第一章   引言

1.1  選題的背景和意義
大型綜合購物中心在近些年來，已經(jīng)相繼成為了一些城市商業(yè)市場上的主力軍，但是人們所熟知的現(xiàn)階段傳統(tǒng)的商業(yè)模式已經(jīng)不能滿足市場對于其軟件和硬件方面的要求，這就給我國的商業(yè)房地產(chǎn)留下了一塊市場空白，因此融合了傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)便隨之應(yīng)運(yùn)而生[1]。 商業(yè)房地產(chǎn)就是特指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。它通常指用于零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)房地產(chǎn)從它的經(jīng)營模式、功能和用途等方面都有別于住宅房地產(chǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)的形式有很多，最主要的包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、專業(yè)市場、批發(fā)市場、寫字樓以及社區(qū)的底層商鋪。商業(yè)房地產(chǎn)是以商業(yè)管理和運(yùn)營為目的，通過招商與運(yùn)營模式，從而從中獲取穩(wěn)定的租金收益。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，從 2010 年開始，我國的房地產(chǎn)緊縮調(diào)控拉開了大幕，新的房地產(chǎn)政策主要針對的是我國的住宅市場，而商業(yè)房地產(chǎn)則在這次調(diào)控中成為了受益者。2010 年我國商業(yè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長，創(chuàng)歷史新高。2010 年全年，商業(yè)營業(yè)用房的開發(fā)投資完成額與辦公樓的開發(fā)投資完成額分別達(dá)到 5,598.84 億元與 1,806.55 億元，同時(shí)也分別增長了 33.90%和 31.2%。 2011 年，隨著我國地產(chǎn)格局的不斷更替和新政策的不斷調(diào)整，，我國住宅地產(chǎn)的發(fā)展開始不斷趨于緩慢，但是我國的商業(yè)房地產(chǎn)市場卻在此時(shí)機(jī)散發(fā)出了前所未有的生機(jī)，已經(jīng)逐步邁入到了蓬勃向上的發(fā)展期。商業(yè)營業(yè)用房與辦公樓銷售額在 2011 年，同比增長率都高達(dá) 23.7%和 16.1%[2]。 2012 年，我國商業(yè)房地產(chǎn)逐漸步入理性期。2012 年 1-9 月份，商業(yè)用房與辦公樓的投資額同比分別增長了 25.3%和 36.1%。1-9 月份，商業(yè)用房銷售額增長了 2.3%，辦公樓銷售額卻下降了 4.2%。
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1.2  國內(nèi)外項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)的理論和研究現(xiàn)狀
項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)起始于 20 世紀(jì) 30 年代，直到 60 年代，美國把大額的國家預(yù)算資金投入到建設(shè)當(dāng)中，使后經(jīng)濟(jì)評價(jià)得到了蓬勃發(fā)展。70  年代中期，項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)才被許多國家以及世界銀行等組織廣泛使用在其投資活動當(dāng)中。目前，項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)已經(jīng)得到了世界各國甚至是國際金融組織的重視并開始加以采用，甚至作為了政府計(jì)劃投資決策和宏觀管理的一種有效工具[5]。近年來，國外項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)大規(guī)模地應(yīng)用在了醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)設(shè)施、能源建設(shè)等項(xiàng)目中。這些項(xiàng)目的投資大、對社會環(huán)境的影響程度較高，有著很重要的地位。 Nils O.E Olsson(2005)[6]就選取了幾個鐵路項(xiàng)目作為研究的對象，研究了評價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同對于項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)的不同影響，認(rèn)為應(yīng)采取多角度來開展對項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)的工作。 Marta Aymeric（2012）在研究過程中選取西班牙在 2007 年至 2008 年的 173 個公共健康項(xiàng)目進(jìn)行了有關(guān)項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)的研究，得出兩階段的項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法可以有效的檢驗(yàn)出項(xiàng)目的目標(biāo)是否能夠得以實(shí)現(xiàn)。 P.A Pilavach（2008）[7]將假設(shè)預(yù)測的與實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行了相關(guān)對比，得出了模型并不能夠準(zhǔn)確預(yù)測的原因，并對歐洲 20 世紀(jì) 80 年代開展的“Energy flow optimization”、“Energy 2000”能源建�？蒲许�(xiàng)目進(jìn)行了項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)研究。 Ferko Bodnar（2011）對關(guān)于馬里南部的水土保護(hù)的環(huán)保項(xiàng)目以及該項(xiàng)目對土壤的影響進(jìn)行了項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評估，認(rèn)為環(huán)境因素也應(yīng)當(dāng)加入到項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)中去。 Q.G Wang（2000）將水壩項(xiàng)目對環(huán)境影響的前經(jīng)濟(jì)評價(jià)與對環(huán)境影響的后經(jīng)濟(jì)評價(jià)進(jìn)行對比，提出可以將對環(huán)境影響的項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)作為該水壩項(xiàng)目環(huán)境管理的內(nèi)容進(jìn)行必要的推廣。 
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第二章  項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)的理論與特征分析

2.1  項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)的概念
項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)就是對已經(jīng)完成項(xiàng)目的目的、項(xiàng)目效益、項(xiàng)目執(zhí)行過程、以及項(xiàng)目作用和項(xiàng)目的影響所做出的系統(tǒng)的、客現(xiàn)的一系列分析。然后通過實(shí)際運(yùn)營中的一系列檢查和總結(jié)，進(jìn)一步確定該項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)是否能夠達(dá)標(biāo)，項(xiàng)目的規(guī)劃是否行之有效，該項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)既定的效益指標(biāo)，最后通過分析找出成功或者失敗的原因，總結(jié)該項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并能夠通過及時(shí)且有效的信息反饋，給后期項(xiàng)目的決策以及完善投資者的決策管理水平提出合理的建議。另外也能夠?yàn)楸辉u價(jià)項(xiàng)目在實(shí)施運(yùn)營過程中出現(xiàn)的問題給予改進(jìn)的建議，以此達(dá)到提高項(xiàng)目投資效益的目的。 具體到項(xiàng)目本身而言，項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)包含了三方面的含義[14]: 首先，項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)最主要是為項(xiàng)目的投資決策者服務(wù)的。雖然項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)是對已建成項(xiàng)目的總結(jié)和具體評價(jià)，對項(xiàng)目的進(jìn)一步改進(jìn)、完善起著指導(dǎo)的作用。但更加重要的還是為項(xiàng)目投資者在往后再投資同類型的項(xiàng)目，積累可取的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高項(xiàng)目的決策水平，從而達(dá)到改善項(xiàng)目投資效益的目的。 其次，是一個總結(jié)與學(xué)習(xí)的過程。項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)是在一個項(xiàng)目建成完工后再在該項(xiàng)目經(jīng)過了一段時(shí)間的投產(chǎn)運(yùn)營基礎(chǔ)上所進(jìn)行的，是總結(jié)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的一個學(xué)習(xí)過程。使項(xiàng)目的決策者和管理者都能從這一項(xiàng)目的成功或失敗的實(shí)踐中學(xué)習(xí)掌握到科學(xué)的決策方法，進(jìn)而提高對未來項(xiàng)目的決策和管理水平。 另外，它又起到了一個監(jiān)督和調(diào)控的手段。一個項(xiàng)目的項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)一般是由一個獨(dú)立的機(jī)構(gòu)根據(jù)投資者的相關(guān)要求進(jìn)而完成的，項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)所需要的資料都會被作為工作的依據(jù)，因而它也起到了監(jiān)督和檢查的作用。同時(shí)，由于評價(jià)的結(jié)果會暴露出項(xiàng)目在決策、建設(shè)以及在項(xiàng)目運(yùn)營管理中出現(xiàn)的問題。因此，項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)還可以提高相關(guān)建設(shè)和管理人員這方面的責(zé)任心，實(shí)現(xiàn)達(dá)到對該項(xiàng)目良好控制的作用。 項(xiàng)目前經(jīng)濟(jì)評價(jià)己經(jīng)廣為人知，而且項(xiàng)目前經(jīng)濟(jì)評價(jià)的理論體系和操作實(shí)務(wù)也已經(jīng)相當(dāng)?shù)某墒欤呀?jīng)廣泛地被應(yīng)用在了各種各樣的項(xiàng)目評估中。但項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)的體系卻才剛剛起步，并處在一個快速發(fā)展的階段。
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2.2  項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)的方法
項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)的方法是進(jìn)行項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)的手段和工具，如果沒有良好的項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法就沒有辦法開展項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)工作。項(xiàng)目前經(jīng)濟(jì)評價(jià)主要采用財(cái)務(wù)評價(jià)方法和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)的方法，由于項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)與項(xiàng)目前經(jīng)濟(jì)評價(jià)二者之間的區(qū)別，決定了項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)的方法具有有別于項(xiàng)目前經(jīng)濟(jì)評價(jià)的特殊性。 項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)的分析方法主要有：對比法常用于項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的各個環(huán)節(jié)，可分為有無對比、前后對比以及實(shí)際情況與預(yù)估判斷之間的相互比較。比較后找出該項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)營中的各項(xiàng)指標(biāo)差異，并找出具體原因。 有無對比法是比較假設(shè)不存在該項(xiàng)目時(shí)預(yù)計(jì)發(fā)生的情況與該項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況之間做出相互比較。由于一個項(xiàng)目影響的不僅是項(xiàng)目本身，更重要的是對項(xiàng)目外部環(huán)境的影響。在項(xiàng)目前經(jīng)濟(jì)評價(jià)中常用這種對比方法用于技術(shù)的改造，而在后評價(jià)中，采用的數(shù)據(jù)都是某一個項(xiàng)目在投產(chǎn)運(yùn)營后的實(shí)際數(shù)據(jù)。 前后對比法是項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基礎(chǔ)，該方法把項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營結(jié)果與項(xiàng)目前期預(yù)估的可行性研究報(bào)告之間進(jìn)行相互比較，并分析二者之間差異產(chǎn)生的具體原因。這種對比方法尤其是在對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)分析時(shí)，是不可或缺的，起到很重要的作用。
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第三章 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資特點(diǎn)與運(yùn)營模式分析 ......... 15 
3.1 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的背景和設(shè)計(jì)理念 ..... 15 
3.2 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn) ..... 16 
3.3 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行情況分析 ...... 17 
第四章 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì) ......... 20 
4.1 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要指標(biāo)設(shè)計(jì)的原則和指導(dǎo)思想 .... 20 
4.2 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目定性評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建 .......... 22 
4.3 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目定量評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建 .......... 23 
第五章 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系的運(yùn)用與結(jié)果分析 ...... 25 
5.1 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施前后定性指標(biāo)對比分析 ........ 25 
5.2 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施前后定量指標(biāo)對比分析 ........ 28 
5.3 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)的結(jié)果分析 ..... 36 

第五章  C 房地產(chǎn)項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系的運(yùn)用與結(jié)果分析

5.1 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施前后定性指標(biāo)對比分析

項(xiàng)目實(shí)施前經(jīng)濟(jì)評價(jià)認(rèn)為：現(xiàn)代步行街是城市的意象，它以巨大的內(nèi)聚力和輻射力形成一個開放式、跨區(qū)域的商業(yè)群體，它不僅具有城市商業(yè)中心的功能，又是城市文化的容器，現(xiàn)代商業(yè)步行街是城市競爭力的重要表現(xiàn)，現(xiàn)代城市零售市場的競爭已由單體競爭，上升到區(qū)域間的競爭。C 商業(yè)步行街就充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)，C 步行街被定位為一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)復(fù)合體，具有城市商業(yè)中心和現(xiàn)代購物中心的多重功能。特點(diǎn)是：第一，功能全。具有：購物、餐飲、休閑、娛樂、  體育、文化、旅游、金融、電信、會展、醫(yī)療、  代理、修理和交通等 15 項(xiàng)功能。第二，品種多。C 步行街既是中國品牌的聚集地，又是國際品牌的流通窗口。第三，分工細(xì)。專業(yè)化程度高，是該步行商業(yè)街的重要特色。第四，環(huán)境美。購物是享受，該商業(yè)步行街突出體現(xiàn)購物、休閑和旅游等環(huán)境空間。第五，服務(wù)優(yōu)。服務(wù)競爭是 21 世紀(jì)市場競爭的主要形式，它直接關(guān)系到零售業(yè)的生存和發(fā)展。 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資逾 15 億，建成總建筑面積約 32 萬平方米的復(fù)合型體驗(yàn)式生活中心。它立足最繁華的二七商圈的人民路、東太康路、二七路金三角核心區(qū)，每日預(yù)計(jì)吸引超過 50 萬的客流，30 多條公交線路環(huán)繞左右，消費(fèi)效應(yīng)能夠輻射八方，立志打造成目前全國省會級城市核心商圈內(nèi)規(guī)模最大的 SHOPPING MALL，成為 A 市最有影響力的商業(yè)項(xiàng)目之一。 

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總結(jié)

在我國的住宅房地產(chǎn)市場逐步陷入緊縮的調(diào)控政策后，  應(yīng)運(yùn)而生的融合了傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)，逐漸成為市場上的新寵。我國房地產(chǎn)商更加大了對市場上商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，大量投資資金已經(jīng)相繼從我國各線的住宅市場撤離到商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，使我國的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)在此政策調(diào)整的背景下得到了蓬勃的發(fā)展。 就在我國商業(yè)房地產(chǎn)順應(yīng)政策調(diào)整，高速發(fā)展的同時(shí)，由于其市場本身的弊端以及人為等因素，使新興的商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了市場消化量低、商鋪的空置率較高以及項(xiàng)目雷同率高等問題，致使各投資商之間的競爭壓力大，出現(xiàn)盲目競爭的現(xiàn)象，甚至是項(xiàng)目的投資收益率低，資金難以回籠的問題，這樣大面積的投資建設(shè)也導(dǎo)致了環(huán)境污染等狀況。 項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)就是在項(xiàng)目實(shí)施后，對項(xiàng)目各階段的進(jìn)展情況進(jìn)行全面的調(diào)查研究，并與項(xiàng)目前經(jīng)濟(jì)評價(jià)中定的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行相互比較，找出偏差，總結(jié)原因，得到行之有效的解決辦法，并為未來的建設(shè)項(xiàng)目總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 因此，論文把項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)引入到我國的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，由于步行街極具有現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)的代表，能夠滿足市場對其軟件和硬件方面的要求，因此論文以 C商業(yè)步行街為例，對 C 項(xiàng)目的第一期開展了項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)。 我國商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目大多采用對比法進(jìn)行項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)，但像 C 商業(yè)房地產(chǎn)這樣的大型項(xiàng)目，是在國家以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展這樣的大環(huán)境中所進(jìn)行的，項(xiàng)目外部的因素往往起到了很大的作用，而這種簡單的對比法又難以把項(xiàng)目外部的影響和其自身的作用區(qū)別開。通過對比法我們得到的結(jié)論通常也只是各指標(biāo)之間的偏差程度，無法找出具體原因。因此本文在對 C 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行后經(jīng)濟(jì)評價(jià)時(shí)，創(chuàng)新將定性分析和定量分析與對比法結(jié)合在一起，加入了環(huán)境保護(hù)、公共空間價(jià)值等要素，并從定性和定量兩個方面構(gòu)建了項(xiàng)目后經(jīng)濟(jì)評價(jià)的指標(biāo)體系，并把企業(yè)績效評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值加入到對該項(xiàng)目的分析中。 
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參考文獻(xiàn)(略)

本文編號：46870