認購合同是商品房銷售中經(jīng)常使用的一種重要的書面協(xié)議,是確認認購人在將來某個時間與開發(fā)商洽談商品房購房合同的預(yù)約,預(yù)約確定雙方將來洽談合同的權(quán)利和義務(wù)。商品房認購合同不是購房合同,也不是購房合同的從合同,只能認定為購房合同的預(yù)約合同。應(yīng)當依據(jù)公平原則確定預(yù)約雙方的權(quán)利和義務(wù)。由于人們對其性質(zhì)和內(nèi)容認識尚不十分清晰,引發(fā)了許多民事糾紛。本文從認購合同的性質(zhì)、效力和違反認購合同的責任等基本問題入手,分析認為:認購合同從性質(zhì)上來看,是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售或銷售合同前所簽訂的擬購買房屋或簽訂商品房買賣合同的文書,該認購合同簽訂后,認購人會交付一定的預(yù)訂金或定金,約定在一定期限內(nèi)與開發(fā)商簽訂購房合同,開發(fā)商在約定期限內(nèi)為認購人保留指定的房屋,不得預(yù)訂、預(yù)售或銷售給他人。在認購合同中往往還約定有違約條款。通過實踐分析和理論探討,商品房認購合同的法律性質(zhì)一般應(yīng)認定為預(yù)約合同。認購合同的效力應(yīng)當區(qū)分不同情況在認購合同內(nèi)容尚不包括買賣合同主要內(nèi)容時適用“必須磋商說”,在認購合同中已包括買賣合同的主要內(nèi)容時適用“必須締約說”。最后,本文認為當事人對生效認購合同中達成一致的內(nèi)容反悔;未盡誠信義務(wù)磋商... 

【文章來源】：湘潭大學(xué)湖南省

【文章頁數(shù)】：29 頁

【學(xué)位級別】：碩士

【文章目錄】：
摘要
Abstract
引言
第一章 商品房認購合同界定
    1.1 商品房認購合同的基本定義
        1.1.1 商品房認購合同的名稱
        1.1.2 商品房認購合同的概念
    1.2 商品房認購合同的內(nèi)容
    1.3 商品房認購合同的合法性
第二章 商品房認購合同的性質(zhì)
    2.1 法律性質(zhì)的理論爭議
    2.2 實踐中對法律性質(zhì)的認定
        2.2.1 購房實踐中的觀點
        2.2.2 司法實踐中的觀點
    2.3 本人對商品房認購合同法律性質(zhì)的認識
        2.3.1 觀點分析
        2.3.2 本人觀點
第三章 商品房認購合同的法律效力
    3.1 商品房認購合同是否具有法律效力
        3.1.1 理論爭議
        3.1.2 本人觀點
    3.2 商品房認購合同法律效力觀點分析
        3.2.1 理論觀點
        3.2.2 理論觀點分析
    3.3 商品房認購合同的法律效力界定
第四章 商品房認購合同的責任認定
    4.1 商品房認購合同責任的性質(zhì)
    4.2 定金罰則的適用
        4.2.1 商品房認購合同定金的法律性質(zhì)
        4.2.2 定金罰則的適用情形
    4.3 違反認購合同的實際履行
        4.3.1 法院不能強制直接履行交易條款
        4.3.2 法院不能強制訂立買賣合同
    4.4 違約損害的賠償責任
        4.4.1 損害賠償與定金的并用
        4.4.2 損害賠償?shù)姆秶?br>結(jié)語
參考文獻
致謝


【參考文獻】：
期刊論文
[1]商品房預(yù)售認購書的法律問題研究[J]. 張自發(fā),王佃冰.  廣州大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版). 2003(10)
[2]論預(yù)約的效力與形態(tài)[J]. 韓強.  華東政法學(xué)院學(xué)報. 2003(01)
[3]審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用[J]. 韓延斌.  人民司法. 2003 (06)



本文編號：3091729