以全局的角度來審視中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程,中國的房地產(chǎn)市場漸漸地由增量房時(shí)代步入存量房時(shí)代。黨的十九大立足于中國經(jīng)濟(jì)社會在當(dāng)前階段的發(fā)展特征,提倡建立租購并舉的住房制度,強(qiáng)調(diào)房子的居住屬性而非投機(jī)屬性,奠定了“房子是用來住的而不是用來炒的”的政策基調(diào)。若想使房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟(jì)朝著健康高質(zhì)量的方向發(fā)展,就必須盡快盤活當(dāng)前庫存待售的房產(chǎn),而長租公寓為此提供了一個(gè)解決途徑,這也成為房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個(gè)趨勢。然而長租公寓行業(yè)的發(fā)展存在著諸如融資渠道不暢通、盈利水平較低等很多阻礙,而這些阻礙的緩解都可以通過將REITs應(yīng)用于長租公寓領(lǐng)域來實(shí)現(xiàn)。2017年10月23日,國內(nèi)首單央企儲架發(fā)行的租賃住房類REITs——“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”審批通過。2018年3月13日晚,保利宣告其正式發(fā)行。這對于加快中國長租公寓市場建設(shè)以及發(fā)行REITs產(chǎn)品起到了積極的示范效應(yīng)。因此,文章將保利租賃REITs作為案例,在總結(jié)當(dāng)前國內(nèi)長租公寓類REITs發(fā)展的基礎(chǔ)上,研究其運(yùn)作亮點(diǎn)、應(yīng)用效果以及存在不足等,希望能為后續(xù)相關(guān)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和推出貢獻(xiàn)一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。文章主要分為五個(gè)部分:第一部分為緒... 

【文章來源】：遼寧大學(xué)遼寧省 211工程院校

【文章頁數(shù)】：50 頁

【學(xué)位級別】：碩士

【部分圖文】：

REITs的基本運(yùn)行模式

15來源：RCREIT官網(wǎng)從表格中可以看出，以2019年12月底為時(shí)間截止點(diǎn)來看，我國共計(jì)發(fā)行了68只類REITs產(chǎn)品，累計(jì)發(fā)行金額高達(dá)1402.81億元。發(fā)行數(shù)量不斷增加，發(fā)行規(guī)模也在穩(wěn)步增長。去年國內(nèi)成功通過及發(fā)行了24只類REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)到487.5億元，在創(chuàng)新性上也有一定突破，在我國REITs發(fā)展歷史中留下了濃墨重彩的一筆。圖1-2國內(nèi)類REITs持有物業(yè)類型情況來源：RCREIT官網(wǎng)從圖中可以看出，依然以2019年12月底為時(shí)間截止點(diǎn)，在我國已經(jīng)完成發(fā)行的類REITs產(chǎn)品中，持有的物業(yè)類型主要包括購物中心、寫字樓、零售門店、租賃住房、基礎(chǔ)設(shè)施等等。其中購物中心、寫字樓和零售門店分別以31%、23%和18%的比例占據(jù)前三位。

20續(xù)表3-1保利租賃REITs底層物業(yè)資產(chǎn)情況沈陽溪湖林語青年公寓N+7292.78134350000004799天津大都會服務(wù)式公寓瑜璟閣883.58153200000036216廣州天悅酒店式公寓諾雅19942.3315085700000042974合計(jì)79863.6710871678460000來源:保利租賃REITs專項(xiàng)計(jì)劃書整理得到3.1.2雙SPV交易結(jié)構(gòu)由上面的分析可以看出保利租賃REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)是私募基金份額，收益來源于穿透基礎(chǔ)資產(chǎn)的物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。相比其他資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，REITs結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的突出亮點(diǎn)在于其雙SPV模式。SPV（即特殊目的載體）的功能主要是設(shè)立合格的基礎(chǔ)資產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離。因?yàn)橐允召M(fèi)權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的話，現(xiàn)金流會受到參與主體或是物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的影響，現(xiàn)金流不穩(wěn)定，而將基金份額作為基礎(chǔ)資產(chǎn)則可以提高基礎(chǔ)資產(chǎn)的相對獨(dú)立性，減少主體因素對現(xiàn)金流的影響，降低了本息難以按時(shí)足額償付的風(fēng)險(xiǎn)。保利租賃REITs采用的“私募基金+專項(xiàng)計(jì)劃”這一模式有兩個(gè)SPV：基金管理人中聯(lián)國新設(shè)立的私募基金和計(jì)劃管理人前海開源設(shè)立的專項(xiàng)計(jì)劃。私募基金借助“股權(quán)+債權(quán)”的形式對項(xiàng)目公司及底層物業(yè)資產(chǎn)實(shí)施收購和控制，憑借基金份額發(fā)行資產(chǎn)支持證券。圖3-1保利租賃REITs交易結(jié)構(gòu)圖來源:保利租賃REITs專項(xiàng)計(jì)劃書

【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
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博士論文
[1]中國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場風(fēng)險(xiǎn)評估及管控研究[D]. 焦穎.云南大學(xué) 2016

碩士論文
[1]保利租賃住房REITs風(fēng)險(xiǎn)防范案例研究[D]. 呂夢達(dá).蘭州財(cái)經(jīng)大學(xué) 2019
[2]保利地產(chǎn)租賃住房REITs問題研究[D]. 楊楠.鄭州大學(xué) 2019
[3]REITs在長租公寓融資中的運(yùn)用研究[D]. 谷安潔.河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué) 2019
[4]REITs在我國長租公寓市場的運(yùn)行模式研究[D]. 陳安祺.蘭州大學(xué) 2019
[5]REITs在我國長租公寓融資中的應(yīng)用研究[D]. 丁小飛.北京交通大學(xué) 2018
[6]我國REITs在應(yīng)用中的問題及對策研究[D]. 衛(wèi)露娟.首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) 2016
[7]我國商業(yè)地產(chǎn)REITs風(fēng)險(xiǎn)治理[D]. 呂煥.西安建筑科技大學(xué) 2013



本文編號：3092784