發(fā)布時間：2016-08-04 09:49

1  導(dǎo)論 

“倒按揭”是住房反向抵押貸款的簡稱。因為現(xiàn)金流向方面與傳統(tǒng)的按揭貸款業(yè)務(wù)正好相反，故被稱為“倒按揭”。通常的做法是符合一定條件的房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，將產(chǎn)權(quán)房抵押給特定機構(gòu)，后者在對借款人的相關(guān)條件進行綜合評估后，支付給老人資金。資金按照雙方的約定可以一次性支取或者按月固定領(lǐng)取。抵押人去世或是自愿搬離房屋后，貸款機構(gòu)將房產(chǎn)出售，以此來彌補之前的本息支出，至于房產(chǎn)升值的部分，按照雙方之前的約定歸屬一方或是共享。 

1.1  研究背景與意義 
近年來，我國人口老齡化現(xiàn)象越來越明顯。截止到 2015 年底，全球 60 歲及以上人口約 9.01 億，占世界人口的 12.3%。中國是世界上老齡人口最多的國家，有 2.09 億。①與此同時，老齡人的生活質(zhì)量也堪憂。中國老年人口中大約有 1899 萬高齡人口，其中多半處于半自理或無法自理的狀態(tài)。農(nóng)村有超過 4000 萬的留守老人，大中型城市中甚至 70%是空巢家庭。②養(yǎng)老問題的加劇，使得養(yǎng)老機構(gòu)的需求不斷增加。目前公立養(yǎng)老組織的床位嚴(yán)重不足，而民辦養(yǎng)老機構(gòu)由于部分從業(yè)人員素質(zhì)不高、政府扶持不到位等問題，發(fā)展速度緩慢，難以滿足老人的養(yǎng)老需求。 老人的晚年生活費用大概由三部分組成：兒女贍養(yǎng)費、早年儲蓄、社會養(yǎng)老金。目前我國人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化，獨生子女和少量二胎式家庭比重加大，特別是 4-2-1的家庭模式的增多，使我國的人口結(jié)構(gòu)逐漸形成倒金字塔型。這表明傳統(tǒng)的養(yǎng)兒防老模式已經(jīng)越來越不能滿足養(yǎng)老需求。與此同時，通貨膨脹率逐年增長，而且老人一般缺乏合理的理財觀念，加上年輕時的工資水平有限，使得儲蓄養(yǎng)老這一模式也面臨巨大挑戰(zhàn)。近年來，我國的養(yǎng)老金缺口不斷增大，而且養(yǎng)老金結(jié)余在各個省市差異明顯，部分地區(qū)養(yǎng)老金水平低于每月必要開支。總的來說，老人很難依靠現(xiàn)有的養(yǎng)老方式保持較高的生活品質(zhì)。 
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1.2  研究現(xiàn)狀及其述評 
在“倒按揭”模式是否具有市場前景和效用方面，國外學(xué)者對此進行了比較全面的研究和論述。Jacobs（1986）使用 AHS（American Housing Survey）數(shù)據(jù)分析“倒按揭”模式在美國的開辦效用。他的研究表明，年齡在 65 歲以上的老年房主中大概有四分之一能夠參與該模式并達到改善生活品質(zhì)，脫離貧困現(xiàn)狀的目的。Davidoff和Welke（2004）通過構(gòu)建模型發(fā)現(xiàn)在美國“倒按揭”這一做法對期望改善晚年生活的老人很有吸引力，，因為這項業(yè)務(wù)可以將自己擁有的房子變成現(xiàn)金流。Olivia S. Mitchell 和 John Piggott（2004）專注于研究日本“倒按揭”業(yè)務(wù)的發(fā)展情況，結(jié)論是：“倒按揭”業(yè)務(wù)的推出使得老年人生活水平提高，老人的消費能力提升了，生活更有保障，但需要政府給予一定的政策支持，例如對這部分房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓出售收入進行稅費減免、加快資本市場信息流通率、完善房地產(chǎn)市場以及建立“倒按揭”業(yè)務(wù)再保險制度等等。George Liondis（2005）就澳大利亞的實際情況進行研究，他指出因為澳大利亞養(yǎng)老金水平較低，老年人晚年生活質(zhì)量很難達到退休前水平。因此，認(rèn)為在澳大利亞“倒按揭”業(yè)務(wù)大有前景。并且認(rèn)為該項業(yè)務(wù)正在逐步發(fā)展壯大。關(guān)于金融機構(gòu)對風(fēng)險規(guī)避的研究，Szymanoski（1994）認(rèn)為通過二級市場進行資產(chǎn)證券化可以有效地分散流動性風(fēng)險。Rasmussen（1997）認(rèn)為貸款機構(gòu)可以在合同中約定貸款的總額來確保借款人擁有一定比例的房屋凈值或者通過對利息收取保險金的方法來防范維護風(fēng)險。Robert J. Shiner 和 Allan N. Weiss（2000）為貸款機構(gòu)應(yīng)對道德風(fēng)險提出方案，他們指出房產(chǎn)價格一般會隨房地產(chǎn)價格指數(shù)的變化而變動，因此把未來房產(chǎn)的部分或全部價格與之相聯(lián)系，能在一定程度上控制這種風(fēng)險。Thomas Davidoff和 Gerd Welke（2004）認(rèn)為“倒按揭”業(yè)務(wù)中貸款機構(gòu)面臨的長壽風(fēng)險可以通過大數(shù)定律分散，但這實現(xiàn)的基礎(chǔ)是貸款機構(gòu)與老人簽訂大量的“倒按揭”合同。  
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2  “倒按揭”模式構(gòu)建的理論依據(jù) 

2.1  “倒按揭”業(yè)務(wù)相關(guān)主體的特殊性 
需求者也就是業(yè)務(wù)的申請方�！暗拱唇摇边@一業(yè)務(wù)得以開展的前提是在養(yǎng)老市場上存在著需求，所以無論是希望享受更優(yōu)質(zhì)的老年生活還是出于保障晚年基本生活費用的老年人是該業(yè)務(wù)不可缺少的參與方，但是并不是所有的老人都可以參與到“倒按揭”業(yè)務(wù)中來。各國對這類需求者都規(guī)定了年齡、自有房屋產(chǎn)權(quán)等條件。例如，澳大利亞“倒按揭”業(yè)務(wù)借款人必須符合的條件是：澳大利亞居民且已年屆 65 歲或以上；擁有自己的房產(chǎn)；貸款的目的是個人使用；沒有其他借款（信用卡貸款等除外）。對借款人資格條件的規(guī)定，一方面是基于該產(chǎn)品的設(shè)計初衷，即它作為社會養(yǎng)老資金不足的一種補充，具有一定的政策屬性，因此貸款對象應(yīng)有一定針對性；另一方面則是出于對貸款機構(gòu)風(fēng)險控制的考慮，因為貸款期限需持續(xù)至借款人去世，借款人越年輕，貸款期限就可能越長，而向特定年齡以上的居民放款可以縮短整體貸款期限，減少貸款風(fēng)險。 “倒按揭”業(yè)務(wù)作為一種新興的養(yǎng)老方式，其順利開展除了有需求的老年人和直接提供資金的運營機構(gòu)外，相關(guān)的中介和職能部門也是必不可少的。房屋的價值是老人可獲資金多少的決定因素之一，這就需要房產(chǎn)評估機構(gòu)的參與。房產(chǎn)評估機構(gòu)作為具有專業(yè)知識的第三方可以給出相對合理的房屋評估價格。除此之外，法律咨詢機構(gòu)也是重要的中介參與方�！暗拱唇摇睒I(yè)務(wù)的合同持續(xù)期較長，而且涉及到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面的問題，必然需要法律層面的支持，所以專業(yè)的法律支持必不可少。提到法律支持，就必須有法可依，這就需要國家職能部門完善相關(guān)的法律，減少業(yè)務(wù)開展中遇到的法律糾紛。因為該業(yè)務(wù)涉及到產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，必然房產(chǎn)管理局、民政局也是重要的參與方。 
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2.2  “倒按揭”的屬性 
“倒按揭”業(yè)務(wù)是一種新型的養(yǎng)老方式，申請人有明確的資格規(guī)定，開辦機構(gòu)需要協(xié)同合作，相關(guān)部門需要保障該市場的秩序，同時還有房地產(chǎn)二級市場參與保證市場流動性�！暗拱唇摇睒I(yè)務(wù)除了這些特點外，還具有一些特定的屬性�！暗拱唇摇痹诒举|(zhì)上是一種金融商品。廣義的商品可分為有形的產(chǎn)品外和無形的服務(wù)�！暗拱唇摇睒I(yè)務(wù)顯然是項目承辦者提供給老年人的一種金融產(chǎn)品。產(chǎn)品的受眾是期望改善老年生活品質(zhì)的房屋擁有者。那么，產(chǎn)品設(shè)計的合理程度直接影響到老人的參與熱情，而且商品的利潤訴求是商業(yè)銀行參與的出發(fā)點。因此，商業(yè)銀行改進產(chǎn)品設(shè)計，并找到合理的風(fēng)險分散方式，對確保該商品的“質(zhì)量”起決定性作用。只有產(chǎn)品的“質(zhì)量”得到保障，該項業(yè)務(wù)才能得到老年人的認(rèn)可。遠期合約是指合約雙方約定在未來某一時刻按約定的價格買賣約定數(shù)量的金融資產(chǎn)�！暗拱唇摇睒I(yè)務(wù)開辦之初借款人與資金提供者需簽訂合同，要明確規(guī)定每月或是一次性給老人的資金數(shù)，這個數(shù)目的確定必然來自于房屋的價值估計。但是房屋需要老人過世時才能轉(zhuǎn)讓出售，而這時的出售價格是不確定的，而合同相當(dāng)于把未來要售賣的房產(chǎn)價格在簽訂合同之時提前約定好。從這層面來說，合同具有遠期合約的屬性。既然具有遠期屬性，商業(yè)銀行就必然承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，例如房屋的價值變動等。這就需要商業(yè)銀行在參與之初，識別風(fēng)險，做好風(fēng)險防范準(zhǔn)備，制定風(fēng)險應(yīng)對策略。
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3  “倒按揭”是我國最具發(fā)展前景的“以房養(yǎng)老”模式 ...... 13 
3.1  我國“以房養(yǎng)老”模式試點情況 ........... 13 
3.2  我國“以房養(yǎng)老”模式試點的運營特點 ..... 14 
3.2.1  業(yè)務(wù)供給方可分為銀行型和非銀行型 ............ 14 
3.2.2  老人房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移狀況不同 ........... 14 
3.2.3  供給主體利益訴求有一定差異 ......... 14 
3.2.4  需求方都反應(yīng)淡漠 .......... 15 
3.3  失敗的案例給予未來“倒按揭”業(yè)務(wù)開展的啟示 ...... 15
3.4  “倒按揭”業(yè)務(wù)在我國發(fā)展遠景樂觀 ....... 16
4  商業(yè)銀行應(yīng)繼續(xù)完善與推廣“倒按揭”業(yè)務(wù) ..... 19 
4.1  商業(yè)銀行要正確認(rèn)識自身的角色定位 ....... 19
4.2  商業(yè)銀行開辦“倒按揭”業(yè)務(wù)的 SWOT 矩陣 ........... 21 
4.3   今后商業(yè)銀行“倒按揭”產(chǎn)品改進要點 .... 26
5  商業(yè)銀行“倒按揭”業(yè)務(wù)的可能風(fēng)險及風(fēng)險源剖析 ........ 29 
5.1  開辦“倒按揭”業(yè)務(wù)的風(fēng)險 ...... 29
5.2  風(fēng)險源探討 ........... 30 

5  商業(yè)銀行“倒按揭”業(yè)務(wù)的可能風(fēng)險及風(fēng)險源剖析 

盡管商業(yè)銀行開展“倒按揭”業(yè)務(wù)存在著可行性與必要性，但是還是存在著一些影響其參與該項目積極性的影響因素，一方面是因為“倒按揭”業(yè)務(wù)具有遠期屬性，開辦機構(gòu)就必然承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，例如房屋的價值變動等；另一方面老人可能存在逆向選擇，使得開辦機構(gòu)面臨道德風(fēng)險等。 

5.1  開辦“倒按揭”業(yè)務(wù)的風(fēng)險 

商業(yè)銀行開辦“倒按揭”業(yè)務(wù)盈利的前提處置房屋時的收益大于此前支付給老人的資金總額。因此，房屋是否具有升值空間，房價上漲的程度是商業(yè)銀行決定是否開辦“倒按揭”業(yè)務(wù)的關(guān)鍵性因素。雖然，從目前的房地產(chǎn)市場情況來看，房產(chǎn)價格整體呈現(xiàn)上升趨勢，但我國近年來相繼出臺的宏觀政策在一定程度上抑制了房價的漲速，未來國家是否還會加大力度控制房價還是一個未知數(shù)。如果老人參與“倒按揭”業(yè)務(wù)之初，正趕上房產(chǎn)價格被高估之時，而等到商業(yè)銀行出售房屋時，房產(chǎn)價格又回到理性狀態(tài)，商業(yè)銀行收回成本都不可能更不要說實現(xiàn)盈利了。因此，房地產(chǎn)價格波動是商業(yè)銀行開辦“倒按揭”業(yè)務(wù)要面臨的風(fēng)險之一。而且，從老人角度看，擔(dān)心自己的房產(chǎn)被低估或是享受不到未來房子的收益也會致使其放棄“倒按揭”這種養(yǎng)老方式。因此，房地產(chǎn)價值波動這一實際存在的情況會影響商業(yè)銀行開辦“倒按揭”業(yè)務(wù)。目前，我國居民平均壽命 71 歲，但每個人的個體差異非常大，存活壽命問題也就非常復(fù)雜。由于老人對自己身體狀況的了解多于金融機構(gòu)，在這一方面存在著信息不對稱。這就會導(dǎo)致出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：首先，預(yù)期自己會長壽的老人會比身體不健康的老人更加愿意參與“倒按揭”業(yè)務(wù)。隨后，商業(yè)銀行意識到這一點，降低每月給老人的資金額度。再后來，身體不健康的老人意識到自己在這種交易中不合算，會退出交易。久而久之，“倒按揭”業(yè)務(wù)就會無法運營。就算不存在老人故意隱瞞健康狀況的現(xiàn)象，壽命這一方面也是不能完全預(yù)測準(zhǔn)確的。如果商業(yè)銀行與老人簽訂的合同約定一直給付資金到老年人去世，那么預(yù)期壽命短于其實際壽命時，商業(yè)銀行就因多支付了老人貸款而虧損。若是雙方合同規(guī)定貸款額的總數(shù)而且在一定年限內(nèi)發(fā)放完畢，在合同終止時老人仍然健在，商業(yè)銀行又面臨艱難抉擇，不處置房產(chǎn)得不到收益，處置房產(chǎn)讓老人搬去他處會受到社會譴責(zé)影響其社會形象�？傊�，長壽風(fēng)險是商業(yè)銀行開辦“倒按揭”業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險之一，因壽命長度的不可預(yù)測，該風(fēng)險不可完全避免。 

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結(jié) 論

“倒按揭”業(yè)務(wù)是我國養(yǎng)老方式的重要補充，它在我國能推行主要是因為三方面的原因：一是人口老化嚴(yán)重，養(yǎng)老壓力增大，社會養(yǎng)老金存在的缺口迫使政府積極尋求養(yǎng)老的解決方法；二是居民住房自有化率較高，老人可以通過參與“倒按揭”業(yè)務(wù)將自有住房抵押換取資金的流入，從而實現(xiàn)老年生活品質(zhì)的提升；三是“倒按揭”業(yè)務(wù)在國外已有成功的試點，既然該業(yè)務(wù)可以在其他國家實施，如果可以根據(jù)我國國情加以改進，相信會對整個社會有積極的作用。 雖然“倒按揭”業(yè)務(wù)很可能成為商業(yè)銀行資金的新來源，商業(yè)銀行可以通過對產(chǎn)品設(shè)計的改進來擴大銷量。但必須清楚認(rèn)識的是“倒按揭”業(yè)務(wù)畢竟是一個新的金融產(chǎn)品，得到群眾的認(rèn)可和接納需要一定的時間。而且對貸款人條件的限制導(dǎo)致該業(yè)務(wù)只能是我國養(yǎng)老方式的一種補充而不能成為主流的養(yǎng)老方式�！暗拱唇摇睒I(yè)務(wù)開辦之初，需要政府的大力宣傳，這是因為政府的公信力最強，最能打消老人對自身權(quán)益能否得到保障的疑慮。除了宣傳引導(dǎo)外，政府還應(yīng)盡快出臺相應(yīng)的配套的法律來對此項業(yè)務(wù)監(jiān)管，進一步完善“倒按揭”業(yè)務(wù)的市場環(huán)境。商業(yè)銀行在開辦“倒按揭”業(yè)務(wù)時，除了建立風(fēng)險應(yīng)對機制來合理規(guī)避風(fēng)險外，還應(yīng)意識到，短期內(nèi)“倒按揭”業(yè)務(wù)的收益不會特別明顯，因為老人思想觀念轉(zhuǎn)變需要一定的時間，市場環(huán)境的完善也需逐步進行。雖然“倒按揭”業(yè)務(wù)在短期內(nèi)無法大范圍地推廣開來，但是如果能通過適當(dāng)?shù)闹贫劝才藕彤a(chǎn)品設(shè)計，輔以持之以恒的宣傳、教育，在滿足小部分群體需求的基礎(chǔ)上，逐步發(fā)揮項目示范效應(yīng)，將能夠逐步調(diào)動潛在市場需求，使“倒按揭”的受益面逐步提升。 
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參考文獻(略)

本文編號：84454