【摘要】：隨著國(guó)有土地使用權(quán)出讓招拍掛制度的出臺(tái)與完善,原本的土地協(xié)議出讓方式被取消,開(kāi)發(fā)土地取得從主要依靠社會(huì)資源轉(zhuǎn)型成為主要依靠資金實(shí)力。在現(xiàn)今紛繁復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策層出不窮,無(wú)論是貨幣層面還是產(chǎn)業(yè)層面的調(diào)控政策,都對(duì)傳統(tǒng)的籌措資金方式,造成了越來(lái)越多的局限。銀行信貸渠道的可靠性在逐漸降低,而涉及金融創(chuàng)新的其他渠道仍然受制于市場(chǎng)及法律環(huán)境的不完善。所以通過(guò)各種途徑籌集盡可能多的資金,解決融資渠道的穩(wěn)定通暢問(wèn)題,對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)迫在眉睫。積極探索各類(lèi)融資工具是各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的必然需求,也是決定其存亡的重要課題。 本文的研究以房地產(chǎn)金融融資渠道的整體作為研究對(duì)象,并將其按照供求主體不同及性質(zhì)不同,細(xì)分為兩個(gè)相對(duì)割裂的子市場(chǎng)：其一是商品房建設(shè)開(kāi)發(fā)融資,其二是保障房建設(shè)開(kāi)發(fā)融資。保障性住房作為國(guó)民住房體系中的不可忽視的重要組成部分,其融資問(wèn)題得到越來(lái)越多的關(guān)注。相比商品房開(kāi)發(fā),保障房建設(shè)的融資主體更加復(fù)雜,融資要求更加具體,權(quán)屬追索涉及政府、金融市場(chǎng)、個(gè)體投資者及機(jī)構(gòu)投資者等,本文將保障房建設(shè)融資與商品房建設(shè)融資并列,形成了對(duì)于整個(gè)融資市場(chǎng)全局性的把握,同時(shí)響應(yīng)了目前宏觀(guān)政策引導(dǎo)的方向。 本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的狀況,分別探討兩個(gè)子市場(chǎng)中的新興融資渠道的可實(shí)施性。通過(guò)組內(nèi)對(duì)比和案例分析,發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié),及我國(guó)適用性討論等,得出拓展房地產(chǎn)融資渠道的主要方向。對(duì)于商品房體系的融資拓展而言,未來(lái)難點(diǎn)集中在法律環(huán)境及宏觀(guān)調(diào)控的重重限制,為此建議更加關(guān)注利用金融市場(chǎng)現(xiàn)有條件的融資渠道。對(duì)于保障房體系的融資保障,國(guó)外經(jīng)驗(yàn)以政府主導(dǎo)資金投入為主,而我國(guó)目前面臨的巨大建設(shè)支出壓力,單憑政府支持無(wú)法達(dá)成制定的目標(biāo),必須引入私人部門(mén)的資金支持。除此之外,社保基金及公積金等特殊屬性資本的靈活運(yùn)用,可以為保障房建設(shè)提供穩(wěn)定、長(zhǎng)期的融資保證,未來(lái)實(shí)施過(guò)程中掃清立法環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境的障礙,可以極大的促進(jìn)保障房建設(shè)的順利推行。
【學(xué)位授予單位】：復(fù)旦大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類(lèi)號(hào)】：F832.4;F293.3
【圖文】：

房地產(chǎn)投資基金流動(dòng)性強(qiáng)，投資者的進(jìn)入門(mén)檻低，可以滿(mǎn)足不同投資者的投資需求。圖6:REITs基本運(yùn)作模式圖7:契約型REITs運(yùn)作模式用費(fèi)要必除打~、獄~。、集數(shù)據(jù)來(lái)源:筆者整理數(shù)據(jù)來(lái)源:筆者整理投資信托可分為公司型或契約型來(lái)分類(lèi)，采用契約型的房地產(chǎn)投資(見(jiàn)圖7)，三部分的權(quán)益通過(guò)契約形式確定。發(fā)行受益憑證是房地產(chǎn)投資信托籌集資金的主要方式。受益憑證可劃分為“開(kāi)放式受益憑證”和“封閉式受益憑證”，其區(qū)別也與封閉式基金及開(kāi)放式基金類(lèi)同。操作原理與投資于股票的共同基金相似，是專(zhuān)門(mén)投資于房地產(chǎn)的融資投資工具。房地產(chǎn)投資信托是一個(gè)支付紅利的應(yīng)稅公司，有以下特征:集中于物業(yè)投資，享有稅收優(yōu)惠，賦予投資者更好的保護(hù)，有良好的披露機(jī)制，對(duì)與物業(yè)有關(guān)的各種行為有限制，對(duì)開(kāi)發(fā)商行為有一定限制。按照投資方式有債權(quán)方式參與、股權(quán)及收購(gòu)方式參與及混合型(見(jiàn)表3)’。表3:房地產(chǎn)信托投資基金的基本投資方式債權(quán)方式參與股權(quán)及收購(gòu)方式參與適用時(shí)機(jī)企業(yè)為滿(mǎn)足銀行融資的條件支持企業(yè)交付土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用等企業(yè)以土地抵押取得銀行貸款后可選擇退出;企業(yè)或優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目最需要資金和臨近銷(xiāo)售的困難運(yùn)作目的股權(quán)介入和收購(gòu)項(xiàng)目的方式注入資金和理念運(yùn)作盈利模式1.針對(duì)住宅項(xiàng)目

資料來(lái)源:筆者整理海外上市也是境外融資的直接方式(見(jiàn)圖28)，有著周期短、手續(xù)簡(jiǎn)單的特點(diǎn)(見(jiàn)圖28)，除了上節(jié)提到的香港市場(chǎng)中大量?jī)?nèi)地房企上市以外，新加坡市場(chǎng)也成了備選項(xiàng)，如2006年3月陽(yáng)光控股在新交所上市，募集3.4億元人民幣。圖28:海外上市融資運(yùn)作購(gòu)買(mǎi)股票

至此麥格理集團(tuán)這次為期2年有余，由試圖發(fā)行REITs失利，轉(zhuǎn)向CMBS發(fā)行的房地產(chǎn)資本運(yùn)作項(xiàng)目，終于收官，其中設(shè)立離岸SPV多達(dá)5家

【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前2條

1 于濤;;宏觀(guān)調(diào)控下房地產(chǎn)融資渠道的困境及建議[J];經(jīng)營(yíng)管理者;2013年07期

2 莫易嫻;黎明;;公共租賃住房融資證券化模式比較研究[J];農(nóng)村金融研究;2013年09期

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前1條

1 何妍;我國(guó)保障性住房融資渠道研究[D];湖南大學(xué);2012年

本文編號(hào)：2785193