本文關(guān)鍵詞：投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

投資項(xiàng)目評(píng)價(jià) 實(shí)驗(yàn)報(bào)告

一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目概況 1.項(xiàng)目名稱：中餐餐廳 2.項(xiàng)目背景： 現(xiàn)有私人投資者， 持有60萬左右資金， 想要投資中餐餐飲行業(yè)， 經(jīng)考慮，現(xiàn)有3個(gè)方案可供選擇。主要考慮因素為加盟與否，地理位置等因素。

二、中餐廳市場(chǎng)趨勢(shì) 中餐廳市場(chǎng)趨勢(shì) 市場(chǎng) 1.餐飲形式更加多樣，且越來越隨意。隨著社會(huì)生活日益多樣化、多元化，

餐飲形式也會(huì)更加多種多樣，休閑餐飲、浪漫餐飲、沙龍餐飲、旅游餐飲、娛樂 餐飲、會(huì)展餐飲、網(wǎng)絡(luò)餐飲、郵遞餐飲等都會(huì)更多地進(jìn)入人們的生活，而傳統(tǒng)餐 飲的形式會(huì)受到很大的挑戰(zhàn)。 2.與餐飲形式更加多樣化相匹配，人們對(duì)就餐環(huán)境的要求會(huì)越來越高。一部 分人會(huì)追求豪華、 超豪華、 異域環(huán)境等， 但是大多數(shù)人對(duì)餐飲環(huán)境的要求是新穎、 別致、典雅、舒適，花園式餐飲、園林式餐飲、野外餐飲、露天餐飲會(huì)被一部分 人所接受和向往。 3.藝術(shù)與餐飲的結(jié)合會(huì)越來越緊密，藝術(shù)在餐飲中的位置越來越重要。人們 邊吃飯邊看藝術(shù)演出，一舉兩得。 4.餐飲營(yíng)養(yǎng)化將成為人們追求的重要目標(biāo)。 人們吃飯不只是追求口感、 口味， 講究色香味形，而且會(huì)越來越講究營(yíng)養(yǎng)。 5.餐飲社會(huì)化、專業(yè)化程度將會(huì)提高。烹飪?cè)蠈I(yè)配送甚至成品配送有可 能流行，除了在本店供應(yīng)，還給其他飯店配送，有的甚至專門配送，自己不直接 經(jīng)營(yíng)。飯店、賓館廚師的勞動(dòng)強(qiáng)度、勞動(dòng)時(shí)間，也將大大縮短。 6.家庭送餐將成趨勢(shì)，社區(qū)餐飲將會(huì)有大發(fā)展。家庭送餐將會(huì)很快興起，市 場(chǎng)潛力很大，社區(qū)餐飲將會(huì)有較大發(fā)展，而且人們對(duì)社區(qū)餐飲的要求會(huì)更高，如 服務(wù)、品種、環(huán)境、衛(wèi)生等，社區(qū)餐飲也將上一個(gè)新檔次。 7.餐飲食品會(huì)更加流行。所謂餐飲食品就是把全國(guó)各地的名菜、名點(diǎn)變成食 品，做成真空包裝或冷凍冷藏，能在商場(chǎng)超市里賣，能在家里長(zhǎng)期保存，隨吃隨 取。人們?cè)诩依镒悴怀鰬艟涂梢猿缘饺珖?guó)各地的名菜名點(diǎn)。 8.中式快餐在標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化上會(huì)有所突破。會(huì)有更多中式快餐達(dá) 到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)，并逐步走出國(guó)門。 9.在餐飲管理上逐步與世界接軌。國(guó)際間的飲食文化交流會(huì)越來越多，越來 越頻繁。

三、中餐廳優(yōu)劣勢(shì)比較 （一）中式快餐優(yōu)勢(shì) 1.有著深厚的文化底蘊(yùn)。 2.有著傳統(tǒng)的特色品種。

3.有著合理的營(yíng)養(yǎng)搭配。 4.中式快餐，還有著價(jià)廉味美的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （二）中式快餐劣勢(shì) 1.缺乏高水準(zhǔn)的企業(yè)形象管理。 2.缺乏高效率。 3.缺乏標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化管理。 4.缺乏連鎖經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。 四、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 1．有形風(fēng)險(xiǎn) 有形風(fēng)險(xiǎn)指憑借經(jīng)營(yíng)者的直觀感覺和經(jīng)驗(yàn)，可以按現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估、判斷其所 造成損失程度的風(fēng)險(xiǎn)。有形風(fēng)險(xiǎn)又稱為“硬風(fēng)險(xiǎn)” ，如資金不足或擠占、原料價(jià) 格上漲、菜品降價(jià)損失、菜品不受歡迎、設(shè)備陳舊落后等。這種風(fēng)險(xiǎn)顯而易見， 其所造成的損失值可以計(jì)算。如果企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理，采取 相應(yīng)措施，就可以防止或減少這種有形風(fēng)險(xiǎn)的損失。 2．無形風(fēng)險(xiǎn) 無形風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)營(yíng)者難以憑借直觀感覺和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷， 也不易按現(xiàn)值評(píng)估 損失程度的風(fēng)險(xiǎn)。無形風(fēng)險(xiǎn)也稱“軟風(fēng)險(xiǎn)” ，如由于服務(wù)質(zhì)量低劣造成企業(yè)形象 的降低、由于經(jīng)營(yíng)菜品質(zhì)量低而導(dǎo)致消費(fèi)者的信任危機(jī)、由于宣傳不實(shí)或乏味而 引起顧客的反感和逆反心理、企業(yè)內(nèi)部管理松弛而人心渙散和勞動(dòng)效率低、企業(yè) 對(duì)風(fēng)險(xiǎn)熟視無睹而造成的損失等。 3．時(shí)間性風(fēng)險(xiǎn) 是指由于時(shí)間差異給餐飲企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。造成時(shí)間性風(fēng)險(xiǎn)的原因是多 方面的，如季節(jié)變化對(duì)餐飲消費(fèi)的影響、產(chǎn)品的市場(chǎng)壽命周期、消費(fèi)者消費(fèi)時(shí)間 的變化、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)的時(shí)間差等。要防止餐飲業(yè)的時(shí)間性風(fēng)險(xiǎn)，必須樹 立時(shí)間觀念， 經(jīng)常觀察分析時(shí)間運(yùn)動(dòng)中事物發(fā)展變化的趨勢(shì)可能給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來 的影響，盡力排除時(shí)間性風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的干擾和破壞，準(zhǔn)確把握住時(shí) 機(jī)，以保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)正常運(yùn)行。 4．空間性風(fēng)險(xiǎn) 是指在餐飲企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的過程中，由于空間因素的影響而引起的風(fēng) 險(xiǎn)。餐飲企業(yè)防止空間性風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上開店選址時(shí)就已開始，要十分精心謹(jǐn)慎地 根據(jù)多種綜合因素和市場(chǎng)實(shí)際調(diào)查確定合適的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)。 而在選好恰當(dāng)?shù)刂烽_店 營(yíng)業(yè)后，空間性風(fēng)險(xiǎn)依然存在，投資者應(yīng)隨時(shí)注意與自己相關(guān)的城市規(guī)劃變化、 周邊消費(fèi)市場(chǎng)興衰、地區(qū)人口數(shù)量與質(zhì)量變化等，以提前作好對(duì)空間性風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng) 變準(zhǔn)備。

五、中餐廳項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 中餐廳項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

（一） 、建設(shè)規(guī)模 面積：300平米 人員：8~10人 （二） 、產(chǎn)品方案 方案1：在地域一般的地點(diǎn)租房子開中餐廳，房租20000元/月，招工9人，初 始投資（裝潢、設(shè)備、桌椅等）230000元。建設(shè)期為1月，經(jīng)營(yíng)期11月。營(yíng)業(yè)額 110000元/月，固定成本（包括工資，房租等）60000元/月。經(jīng)營(yíng)成本15000元/ 月 方案2：在地域繁忙處開加盟中餐廳，房租40000元/月，招工9人，加盟費(fèi) 100000元，初始投資（裝潢、設(shè)備、桌椅等）455000元。建設(shè)期為1月，經(jīng)營(yíng)期 11月。營(yíng)業(yè)額213500元/月，固定成本（包括工資，房租等）65000元/月。經(jīng)營(yíng) 成本141250元/月。 方案3：在地域繁忙處租房子開中餐廳，房租40000元/月，招工10人，初始 投資 （裝潢、 設(shè)備、 桌椅等） 300000元。 建設(shè)期為1月， 經(jīng)營(yíng)期11月。 營(yíng)業(yè)額140000 元/月，固定成本（包括工資，房租等）70000元/月。經(jīng)營(yíng)成本50000元/月。

六、中餐廳項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一）方案一 基準(zhǔn)收益率：8% 項(xiàng)目期限：12月

單位：元

營(yíng)業(yè)額 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 NPV IRR = = 0 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000 110000

方案一 成本 現(xiàn)金流量 230000 -230000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 75000 35000 ?18,392.36 9.75%

（二）方案二

基準(zhǔn)收益率：8% 項(xiàng)目期限：12月 方案二 成本 0 213500 213500 213500 213500 213500 213500 213500 213500 213500 213500 213500 NPV IRR = =

單位：元

營(yíng)業(yè)額 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月

現(xiàn)金流量 455000 141250 141250 141250 141250 141250 141250 141250 141250 141250 141250 141250 ?56,287.19 10.68% 單位：元 -455000 72250 72250 72250 72250 72250 72250 72250 72250 72250 72250 72250

（三）方案三 基準(zhǔn)收益率：8% 項(xiàng)目期限：12月 方案三 成本 0 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 140000 NPV IRR = =

營(yíng)業(yè)額 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月

現(xiàn)金流量 300000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 ?-145,574.74 -4.84% -300000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000 20000

經(jīng)比較，方案三的 NPV 為負(fù)，方案不可行。方案二的 NPV 和 IRR 均大于方案一， 故應(yīng)選擇方案二，在區(qū)域繁忙地段開加盟中餐廳。 七、中餐廳項(xiàng)目的不確定性分析

（一）盈虧平衡分析 方案二中餐餐廳預(yù)計(jì)可服務(wù)客流量 N 為 6100 人，每人消費(fèi)約 Csv 為 35 元， 為每位顧客付出的成本約 Cv 為 12.5 元，其中固定成本 Ct 為 65000 元，則： 每月收入=每月客流量*平均消費(fèi)額=每月客流量*35 每月成本=每月客流量*單位變動(dòng)成本+固定成本=每月客流量*12.5+65000 運(yùn)用 EXCEL 規(guī)劃求解得： 平均消費(fèi) Cs 單位變動(dòng)成本 c 固定成本 客流量 n 目標(biāo)利潤(rùn)

35 12.5 75000 3333.33 0

當(dāng)客流量約為 3334 人，餐廳的利潤(rùn)收入為 0.即餐廳的盈虧平衡客流量為 3334 人/月。 BEP(n)=3334(人) BEP(E)=n*/N=3334/6100=0.55 BEP(Cvs)=C/N=25(元/人) BEP(Cv)=Cvs-Cf/n=35-75000/6100=23(元/人) 據(jù)此可判斷，項(xiàng)目不發(fā)生虧損的條件分別為： （1） 如果未來的 Cvs、Cf、和 Cv 與預(yù)期值相同，則客流量應(yīng)滿足：n>3334 人，， 可服務(wù)能力應(yīng)滿足 E>55%；由此可看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比較強(qiáng)。 （2） 如果客流量達(dá)到預(yù)計(jì)的 6100 人， 成本為預(yù)期值， 則人均消費(fèi)需滿足 Cvs>25 元/人，與預(yù)測(cè)的 35 元/人相比，由此可看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比較強(qiáng)。 （3） 如果客流量和人均消費(fèi)為預(yù)期值，單位變動(dòng)成本 c 應(yīng)<23（元/人） ，與預(yù) 測(cè)的 12.5（元/人）相比，可看出項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力比較強(qiáng)。 （二）敏感性分析

IRR2=10.68% （1）客流量 n 在正負(fù) 10%范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)對(duì) IRR 的影響： 設(shè)客流量變動(dòng)的百分比為 x 當(dāng) x=10%時(shí)，IRR=14.73%； 當(dāng) x=-10%時(shí)，IRR=6.28% 客流量 n 的敏感度系數(shù)為 Safn Safn1=[(14.73-10.68)/ 10.68]/0.1=3.79 Safn2=[(6.28-10.68)/ 10.68]/(-0.1)=4.12 （2）初始投資 I 在正負(fù) 10%范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)對(duì) IRR 的影響： 設(shè)初始投資 I 變動(dòng)的百分比為 y 當(dāng) y=10%時(shí)，IRR=8.63%； 當(dāng) y=-10%時(shí)，IRR=13.08% 初始投資 I 的敏感度系數(shù)為 SafI SafI1=[(8.63-10.68)/10.68]/0.1=-1.92 SafI2=[(13.08-10.68)/10.68]/(-0.1)=-0.22 （3）平均消費(fèi) Cs 在正負(fù) 10%范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)對(duì) IRR 的影響： 設(shè)平均消費(fèi) Cs 變動(dòng)的百分比為 z 當(dāng) z=10%時(shí)，IRR=19.69%； 當(dāng) z=-10%時(shí)，IRR=5.61% 平均消費(fèi) Cs 的敏感度系數(shù)為 SafCs SafCs1=[(19.69-10.68)/10.68]/0.1=8.4 SafCs2=[(5.61-10.68)/10.68]/(-0.1)=4.75

序 號(hào) 1

不確定因 素 客流量 n

變化率 (%) 10 -10

內(nèi)部收益率 (%) 14.73 6.28 8.63 13.08 19.69 5.61

敏感度系 數(shù) 3.79 4.12 -1.92 -0.22 8.4 4.75

臨界點(diǎn) -5.9

臨界值（元） 2501

2 初始投資 I

10 -10

10.7

503685

3

平均消費(fèi) Cs

10 -10

敏感性分析圖
25 內(nèi) 部 收 益 率 （ % ） 20 初始投資I 15 10 5 0 -15 -10 -5 0 5 10 15 不確定因素變動(dòng)率（%） 平均消費(fèi)Cs 客流量n
IRR目標(biāo)值10.68

基準(zhǔn)收益率8%

目 客流量 變動(dòng) 初始投資 變動(dòng) 分析 圖 不

（IRR 8%） 不確定因素不變 -5. % 不確定因素不變 10. % 目 敏感性因素 n I 變動(dòng) 初始投資 客流量 確

目

目 基 資 資 平 資 量

目 分析

性 2 初始投資 60 內(nèi) 收益 性



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