第一章 引言 

1.1  研究背景 
根據(jù)國家工商總局企業(yè)注冊局 2014 年 2 月 28 日的通報(bào)，2013 年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)新增注冊 7.95 萬戶，同比增加 43%，注冊資本 8854.65 萬元，同比增加 61.4%[1]。中華人民共和國財(cái)政部稅政司公布的《2013 年上半年及 2014 年稅收收入情況分析》中，2013 年 1-9 月全國房地產(chǎn)開發(fā)市場交易活躍、交易價(jià)格明顯提升，交易額同比增長 34%，使得稅收收入高速增長。所納交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅、契稅分別同比增加 37%和 40.4%，房地產(chǎn)及建筑業(yè)所得稅增長額占全國 50%。2010 年國家稅務(wù)總局下屬各地方稅務(wù)部門共檢查房地產(chǎn)企業(yè) 9.63萬戶，查補(bǔ)收入 294.47 億元，占全年稅收專項(xiàng)檢查總收入的 49.23%[2]。2014 年年初，中央一套新聞爆出國內(nèi)多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃土地增值稅達(dá) 3.8 萬億元的天文數(shù)字引起全國上下一片嘩然。隨之，國家稅務(wù)總局及多家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)對該數(shù)字提出強(qiáng)烈質(zhì)疑，但至今該問題仍無定論。國家稅務(wù)總局已將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)稽查列為 2014 年重點(diǎn)工作，并在年初開展了全國范圍的土地增值稅清算工作，但時(shí)至筆者落筆前仍無實(shí)際成果公布。 隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)也同時(shí)進(jìn)入了黃金發(fā)展期。目前，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、拉動(dòng)地方財(cái)政收入的最主要力量之一。與此同時(shí)，其納稅問題已經(jīng)日益凸顯，如何做好稅務(wù)稽查工作，稅務(wù)稽查如何高效服務(wù)于社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，這些已成為稅務(wù)稽查工作亟待解決的問題。
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1.2  研究的目的和意義 

1.2.1  研究目的 
文章從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)相關(guān)稅務(wù)稽查理論研究出發(fā)，結(jié)合實(shí)際案例以稅務(wù)稽查四個(gè)工作環(huán)節(jié)為單位進(jìn)行分析，總結(jié)了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅務(wù)稽查方法，并最終根據(jù) XY 房地產(chǎn)企業(yè)的稽查案例給出稅務(wù)稽查。筆者根據(jù)自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，將稅務(wù)稽查理論與行業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行了有效的結(jié)合分析，希望能夠?qū)Χ悇?wù)機(jī)關(guān)針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的稅務(wù)稽查工作給予一定借鑒作用。 

1.2.2  研究意義 
雖然稅務(wù)稽查是學(xué)術(shù)界較為熱門的話題，但針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅務(wù)稽查較為系統(tǒng)的總結(jié)和分析仍然較少。由于相關(guān)稅收法律法規(guī)政策近年來變化和調(diào)整較多，且更新較快，現(xiàn)有的文獻(xiàn)資料很多已經(jīng)與現(xiàn)行政策不相符了�；谝陨显颍P者根據(jù)自身實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，以案例引入的方式，將最新的稅收法律法規(guī)結(jié)合稅務(wù)稽查理論進(jìn)行總結(jié)，將最新偷逃稅手段進(jìn)行的分析，并結(jié)合案例進(jìn)行歸納和總結(jié)。 其實(shí)踐意義存在于兩方面，一是通過對該行業(yè)稅務(wù)稽查理論與實(shí)踐相結(jié)合的分析，特別是通過引入 XY 房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)際案例，對稅務(wù)稽查工作具有一定的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義，有助于稅務(wù)機(jī)關(guān)開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)專項(xiàng)檢查工作，協(xié)助辦案人員在一定程度上提高辦案效率和辦案準(zhǔn)確度。二是期待通過對該行業(yè)涉稅法規(guī)制度的不斷完善，以及對稅務(wù)稽查程序、模式的不斷改進(jìn)，規(guī)范我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅收管理現(xiàn)狀，理清行業(yè)稅收漏洞，促進(jìn)國家稅收事業(yè)發(fā)展，降低稅收征納成本及稅企矛盾。從而促進(jìn)稅收稽查工作進(jìn)一步發(fā)展，澄清房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)際稅收管理情況，解釋社會(huì)疑惑，給國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和行業(yè)良性發(fā)展一個(gè)公平、正義、合理、合法的納稅環(huán)境。
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第二章 相關(guān)研究基礎(chǔ) 

2.1  稅務(wù)稽查概述
國家稅務(wù)總局教材編寫組在 2008 年出版的《稅務(wù)稽查管理》一書中將稅務(wù)稽查定義為：稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人、扣繳義務(wù)人和其他稅務(wù)當(dāng)事人履行納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)以及稅法固定的其他義務(wù)等情況進(jìn)行檢查處理工作的行政執(zhí)法行為[25]。2009 年國家稅務(wù)總局發(fā)布的《稅務(wù)稽查工作規(guī)程》第二條規(guī)定，稅務(wù)稽查的基本任務(wù)，是依法查處稅收違法行為，，保障稅收收入，維護(hù)稅收秩序，促進(jìn)依法納稅。稅務(wù)稽查由稅務(wù)局稽查局依法實(shí)施。稽查局主要職責(zé)是依法對納稅人、扣繳義務(wù)人和其他涉稅當(dāng)事人履行納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)情況及涉稅事項(xiàng)進(jìn)行檢查處理，以及圍繞檢查處理開展的其他相關(guān)工作�；榫志唧w職責(zé)由國家稅務(wù)總局依照《稅收征管法》、《稅收征管法細(xì)則》有關(guān)規(guī)定確定[26]。本文將稅務(wù)稽查定義為由稅務(wù)機(jī)關(guān)依法設(shè)立稽查機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)對其所轄范圍內(nèi)的納稅人、扣繳義務(wù)人的涉稅問題進(jìn)行檢查、處理、處罰的一種稅務(wù)機(jī)關(guān)日常工作。其目的是為了保障稅收、維護(hù)征納秩序和促進(jìn)依法治稅。 這個(gè)定義有以下幾方面含義： （1）規(guī)定了稅務(wù)稽查的主體，即稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)，通常為稅務(wù)稽查局、區(qū)縣局稅務(wù)稽查科。 （2）規(guī)定了稅務(wù)稽查的對象，即納稅義務(wù)人及扣繳義務(wù)人。 （3）規(guī)定了稅務(wù)稽查的內(nèi)容，即納稅對象的涉稅問題，具體來講就是納稅義務(wù)和扣繳義務(wù)。 （4）規(guī)定了稅務(wù)稽查依據(jù)法定性。稅務(wù)稽查工作必須以相關(guān)法律為依據(jù)和準(zhǔn)繩，必須按法定的職責(zé)、程序、權(quán)限進(jìn)行。 （5）稅務(wù)稽查工作是一個(gè)完整的行政執(zhí)法過程，其包括選案、檢查、審理、執(zhí)行四個(gè)環(huán)節(jié)。 （6）稅務(wù)稽查的目的是起到對內(nèi)對外雙刃劍作用，對外查處稅收違法行為，維護(hù)稅收秩序，促進(jìn)依法納稅；對內(nèi)考核日常征管水平、發(fā)現(xiàn)征管漏洞，維護(hù)稅法尊嚴(yán)。
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2.2  稅收遵從理論 
遵從，就是遵照并且服從的意思，是人的一種行為反應(yīng)傾向。在涉稅業(yè)務(wù)中，按照這一理論的說法，納稅人面對稅收的強(qiáng)制性指令，在取得應(yīng)稅收入或者發(fā)生應(yīng)稅行為時(shí)，必須決定是否(如實(shí))申報(bào)，會(huì)產(chǎn)生多種不同的反應(yīng)和傾向。如果納稅人遵守稅法的規(guī)定，自覺依法申報(bào)納稅，表現(xiàn)出來的就是稅收遵從，反之就是稅收不遵從。通常意義上，稅收遵從是指納稅人按照稅法的要求如實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地履行自己納稅義務(wù)的行為[24]。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實(shí)申報(bào)按期繳納稅款就是對稅法的遵從。但實(shí)際上，企業(yè)都是以實(shí)現(xiàn)利益最大化為目標(biāo)，足額納稅會(huì)削弱企業(yè)利潤，因而企業(yè)考慮到偷逃稅可以降低納稅成本，被稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查到、處罰到的存在概率等因素時(shí)，往往就會(huì)降低稅收遵從幾率。稅務(wù)機(jī)關(guān)要提高房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的稅收遵從度，不僅要宣傳教育，更有效的方式是以查促管，即讓稅務(wù)稽查工作發(fā)揮有效作用。 
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第三章 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉稅現(xiàn)狀......11 
3.1  房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉及的稅種及納稅環(huán)節(jié).......11 
3.1.1  房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉及的稅種.......11 
3.1.2  房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉及的納稅環(huán)節(jié)......11 
3.2  房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)涉稅特點(diǎn)..........12 
3.2.1  房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)會(huì)計(jì)核算涉稅特點(diǎn).........12 
3.2.2  房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營涉稅特點(diǎn).........12 
第四章  房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅務(wù)稽查重點(diǎn)與方法.....15 
4.1  房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅務(wù)違規(guī)的主要表現(xiàn)....15 
4.2  房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅務(wù)稽查重點(diǎn).........15 
4.3  房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅務(wù)稽查方法.........16 
第五章 XY 房地產(chǎn)開發(fā)公司稅務(wù)稽查案例分析 .........19 
5.1 稅務(wù)稽查選案環(huán)節(jié)的目標(biāo)的確定..........19
5.2  稅務(wù)稽查檢查環(huán)節(jié)的檢查重點(diǎn)與稽查方法應(yīng)用.....20
5.3  XY 公司稅務(wù)稽查后期工作側(cè)重點(diǎn).......29 
5.3.1  審理過程重點(diǎn)環(huán)節(jié)分析 ....29 
5.3.2  執(zhí)行環(huán)節(jié)側(cè)重點(diǎn) .........31 
5.4  經(jīng)驗(yàn)與啟示.........31 


第五章 XY 房地產(chǎn)開發(fā)公司稅務(wù)稽查案例分析 

以下案例為筆者以黑龍江省某市稅務(wù)機(jī)關(guān)對 XY 房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱 XY 公司）進(jìn)行專項(xiàng)稅務(wù)檢查具體情況為例，從選案、檢查、審理、執(zhí)行，四個(gè)稅務(wù)稽查基本環(huán)節(jié)入手，對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅務(wù)稽查工作做以具體說明，并有針對性地對稅務(wù)稽查工作及征收管理工作提出意見和建議。 

5.1 稅務(wù)稽查選案環(huán)節(jié)的目標(biāo)的確定 

XY 公司成立于 2007 年，注冊資金 4 億元。公司類型為有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資），經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)、柜臺(tái)、房屋出租。2010-2011 年企業(yè)所得稅、印花稅征收方式為核定征收。 XY 公司于 2008 年起開發(fā)并預(yù)售月亮城 A、B、C、D、E 五個(gè)小區(qū)，共開發(fā)樓盤 231棟，開發(fā)商品房 1.2 萬戶。截止 2010 年底該小區(qū)建安部分已全部完成，目前仍有部分開發(fā)商品對外銷售，其中，2010-2011 年共銷售商品房 1675 戶。 XY 公司 2010 年實(shí)現(xiàn)預(yù)售款收入 23966.88 萬元，2011 年實(shí)現(xiàn)預(yù)售款收入 7559.68 萬元。XY 公司 2010 年申報(bào)繳納營業(yè)稅 1.25 萬元，城建稅 87.65 萬元，教育費(fèi)附加 37.56 萬元，地方教育附加 12.52 萬元，土地使用稅 102.31 萬元，印花稅 16.94 萬元，車船稅 0.25 萬元，個(gè)人所得稅 7.95 萬元，土地增值稅 614.70 萬元，企業(yè)所得稅 973.30 萬元。2011 年申報(bào)繳納營業(yè)稅 377.98 萬元，城建稅 26.46 萬元，教育費(fèi)附加 11.34 萬元，地方教育附加 7.31 萬元，土地使用稅 48.19 萬元，印花稅 5.39 萬元，車船稅 0.25 萬元，個(gè)人所得稅 5.39 萬元，土地增值稅 327.13 萬元，企業(yè)所得稅 423.26 萬元。

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結(jié)論 

文章從對稅務(wù)稽查以及對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅務(wù)稽查相關(guān)理論進(jìn)行梳理分析入手，通過引入 XY 公司實(shí)際稽查案例為分析手段，就房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的稅務(wù)稽查工作針對案例的特殊性和行業(yè)的普遍性進(jìn)行研究得出以下結(jié)論： 
（1）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的稅務(wù)稽查工作中各環(huán)節(jié)各部門配合尤為重要。由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)稅務(wù)檢查難度較大，檢查周期較長，這種情況下，加強(qiáng)檢查機(jī)關(guān)各部門配合就顯得更加重要，這也是使檢查工作事半功倍的最簡易途徑。一是加強(qiáng)選案部門與檢查部門相配合。選案部門做好選案工作，提高稽查選案準(zhǔn)確性，分析存在疑點(diǎn)，確定稽查方向并將分析結(jié)果與檢查部門溝通，為稽查人員進(jìn)入檢查提出方向性指導(dǎo)，這樣可以縮短檢查周期， 節(jié)約稅收成本。二是加強(qiáng)檢查部門與執(zhí)行部門配合。例如檢查人員發(fā)現(xiàn)被檢查對象存在明顯轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等符合稅收保全和強(qiáng)制執(zhí)行條件的情況時(shí)，及時(shí)通知執(zhí)行部門對其實(shí)施稅收強(qiáng)制措施；或者檢查人員在檢查過程中同時(shí)掌握被檢查對象開戶行等信息并將其及時(shí)反饋給執(zhí)行部門以降低稅款追征困難，降低稅款流失風(fēng)險(xiǎn)。 
（2）稅務(wù)稽查成果可以促進(jìn)稅務(wù)征收管理工作，有助于納稅人提高納稅遵從度。如果偷逃稅風(fēng)險(xiǎn)較小，納稅人的納稅遵從度自然就低。稅務(wù)稽查的懲處職能，以及稅務(wù)稽查建議對征收管理工作的促進(jìn)作用可以增加納稅人偷逃稅風(fēng)險(xiǎn)、提高納稅遵從。 
（3）努力提高稅務(wù)稽查人員專業(yè)水平，是實(shí)現(xiàn)行業(yè)稅務(wù)稽查高質(zhì)量完成的必經(jīng)之路。 一是要求稅務(wù)稽查人員熟練掌握行業(yè)專業(yè)知識，除了掌握稅收知識外，檢查人員應(yīng)重視對行業(yè)專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，比如加強(qiáng)工程造價(jià)等方面的專業(yè)知識培訓(xùn)。二是對法規(guī)定不夠明確的部分，合理利用執(zhí)法人員自由裁量權(quán)。一方面盡量通過審理委員會(huì)共同商討決議方式避免執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)、加快案件檢查速度；另一方面及時(shí)將有爭議內(nèi)容上報(bào)上級部門，以確保執(zhí)法處理公平公正并可以協(xié)助加快稅收法律法規(guī)的進(jìn)一步完善。
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參考文獻(xiàn)(略)

本文編號：43698