近年來,我國網(wǎng)絡零售規(guī)模不斷擴大,增速跑贏社會消費品零售總額。2019年,全國網(wǎng)絡零售達106324億元,比上年增長16.5%,比社會消費品零售總額增速（8.0%）高8.5個百分點。實際上,早在2015年全國網(wǎng)絡零售額（38085億元）已經(jīng)覆蓋全年社會消費品零售總額的增加值（29034億元）,這折射出一個重要信號:僅網(wǎng)絡零售額就可以滿足當年新增的社會消費品零售總額。在網(wǎng)絡零售“增速跑贏”、“增加覆蓋”的擠壓態(tài)勢下,傳統(tǒng)零售是否還有增量空間?據(jù)統(tǒng)計,2019年我國一二三線城市零售物業(yè)空置率均突破6%的警戒線,其中三線城市商業(yè)空置體量為1089.2萬平方米,空置率高達28%。傳統(tǒng)零售業(yè)通過擴張線下門店搶占市場份額的運營模式被打破,線下流量遭遇線上堵截,加上昂貴的門店租金、人工成本等因素,傳統(tǒng)零售陷入營收增長瓶頸和產(chǎn)能過剩的雙重困境,形成大量門店資產(chǎn)沉淀,亟待實現(xiàn)“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”。2016年,房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點工作被納入“十三五”規(guī)劃綱要,REITs首次被視作鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)運營”模式的重要渠道。2018年4月,證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)布《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關... 

【文章來源】：湘潭大學湖南省

【文章頁數(shù)】：67 頁

【學位級別】：碩士

【部分圖文】：

資產(chǎn)證券化一般流程

19圖2.102014-2018年中國REITs發(fā)行情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)RCREIT數(shù)據(jù)整理從底層資產(chǎn)來看，商辦物業(yè)為主，寫字樓、零售門店分別占比27%、26%、18%，租賃住房和酒店分別占比11%、10%。該結(jié)構(gòu)形成的主要原因是主要受底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流情況影響，如購物中心、寫字樓、以及零售門店的租金收入較穩(wěn)定，更具打包發(fā)行REITs產(chǎn)品的基礎條件。圖2.112018年中國類REITs底層資產(chǎn)情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)RCREIT數(shù)據(jù)整理2.5國內(nèi)外REITs的比較本小節(jié)比較我國REITs較發(fā)達國家成熟REITs的區(qū)別，主要為本文第五章分析我國REITs存在問題及建議打下基矗在交易結(jié)構(gòu)方面，我國以契約形式為主，而國外以公司制為主，前者一般通過持有私募基金份額間接持有物業(yè)公司股權，2614304396.05226.9358.15649.53903.210200400600800100020142015201620172018累計發(fā)行數(shù)量/支累計發(fā)行規(guī)模/億

22表3.1“蘇寧云商REITs”參與主體情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)專項計劃說明書整理3.2基礎資產(chǎn)情況3.2.1優(yōu)先債收益權首先，基金管理人代表私募基金通過《優(yōu)先債委托貸款合同》對項目公司依法享有優(yōu)先債債權，并根據(jù)《基金合同》，以其享有的對項目公司的優(yōu)先債收益權作為對價向蘇寧云商支付私募投資基金基金份額贖回對價。在計劃管理人向蘇寧云商購買優(yōu)先債收益權后，專項計劃依法取得優(yōu)先債收益權。圖3.2優(yōu)先債收益權流向3.2.2私募基金份額由基金管理人中信金石根據(jù)《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》設立私募基金，蘇寧云商已于私募投資基金設立時認購私募投資基金的全部份額，并繳納全部基金出資。蘇寧云商將已取得優(yōu)先債收益權作為對價，贖回部分私募投資基金基金份額。再根據(jù)《基金份額轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定將私募基金份額注入專項計劃。參與主體機構(gòu)名稱發(fā)起人蘇寧云商計劃管理人華夏資本管理有限公司基金管理人中信金石基金管理有限公司發(fā)行方中信證券股份有限公司托管機構(gòu)中國工商銀行南京分行資金收入監(jiān)管機構(gòu)中國工商銀行上海分行信用評級機構(gòu)中誠信證券評估有限公司會計師事務所普華永道會計師事務所法律顧問北京市金杜律師事務所評估機構(gòu)深圳市戴德梁行登記托管機構(gòu)中證登（深圳）

【參考文獻】：
期刊論文
[1]破解公租房融資困境的路徑選擇——基于超循環(huán)理論的分析[J]. 林永民,趙金江,陳琳.  價格理論與實踐. 2019(11)
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[3]新技術視域下的零售商業(yè)模式創(chuàng)新及實現(xiàn)路徑——以蘇寧云商為例[J]. 陳剛,周婷.  商業(yè)經(jīng)濟研究. 2019(01)
[4]REITs——文獻綜述[J]. 鄒靜,王洪衛(wèi).  產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟評論. 2018(02)
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[7]資產(chǎn)證券化是否改變了商業(yè)銀行的風險承擔?——一個來自中國的證據(jù)[J]. 郭甦,梁斯.  國際金融研究. 2017(09)
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博士論文
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碩士論文
[1]類REITs產(chǎn)品設計要點研究[D]. 陸乘波.浙江大學 2019
[2]基于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程的房地產(chǎn)信托投資基金應用研究[D]. 王豐洋.北京交通大學 2018
[3]房地產(chǎn)投資基金模式的研究[D]. 蔡步琳.浙江大學 2011
[4]我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的路徑選擇與政策建議[D]. 黃婷.中國社會科學院研究生院 2010



本文編號：3520089