房利美、房地美和吉利美對美國房地產(chǎn)金融體系具有重大意義。兩房和吉利美的功能是為住房抵押貸款提供二級市場和流動(dòng)性,它們的設(shè)立和發(fā)展極大促進(jìn)了抵押貸款市場的證券化變革,將抵押貸款市場和資本市場聯(lián)系起來,改變了整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的面貌。兩房最初的建立是為了克服市場的不完善,它們承擔(dān)了支持房地產(chǎn)市場的公共目標(biāo),也因此而獲得政府直接和間接的支持,現(xiàn)在的兩房作為向市場傳遞聯(lián)邦政府補(bǔ)貼的渠道而繼續(xù)經(jīng)營。對兩房獲得的政府支持和監(jiān)管框架研究,可以使我們更深刻的理解美國抵押.貸款二級市場的運(yùn)行機(jī)制和政府支持在其中所發(fā)揮的重要作用。 美國抵押貸款二級市場是由三個(gè)機(jī)構(gòu)房利美、房地美和吉利美直接推動(dòng)而建立和發(fā)展的。上個(gè)世紀(jì)30年代的大危機(jī)中,以浮動(dòng)利率貸款為主導(dǎo)的抵押貸款市場一片混亂,房價(jià)下跌、貸款機(jī)構(gòu)面臨嚴(yán)重的流動(dòng)性短缺。為了應(yīng)對危機(jī),聯(lián)邦政府設(shè)立的房利美,以購買抵押貸款合同的方式向貸款機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性,促使它們繼續(xù)發(fā)放貸款,以鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場的消費(fèi)和建設(shè)。整個(gè)20世紀(jì)30年代至50年代間,唯一一家二級機(jī)構(gòu)房利美,其作用一方面類似于住宅抵押貸款市場的中央銀行,在市場出現(xiàn)流動(dòng)性緊缺時(shí),收購貸款合同,而在市場流動(dòng)性充足時(shí),再將貸款合同賣還給投資者；另一方面,由于貸款機(jī)構(gòu)受到法律限制,不能跨越地區(qū)發(fā)放貸款,而房利美不受這個(gè)法規(guī)的限制,從而通過二級市場實(shí)現(xiàn)了在全國范圍內(nèi)將資金從充足地區(qū)導(dǎo)向缺乏地區(qū)的功能。但這一時(shí)期,二級市場的規(guī)模比較小。 二十世紀(jì)60年代至90年代整個(gè)房地產(chǎn)金融體系發(fā)生了重大變化,這就是證券化變革。60年代美國房地產(chǎn)金融體系是以儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)為核心,長期固定利率抵押貸款為主導(dǎo)。但是60年代至80年代的經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不平緩,通貨膨脹、能源危機(jī)加上美國貨幣政策工具的變化,使得這一時(shí)期利率波動(dòng)極為頻繁。儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)靠短期存款為長期固定利率貸款融資的模式發(fā)生了嚴(yán)重問題。在這種經(jīng)濟(jì)背景之下,聯(lián)邦政府建立了新房利美、吉利美和房地美,推動(dòng)抵押貸款證券化,穩(wěn)定抵押貸款市場。這三個(gè)機(jī)構(gòu)向貸款機(jī)構(gòu)收購貸款合同,將貸款合同打包成資產(chǎn)池,以資產(chǎn)池的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)在資本市場上發(fā)行抵押貸款支持證券,并對抵押貸款支持證券擔(dān)保本息按期支付。房利美、房地美和吉利美的擔(dān)保保證了抵押支持證券的信用質(zhì)量,高度標(biāo)準(zhǔn)化的證券保證了證券的流動(dòng)性,加上巴塞爾協(xié)議規(guī)定抵押貸款支持證券風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重更低,三個(gè)主要因素推動(dòng)了證券化變革,大大改變了美國房地產(chǎn)金融體系的面貌：60年代儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)靠短期存款被動(dòng)融資的模式被80年代后以房利美、房地美和吉利美等二級機(jī)構(gòu)為中心靠資本市場融資的模式所取代。房利美、房地美和吉利美通過發(fā)行和擔(dān)保抵押貸款支持證券將資本市場與抵押貸款市場聯(lián)結(jié)起來,擴(kuò)大了住宅抵押貸款的融資來源、變被動(dòng)融資為主動(dòng)融資、增加了抵押貸款資產(chǎn)的流動(dòng)性、使得擁有長期債務(wù)的機(jī)構(gòu)投資者能夠持有長期抵押貸款資產(chǎn)、在各類投資者中間更優(yōu)的配置了風(fēng)險(xiǎn),從而提高了整個(gè)抵押貸款金融體系的效率。 進(jìn)入90年代以后,房利美和房地美又充當(dāng)了行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定者。雖然法律限制它們向一級市場發(fā)展,但信息技術(shù)的發(fā)展使得它們逐漸滲入到其他市場。90年代兩房最早開發(fā)出一種自動(dòng)貸款審查系統(tǒng)AUSs, AUSs的出現(xiàn)一方面減少了證券化給二級機(jī)構(gòu)帶來的信息弱勢、另一方面也模糊了一級市場與二級市場的界限,使得市場出現(xiàn)一種從“垂直分工”向“重新整合”的方向發(fā)展的趨勢。 二級市場能夠在房利美和房地美的推動(dòng)下迅速發(fā)展和變革,和政府對抵押貸款市場提供的補(bǔ)貼是分不開的。這種市場頗具特色,首先,聯(lián)邦政府通過房利美和房地美向市場傳遞補(bǔ)貼,房利美和房地美充當(dāng)了補(bǔ)貼傳遞的渠道,市場獲得的好處是住房人獲得較低的貸款利率；其次,這種補(bǔ)貼是一種預(yù)算外補(bǔ)貼,政府和財(cái)政部并沒有直接向房利美和房地美提供資金,所以,這種補(bǔ)貼并不會(huì)出現(xiàn)在政府預(yù)算中。政府補(bǔ)貼是通過給予這兩個(gè)機(jī)構(gòu)特許權(quán)來實(shí)現(xiàn)的,包括了政府直接和間接的支持。直接的支持是房利美和房地美免于繳納不少稅費(fèi),比如州和地方的收入稅,這種支持帶來的經(jīng)濟(jì)利益是直觀的。間接的支持則是通過市場預(yù)期實(shí)現(xiàn)的,投資者們相信政府對房利美和房地美的證券存在一種隱性擔(dān)保,即雖然房利美和房地美發(fā)行的證券上標(biāo)明“不存在政府擔(dān)�！钡淖謽�,但假使它們陷入了財(cái)務(wù)危機(jī),市場相信政府必然會(huì)挽救它們。市場的信念來源于幾個(gè)方面：首先,兩房的債券具有政府機(jī)構(gòu)債券的許多特征,比如可以作為美聯(lián)儲(chǔ)公開市場操作的工具等；其次,政府只是技術(shù)性的表明挽救兩房不是其法律責(zé)任,但保留了挽救兩房的選擇權(quán)；再者,兩房已經(jīng)在市場了占有了很大份額,按照歷史經(jīng)驗(yàn),政府通常按照“金融機(jī)構(gòu)太大而不能倒閉”的規(guī)則行事；最后,法律沒有明確規(guī)定兩房退出市場的程序。隱性擔(dān)保提高了兩房發(fā)行的債券和抵押支持債券的信用級別,降低了它們的籌資成本。這種經(jīng)濟(jì)利益也是實(shí)際存在的。 政府向兩房提供諸多支持,是希望兩房能夠?qū)崿F(xiàn)它們被賦予的公共目標(biāo)：支持二級住宅抵押貸款市場、提高美國的房屋所有率。但是兩房是私人持股的私有公司,它們并沒有把所有補(bǔ)貼傳遞到市場上,而是保留了一部分在公司內(nèi)部。1996年國會(huì)要求美國預(yù)算辦公室(CBO)、財(cái)政部、美國審計(jì)總署(GAO)和住房和城市發(fā)展部門(HUD)分別提交一份報(bào)告,研究取消兩房特許權(quán)的可行性和對市場的影響。CBO和財(cái)政部估算了兩房接受的補(bǔ)貼的總額以及分配,結(jié)果標(biāo)明大約66%的補(bǔ)貼傳遞到了市場,而34%的補(bǔ)貼保留在了兩房內(nèi)部。 補(bǔ)貼還帶來了其他問題,首先是隱性擔(dān)保帶來的補(bǔ)貼是通過債務(wù)成本實(shí)現(xiàn)的,兩房發(fā)行債務(wù)額越高,從政府實(shí)際獲得的補(bǔ)貼也越多,所以,它們傾向于多多發(fā)債,投資于抵押資產(chǎn)賺取利差。其次,隱性擔(dān)保的存在削弱了市場對兩房的約束,使得它們能夠以很高的杠桿率經(jīng)營。兩房龐大的市場份額和債務(wù)規(guī)模、持有大量單一抵押貸款資產(chǎn),加上高杠桿率,一旦出現(xiàn)問題可能給整個(gè)住房金融體系帶來沖擊。因此,由政府加強(qiáng)對兩房的監(jiān)管,一方面彌補(bǔ)市場約束的不足,另一方面保證兩房積極完成公共目標(biāo)就十分必要了 兩房的監(jiān)管有兩個(gè)目標(biāo),一個(gè)是監(jiān)督它們實(shí)現(xiàn)公共目標(biāo),另一個(gè)是監(jiān)督它們安全穩(wěn)健的經(jīng)營。這兩個(gè)目標(biāo)起初是分別由兩個(gè)機(jī)構(gòu)來完成的。HUD負(fù)責(zé)給兩房制定相應(yīng)的公共計(jì)劃目標(biāo),并監(jiān)督其實(shí)施情況；HUD下設(shè)立機(jī)構(gòu)聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)控辦公室(OFHEO)專門負(fù)責(zé)監(jiān)督兩房經(jīng)營的安全與穩(wěn)健性。但是,早期的監(jiān)管框架效果不理想,在許多重要問題上(比如資本金標(biāo)準(zhǔn)的制訂和修改)沒有相應(yīng)權(quán)限。2000年市場發(fā)現(xiàn)房利美的利率風(fēng)險(xiǎn)管理存在一定問題,資產(chǎn)負(fù)債久期缺口比較大；2003年房地美出現(xiàn)了會(huì)計(jì)丑聞。兩個(gè)事件推動(dòng)了對監(jiān)管框架改革的討論,這些建議包括將兩個(gè)監(jiān)管目標(biāo)合交給一個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)、賦予監(jiān)管機(jī)構(gòu)制訂和修改兩房資本標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)力和對兩房進(jìn)行破產(chǎn)管理的權(quán)力。但這些措施直到2007、2008年次貸危機(jī)爆發(fā),兩房由財(cái)政部接管后才真正得以實(shí)現(xiàn)。
【學(xué)位單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位年份】：2010
【中圖分類】：F837.12
【部分圖文】：

PLS所占的份額從5.1%增加到了31.9%，吉利美的份額從31.9%下降到6.8%，兩房的MBS從42.6%上升到 61.3%。圖4:歷史上三類MBS市場份額

【共引文獻(xiàn)】

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本文編號：2833268