本文關(guān)鍵詞：公允價值，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

　　7月3日，萬科企業(yè)股份有限公司公布了畢馬威華振會計師事務(wù)所對于重組議案中土地價值的相關(guān)回復(fù)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱文件發(fā)現(xiàn)，作為重組對象方深圳地鐵前海國際發(fā)展有限公司的審計師，畢馬威指出，按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，前海國際獲地鐵集團(tuán)增資時，三項(xiàng)地塊土地使用權(quán)應(yīng)以公充價值入賬。

　　2016年4月22日和2016年5月26日，地鐵集團(tuán)分別與前海國際簽署增資協(xié)議，分別將前海樞紐項(xiàng)日T201一0074號地塊和安托山項(xiàng)日T4O7一0026、T407-0027號地塊兩個項(xiàng)目的土地使用權(quán)增資注入前海國際。

　　根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號一存貨》第十一條“投資者投入存貨的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值確定，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外”；以及《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解2010》的補(bǔ)充解釋：“在投資合同或協(xié)議約定價值不公允的情況下按照該項(xiàng)存貨的公允價值作為其入賬價值”為準(zhǔn)則依據(jù)，前海國際對于投資者增資注入的土地使用權(quán)應(yīng)以公允價值作為該土地使用權(quán)的入賬價值。

　　根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)劉第39號-公允價值計量》第六章估值技術(shù)第十八條“企業(yè)以公允價值計量相關(guān)資產(chǎn)或負(fù)債，應(yīng)當(dāng)采用在當(dāng)前情況下適用并且有足夠可利用數(shù)據(jù)和其他信息支持的估值技術(shù)。企業(yè)使用估值技術(shù)的目的，，是為了估計在計量日當(dāng)前市場條件下，市場參與者在有序交易中出售一項(xiàng)資產(chǎn)或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債的價格”，而依據(jù)估值技術(shù)得出的投資者增值投入時點(diǎn)的土地使用權(quán)公允價值預(yù)佑值為人民幣455.74億元，該公允價值最終以具有證券期貨業(yè)務(wù)資格的評估機(jī)構(gòu)出具的評信值為依據(jù)確定。

　　畢馬威指出，由于前海國際接受地鐵集團(tuán)增資的時間與交易的評佑基準(zhǔn)日間隔極短，土地相關(guān)的條件及市場環(huán)境沒有發(fā)生本質(zhì)變化，閡此上述公允價值的預(yù)估值與《萬科企股份有限公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易須案》中披露的前海樞紐項(xiàng)目地塊及安托山項(xiàng)日地塊于評估基準(zhǔn)日2016年5月31日時的預(yù)估值人民幣325.03億元及人民幣130.71億元的合計數(shù)一致。

　　同時，增資作價與當(dāng)時可參考市場價之間的差異情況及其對前海國際凈資產(chǎn)的影響也為深交所關(guān)注。對此，畢馬威稱，土地使用權(quán)的公允價值與增資合同中約定的土地作價人民幣235.90億元的差額人民幣219.84億，一次性記入資本公積科目。土地使用權(quán)以公允價值反映在前海國際2016年5月31日的凈資產(chǎn)中，若土地使用權(quán)公允價值的預(yù)估值與公允價值的錄終值沒有差異，則對前海國際于2016年5月31日的凈資產(chǎn)不會再有額外影響。

　　畢馬威會計師提出，前海國際以公允價值作為投資者作價增資投入的土地使用權(quán)的入賬價值，相關(guān)影響計入凈資產(chǎn)的會計處理方法符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的相關(guān)規(guī)定。

　　但同時也稱，由于其對前海國際財務(wù)報表的審計工作尚在進(jìn)行中，且審計的目的是對財務(wù)報表的整體發(fā)表意見，因此畢馬威對上述土地使用權(quán)的公允價值的預(yù)估值的合理性不發(fā)表任何意見。

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