【摘要】：房地產(chǎn)信托投資基金多年來在全世界范圍的迅猛發(fā)展備受各界關(guān)注,我國境內(nèi)市場上目前只存在與境外REIT交易流程類似的“類REIT”房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。然而“類REIT”依然是我國境內(nèi)企業(yè)較為青睞的融資方式,我國境內(nèi)已發(fā)行34單“類REIT”,總規(guī)模達(dá)到了 792.12億元。在這樣“類REIT”井噴式發(fā)展的背景下,深入探索我國境內(nèi)企業(yè)利用當(dāng)下這一特殊融資工具的具體原因、該融資工具的設(shè)計(jì)特點(diǎn)及其中原理,分析其對融資方的具體影響,對于謀求新型融資途徑的企業(yè)而言具有一定的參考價(jià)值。與此同時(shí),本文發(fā)現(xiàn)了蘇寧云商此次“類REIT”融資存在的一些問題,在一定程度上暴露了當(dāng)前“類REIT”融資的一些弊端,故本文給予了相應(yīng)的解決對策及建議,這也具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。本文在梳理了國內(nèi)外相關(guān)研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,簡要介紹了國外REIT及我國境內(nèi)“類REIT”的相關(guān)情況,繼而運(yùn)用案例分析法和比較分析法,結(jié)合定性和定量的研究方法,深入分析了蘇寧云商通過“類REIT”進(jìn)行融資的具體案例,并得出如下結(jié)論:一是蘇寧云商由于外部環(huán)境的限制和外源融資結(jié)構(gòu)的不均衡及內(nèi)源融資能力不足等,開辟了新型籌資渠道即“類REIT”,以應(yīng)對戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型帶來的資金壓力;二是蘇寧云商選擇了兼具戰(zhàn)略價(jià)值和商業(yè)價(jià)值的物流倉儲設(shè)施作為“類REIT”的目標(biāo)資產(chǎn),交易流程中構(gòu)建了存量債務(wù)且以股權(quán)為主要的交易標(biāo)的,其交易架構(gòu)呈現(xiàn)出雙SPV的設(shè)計(jì)特點(diǎn),而整項(xiàng)“類REIT”融資事實(shí)上構(gòu)成了蘇寧云商與計(jì)劃管理人之間經(jīng)營租賃性質(zhì)的售后回租交易;三是“類REIT”融資直接為公司注入了大量營運(yùn)資金,為蘇寧云商優(yōu)化了財(cái)務(wù)報(bào)表,但同時(shí)也在一定程度上壓縮了蘇寧云商的財(cái)務(wù)彈性,蘇寧云商的盈利能力依然較弱;四是蘇寧云商的“類REIT”融資仍存在一些問題,即復(fù)雜的交易架構(gòu)設(shè)計(jì)增加了融資成本及風(fēng)險(xiǎn),標(biāo)的資產(chǎn)性質(zhì)最終導(dǎo)致破產(chǎn)隔離未能實(shí)現(xiàn)且可能會使企業(yè)陷入兩難的境地,交易對手單一導(dǎo)致標(biāo)的物業(yè)租金偏低,存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。因此本文相應(yīng)提出了解決對策,即建議應(yīng)采用多種擔(dān)保方式保證股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付,權(quán)衡基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇,引入多個(gè)承租人并約定合理的租賃比例,以及充分評估政策風(fēng)險(xiǎn)并相機(jī)行事。
【學(xué)位授予單位】：廣西大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號】：F724.6;F832.51
【圖文】：

４．１．１轉(zhuǎn)型拖累盈利能力，內(nèi)源融資動(dòng)力不足逡逑內(nèi)源融資依靠公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的資金積累而成，主要構(gòu)成內(nèi)容包括留存收益和折逡逑舊，因而企業(yè)的盈利能力在很大程度上影響其內(nèi)源融資能力。表４－１、表４－２及圖４－１和逡逑圖４－２整理了上市以來蘇寧云商的盈利情況。整體來看，蘇寧云商的營業(yè)收入雖整體呈逡逑現(xiàn)上升態(tài)勢但增速逐年放緩，自２０１２年開始增速大幅縮減，直至２０１５年才有所好轉(zhuǎn)。然逡逑而營業(yè)利潤和凈利潤從２０１１年達(dá)到峰值后出現(xiàn)了快速下跌的趨勢，營業(yè)利潤從２0邋１４年虧逡逑損１４．邋５９億元后一直處于負(fù)值水平，而凈利潤在緩慢增長了兩年后快速下跌，在２０１４年逡逑大幅回升后依然下跌。從盈利能力指標(biāo)來看，除了營業(yè)毛利率外，其他各項(xiàng)指標(biāo)雖在２0１３逡逑年后小幅回升，但均成總體下降態(tài)勢，凈資產(chǎn)收益率更是自２00７年就開始大幅下跌。因逡逑此，無論從絕對指標(biāo)還是相對指標(biāo)上，蘇寧云商近五年的盈利表現(xiàn)都不甚樂觀，內(nèi)源融逡逑資能力整體趨弱。逡逑７００００００邋邐邐邐逡逑６０００００）邋邐邐逡逑

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本文編號：2799203