第 1 章   緒論

1.1   論文研究的背景及意義

1.1.1   PUD 模式是當(dāng)今形勢下城市開發(fā)的先進(jìn)趨勢

規(guī)劃單元綜合開發(fā)(Planning Unit Development；PUD)是產(chǎn)生于美國的一種社區(qū)分區(qū)規(guī)劃分類。首先，它是一種基于傳統(tǒng)土地區(qū)劃的改良管制方式，又是一種土地細(xì)分的規(guī)劃方法，是基于大規(guī)模、大片區(qū)的土地整體開發(fā)的彈性解決方案。

PUD 概念最初于 1965 年由美國學(xué)者 Babcock 等人研究總結(jié)，核心概念為：在大規(guī)模、多街區(qū)、多地塊的土地開發(fā)實踐中，作為主導(dǎo)的政府規(guī)劃部門僅要求建設(shè)單位保證該區(qū)的基本人口密度、最低限度空地比及交通、公共設(shè)施建設(shè)水準(zhǔn)，其他的土地混合使用方法、住宅基本形式、宅基地設(shè)計方式和建筑設(shè)計靈活多樣，完全由市場和基地條件決定，建筑商可自行彈性安排。優(yōu)點是鼓勵在基地中保留有特殊價值地段或建筑，利用自然地形形成中心公園、綠地等的開放空間，為公眾提供大量休閑游樂場所。PUD 模式大多用于開發(fā)強度較高的城市次要區(qū)域或中心區(qū)域升級改造，這種分區(qū)管制的辦法比傳統(tǒng)規(guī)劃方法具有更大靈活性和積極性，給單一區(qū)域或單一地塊的開發(fā)、管理帶來更大的彈性和市場活力，更有利于創(chuàng)造宜人的城市空間環(huán)境。

這種 PUD 模式比傳統(tǒng)開發(fā)方式有著明顯差異：相鄰的城市單元更容易統(tǒng)一于整體性開發(fā)思路之下，開發(fā)計劃不再依賴于現(xiàn)行的土地使用管制規(guī)則，具體宅基地面積、房屋形態(tài)、建筑密度、建蔽率、留設(shè)空地的規(guī)定打破了原有限制。政府開發(fā)計劃的簽批審核也不再局限以往的單個審批，而是為了整體規(guī)劃需要進(jìn)行統(tǒng)一審核并批復(fù)。

美國應(yīng)用 PUD 模式于城市、自治區(qū)、州的規(guī)劃和發(fā)展，囊括住宅、非住宅建筑(如商場)、開放的土地、公共配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)分區(qū)、游憩區(qū)的發(fā)展，，既提供了住房也提供了就業(yè)崗位，使社區(qū)更具吸引力和自給自足。

我國一般適合使用 PUD 模式地區(qū)存在于以密集方式進(jìn)行開發(fā)的新建區(qū)、商業(yè)區(qū)以及混合性發(fā)展地區(qū)。在我國人多地少的國情下，城市化進(jìn)程目前處于跨越式發(fā)展，對城市的功能重新聚合并改造升級，PUD 模式有著重要的指導(dǎo)性意義和實踐空間。 

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1.2   論文研究目的

“PUD(Planning Unit Development)規(guī)劃單元綜合開發(fā)”的模式實質(zhì)是一種開發(fā)管理控制方法，而不是一種實施優(yōu)秀規(guī)劃設(shè)計的方法。它鼓勵土地混合使用開發(fā)，但在具體導(dǎo)引方面要求尊重市場化原則，政府并不在具體開發(fā)項目上實施規(guī)劃管理方面的控制和導(dǎo)引。既符合整體規(guī)劃的優(yōu)化型，實施起來又能保障機(jī)動靈活。

首先，PUD 意味著建設(shè)用地規(guī)劃一次性完成，保證下屬各個獨立的城市單元、居住小區(qū)乃至單一組團(tuán)在總體控制下有序發(fā)展，并充分考慮可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，不會因為用地過大、發(fā)展周期較長而失控。道路、景觀、公建等先期建設(shè)，后續(xù)單元開發(fā)便減少了公建等硬性配置指標(biāo)，使每個最小單元都能共享社區(qū)資源。

其次，大幅降低市場風(fēng)險，有助于房地產(chǎn)政策的宏觀調(diào)控。在各單元綜合開發(fā)的背景下，只需要解決動態(tài)市場需求，根據(jù)市場需求調(diào)整詳規(guī)，可最大程度上擺脫滿足指標(biāo)、抄襲建設(shè)等不利因素，化解規(guī)劃與市場中間產(chǎn)生的矛盾。

再次，PUD 模式可緩解政府在公共配套服務(wù)及市政基礎(chǔ)設(shè)施配套上的壓力，以國內(nèi)外的經(jīng)驗來看，信譽良好、資金充足而為了培育潛在市場而在 PUD 中獲利的大品牌開發(fā)商，都很愿意在配套上進(jìn)行投入，并且都能獲得成功，隨著武漢萬達(dá)中央文化區(qū)建設(shè)的良性運轉(zhuǎn)，PUD 模式隱然成為未來城市發(fā)展的主要指導(dǎo)思想。

最后，PUD 提升項目的市場競爭力。當(dāng)今形勢下，房地產(chǎn)市場阻力主要體現(xiàn)于消費者對完善的生活配套、便利性、生活品質(zhì)的隱憂。PUD 模式將住宅建設(shè)與公共服務(wù)設(shè)施有機(jī)結(jié)合，綜合考慮了消費者的居住、文娛、購物、休閑、辦公等需求，最大程度上解決了消費者關(guān)心層面，對客戶信心有極大促進(jìn)作用。

PUD 模式在國外發(fā)展 40 余年，在國內(nèi)尚未得到有關(guān)部門重視，甚至缺乏基本的介紹材料。目前中國老城區(qū)已經(jīng)缺乏對外擴(kuò)張能力，需要功能再次升級；而新城區(qū)不斷增多，規(guī)劃粗放、土地矛盾等問題亟待緩解。PUD 模式能夠一定程度上化解此項問題，因此有必要重視這一模式。

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第 2 章   國內(nèi)外 PUD 模式的發(fā)展?fàn)顩r及分析

2.1   國內(nèi)外發(fā)展階段和典型應(yīng)用案例

2.1.1   國際 PUD 模式的發(fā)展階段與趨勢

(1)“城外新區(qū)”(1945~1967)，即在大城市外部建立用以疏散城市集中人口的新興區(qū)域。二戰(zhàn)以后，西方主要發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市規(guī)模、城市人口急劇膨脹，大量產(chǎn)業(yè)區(qū)如雨后春筍般出現(xiàn)，市區(qū)用地?zé)o序發(fā)展蔓延，不約而同地進(jìn)入了單中心高度聚集的城市發(fā)展階段，中心城區(qū)人口密度居高不下，例如：20 世紀(jì) 50 年代，巴黎人口平均密度達(dá)到驚人的 26000 人/k ㎡。各主要大城市急需重新安置人口，不得不向外構(gòu)筑獨立城區(qū)。

新獨立城區(qū)為建筑業(yè)提出了巨大挑戰(zhàn)：1、規(guī)模較大、獨立完整。在空間、社會組織管理系統(tǒng)上必須構(gòu)建出與城市傳統(tǒng)中心區(qū)、鄉(xiāng)村地區(qū)和其它新區(qū)清晰的差異化，作為城市要素齊備的子系統(tǒng)，同時滿足規(guī)模化要求。2、功能完備，住宅、產(chǎn)業(yè)、公共配套缺一不可，并且與城市中缺乏游樂、休憩空間與滯后的工作環(huán)境相比，新區(qū)在這些方面必須保持非常強勁的競爭力。3、開發(fā)周期較長，往往需要 10 年以上，這就意味方案需具備前瞻性規(guī)劃，動工時間較為靠后的空間單元能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)與人文的城市化發(fā)展，而在若干年后，早期興建的空間單元具備可持續(xù)發(fā)展的改造能力，以便與時俱進(jìn)。

可以認(rèn)為，城外新區(qū)是城市郊區(qū)化模式的必然產(chǎn)物，要求規(guī)劃中充分考慮未來城市一個或幾個重要職能與長期發(fā)展趨勢，同時滿足時間、空間要素，科學(xué)地逐步構(gòu)建未來城市的行政、商業(yè)、文化、產(chǎn)業(yè)中心的結(jié)合體，并具備發(fā)展新經(jīng)濟(jì)的可能性，與老城區(qū)共同構(gòu)成有機(jī)整體。同時，該區(qū)在發(fā)展初期與城市核心區(qū)域處于競爭劣勢，政府勢必要通過規(guī)劃和配套政策的傾斜，既削弱中心區(qū)競爭優(yōu)勢，限制其過度發(fā)展，又同時引導(dǎo)城市功能轉(zhuǎn)移。

(2)“城間新區(qū)”(1970~1989)于 20 世紀(jì) 80 年代末期在美國城市一體化高度發(fā)展、私家汽車大量普及的背景下興起的，其基本目標(biāo)是避免城市出現(xiàn)大規(guī)模、無序蔓延，又要結(jié)合現(xiàn)代生活的各種要素，利用城市自然條件、交通條件，在城間過渡帶構(gòu)建具有當(dāng)?shù)靥厣臀幕男屡d社區(qū)以取代隨意性較強的郊區(qū)模式。

舊城區(qū)二次開發(fā)的在時間、空間上受制于平均地租及拆建成本。二次開發(fā)的租隙是引起城中新區(qū)開發(fā)的內(nèi)因。目前我國城市土地分級利用的招拍掛制度，也起到推動城市功能結(jié)構(gòu)調(diào)整和重新布局的推進(jìn)作用。更多的舊城區(qū)的升級改造完全可以依托土地市場的市場化平臺進(jìn)行開展。

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2.2   我國 PUD 模式的差別化分類

2.2.1   政府主導(dǎo)

即使是在土地私有化的西方發(fā)達(dá)國家，政府也在新城區(qū)開發(fā)或城市中心改造等多組團(tuán)開發(fā)項目上積極應(yīng)用 PUD 模式發(fā)揮主導(dǎo)作用。區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略由政府召集組織機(jī)構(gòu)提出，具有透明度。在項目具體發(fā)展過程中，政府與開發(fā)商明確職責(zé)范圍，確保 PUD 模式實現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)，如法國拉德芳斯(La Défense)

2.2.2   市場主導(dǎo)

區(qū)域依托自身優(yōu)勢和良性競爭的商業(yè)機(jī)制吸納人口，無需政府指令和行政干預(yù)，由市場需求來驅(qū)動 PUD 模式，使該去規(guī)劃建設(shè)向著市場需求方向發(fā)展，以利益最大化、可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，如美國的爾灣(Irvine)。

2.2.3   我國差別化分類 PUD 模式發(fā)展的制約條件

我國無論是在政策主導(dǎo)及市場化實施 PUD 模式上均已經(jīng)具備了一定的條件，但未重視 PUD 模式的概念。城市規(guī)劃是 PUD 模式發(fā)展的前提條件，但總的來說，我國政府在城市規(guī)劃方面發(fā)展緩慢，規(guī)劃能力還不及發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的私人開發(fā)企業(yè)。

(1)政府主導(dǎo)下 PUD 建設(shè)

總之，目前城市規(guī)劃的合理性、公眾參與度不高，從根本上限制 PUD 模式發(fā)展。 目前，行政判斷和領(lǐng)導(dǎo)意志在很大程度上左右著城市規(guī)劃，主管領(lǐng)導(dǎo)對城市規(guī)劃的重要性存在著模糊認(rèn)識，認(rèn)為規(guī)劃可有可無，只要經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，其它都是次要的。城市政府、領(lǐng)導(dǎo)自覺或不自覺要求規(guī)劃部門按照領(lǐng)導(dǎo)的意志進(jìn)行規(guī)劃的編制，或隨意改變規(guī)劃，規(guī)劃部門只好服從領(lǐng)導(dǎo)，無法真正地代表公共利益。

(2)市場主導(dǎo)下的 PUD 建設(shè)

我國房地產(chǎn)市場的市場化高速發(fā)展已有 10 多年歷史，國內(nèi)先后有不下幾百家開發(fā)商獲取了具備 PUD 模式開發(fā)的用地規(guī)模，但均沒有走上 PUD 模式開發(fā)之路，主要原因有：①規(guī)劃人員力量不足，市場化參與度不高，規(guī)劃方案無法凝聚共識。②各地方房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，住宅市場多，商業(yè)市場少，形成了進(jìn)退失據(jù)、壓力很大的局面。③政府規(guī)劃管理工作禁止性規(guī)定多，因勢利導(dǎo)少，許多開發(fā)商將用地“化整為零”而浪費了大量大宗規(guī)模的供地，喪失了 PUD 模式開發(fā)的本意。

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第 3 章   萬達(dá)中央文化區(qū) PUD 模式平臺建設(shè)及存在的問題 ............... 22

3.1   萬達(dá)中央文化區(qū) PUD 模式平臺建設(shè) ............. 22

3.1.1   發(fā)展現(xiàn)狀 .............. 22

第 4 章   萬達(dá)中央文化區(qū)發(fā)展 PUD 建設(shè)的對策與建議 ......... 38

4.1   萬達(dá)中央文化區(qū) PUD 建設(shè)發(fā)展的對策 ............ 38

4.1.1   技術(shù)創(chuàng)新對策 ..................... 38

第 5 章   結(jié)論 ............ 45

第 4 章   萬達(dá)中央文化區(qū)發(fā)展 PUD 建設(shè)的對策與建議

4.1   萬達(dá)中央文化區(qū) PUD 建設(shè)發(fā)展的對策

PUD 模式指導(dǎo)城市建設(shè)已成為世界性趨勢，這為我國城市發(fā)展提出了“師夷長技”的重要課題。中國盡管城市化速度日新月異，但從合理化、市場化、科學(xué)化的 PUD 的開發(fā)方面距離主要發(fā)達(dá)國家差距甚遠(yuǎn)。但是，我們要抓住目前中國城市發(fā)展結(jié)構(gòu)性調(diào)整的機(jī)遇，加快 PUD 模式的綜合運用，與時俱進(jìn)，可從以下幾點加以考慮。

4.1.1   技術(shù)創(chuàng)新對策

技術(shù)目前世界上 PUD 主要有 3 種代表性經(jīng)驗：① 日韓經(jīng)驗，在積極改善舊城市中心區(qū)的開發(fā)強度及建設(shè)城市邊界輻射帶較為有代表性；② 美國模式，在相鄰城市之間的過渡地區(qū)建設(shè)品質(zhì)更高、交通更為便捷的新區(qū)，推進(jìn)城市一體化的經(jīng)驗參考價值較高；③ 西歐模式，分流城市功能并積極建設(shè)衛(wèi)星城市，提高城市化率的經(jīng)驗。

目前我國人多地少、城市化進(jìn)程較為高速的國情，西歐模式有較大的發(fā)展空間，但日韓模式也較為適用。同時城市一體化的趨勢，美國模式也有較大的參考價值�？傮w來說 PUD模式的發(fā)展是當(dāng)務(wù)之急。隨著房地產(chǎn)市場新一輪格局的形成，萬科等專注于住宅開發(fā)的地產(chǎn)商進(jìn)軍文化旅游產(chǎn)業(yè)。目前制造業(yè)空心化，外資紛紛撤出中國市場的背景下，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)亟需反彈，未來勢必有除文化旅游產(chǎn)業(yè)之外的其它符合產(chǎn)業(yè) PUD 地產(chǎn)項目出現(xiàn)，開發(fā)商應(yīng)積極改造現(xiàn)有開發(fā)觀念，進(jìn)行新一輪整合增強 PUD 模式開發(fā)能力，提高房地產(chǎn)業(yè)整體品質(zhì)，避免產(chǎn)能過剩現(xiàn)象。

萬達(dá)集團(tuán)文化旅游產(chǎn)業(yè)的第四代產(chǎn)品，并不是只有“中央文化區(qū)”這樣城市中心 PUD模式的再開發(fā)項目，也有自然資源豐富而遠(yuǎn)離中心城市的待開發(fā)或正在開發(fā)項目，如長白山項目、西雙版納項目、金石灘項目等，這些都占據(jù)著國家 5A 級風(fēng)景區(qū)的稀缺資源。預(yù)計 2015 年第四代產(chǎn)品數(shù)量將達(dá)到 13 個。那些不具備 PUD 開發(fā)經(jīng)驗、資金實力小而散、產(chǎn)品研發(fā)能力低下、管理成本過高和過度依賴無序競爭的開發(fā)企業(yè)，很難擔(dān)綱此類大型的PUD 模式開發(fā)項目，即使獲取此類項目的開發(fā)權(quán)限也很難發(fā)揮資源優(yōu)勢，造成浪費現(xiàn)象。只有通過并購、聯(lián)合和資產(chǎn)重組等形式，成為在產(chǎn)業(yè)上下游一體化、專業(yè)能力過硬的聯(lián)合集團(tuán)，不斷優(yōu)化人力、持有能力、資金等配置，才有機(jī)會通過獲取此類項目獲得寶貴的 PUD模式開發(fā)經(jīng)驗。

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第 5 章   結(jié)論

綜上，我們應(yīng)加快 PUD 模式的理論研發(fā)、經(jīng)驗推廣和應(yīng)用力度，加快規(guī)劃思路的調(diào)整，充分利用研發(fā)和管理的創(chuàng)新成果，重視 PUD 模式的核心優(yōu)勢，加快中國 PUD 模式與國際接軌的步伐。

(1)PUD 模式高度依賴規(guī)劃的市場化程度，現(xiàn)在，我國規(guī)劃的制定僅限制在由領(lǐng)導(dǎo)、專家和相關(guān)部門人員形成的一個小圈子里，就目前而言，領(lǐng)導(dǎo)和部門所代表的權(quán)力為決策主體，專家及公眾為決策對象，二者只是單方面的決策與接受關(guān)系，幾乎不存在兩者之間的互動關(guān)系，專家和公眾長期處于決策的第二線，極大制約了我國 PUD 模式的發(fā)展，同時也限制了其市場化腳步。樹立產(chǎn)學(xué)研一體化的規(guī)劃技術(shù)和產(chǎn)品研發(fā)機(jī)制，提高市場參與度和多領(lǐng)域?qū)＜艺撟C的公開化進(jìn)程，可從積極改變我國在 PUD 領(lǐng)域受制于行政管理的狀況，提升我國城市發(fā)展的活力。

(2)開發(fā)商的規(guī)劃能力在很大程度上決定了 PUD 模式的優(yōu)劣，目前，我國開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃能力有限，前期規(guī)劃工作高度依賴規(guī)劃院和國際的規(guī)劃研究機(jī)構(gòu)，同時照搬照抄也廣泛應(yīng)用，這也是是制約我國 PUD 模式發(fā)展的“瓶頸”。在國際化 PUD 模式與我國項目用地的地域性、文化的獨特性方面存在較大差異的情況下，開發(fā)商應(yīng)提高自身的規(guī)劃技術(shù)的原創(chuàng)能力，縱向吸取經(jīng)驗，多領(lǐng)域探討 PUD 研發(fā)模式，對趕上或超過國際 PUD 模式的技術(shù)水平，其意義非常重大。

(3)武漢萬達(dá)中央文化區(qū)自 2010 年完成了 PUD 模式的規(guī)劃設(shè)計工作，只經(jīng)過三年的發(fā)展，已經(jīng)初步完成了建設(shè)目標(biāo)，對全國其余 12 個萬達(dá)第四代產(chǎn)品提供了技術(shù)支持，雖然未明確提出項目的 PUD 模式概念，但也在大規(guī)模、多產(chǎn)業(yè)的綜合性開發(fā)經(jīng)驗上高度應(yīng)用了 PUD 模式的框架性流程和技術(shù)指導(dǎo)經(jīng)驗。武漢萬達(dá)中央文化區(qū)必將成為國內(nèi)有代表性的城市中心 PUD 模式的典型應(yīng)用案例。

參考文獻(xiàn)（略）