發(fā)布時(shí)間：2020-07-26 22:09

【摘要】：隨著經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展,房?jī)r(jià)不斷攀升,房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策接踵而至。為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,相關(guān)部門(mén)通過(guò)采取限制購(gòu)房數(shù)量、收緊信貸政策、供給多種保障性住房等手段,從一定程度上遏制了炒房投機(jī)哄抬房?jī)r(jià),另一方面“借名買房”悄然興起。近年來(lái),囿于房屋價(jià)值巨大,因借名買房引發(fā)的訴訟較多且矛盾沖突較大。司法實(shí)踐中,對(duì)于借名買房糾紛的法律關(guān)系的認(rèn)定、合同效力的認(rèn)定、所有權(quán)歸屬、權(quán)利實(shí)現(xiàn)與義務(wù)承擔(dān)等各方面,各地裁判結(jié)果迥異�！巴覆煌小爆F(xiàn)象,損害當(dāng)事人合法權(quán)益的同時(shí),嚴(yán)重?fù)p害了司法公信力,減弱了生效司法裁判的引導(dǎo)作用,加劇了矛盾糾紛化解的難度。筆者擬以中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)公開(kāi)的民事判決書(shū)為樣本,以調(diào)研司法案例不同裁判結(jié)果為先導(dǎo),在判定借名買房合同性質(zhì)的基礎(chǔ)上,深入分析借名買房合同關(guān)系成立及合同效力認(rèn)定的幾方面關(guān)鍵因素的影響作用。關(guān)于合同性質(zhì)的認(rèn)定,借名買房合同系無(wú)名合同,區(qū)別于委托合同和代理購(gòu)房。為了避免更多借名買房糾紛的產(chǎn)生,應(yīng)采取謙抑原則,采用更加嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)判定借名買房合同關(guān)系的成立,即雙方意思表示一致、借名人全額出資、借名人占有使用爭(zhēng)議房屋且持有相關(guān)購(gòu)房手續(xù)等,但不以書(shū)面借名買房協(xié)議為必要。關(guān)于合同效力的判定,主要依托合同法第52條認(rèn)定合同無(wú)效條款,逐一論述違反限購(gòu)政策并不等于違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定,借名購(gòu)買政策性保障住房或享用他人信貸優(yōu)惠并不等于損害社會(huì)公共利益,以借名買房合同形式掩蓋非法目的的范疇等影響合同效力認(rèn)定的關(guān)鍵性因素。從尊重意思自治原則和維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的角度綜合分析得出,不論訴爭(zhēng)房屋性質(zhì)是商品住房還是政策性保障住房,都需要尊重雙方當(dāng)事人意思自治,以有效為原則,無(wú)效為例外。但合同有效并不等于借名人一定取得不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán),合同的履行內(nèi)容還需要綜合考慮合同是否具備客觀履行條件等多種情況確定,而不能唯“結(jié)果論”,以客觀履行不能倒推合同無(wú)效。關(guān)于借名合同雙方的權(quán)利實(shí)現(xiàn)或義務(wù)承擔(dān),毋庸置疑,應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容為準(zhǔn),由出名人享有登記物權(quán)。借名人提起訴訟的訴訟請(qǐng)求,一般為要求出名人履行協(xié)助其辦理過(guò)戶登記手續(xù)的債權(quán),而并非直接行使物權(quán)。這就涉及兩方主體的權(quán)利實(shí)現(xiàn)方式的不同。一方面是指借名人的權(quán)利實(shí)現(xiàn),如果借名人具備過(guò)戶登記的主體資格,不論是商品房還是政策性保障住房,不論是眼前還是可預(yù)期的將來(lái),在房屋具備上市交易條件后,借名人具備了登記過(guò)戶的主體資格,出名人應(yīng)配合借名人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。另一方面是指出名人的登記物權(quán),在借名人不能取得不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)的情況下,出名人繼續(xù)享有登記物權(quán),出名人向借名人支付經(jīng)濟(jì)損失。誠(chéng)然,簡(jiǎn)單的返還原物,對(duì)于借名人來(lái)說(shuō)有失公平,且助漲了不誠(chéng)信的風(fēng)氣。因房屋升值,經(jīng)濟(jì)損失的計(jì)算方式和賠償比例的判定,事關(guān)雙方重大經(jīng)濟(jì)利益。實(shí)踐中,在出名人占有使用房屋之前,必須先處理完畢房屋升值所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益的分配問(wèn)題,否則不論是返還原物之訴、所有權(quán)確認(rèn)之訴、買賣合同無(wú)效之訴都無(wú)法取回房屋的實(shí)際控制權(quán)。從公平角度出發(fā),在計(jì)算雙方因房屋升值所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益分配比例及分配數(shù)額時(shí),以房屋升值部分作為總數(shù),視為借名人的經(jīng)濟(jì)損失。然后再依據(jù)出名人、借名人雙方對(duì)合同無(wú)法履行的過(guò)錯(cuò)程度,確定雙方各自擔(dān)負(fù)的損失比例。出名人需要擔(dān)負(fù)的損失金額即可視為其賠償給借名人的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于不構(gòu)成借名買房合同關(guān)系的雙方權(quán)利義務(wù)分配,本文不再予以詳細(xì)論述,按照借貸關(guān)系、合伙關(guān)系或不當(dāng)?shù)美绕渌申P(guān)系處理即可。
【學(xué)位授予單位】：中國(guó)政法大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號(hào)】：D923.6

【參考文獻(xiàn)】

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1 翟業(yè)虎;程婉秋;;借名買房行為法律問(wèn)題初探[J];江淮論壇;2015年04期

2 楊代雄;;使用他人名義實(shí)施法律行為的效果——法律行為主體的“名”與“實(shí)”[J];中國(guó)法學(xué);2010年04期

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1 汪慧;借名買房法律問(wèn)題研究[D];西南政法大學(xué);2014年

2 王勝會(huì);為規(guī)避限購(gòu)令之借名買房行為效力研究[D];西南政法大學(xué);2013年

本文編號(hào)：2771359