【摘要】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為各行業(yè)中稅收負擔較重的行業(yè),在開發(fā)及經(jīng)營過程中具有投入資金多、經(jīng)營風險高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高、見效慢等特點。進行全方位、多層次的稅收籌劃,不僅能夠有效降低企業(yè)的涉稅成本和風險,增強企業(yè)的盈利能力和競爭實力,有利于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化目標,而且也有利于降低房價,促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。因此,深入研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃問題,具有重要的理論價值與現(xiàn)實意義。論文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為研究主體,以其稅收籌劃為研究對象,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點,提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對主要涉及的稅種進行稅收籌劃的方法,并通過典型案例進行驗證。論文從介紹稅收籌劃的有關(guān)概念、特點及其與偷稅、避稅的區(qū)別入手,闡述了稅收籌劃的形成機制、運行動力、基本方法以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點、涉稅現(xiàn)狀,分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的必要性及可行性,通過建立博弈模型對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃進行分析,并由模型分析總結(jié)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的幾點啟示,最后對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種進行稅收籌劃,具體包括通過變房地產(chǎn)銷售為投資及減少營業(yè)稅應(yīng)稅項目來實現(xiàn)營業(yè)稅稅收籌劃,通過控制增值率、設(shè)立獨立核算的銷售公司、利用稅收優(yōu)惠等方法進行土地增值稅稅收籌劃,通過會計政策增大扣除項目、規(guī)范賬務(wù)處理行為減少扣除項目損失、利用邊際稅負不均衡、改變資本結(jié)構(gòu)加大扣除項目等方法進行企業(yè)所得稅稅收籌劃,利用征收范圍的稅收優(yōu)惠政策對城鎮(zhèn)土地使用稅進行稅收籌劃,通過將房地產(chǎn)租金分列為租金和管理費兩部分來實現(xiàn)房產(chǎn)稅籌劃,通過遞延項目最多化、遞延期限最長化,減少分包或轉(zhuǎn)包次數(shù)等方式來實現(xiàn)印花稅的稅收籌劃。通過上述稅收籌劃,可以有效降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收成本,有利于抑制房地產(chǎn)過熱局面,促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。 

1 導論

1.1 研究起源
房地產(chǎn)是一個涉及建材、基建、物業(yè)、廣告、商業(yè)等多種行業(yè)的大行業(yè)，在當前我國經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著重要地位。與一般行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的稅種較多，稅負較重，因此其面臨的稅收風險也較高。從 2002 年以來，國家稅務(wù)部門將房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查作為其重點工作之一，使得房地產(chǎn)企業(yè)在高成長的同時，也面臨著復雜的稅收環(huán)境。特別是自 2009 年以來，國家更是不斷加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。2011 年 1 月，國務(wù)院出臺《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，提出要完善相關(guān)的稅收政策，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管，并實施差別化的住房信貸政策。2013 年 3 月，新國五條出臺，其中更是提出在二手房交易中，對個人所得征收 20%的稅，這項政策的出臺無疑對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了較大程度的影響。與此同時，國家在土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場監(jiān)管方面亦采取了一系列措施。正是在此背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著比以往更高的開發(fā)成本，資金壓力驟升，其經(jīng)營風險也隨之加大，如何降低其經(jīng)營成本成為諸房地產(chǎn)企業(yè)必須化解的難題。而在房地產(chǎn)的一系列成本管理戰(zhàn)略之中，稅收成本無疑是房地產(chǎn)企業(yè)的重要組成部分。因此，通過科學、合理的稅收籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)在嚴格的宏觀調(diào)控政策之下，化解財務(wù)風險的必經(jīng)之路。
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1.2 研究意義
從近幾年的經(jīng)濟增長點來看，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟增長的主要來源，房地產(chǎn)業(yè)無論對于消費市場還是投資市場，都發(fā)揮著重要的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，不僅僅是關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)本身的發(fā)展問題，更是關(guān)系著整個國民經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。因此，在國家統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅收政策之下，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃意識，是支撐房地產(chǎn)企業(yè)健康運行的重要途徑。因此，從這個意義上講，本研究立足于稅收籌劃的相關(guān)理論，選擇具體的房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象，對其在稅收籌劃中出現(xiàn)的一系列問題進行深刻剖析，并提出解決稅收籌劃問題的合理化方案，對于促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有重大的實踐意義。國外對于稅收籌劃的研究起步較早，事實上，從現(xiàn)有的文獻來看，西方學者對稅收籌劃的研究研究起源于對偷稅和逃稅的研究。1956 年，美國早期經(jīng)濟學家卡甘(Cagan，P.)曾發(fā)表題為《與貨幣供給相適應(yīng)的通貨需求》的論文，在論文中卡甘詳細分析了地下經(jīng)濟活動，并指出納稅人能夠少申報納稅數(shù)額的根本原因在于地下經(jīng)濟活動的大量存在。隨后不久，以古特曼（Gutmann,P.M.）、法伊格（Feige,E.L.）和坦齊（Tanzi,V.）為代表的經(jīng)濟學家開始對地下經(jīng)濟活動中的偷稅行為進行了系統(tǒng)的研究。到了 20 世紀 70年代，通過建立數(shù)學模型來對偷稅行為進行研究的方法開始得到初步的嘗試，其中最具代表性的學者是阿林厄姆(Alingham，M.G)和桑德姆 (Sandmo，A)。
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2 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃理論概述

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的概念與特征
關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，我國官方并沒有給出明確的界定。《城市房地產(chǎn)管理法》中明確指出：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指以營利為目的，進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。”從該法的規(guī)定可以看出，國家只是對房地開發(fā)企業(yè)進行了界定，而事實上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是眾多房地產(chǎn)企業(yè)的一部分，還有諸如房地產(chǎn)銷售企業(yè)、房地產(chǎn)租賃企業(yè)、房地產(chǎn)物業(yè)等等�；诖耍疚恼J為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不等同于房地產(chǎn)企業(yè)。本研究認為，房地產(chǎn)企業(yè)界定的核心在于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)又稱為不動產(chǎn)，是指土地、建筑物以及依附在土地、建筑物上的各種權(quán)益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以界定為圍繞土地、建筑物進行的各種開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動的企業(yè)總稱。與一般企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有與之不同的特征，具體表現(xiàn)在以下幾個方面。（1）經(jīng)營對象的不可移動性。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營對象乃是不動產(chǎn)，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是其他類型的房地產(chǎn)企業(yè)，在經(jīng)營時都無法移動房產(chǎn)。從這個意義上講，房地產(chǎn)經(jīng)營只能在當?shù)剡M行，無法進行跨區(qū)域經(jīng)營，當?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)品的供求狀況決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營程度。因此，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在進行經(jīng)營活動之時，深刻把握不動產(chǎn)的非流動性，立足于當?shù)氐姆康禺a(chǎn)需求，開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。（2）業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)形態(tài)具有服務(wù)性的特征，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，諸如征地、拆遷、開發(fā)、土地轉(zhuǎn)讓等之類的經(jīng)營活動必然會產(chǎn)生大量的籌劃、談判、協(xié)調(diào)等內(nèi)容，而這些內(nèi)容具有服務(wù)性的特點。至于房地產(chǎn)物業(yè)管理和中介服務(wù)，其就更加表現(xiàn)出鮮明的服務(wù)色彩。因此，綜合而言，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)具有服務(wù)性的特點。
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2.2 稅收籌劃的含義
稅收籌劃是一個外來詞匯，英譯為 Tax planning。1935 年，英國的湯姆林爵士最早提出稅收籌劃的說法，他認為，政府沒有權(quán)力強迫任何一個納稅人多繳稅，而任何納稅人都有權(quán)安排自己少繳稅。湯姆林爵士的表述標志著稅收籌劃開始引起人們的重視。荷蘭的 IBFD 認為稅收籌劃就是市場中的納稅主體通過對自身經(jīng)營活動的合理安排，從而實現(xiàn)繳納最低限額稅收的目的。美國學者 W.B.梅格斯在其代表著作《會計學》中指出，稅收籌劃就是人們在遵守稅收法律的前提之下，通過合理安排各項經(jīng)營活動，遞延繳稅時間或少繳稅，以達到稅負最低化的目標。我國目前對于稅收籌劃的概念并沒有形成統(tǒng)一的意見，蓋地教授在其著作《稅務(wù)會計與納稅籌劃》中，對稅收籌劃的概念進行較為系統(tǒng)的論述，他認為，稅收籌劃就是在遵守我國基本稅收法律與政策的前提之下，經(jīng)濟主體通過對企業(yè)設(shè)立、重組、投資方式、經(jīng)營方向以及管理理念進行事先籌劃，以達到減輕稅負、增加收益之目的。立足于上述分析，可以看出，無論是國內(nèi)的學者還是國外的學者，在定義稅收籌劃時，都將其視為合法的稅收安排活動。因此，本研究認為，稅收籌劃就是納稅人在遵守當?shù)囟愂辗�、政策的前提下，利用相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策與條件，合理安排企業(yè)經(jīng)營的各類項目，達到減少稅負、增加收益的過程。這里需要注意的是，稅收籌劃與偷稅、漏水等行為有著明確的區(qū)別：一方面，稅收籌劃遵守了相關(guān)的稅收法律與政策，是一種合法、合理的行為，而偷稅、漏稅卻是一種法律所禁止的行為，是故意欺騙征稅主體的違法行為；另一方面，稅收籌劃是一種事前行為，發(fā)生在納稅義務(wù)產(chǎn)生之前，而偷稅、漏稅卻是一種事后行為，發(fā)展在納稅義務(wù)產(chǎn)生之后。
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3房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀分析.......... 15
3.1 G 房地產(chǎn)企業(yè)簡介 .... 15
3.2 G 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)境分析 .......... 17
3.2.1 企業(yè)涉及的主要稅種分析 3.2 G 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)境分析.......... 17
3.2.2 企業(yè)財稅特點 3.2 G 房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)境分析...... 17
3.3 G 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的困境 .... 19

4 G 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案 ..... 23
4.1 總體籌劃思路與目標......... 23
4.2 設(shè)計開發(fā)之前的稅收籌劃方案........ 23
4.2.1 公司形式選擇時的稅收籌劃........ 23
4.2.2 籌資方式的稅收籌劃....... 24
4.2.3 購買或轉(zhuǎn)讓土地中的稅收籌劃...... 25
4.3 房地產(chǎn)開發(fā)階段的稅收籌劃.......... 26
4.4 銷售階段的稅收籌劃......... 31
4.5 完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的幾點建議......... 33
5 結(jié)論.... 35

4 G 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案

4.1 總體籌劃思路與目標
房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)進行稅收籌劃有一定的區(qū)別，其主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營項目多，涉稅種類多，周期較長。因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃過程中，從稅種的角度來分析其稅收籌劃的思路，涉及的稅種過于繁瑣，不利于理清稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，本研究從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)入手，對各個環(huán)節(jié)的稅收籌劃方案進行分析，以為 G 公司稅收籌劃提供有針對性的指導。具體而言，本研究將從 G 公司設(shè)計開發(fā)之前、房地產(chǎn)開發(fā)階段、銷售階段幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)對其稅收籌劃方案進行詳細分析。與此同時，在進行稅收籌劃之前，確定科學、合理的目標，可以指導 G 公司正確地開展和實施稅收籌劃工作。從 G 公司目前的戰(zhàn)略目標出發(fā)，立足于公司基本的財務(wù)和稅收狀況，本研究認為，G 公司進行稅收籌劃的目標主要有三個：一是減輕公司稅負，能夠給公司帶來直接的經(jīng)濟利益；二是通過科學的稅收籌劃方案，提高公司財務(wù)管理水平；三是促使公司進行合法經(jīng)營，為公司實現(xiàn)太原高端房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標服務(wù)。

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結(jié)論

本研究立足于稅收籌劃的基本理論，以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，選擇具體的房地產(chǎn)公司作為實證分析對象，探討了如何設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方案，并針對當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃面臨的困境，提出了完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的建議。通過研究，本文認為，稅收籌劃關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的直接經(jīng)濟利益，但房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一項復雜而綜合的工程，絕非有些企業(yè)想象的依靠幾個財務(wù)管理人員就可以完成，在稅收籌劃外部環(huán)境越來越復雜的市場背景之下，稅收籌劃人員未來在公司的地位將不亞于財務(wù)管理人員。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃過程中，需要把握三個重點階段的稅收籌劃：一是設(shè)計開發(fā)之前的稅收籌劃；二是房地產(chǎn)開發(fā)階段的稅收籌劃；三是銷售階段的稅收籌劃。把握好這三個階段的稅收籌劃，就可以對與房地產(chǎn)開發(fā)和銷售密切相關(guān)的土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等重點稅種有一個合理的籌劃，盡量減輕在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的稅負，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的最大價值。稅收籌劃研究是一個比較大的課題，其理論博大精深，本論文只是選擇了房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對象，相對而言，只是稅收籌劃研究的很小一個方面。因此，還有很多稅收籌劃的問題值得研究。比如房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)企業(yè)在進行稅收籌劃之時，其理論和實踐有何區(qū)別；比如如何用一個模型來對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進行指導等等，這些都值得進一步深入研究。
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本文編號：10243