第一章   引言

1.1  選題的背景和意義
大型綜合購(gòu)物中心在近些年來(lái)，已經(jīng)相繼成為了一些城市商業(yè)市場(chǎng)上的主力軍，但是人們所熟知的現(xiàn)階段傳統(tǒng)的商業(yè)模式已經(jīng)不能滿足市場(chǎng)對(duì)于其軟件和硬件方面的要求，這就給我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)留下了一塊市場(chǎng)空白，因此融合了傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)便隨之應(yīng)運(yùn)而生[1]。 商業(yè)房地產(chǎn)就是特指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。它通常指用于零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)房地產(chǎn)從它的經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途等方面都有別于住宅房地產(chǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的形式有很多，最主要的包括購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓以及社區(qū)的底層商鋪。商業(yè)房地產(chǎn)是以商業(yè)管理和運(yùn)營(yíng)為目的，通過(guò)招商與運(yùn)營(yíng)模式，從而從中獲取穩(wěn)定的租金收益。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，從 2010 年開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)緊縮調(diào)控拉開(kāi)了大幕，新的房地產(chǎn)政策主要針對(duì)的是我國(guó)的住宅市場(chǎng)，而商業(yè)房地產(chǎn)則在這次調(diào)控中成為了受益者。2010 年我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長(zhǎng)，創(chuàng)歷史新高。2010 年全年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的開(kāi)發(fā)投資完成額與辦公樓的開(kāi)發(fā)投資完成額分別達(dá)到 5,598.84 億元與 1,806.55 億元，同時(shí)也分別增長(zhǎng)了 33.90%和 31.2%。 2011 年，隨著我國(guó)地產(chǎn)格局的不斷更替和新政策的不斷調(diào)整，，我國(guó)住宅地產(chǎn)的發(fā)展開(kāi)始不斷趨于緩慢，但是我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在此時(shí)機(jī)散發(fā)出了前所未有的生機(jī)，已經(jīng)逐步邁入到了蓬勃向上的發(fā)展期。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房與辦公樓銷(xiāo)售額在 2011 年，同比增長(zhǎng)率都高達(dá) 23.7%和 16.1%[2]。 2012 年，我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)逐漸步入理性期。2012 年 1-9 月份，商業(yè)用房與辦公樓的投資額同比分別增長(zhǎng)了 25.3%和 36.1%。1-9 月份，商業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了 2.3%，辦公樓銷(xiāo)售額卻下降了 4.2%。
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1.2  國(guó)內(nèi)外項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的理論和研究現(xiàn)狀
項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)起始于 20 世紀(jì) 30 年代，直到 60 年代，美國(guó)把大額的國(guó)家預(yù)算資金投入到建設(shè)當(dāng)中，使后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)得到了蓬勃發(fā)展。70  年代中期，項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)才被許多國(guó)家以及世界銀行等組織廣泛使用在其投資活動(dòng)當(dāng)中。目前，項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)已經(jīng)得到了世界各國(guó)甚至是國(guó)際金融組織的重視并開(kāi)始加以采用，甚至作為了政府計(jì)劃投資決策和宏觀管理的一種有效工具[5]。近年來(lái)，國(guó)外項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)大規(guī)模地應(yīng)用在了醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)設(shè)施、能源建設(shè)等項(xiàng)目中。這些項(xiàng)目的投資大、對(duì)社會(huì)環(huán)境的影響程度較高，有著很重要的地位。 Nils O.E Olsson(2005)[6]就選取了幾個(gè)鐵路項(xiàng)目作為研究的對(duì)象，研究了評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同對(duì)于項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的不同影響，認(rèn)為應(yīng)采取多角度來(lái)開(kāi)展對(duì)項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的工作。 Marta Aymeric（2012）在研究過(guò)程中選取西班牙在 2007 年至 2008 年的 173 個(gè)公共健康項(xiàng)目進(jìn)行了有關(guān)項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的研究，得出兩階段的項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法可以有效的檢驗(yàn)出項(xiàng)目的目標(biāo)是否能夠得以實(shí)現(xiàn)。 P.A Pilavach（2008）[7]將假設(shè)預(yù)測(cè)的與實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行了相關(guān)對(duì)比，得出了模型并不能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的原因，并對(duì)歐洲 20 世紀(jì) 80 年代開(kāi)展的“Energy flow optimization”、“Energy 2000”能源建�？蒲许�(xiàng)目進(jìn)行了項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)研究。 Ferko Bodnar（2011）對(duì)關(guān)于馬里南部的水土保護(hù)的環(huán)保項(xiàng)目以及該項(xiàng)目對(duì)土壤的影響進(jìn)行了項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)估，認(rèn)為環(huán)境因素也應(yīng)當(dāng)加入到項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中去。 Q.G Wang（2000）將水壩項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的前經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與對(duì)環(huán)境影響的后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)進(jìn)行對(duì)比，提出可以將對(duì)環(huán)境影響的項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)作為該水壩項(xiàng)目環(huán)境管理的內(nèi)容進(jìn)行必要的推廣。 
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第二章  項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的理論與特征分析

2.1  項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念
項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)就是對(duì)已經(jīng)完成項(xiàng)目的目的、項(xiàng)目效益、項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程、以及項(xiàng)目作用和項(xiàng)目的影響所做出的系統(tǒng)的、客現(xiàn)的一系列分析。然后通過(guò)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中的一系列檢查和總結(jié)，進(jìn)一步確定該項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)是否能夠達(dá)標(biāo)，項(xiàng)目的規(guī)劃是否行之有效，該項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)既定的效益指標(biāo)，最后通過(guò)分析找出成功或者失敗的原因，總結(jié)該項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并能夠通過(guò)及時(shí)且有效的信息反饋，給后期項(xiàng)目的決策以及完善投資者的決策管理水平提出合理的建議。另外也能夠?yàn)楸辉u(píng)價(jià)項(xiàng)目在實(shí)施運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題給予改進(jìn)的建議，以此達(dá)到提高項(xiàng)目投資效益的目的。 具體到項(xiàng)目本身而言，項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包含了三方面的含義[14]: 首先，項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)最主要是為項(xiàng)目的投資決策者服務(wù)的。雖然項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是對(duì)已建成項(xiàng)目的總結(jié)和具體評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步改進(jìn)、完善起著指導(dǎo)的作用。但更加重要的還是為項(xiàng)目投資者在往后再投資同類(lèi)型的項(xiàng)目，積累可取的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高項(xiàng)目的決策水平，從而達(dá)到改善項(xiàng)目投資效益的目的。 其次，是一個(gè)總結(jié)與學(xué)習(xí)的過(guò)程。項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是在一個(gè)項(xiàng)目建成完工后再在該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間的投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)上所進(jìn)行的，是總結(jié)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的一個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程。使項(xiàng)目的決策者和管理者都能從這一項(xiàng)目的成功或失敗的實(shí)踐中學(xué)習(xí)掌握到科學(xué)的決策方法，進(jìn)而提高對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的決策和管理水平。 另外，它又起到了一個(gè)監(jiān)督和調(diào)控的手段。一個(gè)項(xiàng)目的項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一般是由一個(gè)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)根據(jù)投資者的相關(guān)要求進(jìn)而完成的，項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)所需要的資料都會(huì)被作為工作的依據(jù)，因而它也起到了監(jiān)督和檢查的作用。同時(shí)，由于評(píng)價(jià)的結(jié)果會(huì)暴露出項(xiàng)目在決策、建設(shè)以及在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題。因此，項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)還可以提高相關(guān)建設(shè)和管理人員這方面的責(zé)任心，實(shí)現(xiàn)達(dá)到對(duì)該項(xiàng)目良好控制的作用。 項(xiàng)目前經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)己經(jīng)廣為人知，而且項(xiàng)目前經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的理論體系和操作實(shí)務(wù)也已經(jīng)相當(dāng)?shù)某墒�，已�?jīng)廣泛地被應(yīng)用在了各種各樣的項(xiàng)目評(píng)估中。但項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的體系卻才剛剛起步，并處在一個(gè)快速發(fā)展的階段。
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2.2  項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的方法
項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的方法是進(jìn)行項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的手段和工具，如果沒(méi)有良好的項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法就沒(méi)有辦法開(kāi)展項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作。項(xiàng)目前經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要采用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的方法，由于項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與項(xiàng)目前經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)二者之間的區(qū)別，決定了項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的方法具有有別于項(xiàng)目前經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特殊性。 項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的分析方法主要有：對(duì)比法常用于項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的各個(gè)環(huán)節(jié)，可分為有無(wú)對(duì)比、前后對(duì)比以及實(shí)際情況與預(yù)估判斷之間的相互比較。比較后找出該項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中的各項(xiàng)指標(biāo)差異，并找出具體原因。 有無(wú)對(duì)比法是比較假設(shè)不存在該項(xiàng)目時(shí)預(yù)計(jì)發(fā)生的情況與該項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況之間做出相互比較。由于一個(gè)項(xiàng)目影響的不僅是項(xiàng)目本身，更重要的是對(duì)項(xiàng)目外部環(huán)境的影響。在項(xiàng)目前經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中常用這種對(duì)比方法用于技術(shù)的改造，而在后評(píng)價(jià)中，采用的數(shù)據(jù)都是某一個(gè)項(xiàng)目在投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后的實(shí)際數(shù)據(jù)。 前后對(duì)比法是項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)，該方法把項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)結(jié)果與項(xiàng)目前期預(yù)估的可行性研究報(bào)告之間進(jìn)行相互比較，并分析二者之間差異產(chǎn)生的具體原因。這種對(duì)比方法尤其是在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析時(shí)，是不可或缺的，起到很重要的作用。
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第三章 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資特點(diǎn)與運(yùn)營(yíng)模式分析 ......... 15 
3.1 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的背景和設(shè)計(jì)理念 ..... 15 
3.2 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn) ..... 16 
3.3 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行情況分析 ...... 17 
第四章 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì) ......... 20 
4.1 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指標(biāo)設(shè)計(jì)的原則和指導(dǎo)思想 .... 20 
4.2 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目定性評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建 .......... 22 
4.3 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目定量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建 .......... 23 
第五章 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的運(yùn)用與結(jié)果分析 ...... 25 
5.1 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施前后定性指標(biāo)對(duì)比分析 ........ 25 
5.2 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施前后定量指標(biāo)對(duì)比分析 ........ 28 
5.3 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果分析 ..... 36 

第五章  C 房地產(chǎn)項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的運(yùn)用與結(jié)果分析

5.1 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施前后定性指標(biāo)對(duì)比分析

項(xiàng)目實(shí)施前經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)認(rèn)為：現(xiàn)代步行街是城市的意象，它以巨大的內(nèi)聚力和輻射力形成一個(gè)開(kāi)放式、跨區(qū)域的商業(yè)群體，它不僅具有城市商業(yè)中心的功能，又是城市文化的容器，現(xiàn)代商業(yè)步行街是城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要表現(xiàn)，現(xiàn)代城市零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已由單體競(jìng)爭(zhēng)，上升到區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)。C 商業(yè)步行街就充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)，C 步行街被定位為一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)復(fù)合體，具有城市商業(yè)中心和現(xiàn)代購(gòu)物中心的多重功能。特點(diǎn)是：第一，功能全。具有：購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、  體育、文化、旅游、金融、電信、會(huì)展、醫(yī)療、  代理、修理和交通等 15 項(xiàng)功能。第二，品種多。C 步行街既是中國(guó)品牌的聚集地，又是國(guó)際品牌的流通窗口。第三，分工細(xì)。專(zhuān)業(yè)化程度高，是該步行商業(yè)街的重要特色。第四，環(huán)境美。購(gòu)物是享受，該商業(yè)步行街突出體現(xiàn)購(gòu)物、休閑和旅游等環(huán)境空間。第五，服務(wù)優(yōu)。服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)是 21 世紀(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要形式，它直接關(guān)系到零售業(yè)的生存和發(fā)展。 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資逾 15 億，建成總建筑面積約 32 萬(wàn)平方米的復(fù)合型體驗(yàn)式生活中心。它立足最繁華的二七商圈的人民路、東太康路、二七路金三角核心區(qū)，每日預(yù)計(jì)吸引超過(guò) 50 萬(wàn)的客流，30 多條公交線路環(huán)繞左右，消費(fèi)效應(yīng)能夠輻射八方，立志打造成目前全國(guó)省會(huì)級(jí)城市核心商圈內(nèi)規(guī)模最大的 SHOPPING MALL，成為 A 市最有影響力的商業(yè)項(xiàng)目之一。 

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總結(jié)

在我國(guó)的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步陷入緊縮的調(diào)控政策后，  應(yīng)運(yùn)而生的融合了傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，逐漸成為市場(chǎng)上的新寵。我國(guó)房地產(chǎn)商更加大了對(duì)市場(chǎng)上商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，大量投資資金已經(jīng)相繼從我國(guó)各線的住宅市場(chǎng)撤離到商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，使我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)在此政策調(diào)整的背景下得到了蓬勃的發(fā)展。 就在我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)順應(yīng)政策調(diào)整，高速發(fā)展的同時(shí)，由于其市場(chǎng)本身的弊端以及人為等因素，使新興的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了市場(chǎng)消化量低、商鋪的空置率較高以及項(xiàng)目雷同率高等問(wèn)題，致使各投資商之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力大，出現(xiàn)盲目競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象，甚至是項(xiàng)目的投資收益率低，資金難以回籠的問(wèn)題，這樣大面積的投資建設(shè)也導(dǎo)致了環(huán)境污染等狀況。 項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)就是在項(xiàng)目實(shí)施后，對(duì)項(xiàng)目各階段的進(jìn)展情況進(jìn)行全面的調(diào)查研究，并與項(xiàng)目前經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中定的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行相互比較，找出偏差，總結(jié)原因，得到行之有效的解決辦法，并為未來(lái)的建設(shè)項(xiàng)目總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 因此，論文把項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)引入到我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，由于步行街極具有現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)的代表，能夠滿足市場(chǎng)對(duì)其軟件和硬件方面的要求，因此論文以 C商業(yè)步行街為例，對(duì) C 項(xiàng)目的第一期開(kāi)展了項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目大多采用對(duì)比法進(jìn)行項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，但像 C 商業(yè)房地產(chǎn)這樣的大型項(xiàng)目，是在國(guó)家以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展這樣的大環(huán)境中所進(jìn)行的，項(xiàng)目外部的因素往往起到了很大的作用，而這種簡(jiǎn)單的對(duì)比法又難以把項(xiàng)目外部的影響和其自身的作用區(qū)別開(kāi)。通過(guò)對(duì)比法我們得到的結(jié)論通常也只是各指標(biāo)之間的偏差程度，無(wú)法找出具體原因。因此本文在對(duì) C 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，創(chuàng)新將定性分析和定量分析與對(duì)比法結(jié)合在一起，加入了環(huán)境保護(hù)、公共空間價(jià)值等要素，并從定性和定量?jī)蓚�(gè)方面構(gòu)建了項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，并把企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值加入到對(duì)該項(xiàng)目的分析中。 
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參考文獻(xiàn)(略)

本文編號(hào)：46870