本文關(guān)鍵詞：論我國住宅建設用地使用權(quán)期滿后處理，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：住宅建設用地使用權(quán)期滿后處理事關(guān)老百姓的切身利益,已經(jīng)成為社會集中關(guān)注的熱點,是最為重要的民生問題。處理規(guī)則制定的好與壞事關(guān)社會穩(wěn)定的大局和國家的長治久安。我國關(guān)于住宅建設用地使用權(quán)期滿后處理規(guī)則的立法演變體現(xiàn)了立法者在保障老百姓合法私有財產(chǎn),確保老百姓基本生存條件,保證老百姓安居樂業(yè)方面所作出的努力,充分貫徹了以人為本,不與民爭利的立法宗旨。但是現(xiàn)行法律只是簡單的規(guī)定了住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿后自動續(xù)期,對于續(xù)期是否有償、續(xù)期的程序、條件、期限、次數(shù)、費用以及地上房屋的歸屬問題規(guī)定不夠明確,缺乏可操作性。實踐中具體處理此類問題時無法可依,從而引發(fā)一系列社會矛盾。盡快完善法律,解決住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿后可能出現(xiàn)的問題具有重要的現(xiàn)實意義。我國1988年《憲法修正案》、《土地管理法》明確規(guī)定國有土地使用權(quán)可以依法有償轉(zhuǎn)讓,結(jié)束其只能劃撥不能轉(zhuǎn)讓的歷史。依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,住宅建設用地使用權(quán)期滿后,需提出申請并繳納土地出讓金才可以延長土地使用權(quán)使用期限；未申請續(xù)期或者續(xù)期未獲批準的,地上建筑物將被國家無償收回。《城市房地產(chǎn)管理法》刪除了以上規(guī)定并對續(xù)期提出申請的時間和條件作了更加細化的規(guī)定�！段餀�(quán)法》只規(guī)定了住宅建設用地使用權(quán)期滿后自動續(xù)期,對于續(xù)期是否有償、續(xù)期的程序、條件、期限、次數(shù)、費用以及地上房屋的歸屬問題沒有給出具體的解決辦法。住宅建設用地使用權(quán)期滿后處理必須遵循土地公有制原則、土地使用權(quán)人合法利益保護原則、地上建筑物利用最大化原則。土地公有制原則是土地制度的核心,是社會主義國家的根基,決不能改變。住宅建設用地使用權(quán)人相比土地所有權(quán)人處于弱勢地位,其合法權(quán)益理應受到維護。應當對地上建筑物加強保護,使其效用發(fā)揮到最大化。住宅建設用地使用權(quán)續(xù)期存在有償與無償之分。前者要求權(quán)利人在期滿后向國家支付一定數(shù)額的資金來延長土地使用年限；無償續(xù)期則權(quán)利人不需要付出任何代價,土地使用年限自動向后延長。附條件有償續(xù)期是根據(jù)住宅建筑面積、住宅數(shù)量、住宅用途等因素來決定期滿后是否應當支付相應的對價。房屋數(shù)量只要超過一套,不管用于何種用途,都應當支付土地出讓金。住改商無論合法還是非法都不適用自動續(xù)期規(guī)則。商住一體雖不是住宅,但可以參照住宅期滿后規(guī)則處理。住宅建設用地使用權(quán)期滿后續(xù)期應當尊重權(quán)利人意愿,尊重權(quán)利人理性選擇。以地上建筑物存在作為續(xù)期前提,在考慮建筑物剩余壽命的基礎上確定續(xù)期期限,續(xù)期次數(shù)一次為宜。以收益還原法作為土地定價方法,計算出每平方米土地價格后,再乘以超出免征額的部分得出實際繳納的土地出讓金。住宅建設用地使用權(quán)期限屆滿后地上房屋的歸屬應該堅持意思自治原則。有約定按約定,沒有約定或約定不明的,應當肯定地上房屋的獨立性,規(guī)定其歸土地使用權(quán)人所有,并鼓勵土地所有權(quán)人按照市價購回房屋所有權(quán)。土地使用權(quán)人如果放棄續(xù)期,土地所有權(quán)人應對房屋剩余價值進行補償。
【關(guān)鍵詞】：住宅 建設用地使用權(quán) 期滿 自動續(xù)期
【學位授予單位】：安徽大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2016
【分類號】：D922.3;D923.2
【目錄】：

• 摘要4-6
• Abstract6-9
• 引言9-10
• 一、我國住宅建設用地使用權(quán)期限制度立法變化分析10-14
• (一) 《土地管理法》規(guī)定10-11
• (二) 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定11-12
• (三) 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定12
• (四) 《物權(quán)法》規(guī)定12-14
• 二、住宅建設用地使用權(quán)期滿后的續(xù)期原則14-16
• (一) 土地公有制原則14
• (二) 土地使用權(quán)人合法利益保護原則14-15
• (三) 地上建筑物利用最大化原則15-16
• 三、住宅建設用地使用權(quán)期滿后續(xù)期的代價16-24
• (一) 有償無償之爭16-19
• (二) 附條件有償續(xù)期19-24
• 四、住宅建設用地使用權(quán)期滿后的續(xù)期規(guī)則24-28
• (一) 尊重當事人意思自治24
• (二) 無須經(jīng)過權(quán)利人申請24-25
• (三) 以地上建筑物繼續(xù)存在為續(xù)期前提25
• (四) 在評估房屋價值的基礎上合理確定續(xù)期年限25-26
• (五) 續(xù)期次數(shù)26
• (六) 續(xù)期費用26-28
• 五、住宅建設用地使用權(quán)期滿后地上房屋的處理28-32
• (一) 期滿后地上房屋的歸屬28-30
• (二) 期滿后地上房屋的價值補償30-32
• 結(jié)語32-33
• 參考文獻33-36
• 致謝36

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本文編號：323929