第 1 章   緒論

1.1   研究的背景及意義

1.1.1   研究背景

1.  房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)分析

從上個(gè)世紀(jì)九十年代開(kāi)始，國(guó)內(nèi)的房地長(zhǎng)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)異常迅猛，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)份額對(duì) GDP 的拉動(dòng)日益明顯，其中，2002 年我國(guó) GDP 增長(zhǎng)速度為8%，其中房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)率大約為 2.3%，這標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越顯著。然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展如此迅猛的今天，顯露出的問(wèn)題也日趨增多，這無(wú)疑會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)不利影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資的影響因素較多，其中包括回報(bào)周期較長(zhǎng)、不確定程度高、風(fēng)險(xiǎn)大，且隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求不明確也給行業(yè)帶來(lái)了極大的影響。

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和我國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度發(fā)展息息相關(guān)，住房體制改革和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的確立，給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)提供了長(zhǎng)足發(fā)展的條件。出口、消費(fèi)和投資是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車(chē)，房地產(chǎn)業(yè)作為三駕馬車(chē)中投資的一個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極作用，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也可以加快城市化進(jìn)程，提高人民的生活水平。我國(guó)近幾年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，伴隨快速發(fā)展的同時(shí)房?jī)r(jià)也上漲，給人民的生活水平帶來(lái)了負(fù)面的影響，政府作為調(diào)節(jié)市場(chǎng)的第二只手，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了相關(guān)的制度改革，出臺(tái)一系列的政策降緩房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫趨勢(shì)。但是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化水平的提高，城市化進(jìn)程的加快，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)足發(fā)展的行業(yè)。

從總體上看，一是住宅銷(xiāo)售量萎縮，近年我國(guó)住宅銷(xiāo)售面積以及月均銷(xiāo)售面積均有所下降；二是房?jī)r(jià)自主回落，以往政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控后總能形成新一輪的房?jī)r(jià)上漲，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身發(fā)展的緣故，房?jī)r(jià)自主回落。

2.  房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策分析

從貨幣政策看，從適度寬松回歸中性，既不顯著擴(kuò)張也不顯著寬松。2012年我國(guó) GDP 增速為 7.8%，2013 年則有穩(wěn)步回升至 8%以上。這意味著我國(guó)經(jīng)濟(jì)將在近期內(nèi)實(shí)現(xiàn)軟著陸。2013 年我國(guó)貨幣政策的基調(diào)將是回歸中性，一方面2013 年穩(wěn)增長(zhǎng)的緊迫性下降，無(wú)需再大規(guī)模的放松。另一方面，受多種因素影響，2013 年我國(guó)物價(jià)水平重現(xiàn)升勢(shì)，通脹壓力回升會(huì)壓縮實(shí)施擴(kuò)張性貨幣政策空間。從貨幣政策工具的使用來(lái)看，央行降息與加息的可能性都不太大，可能頻繁使用的工具仍是法定存款準(zhǔn)備金率與逆回購(gòu)。不過(guò)根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資總規(guī)模，保持貸款適度增加的闡述，2014 年整體信貸環(huán)境較 2013 年進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

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1.2   國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

1.2.1   國(guó)外研究現(xiàn)狀

可行性研究最早起源于美國(guó)，它是開(kāi)發(fā)前期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性論證的一種科學(xué)評(píng)判方法，而應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究最早也是出現(xiàn)在 20世紀(jì) 30 年代末，尤其在二戰(zhàn)后的新科學(xué)技術(shù)不斷涌現(xiàn)，可行性研究方法得到不斷地發(fā)展和完善，漸漸形成了一套科學(xué)方法體系。特別是項(xiàng)目的效益評(píng)估，首先提出這一問(wèn)題的是邁克爾·D·法雷爾，他在 1997 年全面介紹了房地產(chǎn)投資的各個(gè)方面。他以貼現(xiàn)現(xiàn)金流量模型為基礎(chǔ)，到了 1998 年，貼現(xiàn)現(xiàn)金流量模型漸漸開(kāi)始被否定，因?yàn)槟Ｐ偷耐普撆c現(xiàn)實(shí)很不相符。1991 年，巴羅從貼現(xiàn)現(xiàn)金流量模型驗(yàn)證失敗的過(guò)程中總結(jié)出，初始的人均資本不同對(duì)模型的影響程度大； 1991 年，羅默還將影響房地產(chǎn)投資的外在因素代入模型中，使得在項(xiàng)目投資后評(píng)估要考慮的變量大大增多了。另外一些學(xué)者則認(rèn)為前人忽視了國(guó)際經(jīng)濟(jì)的投資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的影響而進(jìn)行的理論研究，2000 年，Mosley 指出對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的研究應(yīng)當(dāng)重視由于開(kāi)放經(jīng)濟(jì)體帶來(lái)的國(guó)際經(jīng)濟(jì)的影響這一問(wèn)題；2007 年，F(xiàn)iaschi 得到古典的企業(yè)融資理論中關(guān)于企業(yè)融資的研究是有問(wèn)題的的這一結(jié)論。

1.2.2   國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)從 70 年代開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可行性進(jìn)行研究，由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在各省市存在著差異，研究人員投入了巨大的精力來(lái)對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了深入研究。1997 年，魏后凱、蔡昉、都陽(yáng)等人對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了可行性研究，他們認(rèn)為國(guó)內(nèi) 80 年代房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了投資熱；2001年，劉強(qiáng)研究發(fā)現(xiàn)勞動(dòng)力大范圍轉(zhuǎn)移對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資熱的影響極為顯著；2008年，馮根福、Chun Kwok Lei、姚樹(shù)潔等人進(jìn)一步對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性做了研究分析，他們的可行性研究主要集中在大陸以及港澳臺(tái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；對(duì)于省內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析研究仍然處于起步，2003 年，高峰等人對(duì)江蘇省省內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了可行性研究，2007 年，楊桂元和高艷對(duì)安徽省內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了可行性研究分析。

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第 2 章   佳山東麓項(xiàng)目介紹及所在區(qū)域市場(chǎng)供求分析

2.1   佳山東麓項(xiàng)目介紹

佳山東麓項(xiàng)目由北京金隅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司旗下的金隅（馬鞍山）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，地址位于原馬鞍山市委黨校所在地，南到馬鋼技師學(xué)校，北至公園路，東至花山路，西至黨校路，背靠佳山公園，商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施十分完善。項(xiàng)目建設(shè)用地面積約 8.3 公頃（約 124 畝），主要產(chǎn)品類(lèi)型為住宅和商業(yè)，于 2015 年 2 月實(shí)現(xiàn)開(kāi)工建設(shè)。項(xiàng)目總投資  105000 萬(wàn)元，其中土地成本 51557.62 萬(wàn)元，前期費(fèi)用 2597.21 萬(wàn)元，建設(shè)安裝工程費(fèi)用 21146.7萬(wàn)元，資金來(lái)源為企業(yè)自籌。項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)如下表：

馬鞍山外來(lái)人口少，市場(chǎng)對(duì)總價(jià)比較敏感，通過(guò)前期市場(chǎng)客戶調(diào)研分析并結(jié)合本地塊的規(guī)劃和特點(diǎn)，利用項(xiàng)目地段價(jià)值，依托佳山的山景資源，規(guī)劃開(kāi)發(fā)包含雙拼別墅、聯(lián)排別墅、洋房在內(nèi)的城市核心區(qū)住宅項(xiàng)目，并規(guī)劃沿街配套商業(yè)街，利用城市核心區(qū)位和豐富的山地資源，打造“城中墅”項(xiàng)目，創(chuàng)建“城市別墅”的新品類(lèi)，樹(shù)立城市中央的豪宅高端形象，以“城市別墅+花園洋房+風(fēng)情商業(yè)街”的產(chǎn)品核心價(jià)值體系為項(xiàng)目產(chǎn)品的定位，打造“馬鞍山名片式項(xiàng)目”，跳脫整個(gè)馬鞍山房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，掌握主動(dòng)權(quán)。

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2.2   馬鞍山市房地產(chǎn)區(qū)域環(huán)境分析

2013 年 1-12 月，馬鞍山市市區(qū)商品住房共成交 12731 套，與 2012 年全年10722 套相比增加 2009 套，超過(guò) 2012 年全年銷(xiāo)售量的 19%，成交均價(jià) 5529 元/㎡，同比增長(zhǎng) 7%。

經(jīng)歷了 2011 年宏觀調(diào)控之后，2012 年馬鞍山市區(qū)商品住宅均價(jià)相比上年有了一定程度的下降，但 2013 年又有所反彈。2013 年全年成交均價(jià)為 5529 元/㎡，與 2012 年均價(jià) 5169 元/㎡相比，上漲了 360 元，同比增長(zhǎng) 7%。如圖 2-3 所示，市場(chǎng)價(jià)格在一季度、三季度保持高位，，5 月、十月有所回落，從全年整體走勢(shì)來(lái)看，2013 年馬鞍山的商品住宅價(jià)格有所震蕩，但總體保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。

2013 年，馬鞍山市市區(qū)商品房銷(xiāo)量排行榜中，秀山湖壹號(hào)以 1257 套奪得銷(xiāo)售套數(shù)冠軍，朝輝·東方城、匯成上東分別以 1235 套、955 套的銷(xiāo)量位列年度銷(xiāo)售第二、第三名，濱江新區(qū)樓盤(pán)濱江郡雖 11 月首次開(kāi)盤(pán)，但因其均價(jià)僅為 4216元/㎡，后來(lái)居上，僅兩個(gè)月時(shí)間就獲得年度銷(xiāo)量第十。在年度銷(xiāo)售榜單中，均價(jià)為 6000 元/㎡以上的有匯成上東、恒泰·達(dá)觀天下、深業(yè)華府、東方明珠和泰和天成，均價(jià)為 5000 元/㎡以下的有秀山湖壹號(hào)、偉星·藍(lán)山、濱江郡。

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第 3 章   項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件與方案設(shè)計(jì) ............... 14

3.1   項(xiàng)目位置 ............. 14

3.2   項(xiàng)目建設(shè)條件 ............. 14

第 4 章   項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃與投資估算 ............20

4.1   實(shí)施計(jì)劃 ............. 20

第 5 章   項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益評(píng)價(jià) ........ 25

5.1   經(jīng)濟(jì)效益 ........... 25

6 章   項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與定位

6.1   項(xiàng)目 SWOT 分析

6.1.1   優(yōu)勢(shì)（S）分析

1．國(guó)家與地方政策支持

政府會(huì)一如既往地推動(dòng)房地行業(yè)發(fā)展，會(huì)建立健全相關(guān)的法律法規(guī)和大力有效實(shí)施措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)地發(fā)展。

馬鞍山市政府自 2010 年  10 月以來(lái)陸續(xù)出臺(tái)關(guān)于土地出讓金、土地市場(chǎng)管理、拆遷管理?xiàng)l例、住房公積金等各種類(lèi)型的地方政策，幫助企業(yè)融資貸款及時(shí)解決企業(yè)難題。

2．市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)

項(xiàng)目通過(guò)市場(chǎng)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)孛癖娮陨斫?jīng)濟(jì)水平較佳，大多為白領(lǐng)人士，其中 30.5%的人傾向欲購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，39.7%的人群傾向購(gòu)買(mǎi)普通商品房，而6%的人群傾向于高檔住宅。 另外，當(dāng)?shù)卦S多居民在房?jī)r(jià)低谷時(shí)期已經(jīng)購(gòu)置了自身居住的商品房，目前存錢(qián)較多，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇出現(xiàn)了炒房一族，這樣的背景下可以吸引當(dāng)?shù)鼐用窦尤氤捶看筌娭衼?lái)，這也是增加市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力重要的一方面。

3．開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐厚

北京金隅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司有著豐富的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和良好的管理能力，在北京、天津、呼和浩特、唐山、杭州、南京等多個(gè)城市均有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功案例。

4.  地理位置優(yōu)越

本項(xiàng)目位于安徽省馬鞍山市城市中心區(qū)域，佳山公園東側(cè)。項(xiàng)目原為馬鞍山市委機(jī)關(guān)辦公地，周邊是馬鞍山市主要的商業(yè)中心，包括華聯(lián)商廈、大華國(guó)際廣場(chǎng)、家樂(lè)福、安徽工業(yè)大學(xué)以及在建的南京金鷹購(gòu)物廣場(chǎng)等。

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第 7 章   結(jié)論與政策建議

7.1   主要結(jié)論

從以上預(yù)測(cè)分析結(jié)果可以得出，該項(xiàng)目具有良好的投資環(huán)境和經(jīng)營(yíng)條件。從項(xiàng)目的選址、功能布局以及相應(yīng)的市場(chǎng)要求狀況來(lái)看，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高，投資償還能力較強(qiáng)，相應(yīng)財(cái)務(wù)指標(biāo)較好。只要操作得當(dāng)，就能用較少的資金投入來(lái)完成本項(xiàng)目的建設(shè)。本項(xiàng)目市場(chǎng)人氣較高，設(shè)計(jì)務(wù)實(shí)，設(shè)施配備完善，再加上商業(yè)、交通等位置優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必得到廣大購(gòu)房者的青睞。綜上所述，該項(xiàng)目有著可觀的社會(huì)效益和環(huán)境效益，不僅改善了城市面貌，也對(duì)促進(jìn)該區(qū)域的發(fā)展有著不可低估的作用，促進(jìn)馬鞍山統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展有積極意義，因此，該項(xiàng)目是可行的。

參考文獻(xiàn)（略）