論文摘要 本文解釋了房地產(chǎn)法律制度的內(nèi)涵及外延，研究了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中法律制度的作用和發(fā)展進(jìn)程。通過分析現(xiàn)有中國(guó)房地產(chǎn)法律制度的不足，有針對(duì)性地提出完善措施。

　　論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)業(yè) 基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè) 法律制度

　　一、房地產(chǎn)法律制度

　　房地產(chǎn)業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)，它不但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，而且是國(guó)家財(cái)富的重要組成部分。房地產(chǎn)關(guān)系是指獲取、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理房地產(chǎn)所構(gòu)成的關(guān)系。房地產(chǎn)法律就是用來協(xié)調(diào)房地產(chǎn)關(guān)系的法律的總稱，是規(guī)范房地產(chǎn)關(guān)系的一整套法律。它是中國(guó)法律體系中的重要組成部分，和千千萬萬群眾的切身利益息息相關(guān)，因此受到人們的廣泛關(guān)注和研究。
　　房地產(chǎn)法律的基本原則有如下四條：
　　第一，促進(jìn)房地產(chǎn)商品化。比如國(guó)有土地使用是有償、有期的。
　　第二，合理使用土地和保護(hù)耕地。
　　第三，國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第4條，“國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件�！�
　　第四，保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。
　　一項(xiàng)調(diào)查顯示，住房在城市住戶的財(cái)產(chǎn)中占了百分之七十七之多，說明住房對(duì)于人們的生活有著重要意義，同時(shí)說明房地產(chǎn)法律制度在民法中有重要位置。房地產(chǎn)法律的確立和完善，對(duì)于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。

　　二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的法律制度

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)法律制度的發(fā)展目標(biāo)
　　1994年，李昌麒學(xué)者就對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的前景有了清醒認(rèn)識(shí)。作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)先是在東部沿海城市而后在內(nèi)陸地區(qū)得到了迅猛發(fā)展。但要使得房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，就要求在今后很長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，國(guó)家必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)扶持發(fā)展，進(jìn)行宏觀調(diào)控。其中，重點(diǎn)要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出發(fā)，確定市場(chǎng)宏觀目標(biāo)，并制定相應(yīng)的法律措施。針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，他提出了5大宏觀控制的目標(biāo)。
　　一是控制耕地占有面積；二是在城市規(guī)范的許可內(nèi)，控制房地產(chǎn)開發(fā)；三是確定合適的地價(jià)與房?jī)r(jià)基準(zhǔn)；四是控制貸款總量；五是保護(hù)生態(tài)環(huán)境的。在二十多年后，從相關(guān)法律的制定和應(yīng)用來講，圍繞這些發(fā)展目標(biāo)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。
　　對(duì)于控制耕地占有面積，中國(guó)在1998年8月29日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議全面修訂了《中華人民共和國(guó)土地管理法》，明確規(guī)定：國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。在2004年通過了《憲法修正案》，并于同年8月對(duì)《土地管理法》作了第三次修訂，確定了對(duì)土地征用的補(bǔ)償原則。
　　為了控制房地產(chǎn)開發(fā)在城市規(guī)范許可范圍內(nèi)，于1989年頒布了《城市規(guī)劃法》在2007年10月28日通過了《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范。
　　至于第三點(diǎn)，是研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的學(xué)者們夢(mèng)寐以求解決之道的核心問題。關(guān)系到土地管理、稅收制度、控制外資流入、土地出讓制度的落實(shí)等一系列問題。其中重點(diǎn)是制定相關(guān)的法律，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的暴利行為�，F(xiàn)實(shí)卻是，盡管制定了很多的相關(guān)政策，法律卻沒有形成整體的體系，而是松散地分布在地方法律與相關(guān)規(guī)定中間。至于第四、第五，在法律的制定和實(shí)施方面還有很大的改進(jìn)和完善的空間。
　　（二）房地產(chǎn)法律制度的現(xiàn)狀
　　當(dāng)下，中國(guó)已形成了以基本法《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地法》為骨干，以單行法規(guī)和相關(guān)法規(guī)為骨架，結(jié)合憲法、民法、行政法等構(gòu)成的法律體系。
　　除了2007年8月30日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》）外，還頒布了大量的法律法規(guī)、部門規(guī)章及規(guī)范性文字，對(duì)相關(guān)管理辦法作出了具體規(guī)定，現(xiàn)行的有：《土地管理法》（1998年8月29日修訂）、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）、《城市住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收管理辦法》（建法1993年814號(hào)）、《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》（2001年3月）、《中華人民共和國(guó)外資企業(yè)法》（2000年10月）、《中華人民共和國(guó)公司法》（2005年10月27日）、《房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)管理規(guī)定》（2000年3月23日）、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（2001年11月1日）、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（1995年6月30日）、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（2001年8月15日）、《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》（1992年2月）、《最高人民法院關(guān)于試用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（2000年9月29日）、國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（1998年第23號(hào)文件）、國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理的意見》（1996年7月3日）、國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（1994年7月）、國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)局聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)住宅合作化管理暫行法》（1992年2月14日）等。

　　三、現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的不足

　　（一）房地產(chǎn)法律規(guī)范缺失
　　第一，沒有處理好住宅建筑物與住宅區(qū)的關(guān)系，協(xié)調(diào)住宅區(qū)權(quán)屬關(guān)系的法律缺失。作為住宅的城市房地產(chǎn)可以分為兩種主要的類型——住宅建筑物和住宅區(qū)。住宅建筑物的存在依附于住宅區(qū)，離開了住宅區(qū)，建筑物的功能就不復(fù)存在。因此，建筑物雖然是住宅區(qū)的主體，但住戶的權(quán)利并不僅僅只局限于建筑物的使用，而應(yīng)該涉及到住宅區(qū)的每個(gè)角落。在其他一些國(guó)家和地區(qū)，比如日本，作為住宅的城市房地產(chǎn)也分為建筑物和住宅區(qū)這兩種。雖然稱謂是不一樣的，但是他們把這兩種都作為住戶的共同共有財(cái)產(chǎn)，納入法律的統(tǒng)一協(xié)調(diào)范圍。在中國(guó)現(xiàn)有的法律中，只有建筑物的概念，沒有任何住宅區(qū)的概念，而物權(quán)法采用的概念缺乏確定性和規(guī)范力，無法代替住宅區(qū)，以至于住宅區(qū)的權(quán)屬關(guān)系模糊不清。
　　第二，沒有處理好房屋和土地的關(guān)系，協(xié)調(diào)土地權(quán)屬關(guān)系的法律規(guī)范缺失。中國(guó)城市房地產(chǎn)的基本法律特征是，房地產(chǎn)的物權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分構(gòu)成。在《城市房地產(chǎn)管理法》中明確表示，房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)這兩項(xiàng)權(quán)利相互依存，不能單獨(dú)存在，只能歸屬于同一主體，只能被同時(shí)處分，這是已經(jīng)確立的基本原則。但物權(quán)法只確認(rèn)了住戶的房屋所有權(quán)，而土地使用權(quán)沒有被明確地認(rèn)定。因此，住宅區(qū)的包括建筑物地基在內(nèi)的土地使用權(quán)屬關(guān)系模糊不清。
　　第三，沒有處理好專有部分與共有部分的關(guān)系，協(xié)調(diào)共有部分權(quán)屬關(guān)系的法律規(guī)范缺失。物權(quán)法雖然對(duì)建筑物的專有部分和共有部分的分界作了原則性規(guī)定，但是對(duì)外墻、房頂?shù)鹊胤降姆秶瓦吔缍紱]有作出明確的規(guī)則。至于建筑物之外的共有部分，也僅僅就大項(xiàng)作出了原則性的規(guī)定，沒有作出完整的覆蓋全面的概括性規(guī)定。而對(duì)于道路和綠地部分，可以劃分為住戶的專有部分，也可以作為市政設(shè)施，這一規(guī)定不僅缺乏合理性，而且容易引起糾紛。共有部分的權(quán)屬關(guān)系處于范圍不清、界限模糊的狀態(tài)，使得一部分住宅區(qū)的共有部分出現(xiàn)沒有物主的情況，往往成為易被蠶食和侵犯的地帶。
　　（二）住宅預(yù)售制度的缺陷
　　所謂住宅預(yù)售，就是房地產(chǎn)開發(fā)商把正在籌建或建設(shè)中的住宅預(yù)先售賣給住戶，由住戶預(yù)先支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。住宅預(yù)售制度對(duì)于促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。然而，在實(shí)施這項(xiàng)制度的過程中，面臨著復(fù)雜多變的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇。
　　第一，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)準(zhǔn)入以及退出機(jī)制已經(jīng)不符合時(shí)代的要求。房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)具有高復(fù)雜性、高成本性、高風(fēng)險(xiǎn)性的特征，所以應(yīng)該制定要求全面的嚴(yán)格的高于一般市場(chǎng)準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)。但是在中國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第30條中僅僅規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)的模糊標(biāo)準(zhǔn)。雖然在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第5條中對(duì)此給予了細(xì)化和闡述，但是僅僅有兩項(xiàng)規(guī)定。這樣寬松的法律規(guī)定還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以保證房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量，也不足以保障住戶的利益。在退出機(jī)制方面，現(xiàn)有的可以遵循的法律法規(guī)僅僅是《破產(chǎn)法》的一般規(guī)定，很顯然，也無法保證商品房退出市場(chǎng)的合理性和合法性，導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中存在數(shù)量眾多的“爛尾樓”。
　　第二，房地產(chǎn)開發(fā)商的信息披露制度還存在缺陷，不夠完善的制度導(dǎo)致了開發(fā)商、購(gòu)房者以及銀行三者之間的利益失衡。如果房?jī)r(jià)下跌，那么期房轉(zhuǎn)變成現(xiàn)房時(shí)就會(huì)增加銀行的壞賬，購(gòu)房者在購(gòu)買預(yù)售住宅的同時(shí)也承擔(dān)著房?jī)r(jià)波動(dòng)、資產(chǎn)減值的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，也存在一部分誠(chéng)信缺失的企業(yè)，利用住宅預(yù)售制度中的缺陷和不足，人為地操縱期房的供求關(guān)系來控制房?jī)r(jià)的變化，或者在預(yù)售過程中以廣告和宣傳資料欺騙消費(fèi)者，或者存在項(xiàng)目延期、一房多賣等欺詐消費(fèi)者的現(xiàn)象，使得購(gòu)房過程中糾紛不斷。
　　第三，對(duì)于預(yù)售款的專款專用制度，現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定過于籠統(tǒng)，缺乏具體的監(jiān)督機(jī)制，在實(shí)際中缺乏可行的可操作性的嚴(yán)格的監(jiān)督。開發(fā)商通過預(yù)售商品房獲得資金后，并沒有任何機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)收款的用途和去向進(jìn)行有效監(jiān)督。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)商可以隨意使用該款項(xiàng)，導(dǎo)致了�？顚Ｓ弥贫葻o法有效發(fā)揮應(yīng)有的規(guī)模效用。
　　第四，現(xiàn)有法律法規(guī)缺乏完備的對(duì)于霸王條款的約定，作為信息不足的弱勢(shì)方的購(gòu)房者，其合法權(quán)益容易被嚴(yán)重?fù)p害。在商品房預(yù)售合同當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商也經(jīng)常會(huì)利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位，加入部分霸王性的條款以獲得超出正常利潤(rùn)的超額收益，從而損害了購(gòu)房者的合法利益。但對(duì)于霸王條款的約束，在中國(guó)的《城市房地產(chǎn)管理法》和其它房地產(chǎn)的專項(xiàng)管理法規(guī)中都沒有合理的規(guī)定，在實(shí)踐中，往往僅僅依據(jù)和遵循《合同法》上的格式條款，以及其他相關(guān)的民法條款規(guī)制。很明顯，法律的缺失給霸王條款提供了存在的漏洞。

　　四、房地產(chǎn)法律制度的完善

　�。ㄒ唬┲贫▎涡蟹康禺a(chǎn)法
　　在中國(guó)，，依據(jù)物權(quán)法，把物權(quán)劃為所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)三個(gè)主要的大類。而城市房地產(chǎn)物權(quán)是由住宅所有權(quán)和土地使用權(quán)所集合構(gòu)成的復(fù)合物權(quán)，成為了涵蓋所有權(quán)和用益物權(quán)兩編的物權(quán)，沒有辦法單獨(dú)列入其中的某一編。因此，房地產(chǎn)法律制度難以為物權(quán)法所容納。
　　現(xiàn)在，各國(guó)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)社會(huì)關(guān)系有著各不相同的法規(guī)。普通法系的國(guó)家一般制訂單行法；而大陸法系的國(guó)家，或者在專門在民法中設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)的編章，或者另外制訂單行法。因此，中國(guó)也可以學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，將房地產(chǎn)法律制度從物權(quán)法中單獨(dú)抽出來，制定單行法。
　　（二）完善住宅預(yù)售法律制度
　　針對(duì)住宅預(yù)售法律制度中出現(xiàn)的問題，有以下幾點(diǎn)建議：
　　第一，制定更完備的房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入和退出機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)又好又快地、健康持續(xù)地發(fā)展。
　　第二，完善房地產(chǎn)商信息披露的相關(guān)法律制度，建立健全信息披露的監(jiān)管機(jī)制。
　　第三，建立住宅預(yù)售款的合理監(jiān)管機(jī)制，有效地實(shí)施�？顚Ｓ玫闹贫取５谒�，從立法根源上對(duì)于霸王條款給以嚴(yán)格的規(guī)定和約束。
　　總體來說，要增加法律的適用范圍和法律救濟(jì)的方式，協(xié)調(diào)和規(guī)范住宅預(yù)售行為。

本文編號(hào)：63149