基于雙重維度的房地產(chǎn)稅稅率設(shè)計研究
第一章 導論
伴隨著中國經(jīng)濟逐步走出東南亞經(jīng)濟危機所帶來的經(jīng)濟低谷，2003年以來房地產(chǎn)市場的投機現(xiàn)象逐步顯現(xiàn)。在過去的10年里，中國主要城市的房地產(chǎn)價格翻了好幾倍，有的地方甚至超過10倍。這種現(xiàn)象在北京、上海等城市的黃金地段表現(xiàn)得尤為突出。上海、重慶兩地先后自2011年1月28日起率先邁出了房產(chǎn)稅改革的步伐，此次改革最為突出的特點是拓寬了房產(chǎn)稅的征稅范圍，首次將個人擁有的非經(jīng)營性房產(chǎn)納入其中。這在一定程度上也充分說明對個人所有的非經(jīng)營性住房開征房產(chǎn)稅已經(jīng)成為房產(chǎn)稅改革的重點和熱點。重慶、上海兩地的試點改革雖然取得了一定成就，但其所反映的問題仍值得我們進一步思考。這不僅有利于房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)范的發(fā)展，為我國房地產(chǎn)稅制體系的改革提供了一定的借鑒，同時也有利于我國稅制結(jié)構(gòu)的改善和社會資源的優(yōu)化配置，從而有助于建設(shè)社會主義和諧社會。2013年頒布的 “國五條”，雖然引起了諸多關(guān)注與探討，但只是規(guī)定對二手房買賣需交20%的差額稅，并沒有對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的缺失進行完善。十八屆三中全會提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，并在《決定》中將這種在居民住房持有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅稱之為房地產(chǎn)稅。
放眼國際，房地產(chǎn)稅在很多國家的發(fā)展已經(jīng)相對趨于成熟。房地產(chǎn)稅稅收收入在大部分國家和地方的稅收總收入中占有的比重相當大。以英、美為例，兩國的房地產(chǎn)稅稅收收入一直為地方稅收收入的重要組成部分，房地產(chǎn)稅稅收收入占地方稅收收入的比重均在30%以上。亞洲的很多國家，例如韓國和香港，已經(jīng)建立了相對完善的保有階段房地產(chǎn)稅制。目前，我國與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的稅種已經(jīng)達到11個之多，但是這些稅種大多是針對房地產(chǎn)的開發(fā)和流轉(zhuǎn)征收的，涉及到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種少之又少。如2010年，從全國范圍來看，與房地產(chǎn)相關(guān)的各項稅收收入占全國稅收收入的比重為19.97%，而保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅僅占5.8%。這種“重流轉(zhuǎn)，輕保有”的房地產(chǎn)稅制設(shè)計模式對我國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來了嚴重的不利影響。
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“受益論”最早來自于Tiebout（1956）所提出的稅收支出決定理論模型。在該模型中，他將居民的選擇與他們的偏好建立聯(lián)系，認為居民的選擇是對他們自身偏好的表達。同時，他還認為，如果一個政府對它所提供的公共產(chǎn)品和服務(wù)按照嚴格的規(guī)章制度來提供的話，那么“搭便車”的現(xiàn)象將不會產(chǎn)生。
Hamilton（1975）是“受益論”的主要代表人，他將財產(chǎn)稅融入到Tiebout模型。他認為，如果房屋的供給是富有彈性的，那么人們不會因為房地產(chǎn)稅的征收而減少對房地產(chǎn)的消費。他指出人們對于項目的選擇取決于該項目所帶來的收益以及人們?yōu)橹冻龅某杀�，只有當收益大于成本時，人們才會選擇執(zhí)行該項目，因此房地產(chǎn)稅實際上是一種“受益稅”。
Rubinfeld（1987）對Tiebout的模型進行了補充，他認為Tiebout模型的成立應(yīng)具備以下假設(shè)條件：納稅人擁有完全信息；社區(qū)可以達到并保持最佳面積；對于每一個遷入者來說，其購買服務(wù)的邊際成本應(yīng)與平均成本保持一致；社區(qū)足夠多以便人們根據(jù)自己的偏好進行選擇；處于同一個社區(qū)內(nèi)的人們所享有的公共服務(wù)具有無偏性。
“新論”的觀點最先起源于Miesxkowski提出的“資本稅”觀點。Miesxkowski（1972）認為：房地產(chǎn)稅不符合稅收中性的要求，它的開征導致資源配置發(fā)生扭曲，不利于地方政府做出正確的財政決策。該理論假設(shè)資本的供給是固定不變、缺乏彈性的，房地產(chǎn)稅的開征會導致房地產(chǎn)的開發(fā)成本的增加，由于房地產(chǎn)的供給量不變，因此推動房地產(chǎn)價格上漲，造成資源配置無效。
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第二章 我國房地產(chǎn)稅制改革目標及其稅率設(shè)計
2007年以后，由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅速蓬勃發(fā)展，城鎮(zhèn)土地使用稅大幅度增加。到了2013年，全國城鎮(zhèn)土地使用稅總額達到1718.77億元，與上年同期相比增長11.48%。從表2-1我們還可以得出，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅稅收收入的增長幅度從整體上來看小于稅收總收入的增長幅度。國際上開征房地產(chǎn)稅的大部分國家，均將房地產(chǎn)稅劃歸為地方稅體系，房地產(chǎn)稅稅收收入也相應(yīng)成為地方稅收收入的重要組成部分，OECD國家的房地產(chǎn)稅稅收收入自20世紀70年代以來逐步上升，現(xiàn)在已經(jīng)基本保持在40%左右的平均水平，而拉美國家雖然受制于經(jīng)濟社會發(fā)展水平的影響，與OECD國家存在較大差距，但大部分國家房地產(chǎn)稅稅收收入也已經(jīng)接近地方稅收收入的40%。對比國際上各個國家，我國房地產(chǎn)稅稅收收入占稅收總收入以及地方稅收收入的比重仍然處于較低位置。因此，有必要對房地產(chǎn)稅進行改革。
國際上對房地產(chǎn)稅征收有豐富經(jīng)驗的國家大多數(shù)以籌集財政收入，改善公共服務(wù)為目標。也有少數(shù)國家在對房地產(chǎn)普遍征稅的同時又以調(diào)控為目標設(shè)定選擇性征收稅種，但是這些稅種的調(diào)控作用并不明顯。目前，關(guān)于房地產(chǎn)稅制改革的目標定位，不同的學者所持的觀點各不相同，主要包括：滿足地方政府籌集財政收入的需要，通過對收入分配進行調(diào)節(jié)來縮小貧富差距，對土地建筑物等資源進行優(yōu)化配置并提高其使用效率以及合理調(diào)控住房價格等�？紤]到當前我國房地產(chǎn)稅制設(shè)計存在的諸多問題以及黨的十八屆三中全會提出的加快房地產(chǎn)稅立法改革的相關(guān)要求，本文認為，房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)重點遵循以下兩個目標：第一，在籌集財政收入的同時逐步確立房地產(chǎn)稅的地方主體稅種的地位；第二，改革后的房地產(chǎn)稅平均稅負不得超過居民的納稅承受度。
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財政保證原則。這是房地產(chǎn)稅稅率設(shè)計應(yīng)遵循的最為重要的原則。穩(wěn)定的財政收入是地區(qū)可持續(xù)發(fā)展的必要保證。因此房地產(chǎn)稅稅率的設(shè)計至少需要保證開征前后政府的稅收收入保持穩(wěn)定。但是稅率的制定也不宜過高。因為根據(jù)“拉弗曲線”可知，當稅率超過一定范圍時，稅率的提高不僅不會增加相應(yīng)的稅收收入，反而會減少相應(yīng)的稅收收入從而陷入“拉弗禁區(qū)”，因此稅率的設(shè)計要以福利最大化為標準，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的優(yōu)勢。
公平原則。房地產(chǎn)稅稅率設(shè)計要考慮到稅收所具有的調(diào)節(jié)收入分配以及縮小貧富差距的作用。由于納稅人自身的經(jīng)濟能力存在較大不同，因此不同的納稅人其所能承擔的稅收負擔水平也有所不同。根據(jù)納稅人的不同稅負水平來確定適當?shù)姆康禺a(chǎn)稅稅率充分體現(xiàn)了稅收的公平原則。納稅人的經(jīng)濟能力通常可以從其消費水平上體現(xiàn)出來。而消費的多少又取決于其所擁有的可支配收入的多少，因此，我們可以將可支配收入與稅收負擔之間建立聯(lián)系來衡量稅收的公平性。
效率原則。除考慮上述原則之外，效率也是房地產(chǎn)稅稅率設(shè)計中不可缺少的一項原則。基于房地產(chǎn)稅征收的可行性分析可以得出，一個有效率的征稅活動要使得征稅過程中的各項費用耗費最小化。如果一個稅種的稅收收入小于稅收成本，則對政府而言，該稅種就是無效率的，反之亦然。發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅征稅成本占其稅收收入的比重約為 2%，因此，我國的房地產(chǎn)稅稅率設(shè)計要充分考慮稅率形式的選擇，避免采取過于復雜的稅率形式而承擔過高的管理成本和納稅成本。
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第一節(jié) 研究對象的選取 ........................................... 17
第二節(jié) 數(shù)據(jù)來源、基本假設(shè)及測算方法 ............................. 18
第三節(jié) 確定房地產(chǎn)稅稅率的合理范圍—以浙江為例 ................... 21
第四章 改革后房地產(chǎn)稅稅收收入測算及影響分析 ........................ 27
第一節(jié) 改革后浙江省房地產(chǎn)稅稅收收入對土地出讓金的影響分析 ....... 28
第二節(jié) 改革后浙江省房地產(chǎn)稅稅收收入對總體稅收收入的影響分析 ..... 29
第三節(jié) 改革后浙江省房地產(chǎn)稅稅收收入對民生類保障支出的影響分析 ... 32
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第四章 改革后房地產(chǎn)稅稅收收入測算及影響分析
本節(jié)在不考慮稅收優(yōu)惠等因素的前提下，利用上一章節(jié)測出來的稅率合理區(qū)間選擇部分稅率進行假設(shè)分析，模擬測算房地產(chǎn)稅改革以后不同稅率情況下假設(shè)征收的房地產(chǎn)稅稅收收入，并將其與土地出讓金的相關(guān)數(shù)據(jù)進行比較，分析改革后的房地產(chǎn)稅是否可以直接替代現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，是否可以減輕地方政府對土地出讓金的依賴，進而成為地方政府穩(wěn)定的收入來源。
土地出讓金在 2007 年-2010 年整體上呈逐步增長的趨勢，并且增加的幅度較大。到 2010 年，浙江省的土地出讓金達到 4016.33 億元，約為地方稅收收入的 1.5 倍，雖然此后有所減少，但是其絕對數(shù)額仍處于較高水平。考慮到改革后的房地產(chǎn)稅稅收收入，在不同的稅率水平下，房地產(chǎn)稅稅收收入均表現(xiàn)出穩(wěn)步增長的趨勢。但是，即便是房地產(chǎn)稅稅率取 0.5%時，所征收的稅收收入的平均值為 530.77 億元，相對于土地出讓金的平均值 2312.75 億元，仍然存在較大差距。為更直觀的分析改革后房地產(chǎn)稅的稅收收入與土地出讓金的關(guān)系，我們通過房地產(chǎn)稅稅收收入占土地出讓金的比重進行分析。
在經(jīng)濟高度發(fā)展的浙江地區(qū)，伴隨著城市化進程的不斷推進，土地資源越來越少，土地出讓金收入也會越來越少，土地財政勢必不可持續(xù)。要使地方政府減少對土地的依賴，最為有效的措施就是確保地方政府有穩(wěn)定的、可持續(xù)的財政收入來源。但是，通過上述分析我們看到，房地產(chǎn)稅的征收與改革只能控制土地出讓金的過度增長，并不能完全替代土地出讓金。因此如果在改革初期進行房地產(chǎn)稅制設(shè)計時就以土地出讓金為相關(guān)目標的話，會影響政府的財政收支安排，也會給房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展帶來不利影響。放眼未來，房地產(chǎn)稅仍然具有有效改善土地財政現(xiàn)狀，降低地方政府對土地出讓金的依賴程度的潛能。
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結(jié)論
第二，假設(shè)不考慮征收率和稅收優(yōu)惠，在得出的適宜稅率區(qū)間的基礎(chǔ)上，我們模擬測算了改革后房地產(chǎn)稅的稅收收入，并將其與現(xiàn)階段的土地出讓金、地方稅收收入以及民生類保障支出進行對比分析。結(jié)果顯示：對于土地財政問題的嚴峻形勢，房地產(chǎn)稅的開征只能在一定程度上起到緩解的作用，并不能夠完全替代土地出讓金；房地產(chǎn)稅開征以后，房地產(chǎn)稅的稅收收入會穩(wěn)步增加，但考慮到家庭稅收負擔的影響，將房地產(chǎn)稅作為地方主體稅種進行考量在短期內(nèi)并不具有可行性；如果將房地產(chǎn)稅稅收收入全部用于民生類保障支出，，不僅會減輕地方政府的財政負擔，同時也會緩解征稅阻力，真正做到“取之于民，用之于民”。
目前，我國所面臨的一個嚴峻問題是房地產(chǎn)價格過高。由于住房是人們的基本生存需要，因此稅收政策不僅需要引導房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，同時也要具有一定的調(diào)節(jié)功能，能夠?qū)ψ》康墓┙o與需求之間的矛盾進行有效調(diào)節(jié)。因此，應(yīng)重點關(guān)注房地產(chǎn)稅稅率設(shè)計的適宜性，即房地產(chǎn)稅的稅率不宜定的過高。基于上述原則，我們可以采取低稅率、寬稅基的方法來確保房地產(chǎn)稅的有效順利開征，并且可以通過區(qū)分經(jīng)營性住房和自住商用房來對不同性質(zhì)的住房適用不同的比例稅率。對于經(jīng)營性住房可以采取較高的浮動稅率，而對于自住性用房可根據(jù)其面積或單價實施差別稅率。為確保個人的居住需求，也可以對首套房按照一定的人均住房面積進行免稅等。
參考文獻（略）
本文編號：47304
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