我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅改革經(jīng)歷了＂物業(yè)稅＂到房產(chǎn)稅改革再到房地產(chǎn)稅立法的轉(zhuǎn)變，表明我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅改革的認(rèn)識(shí)不斷加深、決心不斷加大。當(dāng)前我國(guó)的貧富差距進(jìn)一步增大，我國(guó)居民的財(cái)產(chǎn)分布差距甚至超過(guò)收入分配差距，而房產(chǎn)作為居民重要的財(cái)富保有形式，占到了居民財(cái)產(chǎn)的一半，可見(jiàn)房產(chǎn)價(jià)值差距是貧富差距問(wèn)題產(chǎn)生的重要因素。而作為我國(guó)重要的財(cái)產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，由于征稅范圍過(guò)窄和計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)，使得我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅很難發(fā)揮公平社會(huì)財(cái)富的功能。推進(jìn)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅改革，我們必須設(shè)許一套完善的稅制體系，而稅制設(shè)計(jì)的核心內(nèi)容之一是稅基選擇。要想做出合理的稅基選擇，首先必須對(duì)我國(guó)的保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅做出合理且合適的目標(biāo)定位。本文正是從保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的目標(biāo)定位入手，同時(shí)對(duì)上海、重慶兩市的房產(chǎn)稅改革效果進(jìn)行分析，做出適合我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅目標(biāo)定位，并在此基礎(chǔ)上提出稅基選擇的合理建議。

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第2章保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅理論分析

2.1保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅相關(guān)概念

物業(yè)稅這一概念來(lái)源于我國(guó)香港，在香港，物業(yè)稅是對(duì)房地產(chǎn)的出租征收的，而我國(guó)2003年提出的物業(yè)稅應(yīng)該是將房地產(chǎn)的租、稅、費(fèi)進(jìn)行整合，轉(zhuǎn)化為在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收。＂物業(yè)稅＂這個(gè)名字在我國(guó)被逐漸淡化，轉(zhuǎn)而更多地采用＂房地產(chǎn)稅＂的說(shuō)法。十八屆三中全會(huì)提出加快房地產(chǎn)稅立法，在我國(guó)，坦然＂物業(yè)稅＂和＂房地產(chǎn)稅＂叫法不同，但實(shí)際上在我國(guó)的改革中所指的稅種一直沒(méi)有變過(guò)，都是指在保有環(huán)節(jié)開(kāi)征的地產(chǎn)稅。保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅是整個(gè)房地產(chǎn)稅收體系的重要組成部分。與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種主要包括開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收，而保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅是對(duì)占有和使用土地和建筑物的人在保有環(huán)節(jié)征收的一種稅收。

2.2我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅改革與房地產(chǎn)稅收體系改革的關(guān)系

我國(guó)城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)家所有，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)家的城市建設(shè)用地是無(wú)償劃撥的。上世紀(jì)80年代，我國(guó)城市建設(shè)用地發(fā)生了從無(wú)償劃撥到有償出讓的轉(zhuǎn)變。由此我們國(guó)家的土地所有權(quán)和使用權(quán)是互相分離，而且我國(guó)的土地使用權(quán)是有明確的使用年限規(guī)定的，如居住用地的最窩使用年限為70年，但土地使用人依法可享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。伴隨著我國(guó)商品房制度的改革，房屋的私人產(chǎn)權(quán)制度逐漸建立起來(lái)，我國(guó)法律明確規(guī)定，我國(guó)城市房屋的產(chǎn)權(quán)與占用上地的使用權(quán)人保持一致，即我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)所有權(quán)相當(dāng)于房屋所有權(quán)和主地使用權(quán)的統(tǒng)一。

第3章我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅基分析20

3.1保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅基一般分析..........20
3.2我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅基現(xiàn)狀分析.........22
3.3上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫行辦法稅基分析.......24
第4章我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅基選擇的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒........29
4.1典型國(guó)家和地區(qū)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅基概況............29
4.2典型國(guó)家和地區(qū)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅基選擇經(jīng)驗(yàn)借鑒.....31
第5章我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅基的選擇....33
5.1征稅對(duì)象的選擇......33
5.2計(jì)稅依據(jù)的選擇...34
5.3我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅基選擇的配套措施.......36

第5章我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅基的選擇

5.1征稅對(duì)象的選擇

再如上文的分析，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村由于具備了一些城市的功能并且憑借較廉價(jià)勞動(dòng)力和較低的地價(jià)，吸引了一些企業(yè)將工廠(chǎng)建在這里；伴隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地資源和環(huán)境保護(hù)等方面的要求，有些企業(yè)被迫將辦公地點(diǎn)遷出城鎮(zhèn)，遷入農(nóng)村。如果不對(duì)以上兩部分的企業(yè)用房征收保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅，這樣顯然不利于企業(yè)之間的稅負(fù)公平，不利于農(nóng)村土地資源的合理利用，而且不利于稅收收入的増長(zhǎng)。所以，本文認(rèn)為我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象的選擇應(yīng)該首先將經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村居民住宅和企業(yè)用房綱入征稅范圍。長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)該分地區(qū)、分步驟地將征稅范圍擴(kuò)大到農(nóng)村農(nóng)民居住用房．

5.2計(jì)稅依據(jù)的選擇

根據(jù)上文的分析，評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)可準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，進(jìn)而可Ｗ實(shí)現(xiàn)稅收收入隨著房地產(chǎn)的増值而增加，更重要的是可體現(xiàn)稅收的公平原則。因?yàn)榉慨a(chǎn)的增值源自政府的公共投入，而政府公共投入高的地方一般房產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)高，一般這些房產(chǎn)的所有者也是收入相對(duì)較島者，而政府公共投入的資金來(lái)主要來(lái)源于稅收，那么對(duì)享受公共投入的人征稅符合原則受益，對(duì)享受公共服務(wù)多的人多征稅符合稅收的公平原則。而且政府將稅收收入用于為低收入群體建造住房，，這更有利于保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅發(fā)揮公平社會(huì)財(cái)富的功能。

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結(jié)語(yǔ)

保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅基的選擇是我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅改革的基礎(chǔ)性問(wèn)題。本文認(rèn)為保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅不是房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革的擴(kuò)圍，而是總結(jié)我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)稅體系存在的問(wèn)題，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)稅種進(jìn)行整合、歸并，在此基礎(chǔ)上，重點(diǎn)研究我國(guó)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅。進(jìn)行稅基選擇之前應(yīng)首先明確適應(yīng)我國(guó)的目標(biāo)定位，對(duì)于保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅具有的取得財(cái)政收入、調(diào)節(jié)財(cái)富分配和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行兩大功能，本文認(rèn)為應(yīng)該確定如下優(yōu)先次序：第一，公平財(cái)富分配；第二，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)；第三，増加地方財(cái)政收入。在此基礎(chǔ)上本文對(duì)我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅基的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，認(rèn)為我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅存在征稅范圍過(guò)窄，計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)等問(wèn)題。所以，本文認(rèn)為在我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅今后的改革過(guò)程中應(yīng)該將農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)分地區(qū)、分步驟的綱入到征稅范圍，城鎮(zhèn)居民個(gè)人的住房納入征稅范圍。同時(shí)本文認(rèn)為應(yīng)該將居民的首套房設(shè)為免稅項(xiàng)目，而且對(duì)居民個(gè)人住房還應(yīng)區(qū)別普通住房和非普通住房，并設(shè)置差別化的稅率。對(duì)于計(jì)稅依據(jù)，本文認(rèn)為應(yīng)該選擇市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，在評(píng)估方法的選擇上，不同區(qū)域、不同用途的房產(chǎn)應(yīng)該選擇不同的評(píng)估方式。我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅基的選擇不僅要對(duì)征稅對(duì)象做定性和定量的分析，還應(yīng)該建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度、科學(xué)的評(píng)估體系和申訴機(jī)制等完善的配套措施。

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參考文獻(xiàn)（略）

本文編號(hào)：84485