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第二節(jié) 了解二手房

　　對于購房者而言，想要買二手房，首先就得了解什么是二手房、哪些房是二手房及目前我國二手房常用的交易方式等，這對購房者買二手房有很大的幫助。

　　一、什么是二手房

　　所謂二手房，通常是指已經(jīng)取得《房屋產(chǎn)權證》和《國土使用權證》，并可在住房二級市場交易的各類房屋，包括自建私有房、集資房和個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟適用房以及單位的自建住房。

　　二、二手房產(chǎn)權類別

　　目前，按產(chǎn)權歸屬分，我國房地產(chǎn)市場的二手房主要有以下幾種。

　　(一)商品房

　　1.什么是商品房

　　商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經(jīng)過國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)。

　　商品房

　　經(jīng)濟適用房

　　房改房

　　集資房

　　其他

　　二

　　手

　　房

　　的

　　種

　　類

　　2.商品房的特點

　　(1)商品房占據(jù)著房地產(chǎn)市場的主導地位，在市場中占有較大的比重。

　　(2)商品房有著完整的房屋所有權，包括房屋占有權、使用權、處置權和收益權。

　　(3)在不違反法律規(guī)定的情況下，商品房可以自由地轉讓、出租或贈與，不受任何單位或個人的限制和干涉，其收益全部歸個人所有，購買者除稅費外不需要交其他的費用。

　　(4)商品房對銷售對象的戶籍和國籍沒有什么限制。

　　(二)經(jīng)濟適用房

　　1.什么是經(jīng)濟適用房

　　經(jīng)濟適用房是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。

　　2.經(jīng)濟適用房的特點

　　(1)經(jīng)濟適用房的成本略低于普通商品房，因為它省掉了工程報建中的部分費用。

　　(2)經(jīng)濟適用房買賣要受到一定的限制。

　�、黉N售對象的限制。以北京為例：必須是本市城鎮(zhèn)職工；家庭年收入在6萬元以下。

　�、谠偕鲜匈M用的限制。原購買人要按經(jīng)濟適用房所在地標定地價的10％交納土地出讓金。

　　(三)房改房

　　1.什么是房改房

　　房改房是有一定的福利性質(zhì)的、由各產(chǎn)權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋的來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。

　　2.房改房的產(chǎn)權歸屬

　　√ 按成本價購買的產(chǎn)權證，也就是按成本價購買的房改房。

　　√ 按標準價購買的產(chǎn)權證，也就是按標準價購買的房改房。

　　在買賣房改房時，不同城市有不同的標準，這里還是以市場較為成熟的北京市為例進行說明，具體如下表所示。

　　產(chǎn)權歸屬交易特點交易方式注意事項

　　成本價

　　房改房房屋的使用、占有、處置的權利全部歸產(chǎn)權人所有，不需經(jīng)過原產(chǎn)權單位同意就可對其進行處置(1)直接上市進行交易。由購買人在辦理房屋權屬登記手續(xù)時按照當年房改成本價的1％補交土地出讓金或土地收益

　　(2)先將成本價房變?yōu)樯唐贩咳缓笤偕鲜薪灰�。產(chǎn)權人按照當年房改成本價的1％補交土地出讓金或土地收益后，向房屋所在區(qū)、縣國土房管局申請辦理商品房房屋所有權證。這樣，成本房就變?yōu)榱松唐贩浚俅谓灰讜r，除稅費外，其他收益全部歸產(chǎn)權人所有(1)房產(chǎn)證上有未繳納土地出讓金和以成本價購買等記載，故在再進行轉讓時，買賣雙方應根據(jù)各地不同的規(guī)定補交一定的費用，否則不能辦理過戶手續(xù)

　　(2)不能進行贈與，若要贈與，只能通過房地產(chǎn)交易部門履行完手續(xù)并交齊相關費用后方可進行

　　標準價

　　房改房房屋的使用、占有、處置的權利全部歸產(chǎn)權人所有，也不需經(jīng)過原產(chǎn)權單位同意就可對其進行處置

　　(1)在按規(guī)定繳納稅費并扣除按當年房改成本價6％計算的價款后，其他收入全部歸產(chǎn)權人個人所有；買受人在辦理房屋權屬登記手續(xù)時按照當年房改房成本價的1％補交土地出讓金或土地收益；權屬登記部門在制發(fā)房屋所有權證時，應在附記欄中注明土地出讓金或土地收益繳納情況并蓋章

　　(2)售方向房屋所在區(qū)、縣國土房管局交易管理部門申請按當年房改成本價的6％補交房款后，即可按照房改成本價的有關政策上市出售(1)房產(chǎn)證上有未繳納土地出讓金和以標準價購買等記載，因此在再進行轉讓時，買賣雙方也應根據(jù)各地不同的規(guī)定補交一定的費用，否則不能辦理過戶手續(xù)

　　(2)標準價房改房也不能進行贈與

　　標準

　　優(yōu)惠價

　　房改房交易特點與標準價房改房一樣

　　按照標準優(yōu)惠價購買的房改房，其產(chǎn)權人要想再上市交易時，與標準價產(chǎn)權房改房的交易方式一樣其限制條件與標準價房改房一樣

　　(四)集資房

　　1.什么是集資房

　　集資房是為解決職工的住房困難，在政府或單位的組織下建造的自愿建立的、不以贏利為目的的房屋。

　　2.集資房的特點

　　由于建造集資房所用的土地是免交土地出讓金的，所以其銷售對象限定為房屋所在市行政區(qū)域內(nèi)中、低收入的城鎮(zhèn)居民。

　　3.集資房產(chǎn)權歸屬

　　通過集資房擁有的房屋產(chǎn)權有兩種。

　　(1)經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權。當房屋出售的價格高于當年的房改成本價時，其產(chǎn)權界定為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權。

　　(2)房改成本價產(chǎn)權。當房屋出售的價格低于當年的房改成本價時，其產(chǎn)權為房改成本價房產(chǎn)權。

　　(五)其他

　　1. 危舊房改造回遷房

　　(1)什么是危舊房改造回遷房

　　危舊房改造回遷房是指按照城市危舊房改造的政策，將危改區(qū)內(nèi)的私房或承租的公房拆除，然后按照回遷或安置的標準，被拆遷人回遷所取得的改造后新建的房屋。

　　(2)危舊房改造回遷房的產(chǎn)權歸屬

　　通過危改，居民出部分房款，承租房、房改房變成了經(jīng)濟適用住房性質(zhì)的產(chǎn)權房。危舊房改造回遷房，其產(chǎn)權按照經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權管理。私有房屋所有權人回遷后，其回遷房是商品房性質(zhì)的產(chǎn)權房。

　　2.已購公有住房

　　(1)什么是已購公有住房

　　已購公房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按房改成本價或標準價購買的原產(chǎn)權屬于單位的公有住房。城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和地方有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照成本價或標準價購買的安居工程住房和集資合作建設的住房，也應當視為已購公房。

　　(2) 已購公有住房的產(chǎn)權歸屬

　　已購公房實際取得的是房改房產(chǎn)權證，各地房屋土地管理部門是已購公有住房上市出售的主管機關。

　　三、不能買賣的二手房

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，土地使用權和房屋所有權實行登記發(fā)證制度。因此，購房者在購買二手房時，必須要弄清房屋的權屬情況。

　　共有產(chǎn)權房屋

　　房改房

　　公有住房

　　集資房或自建房

　　產(chǎn)權糾紛房

　　不

　　能

　　買

　　賣

　　的

　　二

　　手

　　房

　　(一)共有產(chǎn)權房屋

　　對于共有產(chǎn)權房屋的買賣，必須經(jīng)過所有房屋所有權證上的共有人的同意才可以進行；如果出賣方只有一人到場，則必須確定其他共有人也同意出讓且有委托該共有人簽訂合同、辦理產(chǎn)權等相關授權手續(xù)。否則，雙方簽訂的買賣合同可能被視為無效，這將會導致購買方無法追究簽約者的違約責任，只能追究簽約者的簽約過失責任，即締約過失責任。

　　(二)房改房

　　對于房改房，要確認其交易是否需要經(jīng)原單位同意。因為根據(jù)我國的房改政策，對于以標準價購買的公有住房，須確定其產(chǎn)權人是否已按成本價補足差價，或者已與原單位確定了如何按比例分成。

　　小提示

　　有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂了服務年限合同，在此年限內(nèi)原單位對其住房有優(yōu)先回購權。所以，進行房改房買賣時，最好有單位同意出售的書面證明。

　　(三)公有住房

　　對于軍隊、醫(yī)院、學校的公有住房，一般情況下，該公房單位都保留了優(yōu)先回購權，且這些公房大多集中在單位的大院內(nèi)，不宜外人入住。因此，購房者在購買此類房屋時，一定要與該公房的單位進行溝通，在該公房單位同意的情況下，方可與出售方簽訂房屋買賣合同，否則將會給自己留下不必要的隱患。這種公房在沒有獲得單位同意以前，很難獲得上市資格。

　　(四)集資房或自建房

　　對于單位集資房及農(nóng)村自住房，購買時一定要慎重。因為集資房存在土地級差、費用補交的問題；而農(nóng)村自住房只有房屋產(chǎn)權證明，沒有土地使用權證，該土地是國家批準只能作為村民自住房用地的，不準轉讓。

　　(五)產(chǎn)權糾紛房

　　產(chǎn)權有糾紛、產(chǎn)權不清或無產(chǎn)權的房子，購房者最好不要購買。因為這些房屋的買賣合同不能受到法律的保護，當事人雙方的權益都不能得到保障。

　　另外，按照國家有關二手房買賣的法律、法規(guī)，出現(xiàn)下列八種情況中的任何一種的房屋都不符合二手房上市交易的條件。

　　√ 違法或違章建筑，不能買賣。

　　√ 房屋產(chǎn)權有糾紛或產(chǎn)權未明確的房屋，不能買賣。

　　√ 教室、寺廟、庵堂等教育、宗教建筑，不能買賣。

　　√ 著名建筑物或文物古跡等需要加以保護的房屋，不許買賣。

　　√ 由于國家建設需要被征用或已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣。

　　√ 城市私房，單位不得擅自購買。

　　√ 出租人、共有權人、出典人的房屋可以出售。在同等條件下，承租人、共有權人、承典人有優(yōu)先購買權。

　　√ 享有國家或單位補貼廉價購買或建造的房屋，買賣時有一定限制條件。

　　四、購買二手房的優(yōu)勢

　　近年來，二手房的成交量呈大幅上升的趨勢。購房者為什么青睞二手房？因為相對于一手房，二手房有以下八大優(yōu)勢。

　　序號優(yōu)勢說明

　　1房源選擇面廣雖然近年新房供應量不斷攀升，但價格較高，可供選擇的較少。相對而言，市區(qū)二手房的房源就要豐富許多，可供選擇的范圍也更大

　　2價格彈性大隨著樓市的火爆，房產(chǎn)價格也大幅提升。如今在遭遇到一系列宏觀調(diào)控之后，二手房房價迅速下跌，而新房因為有種種顧忌，不會輕易降價

　　3小區(qū)品質(zhì)可見在購買新房時，將來小區(qū)內(nèi)的環(huán)境只能依據(jù)開發(fā)商的廣告宣傳或口頭承諾想像，然而等到交房時，往往會和當初的承諾有較大的出入。購買二手房就沒有這個問題，，購買者完全可以在對小區(qū)內(nèi)部考查清楚后再做決定

　　4房屋質(zhì)量可控樓市好的時候，開發(fā)商很容易忽略房屋質(zhì)量問題。購買二手房時，完全有條件仔細勘查室內(nèi)各處，確保房屋質(zhì)量符合居住要求

　　5同等價位地段配套更佳同樣的單價，買二手房要比買新房性價比更高，因為二手房社區(qū)各種配套設施更完善，小區(qū)也比較成熟

　　6節(jié)省下裝修費用對于購房用做過渡的年輕人而言，毛坯房的性價比并不高，因為他們對裝修的要求不是很高。部分二手房的裝修還是相對到位的，讓購房者節(jié)省了大量的時間和金錢

　　7充分了解物業(yè)管理水平購買新房時，物業(yè)管理中心是沒法選擇的，一般都由開發(fā)商指定。在購買二手房時，則可以實地考察物業(yè)管理狀況，幫助自己做出正確的選擇

　　8交易公開透明隨著二手房市場的不斷規(guī)范和完善，價格透明度越來越高，二手房交易的風險也相對減少。如果選擇操作規(guī)范、有一定實力和規(guī)模的房產(chǎn)經(jīng)紀公司，交易的風險會大幅減少，而且能更好地避免在交易中產(chǎn)生糾紛

　　五、購買二手房的風險

　　相對于一手房交易而言，二手房交易也存在著一定的風險。所以，二手房購買者應該多了解一些相關知識，以免產(chǎn)生糾紛，做到理性消費、安全購房。目前，二手房交易的風險主要來源于以下幾個方面。

　　交易主體方面的風險

　　交易房屋方面的風險

　　房屋貸款風險

　　產(chǎn)權轉移登記方面的風險

　　購

　　買

　　二

　　手

　　房

　　的

　　風

　　險

　　(一)交易主體方面的風險

　　交易主體方面的風險也就是買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為：

　　1售房者不是房屋所有權人，也未獲得房屋所有權人的有效授權；

　　2買受方支付能力不強或不誠實履約，出賣人不能得到全部房款。

　　(二)交易房屋方面的風險

　　交易房屋方面的風險主要包括：

　　1.屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；

　　2.屋權屬存有爭議；

　　3.有經(jīng)過共有人一致同意的共有房屋；

　　4.屋已出租他人，出賣人未依法通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權益；

　　5.屋已抵押，未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓；

　　6.屋所有權者在已購公有住房或經(jīng)濟適用房上市出售后會形成新的住房困難；

　　7.依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓的房屋；

　　8.易房屋存有質(zhì)量瑕疵，有的房屋甚至還有大量的物業(yè)及水、電等費用沒有結清等。

　　總之，二手房買賣中確認房屋產(chǎn)權的真實性非常重要。

　　小提示

　　買方在簽訂房屋買賣合同前應到房地局產(chǎn)權產(chǎn)籍處查詢房屋的權屬情況，了解該房屋是否抵押、是否受司法限制等情況。只有在確認了房屋的權屬，核實了房屋的產(chǎn)權類型(如房改房、集資房、拆遷安置房等，不同類型的房產(chǎn)，它的土地取得方式及使用年限是不一樣的)等情況后，買賣雙方才可簽訂房屋買賣合同。

　　(三)房屋貸款風險

　　二手房買賣中有很多人需辦理銀行按揭貸款，常產(chǎn)生糾紛，為了達到居間合同的目的，很多中介公司承諾可按房屋合同價的幾成辦理貸款等。一旦辦理不成，造成的損失很難彌補。事實上，銀行對購買二手住房的貸款審核比較嚴格，而且還會涉及對所交易的房產(chǎn)進行嚴格的評估以及相應的貸款政策等。所以，買方最好在確認貸款銀行可以貸款的情況下再行購買。

　　(四)產(chǎn)權轉移登記過程中的風險

　　產(chǎn)權轉移登記過程問題的產(chǎn)生，主要有兩大原因。

　　1.動產(chǎn)交易相比，由于產(chǎn)權登記取得制度和行政行為的介入，不動產(chǎn)交易的產(chǎn)權交付通常需要一個過程來完成。

　　2.交易主體要求減少或避免交易風險的需求來看，不動產(chǎn)交易需要和動產(chǎn)交易一樣，在某一時刻能確認產(chǎn)權的轉移。

　　這是一對矛盾體。針對這個問題，房地產(chǎn)登記條例當中已有相關的規(guī)定，但沒有完全解決問題。現(xiàn)有的規(guī)定主要表現(xiàn)為兩點。

　�。�1）如果交易成功，以交易中心受理交易登記申請的時刻作為產(chǎn)權轉移的時刻。

　�。�2）交易是否成功，以行政管理部門在交易審核期內(nèi)的審核結果為準。如果審核沒有通過，則產(chǎn)權并不發(fā)生轉移，或者說發(fā)生交易逆轉。換句話說，受理交易登記申請，并不代表產(chǎn)權已轉移，交易審核期也是產(chǎn)權轉移的風險期。在交易風險期內(nèi)，買賣雙方應各自承擔什么樣的風險并未明確。這對買賣雙方的付款方式、交房時間產(chǎn)生了重要影響。因此，買賣雙方在簽訂了房地產(chǎn)買賣合同后，應及時到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權過戶申請手續(xù)；若雙方在合理的期限內(nèi)未完成交易手續(xù)的，應積極采取防范措施；若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛，一般要向法院提出訴前財產(chǎn)保全或訴訟財產(chǎn)保全，將房屋查封，防止房屋所有權被轉移。

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本文編號：239304