論文摘要 目前，商品房預(yù)售在商品房買賣市場占有舉足輕重的地位。因土地資源緊張、房價(jià)漲跌難測等種種因素，許多人通過預(yù)付款或交納定金等方式，與房地產(chǎn)開發(fā)商簽下一紙期貨合約，約定未來的日期擁有現(xiàn)房。然而，由于房屋預(yù)售的買賣標(biāo)的具有遠(yuǎn)期性，法律關(guān)系具有復(fù)雜性，再加上涉及到的法律關(guān)系主體廣泛、環(huán)節(jié)眾多，在交易期間，預(yù)購人的權(quán)益隨時(shí)可能被侵害。有鑒于此，本文試圖通過淺析我國商品房預(yù)售的現(xiàn)況并揭示其存在的一些風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而提出幾點(diǎn)完善商品房預(yù)售制度的構(gòu)想。

　　論文關(guān)鍵詞 商品房預(yù)售 風(fēng)險(xiǎn) 信息不對稱 資金保障 預(yù)告登記

　　商品房預(yù)售作為目前商品房交易的重要方式，以未來屋（即在建房屋）為客體進(jìn)行交易，涉及到廣大購房群眾的切身利益。雖有《房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)予以規(guī)制，但在其交易過程中仍存在許多風(fēng)險(xiǎn)。作為處于弱勢地位的預(yù)購人，不少人常常遭遇虛假廣告、樓房爛尾、質(zhì)量嚴(yán)重瑕疵、一房二賣等問題。整個(gè)購房過程，預(yù)購人面臨的風(fēng)險(xiǎn)可謂是無處不在，因此，如何減輕購房人在預(yù)購房屋時(shí)可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)從而保障其合法權(quán)益是眼下一個(gè)亟待解決的問題。

　　一、商品房預(yù)售制度的簡述

　　商品房預(yù)售起源于香港，俗稱“賣樓花”。20世紀(jì)50年代初，由于香港當(dāng)時(shí)人口劇增導(dǎo)致對土地和房屋的需求量也急劇增長，于是立信置業(yè)有限公司便提出了“預(yù)售樓花”。我國在《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條中也明確規(guī)定：“本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。”由前述可知，預(yù)購人在簽訂預(yù)售合同，并先行交納一部分資金時(shí)，房屋尚不存在。僅憑一紙合約書來獲得處于未來的標(biāo)的物，其暗藏風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

　　二、預(yù)售人的風(fēng)險(xiǎn)來源

　�。ㄒ唬┬畔⒉粚ΨQ，開發(fā)商信息披露制度不完善
　　房地產(chǎn)商利用廣告宣傳時(shí)經(jīng)常夸大其詞，虛夸房屋功能、質(zhì)量、居住環(huán)境等，誘騙購房人。由于購房人缺乏業(yè)內(nèi)知識，往往不了解房地產(chǎn)行情，對房屋建筑材料的質(zhì)量、性能、成本等也知之甚少，極易形成房地產(chǎn)一方占有信息優(yōu)勢的情形。當(dāng)購房者與售房者處于這種信息不對稱的狀態(tài)中時(shí)，極易引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，使得購房者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)交易中的更多不利后果。
　　江蘇省連云港市連云區(qū)西苑社區(qū)金源金鳳凰城二期，三期共近700戶業(yè)主合同到期卻無法安置，開發(fā)商簽訂合同之時(shí)允諾的房屋久拖不交。 這些類似的事情不勝枚舉，我們不禁疑惑：為何問題總是在交房之時(shí)才得以發(fā)現(xiàn)？漫長的購房過程中，作為利益相關(guān)者的他們?yōu)楹螞]能通過信息渠道了解相關(guān)問題？種種追問，讓我們不得不反思，如何才能保障購房人的知情權(quán)？
　　（二）商品房預(yù)售資金監(jiān)管不力
　　由于房屋預(yù)售具有非現(xiàn)實(shí)性，房地產(chǎn)開發(fā)商在與預(yù)購者簽訂預(yù)售合同時(shí)已收取一部分購房款，但開發(fā)商如何使用這筆資金，我們往往不得而知。一旦開發(fā)商濫用資金或卷款潛逃，房屋建設(shè)的資金鏈極易因此斷裂，不僅工程可能因此延期，甚至最后還可能出現(xiàn)“爛尾樓”。
　　我國試圖用法律對商品房預(yù)售資金的管理使用進(jìn)行規(guī)制，但大都過于原則化，缺乏現(xiàn)實(shí)的可操作性�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十一條規(guī)定：“商品房預(yù)售資金監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定。”第十四條規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款�！庇纱丝梢姡覈煞ㄒ�(guī)在對商品房預(yù)售資金這一方面的監(jiān)管力度還比較薄弱，制度方面有待完善。
　�。ㄈ┥唐贩款A(yù)告登記制度仍有漏洞
　　在預(yù)購者與開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同之后，房屋的所有權(quán)當(dāng)時(shí)并未移轉(zhuǎn)。也就是說，預(yù)購者只是基于合同獲得了一個(gè)債權(quán)請求權(quán)，在房屋建成并完成物權(quán)移轉(zhuǎn)登記之前，房屋的所有權(quán)依舊歸屬于開發(fā)商。如果沒有一定的保護(hù)措施，一旦開發(fā)商受利益驅(qū)使再次任意處分，預(yù)購人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)岌岌可危，比如：一屋數(shù)賣。王澤鑒先生也曾提到，“一物數(shù)賣，自古有之，在物價(jià)波動(dòng)之際，最為常見，而此多處于出賣人罔顧信用，圖謀私利”。 不管是何種情形，預(yù)購人都將面臨復(fù)雜的糾紛關(guān)系，且不說耗時(shí)耗力、勞心傷神，就最終的結(jié)果而言也未必盡如人意，，甚至?xí)萑搿柏?cái)物兩空”的尷尬境地。因此，2007年通過的《中華人民共和國物權(quán)法》在第二十條第一款規(guī)定了預(yù)告登記制度，限制了售房合同簽訂后售房方的物權(quán)處分行為：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”但是，預(yù)告登記制度真的就萬無一失了嗎？似乎也不盡然。
　　預(yù)告登記的前提是“約定”，如果交易雙方?jīng)]有約定，那么法律不會(huì)主動(dòng)適用預(yù)告登記制度來保障債權(quán)人的利益。這樣，顯然有違預(yù)告登記制度設(shè)立的初衷——維護(hù)債權(quán)人利益，保障交易安全。且《房屋登記辦法》還規(guī)定，當(dāng)事人在申請預(yù)告登記是要提供“已登記備案的商品房預(yù)售合同”，而現(xiàn)實(shí)中許多開發(fā)商并未按照規(guī)定辦理合同備案登記。如此一來，預(yù)購人試圖通過預(yù)告登記降低風(fēng)險(xiǎn)的愿望也會(huì)落空，制度很難達(dá)到其設(shè)立時(shí)的目的。

　　三、風(fēng)險(xiǎn)防范對策

　�。ㄒ唬┙⑿畔⑴逗驼\信記錄制度
　　首先，為解決信息不對稱可能引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)，我們可以嘗試建立全程信息披露制度，要求開發(fā)商主動(dòng)對自身資質(zhì)信息（資金、股東、管理組織結(jié)構(gòu)等）、房屋信息（房屋框架結(jié)構(gòu)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境綠化情況等）、建設(shè)工程信息（施工進(jìn)度、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)察單位、質(zhì)量監(jiān)控措施等）、土地信息（取得方式、取得時(shí)間、使用年限等）等進(jìn)行披露，充分保障預(yù)購人的知情權(quán)�！伴_發(fā)商通常有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)勢力，賦予他們以信息披露義務(wù)，就是為了購買人能夠在信息平等的基礎(chǔ)上同預(yù)售人進(jìn)行交易�！�
　　其次，加強(qiáng)對售房廣告的管制，大力打壓虛假廣告，增加處罰力度。目前，虛假廣告的宣傳者一般只被處以一至五倍的罰款，相較于開發(fā)商售房成功所獲得的巨額利潤，這點(diǎn)違法成本就顯得微不足道了。所以，為了有效地打擊開發(fā)商利用虛假廣告欺騙忽悠消費(fèi)者的行為，有必要在現(xiàn)有制度的基礎(chǔ)上再輔以其他措施，如：設(shè)立開發(fā)商誠信記錄。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商預(yù)售商品房時(shí)用虛假廣告進(jìn)行宣傳，在對其處以罰款的同時(shí)，將其虛假宣傳行為記錄于誠信檔案。累計(jì)達(dá)到一定次數(shù)就取消其開發(fā)商資格。
　　（二）調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體
　　針對商品房預(yù)售資金監(jiān)管不力所造成的問題，筆者認(rèn)為，監(jiān)管預(yù)售資金的主體至關(guān)重要。預(yù)售資金不是一筆小數(shù)目，如果缺乏合理且有效的約束，開發(fā)商極易為追求更高的利益而將這筆資金挪作他用。如此一來，預(yù)購人將面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。目前，資金監(jiān)管者的角色大都有銀行扮演，由銀行設(shè)立一個(gè)監(jiān)管賬戶，然后開發(fā)商將資金按期打入監(jiān)管賬戶。這樣看似有利的監(jiān)管下，為何還有開發(fā)商屢屢卷款潛逃？仔細(xì)分析一下，銀行真的能中立客觀地做一個(gè)監(jiān)管者嗎？近年來房價(jià)瘋漲有很大一部分原因是由于銀行貸款門檻低，許多人淪為“房奴”，拼命購房。開發(fā)商也借機(jī)哄抬房價(jià)、收獲高額利潤，與此同時(shí)，銀行通過大筆借貸資金還可以取得驕人業(yè)績。因此，在某種程度上而言，開放商和銀行有著千絲萬縷的聯(lián)系，甚至二者還可以成為利益共同體。那么，在這樣的情況下，讓銀行來監(jiān)管開發(fā)商的資金，不得不讓我們憂慮，這筆錢真的不會(huì)淪為資金流轉(zhuǎn)從而謀取更大利益的工具嗎？
　　有鑒于此，筆者認(rèn)為也許我們需要一個(gè)利益圈之外的中介機(jī)構(gòu)來監(jiān)管商品房預(yù)售的資金。但是，由于現(xiàn)階段我國中介機(jī)構(gòu)尚未發(fā)展成熟，其還不具有相應(yīng)的技術(shù)力量，且承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力也有所欠缺，誠信經(jīng)營的意識也還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不強(qiáng)，所以一定時(shí)間內(nèi)可能還是需要借助政府的行政手段來予以規(guī)制。比如，由房地產(chǎn)交易部門對資金進(jìn)行監(jiān)管。
　�。ㄈ┩晟祁A(yù)告登記的條件
　　首先，取消“約定”作為預(yù)告登記的必備條件，賦予當(dāng)事人充分的選擇權(quán)，即不論合同簽訂時(shí)是否約定，只要預(yù)購人在一定期限內(nèi)申請預(yù)告登記，房管部門不得拒絕受理。預(yù)告登記制度本是為了保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即使當(dāng)事人在簽訂合同之時(shí)沒有明確約定預(yù)告登記，為保障市場交易安全，法律也應(yīng)賦予當(dāng)事人以保障合同實(shí)現(xiàn)的工具。如果只是因?yàn)楫?dāng)事人沒有在合同中約定，就默認(rèn)為追求利益二賣房屋的開發(fā)商只需承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任，難免對預(yù)購人有失公允。且開放商在支付因違約而導(dǎo)致的損害賠償時(shí)，極有可能其支付的價(jià)款遠(yuǎn)小于再賣房屋所得的收益。如此一來，豈不是讓開發(fā)商在其不誠信的行為中還收獲了利益？法律絕不允許任何人從其不當(dāng)行為中獲益。所以，筆者認(rèn)為應(yīng)擴(kuò)大預(yù)告登記的申請條件，不限于“約定”才能提起預(yù)告登記。
　　其次，將“申請時(shí)要提供已登記備案商品房預(yù)售合同”改為“提供有效的預(yù)售合同”即可。將商品房預(yù)售合同登記本是為了更好地進(jìn)行管理，預(yù)防售房人惡意或借故拖延不辦理預(yù)告登記。但若法律將此作為提起預(yù)告登記的必要條件，那么，現(xiàn)實(shí)中開發(fā)商很有可能為了不讓預(yù)購人有機(jī)會(huì)申請預(yù)告登記而不對商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記。這樣一來，預(yù)購人幾乎就只剩下向房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行投訴這一條路，而這種救濟(jì)措施明顯效力薄弱了許多。因此，筆者認(rèn)為，法律不必苛求一定要憑已登記備案商品房預(yù)售合同才能申請預(yù)告登記，而只要有效的預(yù)售合同即可。這樣，就避免了因開發(fā)商不辦理登記備案而導(dǎo)致預(yù)購人無法提出預(yù)告登記的情形。

　　四、結(jié)語

　　商品房預(yù)占據(jù)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中比較大的份額，其蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)給直接利益相關(guān)人帶來負(fù)面影響，還會(huì)干擾到整個(gè)房地產(chǎn)市場的秩序，甚至影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與正常發(fā)展。所以，探究商品房預(yù)售中預(yù)購人可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)，從一定意義上來說，能為監(jiān)管商品房預(yù)售提供一些建設(shè)性的意見，從而探究如何保證商品房預(yù)售市場正常運(yùn)行。

本文編號：62952