疫情及政府防控疫情采取的行政行為對(duì)房屋租賃合同構(gòu)成的履行障礙,可能屬于不可抗力,也可能屬于情事變更,應(yīng)根據(jù)案件的具體情況判斷。情事變更與不可抗力存在交叉,應(yīng)關(guān)注何時(shí)構(gòu)成交叉及構(gòu)成交叉時(shí)如何適用法律。情事變更與不可抗力的交叉情形主要是不可抗力雖不導(dǎo)致義務(wù)人無法履行義務(wù),卻造成義務(wù)人履行艱難而無法實(shí)現(xiàn)合同目的之情況。房屋租賃合同中,情事變更與不可抗力構(gòu)成交叉時(shí),應(yīng)適用情事變更規(guī)則。 

【文章來源】：法律適用. 2020,(05)北大核心CSSCI

【文章頁數(shù)】：11 頁

【文章目錄】：
一、不可抗力和情事變更
    （一）不可抗力
    （二）情事變更
    （三）二者的關(guān)系
        1. 二者的區(qū)別
        2. 二者存在交叉
        3. 不可抗力與情事變更交叉時(shí)的銜接
二、新冠肺炎構(gòu)成的履行障礙的性質(zhì)
    （一）各方觀點(diǎn)
    （二）筆者觀點(diǎn)
三、司法解釋建議
    （一）將不可抗力包含在構(gòu)成情事變更的事由之內(nèi)
    （二）情事變更與不可抗力交叉時(shí)，應(yīng)適用情事變更規(guī)則確定房屋租賃合同的解除時(shí)點(diǎn)
    （三）處理疫情影響的案件適用情事變更時(shí)，不再需要審核
四、司法實(shí)踐中的應(yīng)對(duì)措施
    （一）處理合同解除時(shí)應(yīng)注意的問題
        1. 不可抗力導(dǎo)致的解除不一定是無責(zé)解除。
        2. 承租人援引違約方起訴解除的規(guī)定要求解除時(shí)，一般不予支持。
        3. 合同解除應(yīng)謹(jǐn)慎適用。
        4. 避免房屋空置損失。
    （二）處理違約時(shí)應(yīng)注意的問題
        1. 疫情或行政行為發(fā)生后雙方對(duì)原合同進(jìn)行協(xié)商并達(dá)成協(xié)議時(shí)，一方未履行該協(xié)議一般構(gòu)成違約。
        2. 承租人向出租人提出減免租金的要求，符合情事變更時(shí)，承租人等待答復(fù)的合理期間未繳納租金的一般不構(gòu)成違約。
        3. 符合情事變更的承租人未繳納租金，出租人斷水?dāng)嚯姇r(shí)，一般構(gòu)成違約。


【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
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本文編號(hào)：2985191