本文關(guān)鍵詞：論按揭商品房買賣合同解除糾紛的司法處理

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【摘要】：商品房按揭自香港引入我國(guó)大陸地區(qū)后,根據(jù)大陸商品房市場(chǎng)的特點(diǎn)和法律法規(guī)的不同進(jìn)行了適應(yīng)性變化,并逐漸發(fā)展成為具有中國(guó)大陸特點(diǎn)的商品房按揭制度。商品房按揭法律關(guān)系由買賣關(guān)系、借貸關(guān)系和擔(dān)保關(guān)系構(gòu)成,其中買賣關(guān)系是基礎(chǔ)。商品房買賣合同的解除,必然對(duì)商品房按揭中的其他法律關(guān)系產(chǎn)生重要影響。為妥善處理按揭商品房買賣合同解除糾紛,最高人民法院出臺(tái)司法解釋明確了按揭銀行在按揭商品房買賣合同解除糾紛中的第三人訴訟地位,商品房買賣合同糾紛與抵押貸款合同糾紛應(yīng)當(dāng)合并審理及裁判規(guī)則,但是忽略了住房公積金貸款下的商品房按揭糾紛中,住房公積金管理中心的訴訟地位;同時(shí),合并審理的規(guī)定及裁判規(guī)則也嚴(yán)重脫離司法實(shí)踐,造成法律適用的混亂。本文共五個(gè)部分,約1.8萬(wàn)字:第一部分從按揭的詞源含義和按揭進(jìn)入我國(guó)大陸地區(qū)的發(fā)展過程入手,總結(jié)分析出大陸地區(qū)的商品房按揭是由商品房開發(fā)商、按揭銀行、商品房買受人共同參與的融資購(gòu)房方式,商品房按揭法律關(guān)系是由買賣關(guān)系、借貸關(guān)系和擔(dān)保關(guān)系構(gòu)成的法律關(guān)系復(fù)合體。第二部分分析論證商品房買賣合同和抵押貸款合同不構(gòu)成主從合同關(guān)系,而是構(gòu)成關(guān)聯(lián)合同關(guān)系,任一合同解除并不必然導(dǎo)致另一合同終止,而是應(yīng)從該合同本身是否符合法律規(guī)定或合同約定的終止情形和關(guān)聯(lián)合同形成的整體經(jīng)濟(jì)目的是否實(shí)現(xiàn)兩個(gè)方面判斷。第三部分分析案例中的兩個(gè)焦點(diǎn)問題,得出結(jié)論認(rèn)為住房公積金管理中心不宜由法院主動(dòng)追加為按揭商品房買賣合同解除糾紛的第三人;僅解除按揭商品房買賣合同案件的司法裁判應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房是否已進(jìn)行抵押登記或抵押權(quán)預(yù)告登記作不同處理,登記前全額返還購(gòu)房款給商品房買受人,登記后則僅返還首付款和實(shí)際已償還的貸款。第四部分分析論證關(guān)于商品房買賣合同糾紛和抵押貸款合同糾紛合并審理的規(guī)定及裁判規(guī)則,嚴(yán)重背離商品房按揭市場(chǎng)的規(guī)律,缺乏生存空間,且欠缺實(shí)體法基礎(chǔ),造成法律適用的混亂。第五部分總結(jié)提出完善建議,分析論證應(yīng)當(dāng)將商品房按揭作為有名合同在《合同法》分則中進(jìn)行規(guī)定,完善關(guān)聯(lián)合同理論在商品房按揭制度中的運(yùn)用,引入抗辯權(quán)延伸,完善按揭銀行與商品房開發(fā)商之間的合同約定,實(shí)行購(gòu)房貸款分期發(fā)放、提高保證金比例,降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。由于時(shí)間和個(gè)人能力的局限,本文難免有疏漏之處,在以后的學(xué)習(xí)工作中,筆者將會(huì)進(jìn)一步完善和改進(jìn)。
【關(guān)鍵詞】：商品房按揭 商品房買賣合同 商品房開發(fā)商 按揭銀行 商品房買受人
【學(xué)位授予單位】：西南政法大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號(hào)】：D923.6
【目錄】：

• 內(nèi)容摘要6-8
• Abstract8-11
• 引言11-13
• 案情介紹及訴爭(zhēng)焦點(diǎn)13-16
• 一、商品房按揭概述16-18
• （一）中國(guó)大陸的商品房按揭16-17
• （二）商品房按揭法律關(guān)系剖析17-18
• 二、商品房按揭法律關(guān)系結(jié)構(gòu)分析18-21
• （一）商品房買賣合同和抵押貸款合同不是主從合同19
• （二）商品房買賣合同和抵押貸款合同構(gòu)成關(guān)聯(lián)合同19-20
• （三）商品房買賣合同和抵押貸款合同效力影響解析20-21
• 三、關(guān)于案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)問題的法律分析21-25
• （一）住房公積金管理中心不應(yīng)由法院主動(dòng)追加為第三人21-23
• （二）按揭商品房買賣合同解除的法律后果23-25
• 四、我國(guó)商品房按揭制度存在的問題25-28
• （一）脫離司法實(shí)際，法律規(guī)定或成擺設(shè)26-27
• （二）實(shí)體法基礎(chǔ)模糊，主體權(quán)利義務(wù)混亂27-28
• 五、建議28-34
• （一）將商品房按揭作為有名合同進(jìn)行立法規(guī)范29-30
• （二）引入抗辯權(quán)延伸完善商品房按揭法律規(guī)定30-32
• （三）完善按揭銀行與商品房開發(fā)商的合同約定32-34
• 參考文獻(xiàn)34-36
• 致謝36-37
• 附件 1:一審民事判決書37-45
• 附件 2:二審民事判決書45-50

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1 孫小素;;我國(guó)商品房?jī)r(jià)格合理性分析[J];理論探索;2006年01期

2 陳艷艷;;論政府對(duì)商品房銷售的信息管制[J];中國(guó)校外教育(理論);2008年S1期

3 孫委委;;商品房?jī)r(jià)格居高不下探因[J];人民論壇;2011年32期

4 齊智慧;;淺談我國(guó)商品房發(fā)展難的一些問題[J];中共山西省委黨校學(xué)報(bào);1992年01期

5 ;商品房進(jìn)入市場(chǎng)的六大障礙[J];領(lǐng)導(dǎo)決策信息;1998年37期

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