本文選題：預(yù)購(gòu)商品房 + 抵押權(quán)��； 參考：《寧波大學(xué)》2017年碩士論文

【摘要】：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展,相關(guān)的金融創(chuàng)新越來(lái)越多,各種住房信貸業(yè)務(wù)也發(fā)展迅速。預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款更是讓許多尚無(wú)力全款付清房款的購(gòu)房者提前圓了住房夢(mèng)。預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同,在支付了首付款后,將預(yù)購(gòu)的商品房抵押給銀行,向銀行申請(qǐng)貸款,由銀行向開(kāi)發(fā)商直接支付剩余房款的一種常見(jiàn)貸款類(lèi)型。購(gòu)房者與銀行簽訂抵押貸款合同時(shí),所購(gòu)商品房還在建造過(guò)程中,只能辦理抵押權(quán)預(yù)告登記,不可能辦理出正式的抵押登記,等商品房建造完成,符合各項(xiàng)辦證條件后才能轉(zhuǎn)為正式的抵押登記。在辦理正式的抵押權(quán)登記之前,如果購(gòu)房者違約,銀行一般會(huì)訴至法院,并要求就抵押房產(chǎn)變價(jià)后優(yōu)先受償,能否支持銀行的這一訴求具有較大的爭(zhēng)議,支持者有之,反對(duì)者亦有之。本文將對(duì)該制度當(dāng)前存在的抵押權(quán)預(yù)告登記的優(yōu)先受償權(quán)爭(zhēng)議、預(yù)告登記轉(zhuǎn)正式登記操作不合理、預(yù)告登記與法院預(yù)查封登記存在沖突等問(wèn)題進(jìn)行分析,提出預(yù)告登記雖然不能直接賦予銀行在司法程序中以正式抵押權(quán),但是應(yīng)通過(guò)規(guī)定預(yù)告登記的順位保護(hù)效力,通過(guò)完善預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記流程,通過(guò)建立貸款保險(xiǎn)等相應(yīng)配套制度等,以更好的保護(hù)債權(quán)人、購(gòu)房者等各方的利益。文章第一部分對(duì)預(yù)告登記的概念、性質(zhì)、效力,以及抵押權(quán)的概念、性質(zhì),和抵押權(quán)預(yù)告登記的內(nèi)容做了簡(jiǎn)要闡述,并特別說(shuō)明在商品房預(yù)售語(yǔ)境下時(shí)各項(xiàng)制度已有新的特點(diǎn),以作討論的理論基礎(chǔ)。文章第二部分提出了預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記制度當(dāng)前存在的主要問(wèn)題。首先是效力問(wèn)題,當(dāng)前司法實(shí)踐中對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力存在不同的看法,讓銀行無(wú)所適從。其次,預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式登記并不順暢,申請(qǐng)主體、申請(qǐng)時(shí)間均存在問(wèn)題。再次,預(yù)告登記制度與法院的預(yù)查封制度等存在沖突,何者具有更優(yōu)先的順位不明確。文章第三部是在分析問(wèn)題的基礎(chǔ)上提出一些完善建議,包括確認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記不產(chǎn)生優(yōu)先受償效力、補(bǔ)全預(yù)告登記效力、完善操作程序、建立貸款保險(xiǎn)等配套制度等。
[Abstract]:With the booming development of real estate market, more and more related financial innovation, all kinds of housing credit business has also developed rapidly. The advance purchase of commercial housing mortgage loans to many who have not yet fully paid off the house buyers ahead of time to fulfill the housing dream. The mortgage loan for the purchase of commercial housing is a pre-sale contract between the buyer and the developer. After paying the down payment, the pre-purchased commercial house is mortgaged to the bank to apply for a loan from the bank. A common type of loan paid directly by banks to developers for remaining homes. When a house buyer signs a mortgage loan contract with the bank, the purchase of a commercial house is still in the process of being built, and can only be registered with the notice of mortgage right. It is not possible to go through formal mortgage registration, such as the completion of the construction of the commercial house. Only after meeting the requirements of each license can it be turned into a formal mortgage registration. Before applying for formal mortgage registration, if the buyer defaults, the bank will usually go to the court and ask for priority to be paid after the mortgage property has changed its price. Whether the claim can be supported by the bank is controversial, and supporters have it. There are also opponents. In this paper, the author analyzes the disputes existing in this system about the preemptive right of mortgage registration, the unreasonable operation of transferring notice registration to formal registration, the conflict between notice registration and court pre-closure registration, and so on. Although the advance notice registration can not directly endow the bank with formal mortgage in the judicial procedure, it should provide the order protection effect of the notice registration, and improve the advance purchase commercial house mortgage notice registration process. Through the establishment of loan insurance and other corresponding supporting system, in order to better protect the interests of creditors, buyers and other parties. The first part of the article briefly expounds the concept, nature, validity, the concept and nature of mortgage, and the content of notice registration of mortgage, and especially explains the new characteristics of various systems in the context of pre-sale of commercial housing. As a theoretical basis for discussion. The second part of the article puts forward the main problems existing in the advance-purchase commercial house mortgage notice registration system. First of all, there are different views on the effectiveness of pre-purchase mortgage registration in the current judicial practice, which makes banks at a loss. Secondly, notice registration into formal registration is not smooth, the main application, application time problems. Thirdly, there are conflicts between the advance registration system and the court's preemption system, and the order of priority is not clear. The third part of the article is based on the analysis of the problems put forward some suggestions, including confirming that the mortgage notice registration does not have the effect of priority repayment, making up the full notice registration effect, perfecting the operation procedure, establishing the loan insurance system and so on.
【學(xué)位授予單位】：寧波大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2017
【分類(lèi)號(hào)】：D923.2

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本文編號(hào)：1991596