胡燁 重慶公積金管理中心

摘要：住房公積金貸款由于其利率低以及期限長的優(yōu)勢成為了職工住房消費的首選，同時，國家也將它定做為政策的主體，目前，，住房公積金已隨著市場經(jīng)濟逐漸平穩(wěn)的狀態(tài)獲得了社會群體大多數(shù)的青睞。由于房地產(chǎn)市場的繁榮，民眾逐漸進行房產(chǎn)貸款，這就導致了住房公積金風險的出現(xiàn)，隨著時間的推移，住房公積金的貸款風險也逐漸有所增加。本文分析了住房公積金風險出現(xiàn)的成因并提出了相關對策，希望能夠緩解社會中存在的住房公積金風險，為社會作出貢獻。

關鍵詞：貸款風險  住房公積金  風險成因 相關對策

住房公積金貸款風險是基于住房公積金專項儲金借貸過程中的風險形成的，從根本上來說，就是一種潛在的金融風險，但又有所不同的是，它的風險生成方式與相關過程較為繁瑣，需要從管理場地到借貸銀行，再從借款中心到對其進行代理的中介租賃公司，其次是從房地產(chǎn)開發(fā)商到風險擔保公司，這些都是風險的來源。與此同時，這些風險所造成的直接危害尤為嚴重，這些風險會影響到國家的住房公積金的安排與政策，也會對廣大職工群體的社會福利有所威脅，不僅僅是這些，對于銀行的管理以及金融借貸方式也會有所影響，同時，房地產(chǎn)也會無法健康發(fā)展，進入到非良性的一種狀態(tài)。因此，對于相關風險，我們要詳細分析其具體主要成因，這樣才能做到有效控制風險，完美地處理好這些風險，所以，住房公積金的相關風險應得到及時的解決，否則將不利于社會穩(wěn)定的健康發(fā)展，本文就這一問題進行了詳細分析，分析了住房公積金風險的生成原因以及相關對策防范策略，希望能夠解決社會中存在的一些有關于住房公積金風險的一系列問題，緩解社會中的一些經(jīng)濟負擔。

一、個人住房公積金貸款風險防范的重要意義

（一）防范個人住房公積金風險是極其必要的

現(xiàn)如今，我國的發(fā)展方式正是處于一種不斷改革，以求能夠進入到一種更穩(wěn)定的發(fā)展狀態(tài)中的態(tài)勢，同時，也是需要不斷地對這一時期進行良好定型的，伴隨著相關住房公積金政策的出臺，我國的住房公積金的規(guī)模模式正朝著一個穩(wěn)定的態(tài)勢發(fā)展，對于少則幾億多則幾百億的房地產(chǎn)資金注入，住房公積金的管理模式需要國家進行大力關注，高度重視。大量的資金流入房地產(chǎn)市場，就需要相關政策的監(jiān)督以及管理，管理得好就會對住房公積金的發(fā)展有著積極的影響，同時也能夠抑制貸款的風險生成，這就需要相關領導對此進行高度重視，因為關于住房公積金的相關建設問題，一旦落實的不好，就會影響社會中相關的經(jīng)濟發(fā)展，造成了社會發(fā)展的宏觀上的不穩(wěn)定，不利于經(jīng)濟的發(fā)展，會減慢和諧社會的形成進程。

（二）防范住房公積金貸款風險是社會主要需求

住房公積金可以說是人民辛苦勞動后的投資產(chǎn)物，人民群眾對此的期望值很高，若有一絲差錯，后果則不堪設想，所以不允許產(chǎn)生風險。相關條例已經(jīng)對此進行了規(guī)劃，人民群眾所繳納的住房公積金的所有權歸屬于人民群眾自己，而非政府職能部門，人民群眾在有所需求之時可以將其提取出來，自行使用。從另一個角度來說，若出現(xiàn)了有關于投資方面的風險，那么資金方面的損失將無法估量，其嚴重性不言而喻，因為這些方面的損失直接關乎于人民群眾的切身利益。

（三）防范住房公積金貸款風險是制度下的必然要求

有關規(guī)定也有所提及，相關管理部門應負責人民群眾資產(chǎn)的風險評估，保值、增值相關事宜，同時，出現(xiàn)的風險事項由管理部門全權承擔負責，這些費用的來源是根據(jù)于人民群眾的住房公積金的增值收益。在資金的支配過程中，若管理部門稍有不慎，管理模式不到位，使用方法不得當，這就會使得風險的形成，直接導致了住房公積金的基數(shù)越來越少，人民群眾的資金不能夠被妥善保管，人民群眾失去了對管理職能部門的信心，同時也會降低對有關國家出臺政策的信任度，也就是說無法建立與目前市場經(jīng)濟相匹配的住房保障應用體系。

二、住房公積金貸款風險的成因

一般來說，公積金的繳納時間都很長，貸款期限少則十年，多則三十年，由于貸款期限較長，其中存在的不確定性、不可抗力因素過于繁多，這就使得一些有關于住房公積金貸款風險的形成，舉個例子來講，承保人自身的風險以及相關債權物的風險，都能夠成為影響住房公積金貸款風險的成因。

（一）借款人自身的風險

1、償債方面的風險

一般來說，公積金的貸款對象都是社會中低層收入人群，他們的債償能力較低，無法很快的償還所借貸的住房公積金。同時，這些人群的工作單位不穩(wěn)定，流動性較強，這就直接導致了其收入來源不穩(wěn)定，無法定期向銀行償還住房公積金貸款，穩(wěn)定性就相對較少。情況更為不樂觀的是，中低層收入人群中存在喪失勞動能力的，經(jīng)濟來源只有依靠政府的低保政策，這就直接導致了他們無法承擔住房公積金的貸款還款，發(fā)生了違約事項，不僅如此，還有的家庭因疾病問題造成的永久性失去了勞動能力，也同樣造成了無法定時償還貸款，形成了貸款風險。

2、信用風險

這一概念與債償風險也有著一部分的聯(lián)系，也由于無法及時償還債款，就造成了銀行方面對其進行的信用評定結果為差，除此之外，我國大多數(shù)城市并未建立相應的個人信用關系系統(tǒng)，也就無法確立對個人信用的相關信息，以及信用記錄、債償情況也就無從而知，這就會導致借款人同時向多家銀行借款情況的出現(xiàn)。

（二）商品房開發(fā)項目風險

1、由于所售的樓盤并不是在建成之后才對外進行銷售的，這也就導致了開發(fā)商在建筑過程當中，出現(xiàn)了違規(guī)超高、以及違規(guī)越線的情況，以及延期的事態(tài)出現(xiàn)，造成了購房者無法按照約定時間如期領房，延誤了房產(chǎn)證明的頒發(fā)，使抵押權人不能行使自己的自身權利。

2、一些開發(fā)項目由于不能按期進行房產(chǎn)交付，導致了借款人不能及時入住，甚至出現(xiàn)了樓旁荒廢的情況，在建設的過程當中，開發(fā)商所運用的建筑材料不能符合相關標準規(guī)定，借款人與開發(fā)商進行征討之時就產(chǎn)生了房屋買賣糾紛問題，在這種情況出現(xiàn)之時，借款人的情況則不為樂觀，最明確的選擇則是取消購房合同的有效性，同時不應該繼續(xù)支付有關房款。上述事件的直接結果就是造成了買賣中心收拾殘局，承擔了開發(fā)商以及借款人之間的房屋買賣糾紛，形成了風險問題。

（三）貸款擔保方式的風險

1、房屋抵押方式的風險

在進行個人住房貸款之時，大多數(shù)借款人的借款方式都是將房屋進行抵押，以宏觀的角度來看，這一做法弊大于利，因為其做法的步驟繁瑣，相應過程過于麻煩，這這一系列的過程之中，會生成一定的風險。從一些案例來看，一些買房者所購買的房屋一般都是正在建設中的房屋建筑，這其中蘊含的風險顯而易見，若建房過程中出現(xiàn)了失誤，那么會對房屋的建成日期有所延誤，同時，購房者無法拿到房屋產(chǎn)權證，這就使得在后期落實房屋產(chǎn)權證的時期造成了一定的麻煩。

2、開發(fā)項目重復所帶來的危險

在房屋建筑開發(fā)的初期，房地產(chǎn)商會投入大量的資金，以免后期資金不夠使用，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行進行貸款，除此之外，對于一些購房者來說，其購房方式也是通過向銀行貸款的模式實現(xiàn)的，這就形成了對一類的開發(fā)項目進行了抵押重復，同時，在對開發(fā)后的樓盤進行銷售之時，購房人又向銀行申請個人住房抵押貸款的形式，又一次地對同一類的房產(chǎn)進行了按揭的方式進行抵押，形成了一個死性循環(huán)的模式，加重了住房公積金貸款的風險，導致了相關的抵押物品的空缺的局面。另一種情況則在于借款人不能及時交付所拖欠的款項，也就是說不能及時地安置所申請的房屋，同時，也沒能夠形成有效地抵押房屋變現(xiàn)的有效渠道，如若有關人員想要以法律形式來解決，也是無法實現(xiàn)的，這就直接導致了抵押權的效益不能夠實現(xiàn)。

（四）抵押物處置的風險

出現(xiàn)這一類風險的原因主要有四個，第一個原因在于國家在這方面的法律機制尚未健全，無法對借款人進行約制，這就促成了在處理抵押房產(chǎn)之時的執(zhí)行手段不能夠到位；第二個原因在于一些不可抗力因素的潛在風險，這些因素會導致抵押物不同程度的損壞甚至滅失；第三個原因在于一些原因的存在導致未行使的優(yōu)先索償權不能夠有效正常地行使；第四個原因在于對房產(chǎn)進行估價之時，所做的工作準備不足，不能夠在市場調查之中獲得有效的信息，導致了在拍賣的過程中，所說價格不能滿足迎合大多數(shù)人的心理，形成了一定的經(jīng)濟損失。

三、公積金貸款風險的防范

（一）健全房地產(chǎn)貸款風險預警系統(tǒng)

健全房地產(chǎn)貸款風險預警系統(tǒng)，能夠有效地避免縮小貸款過程中可能產(chǎn)生的風險。建立相應的以健全房地產(chǎn)貸款風險預警系統(tǒng)，對房地產(chǎn)市場的狀況進行詳細的調查了解，就能夠在合理的范圍內(nèi)在制定了相應的抵押系數(shù)的同時縮小貸款風險的存在值。

（二）完善貸款政策以及方式

完善貸款政策以及方式，在一定程度上能夠起到防范和化解貸款風險的作用。主要做法有四個，其一是將貸款的規(guī)模與其所繳納的數(shù)額相結合，二者的關系應是相輔相成的，同時，借貸款的利率比率要控制在所在家庭的40%以內(nèi)；其二是貸款的利率要與市場現(xiàn)狀相結合，不能僅僅在理想的范圍中確立有關利率值，應縱觀市場份額后，再做決定，提拉利率級次，因為相應的貸款期限越長，利率也就有所提高，二者的關系是達成正比的；其三在于擴展公積金貸款方式的種類，讓借款人有多重選擇，同時，這些借貸款的種類應滿足于市場物質需求，既要做到質量有所保障，又要做到這些方式種類能夠為大眾群體所接受；其四在于應形成一定的貧困線下的職工的補貼政策，對在這個貧困范圍內(nèi)的職工群體進行經(jīng)濟上的補貼以及幫助，這樣做旨在減少借款人經(jīng)濟上的負擔以及壓力，在經(jīng)濟上進行政策補助的同時，也體現(xiàn)了來自于和諧社會風氣的公益之所在，說明社會存在著一股暖流，這樣會使關愛之氣蔚然成風。

（三）建立個人信用評估體系政策方案

將住房公積金的繳納情況，銀行方面也要有所記錄，對于如期交付款項的借貸者，銀行對其的信用等級應為優(yōu)秀，進行適度的獎勵機制，比如對信用等級高的借貸者提供住房公積金的服務項目的優(yōu)惠，這就會促使人民群眾會按照相關約定執(zhí)行，這種適用于企業(yè)之中的獎勵機制也同樣適用于住房公積金的相關政策之中。而對于信用程度等級較低者，銀行方面應采取相應的懲罰措施，對其降低信用額度以及減少其貸款的最高值，并提高其貸款的利率值，縮短其貸款延伸時期，通過社會方面施加的輿論壓力迫使其如期還款。

（四）建立完善政府的擔保體系

較為可行的是成立由政府方面負責的住房擔保公司，這樣能夠確立其在人民群眾心中的地位，能夠放心地進行借貸款。總的來說，這也可以稱之為政府福利保障的一個分支，其主要職能在于向中低階層社會群頭提供擔保服務，以國家的莊重形態(tài)為借貸者做有力的后盾，不僅能夠吸引借貸者進行款項的借貸，又能夠降低貸款過程中存在的風險，保證了房地產(chǎn)市場中的借貸模式的良性循環(huán)，健康發(fā)展。

（五）建立健全的社會住房保障機制

在目前看來，住房公積金貸款的過程中還存在抵押物不能及時有效地進行處置的問題，形成這一態(tài)勢的主要原因就在于社會上缺乏一種能夠解決大多數(shù)人住房保障問題的一種良性機制，在經(jīng)過抵押人的住房拍賣活動后，其房產(chǎn)將永久性地歸屬于拍賣物品所得方，這樣就造成了房屋的拍賣者在完成拍賣之后無處可去的境遇。所以，政府職能部門應進行商討研究，對于這種情況進行詳細分析，其出現(xiàn)原因以及解決方法都要進行反復的斟酌，相關政策已經(jīng)提出后，法院方面要落到實處，維護公民基本的人權以及住房公積金的管理制度的債務所有權。

結語

對于目前社會中存在的一些有關于住房公積金問題，在具體事務出現(xiàn)之時，要進行具體事情具體分析的方式解決問題，不能所有問題的解決方式都套用一個模式，只有以切實的角度進行問題的解決，不斷地研究以策風險問題得到解決，不斷地完善相關政策以及防范辦法，才能夠做到以一個為人民群眾做實事的基本態(tài)度去做好每一項工作，這樣一來，住房公積金的一系列風險問題就能夠得到解決。

參考文獻

[1]董藩，王家庭，房地產(chǎn)金融，大連，東北財經(jīng)大學出版社 ，2004年8月第二版