本文關(guān)鍵詞：房產(chǎn)新政下政策性違約適用情勢變更原則之研究

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【摘要】：由于房價爆發(fā)性、持續(xù)性上漲及其對百姓生活的重大影響,住房問題受到各方高度關(guān)注。為抑制房價過快上漲,國務(wù)院出臺了一系列房產(chǎn)調(diào)控政策,如“國十條”、“國五條”、“新國八條”等。隨著國家宏觀調(diào)控力度的逐步加大,地方政府也相繼采取了提高購房貸款首付比例,提高二套房及以上貸款利率,限制購房套數(shù)和非本地居民購房等具體措施,即“房產(chǎn)新政”。在房產(chǎn)新政取得一些效果的同時,也引發(fā)了大量房屋買賣合同“違約潮”和“退房潮”的出現(xiàn)。此類糾紛中的違約一方基本是買房人,均將矛頭指向房地產(chǎn)調(diào)控政策,聲稱“政策性違約”,因而主張解除合同,返還定金。但在實踐中,對此類違約的法律依據(jù)的認(rèn)定卻有爭議,主要集中在情勢變更原則、不可抗力制度和商業(yè)風(fēng)險三種觀點上。2009年,我國最高人民法院頒布了《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》,首次以條文的形式確定了情勢變更原則,但是由于起步較晚,對其尚無明確的適用程序和裁判標(biāo)準(zhǔn),且情勢變更與不可抗力以及商業(yè)風(fēng)險等制度的法律邊界模糊,導(dǎo)致在司法實踐中法官自由裁量權(quán)較大,司法審判判決不一。為解決當(dāng)前房產(chǎn)新政引發(fā)的問題糾紛,有必要明確相關(guān)法律制度的適用條件和適用程序,從而為房地產(chǎn)案件糾紛的審判工作提供法律依據(jù)。本文從房地產(chǎn)新政的背景出發(fā),主要分為四個章節(jié)進(jìn)行討論。第一章節(jié)首先介紹房產(chǎn)新政的背景和實踐中對這類政策性違約糾紛的各種處理辦法和爭議,分析房產(chǎn)新政引發(fā)的政策性違約的特點；第二章節(jié)進(jìn)而對情勢變更原則的一般理論進(jìn)行考察,明確該原則的適用條件,分析其與不可抗力和商業(yè)風(fēng)險等制度的異同,從而為實際問題的解決做好理論基礎(chǔ)的鋪墊；在第三章節(jié)中,筆者通過案例引入的方法,針對房產(chǎn)新政下因履行困難、按揭貸款辦理障礙、限購禁購政策等三種典型的合同解除事由具體如何適用情勢變更原則提出建議；第四章節(jié)是本文的重點,筆者在該章節(jié)中對房產(chǎn)新政下政策性違約適用情勢變更原則的基本思路,司法操作程序以及適用情勢變更原則的法律后果進(jìn)行了具體構(gòu)建,以期對司法實踐中這類問題的有效解決做出明確的闡釋。本文認(rèn)為,在房產(chǎn)新政導(dǎo)致的違約糾紛中,對于增加貸款首付、提高利率等影響性政策而言,并不必然導(dǎo)致買受人不能繼續(xù)履行合同,應(yīng)認(rèn)定為屬于正常的商業(yè)風(fēng)險,合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行,但如果買房人能夠證明繼續(xù)履行房屋買賣合同將嚴(yán)重影響其經(jīng)濟狀況而無法正常生活,則可以主張適用情勢變更原則來解除合同；對于“限貸”、“限購”等限制權(quán)利性的政策而言,這時新政已導(dǎo)致作為合同成立基礎(chǔ)的環(huán)境發(fā)生了異常變動,繼續(xù)履行合同將顯失公平,應(yīng)認(rèn)定為情勢變更,購房者可以解除或變更合同,無需承擔(dān)違約責(zé)任。同時,鑒于情勢變更原則的特殊性,在房產(chǎn)新政中處理違約糾紛需適用情勢變更原則時,應(yīng)當(dāng)綜合考量各種因素,區(qū)別不同主體層次,在個案中審慎把握,嚴(yán)格遵守法律程序,合理運用司法自由裁量權(quán)。
【關(guān)鍵詞】：房產(chǎn)新政 政策性違約 情勢變更 不可抗力 商業(yè)風(fēng)險
【學(xué)位授予單位】：南京大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2014
【分類號】：D923.6
【目錄】：

• 摘要3-5
• ABSTRACT5-8
• 引言8-9
• 第一章 房產(chǎn)新政及政策性違約現(xiàn)象9-12
• 一、房產(chǎn)新政的內(nèi)容9-10
• 二、政策性違約的特點10-11
• 三、政策性違約的司法實踐及理論困惑11-12
• 第二章 情勢變更原則的一般原理12-19
• 一、情勢變更原則的含義及構(gòu)成要件12-14
• (一) 情勢變更原則的含義12
• (二) 情勢變更原則的構(gòu)成要件12-14
• 二、情勢變更原則的比較法分析14-16
• (一) 大陸法系情勢變更理論14-15
• (二) 英美法系的合同落空制度15-16
• (三) 我國情勢變更原則的現(xiàn)狀16
• 三、情勢變更原則與相關(guān)制度的比較16-19
• (一) 情勢變更與不可抗力之比較17-18
• (二) 情勢變更與商業(yè)風(fēng)險之比較18-19
• 第三章 政策性違約適用情勢變更原則解除事由的類型化研究19-23
• 一、履行困難與合同解除19-20
• 二、貸款障礙與合同解除20-22
• 三、限購、禁購與合同解除22-23
• 第四章 房產(chǎn)新政下政策性違約適用情勢變更原則的具體構(gòu)建23-28
• 一、房產(chǎn)新政適用情勢變更原則的基本思路23-25
• (一) 區(qū)分新政政策性質(zhì)23
• (二) 綜合考量各種因素23-24
• (三) 區(qū)別不同主體層次24-25
• 二、房產(chǎn)新政適用情勢變更原則的司法操作25-26
• (一) 嚴(yán)格遵守司法程序25
• (二) 合理運用自由裁量權(quán)25-26
• (三) 更新司法理念26
• 三、房產(chǎn)新政適用情勢變更原則的法律后果26-28
• (一) 房屋買賣合同的變更或改訂26
• (二) 房屋買賣合同的解除或終止26
• (三) 適用情勢變更解除合同后相關(guān)損失及費用的分擔(dān)26-28
• 結(jié)語28-29
• 參考文獻(xiàn)29-31
• 致謝31-32

【相似文獻(xiàn)】

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本文編號：760451