1 緒論

1.1 論文的研究背景

住房是每一位居民的基本需求，然而在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天，商品房的價(jià)格不斷飛漲，普通老百姓很難買得起房，有時(shí)候甚至需要花費(fèi)兩代人的不懈努力才能實(shí)現(xiàn)“買房夢(mèng)”。在構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、實(shí)踐“中國(guó)夢(mèng)”的時(shí)代背景下，如何妥善處理 13 億中國(guó)人的住房問題是擺在深化改革和民族復(fù)興之路上必須解決的關(guān)鍵性問題。保障性安居工程的出現(xiàn)，為解決這一問題提供了保證。作為國(guó)家民生工程的重要保障，保障性安居工程是黨中央、國(guó)務(wù)院為推動(dòng)科學(xué)發(fā)展、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、保障和改善民生、構(gòu)建和諧社會(huì)所采取的重大舉措。近年來(lái)，國(guó)家不斷加大財(cái)政投入（見圖 1.1）；同時(shí)出臺(tái)了很多政策法規(guī)，來(lái)大力推進(jìn)保障性安居工程的建設(shè)。如 2011 年 9 月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)[2011]45 號(hào)）、2012 年 12 月 26 日財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于做好 2013 年城鎮(zhèn)保障性安居工程財(cái)政資金安排等相關(guān)工作的通知》（財(cái)綜[2012]99 號(hào)）、2014 年 4 月 22 日住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于做好2014 年住房保障工作的通知》（建保[2014]57 號(hào)）等。

在大規(guī)模實(shí)施保障性住房的過(guò)程中，“三超”現(xiàn)象普遍發(fā)生；同時(shí)政府需要投入大量的資金，來(lái)促進(jìn)保障性住房的建設(shè)，從而將面臨財(cái)政緊張的壓力。因此，做好保障性安居工程的成本管理，使國(guó)有資金得到有效利用顯得尤為重要。在投資有限的前提下，面對(duì)投資巨大的保障性安居工程，如何提高其投資效率、如何科學(xué)確定其成本、如何加強(qiáng)其成本管理，是各級(jí)地方政府所要面臨的重要難題。因此，有必要運(yùn)用先進(jìn)的成本理論對(duì)保障性安居工程的成本進(jìn)行管理。

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1.2 論文的研究目的及意義
本文研究是建立在全壽命周期成本理論的基礎(chǔ)上，分析了保障性住房的全壽命周期成本構(gòu)成；闡述了保障性住房在其壽命周期內(nèi)各個(gè)階段的成本管理活動(dòng)；建立保障性住房的 LCC 估算模型，旨在為保障性住房的成本管理提供科學(xué)有效的方法，從而為政府和企業(yè)提高保障性住房成本管理水平提供借鑒。保障性住房與商品房的最大區(qū)別在于，保障性住房的價(jià)格或租金不直接接受市場(chǎng)調(diào)節(jié)，而是由政府限定，其價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格；同時(shí)它不以盈利為目的，主要是為了保障中低收入住房困難家庭的住房需求。因此，保障性住房在建設(shè)的過(guò)程中不僅要滿足建筑功能性的要求，還要滿足經(jīng)濟(jì)性、社會(huì)性、環(huán)境性的要求，要有效管理，保證工程質(zhì)量，嚴(yán)格控制成本。保障性住房項(xiàng)目的成本管理，無(wú)論對(duì)于政府還是承建企業(yè)都意義重大。
對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，一方面可以緩解資金壓力，有利于老百姓住上更加便宜實(shí)惠的房子，從而使得這項(xiàng)重大民生問題能夠很好的解決；另一方面，成本的有效控制，政府就可以提供更多的保障性住房，能為更多的低收入人群解決住房問題；同時(shí)也可對(duì)目前商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的情況起到一定遏制作用。對(duì)于承建企業(yè)來(lái)說(shuō)，建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，利潤(rùn)大大降低。在建設(shè)過(guò)程中有效控制成本，可大大提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力，使項(xiàng)目能在預(yù)定的時(shí)間及預(yù)算內(nèi)達(dá)成預(yù)定目標(biāo)，從而可以獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)還可以使企業(yè)減少不必要的成本支出及銀行貸款利息等負(fù)擔(dān)，可謂一舉多得。
本文是以保障性住房的成本為研究對(duì)象，依據(jù)全壽命周期成本理論（LCC），分析保障性住房全壽命周期成本的構(gòu)成；給出了其在壽命周期內(nèi)各個(gè)階段進(jìn)行成本管理的措施；建立了基于盲數(shù)理論的保障性住房全壽命周期成本估算模型；運(yùn)用 LabVIEW 語(yǔ)言編寫的運(yùn)算程序，進(jìn)行盲數(shù)運(yùn)算。具體內(nèi)容如下：

第一章緒論。首先提出了本文的研究背景、目的和意義；其次闡述了 LCC 理論研究及應(yīng)用現(xiàn)狀；最后介紹了論文的研究?jī)?nèi)容、框架以及研究方法。第二章全壽命周期成本理論概述。首先闡述了全壽命周期成本的內(nèi)涵及建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本的特點(diǎn)；同時(shí)從成本類型、階段兩個(gè)方面對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期成本進(jìn)行了劃分；進(jìn)而介紹了全壽命周期成本管理的內(nèi)涵以及進(jìn)行全壽命周期成本管理的相應(yīng)措施；最后剖析了全壽命周期成本分析的概念及其基本框架。第三章保障性住房全壽命周期成本管理。首先介紹了保障性住房的概念及其特點(diǎn)，進(jìn)而重點(diǎn)闡述了保障性住房資金成本的構(gòu)成，最后詳細(xì)論述了保障性住房在決策、設(shè)計(jì)、施工、使用維護(hù)以及報(bào)廢拆除等各個(gè)階段成本管理，分析了影響各個(gè)階段成本的因素，并給出了在各個(gè)階段進(jìn)行成本管理的措施。第四章保障性住房全壽命周期成本估算。該章對(duì)已有的建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本估算模型進(jìn)行了評(píng)述，分析了其特點(diǎn)和不足；建立了基于盲數(shù)理論的保障性住房全壽命周期成本估算模型；運(yùn)用 LabVIEW 語(yǔ)言，編寫盲數(shù)運(yùn)算程序，進(jìn)行估算模型中相關(guān)數(shù)據(jù)的計(jì)算；最后剖析了影響該估算方法準(zhǔn)確性的因素。第五章案例分析。結(jié)合論文中的理論和相關(guān)知識(shí)，對(duì)世園安置房二期香胡灣村 12#樓項(xiàng)目的全壽命周期成本進(jìn)行估算。第六章結(jié)論和展望。總結(jié)全文，歸納本文的主要結(jié)論；對(duì)保障性住房全壽命周期成本的研究做出展望，明確了進(jìn)一步研究的方向。

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2 全壽命周期成本理論概述

2.1 全壽命周期成本的內(nèi)涵
在全壽命周期成本研究中，對(duì)其內(nèi)涵的定義有兩種觀點(diǎn)[21]：
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，壽命周期成本有廣義和狹義之分。狹義的產(chǎn)品壽命周期成本，是指在企業(yè)內(nèi)部及其關(guān)聯(lián)方發(fā)生的有生產(chǎn)者負(fù)擔(dān)的成本，即在產(chǎn)品研制、開發(fā)、設(shè)計(jì)、制造、營(yíng)銷等過(guò)程中發(fā)生的成本；廣義的產(chǎn)品壽命周期成本，不僅包括生產(chǎn)者的成本，而且還把消費(fèi)者購(gòu)入產(chǎn)品后發(fā)生的使用成本，廢棄成本也包括在內(nèi)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，壽命周期成本在其研究和演變的過(guò)程中經(jīng)歷了基于企業(yè)角度的壽命周期成本、基于用戶角度的壽命周期成本、基于社會(huì)角度的壽命周期成本三個(gè)發(fā)展階段，見圖 2.1。

綜上所述，全壽周期成本的內(nèi)涵可歸納為：廣義的全壽命周期成本是基于全社會(huì)的角度，在項(xiàng)目的壽命周期內(nèi)生產(chǎn)者、消費(fèi)者以及公共大眾等所有利益相關(guān)者所發(fā)生一切費(fèi)用；狹義的全壽命周期成本是指項(xiàng)目在其全壽命周期各階段成本進(jìn)行折現(xiàn)后的累計(jì)之和[22]。

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2.2 全壽命周期成本的特點(diǎn)
（1）多主體性多主體性主要表現(xiàn)在項(xiàng)目在壽命周期內(nèi)所涉及到的參與者眾多，主要包括社會(huì)、企業(yè)、消費(fèi)者。社會(huì)主要是公共大眾，其執(zhí)行者是政府；企業(yè)主要是投資開發(fā)商、施工單位、勘察設(shè)計(jì)單位、原材料和設(shè)備供應(yīng)單位以及中介咨詢機(jī)構(gòu)等；使用者主要是指建設(shè)項(xiàng)目的購(gòu)買者和擁有者[23]。
（2）多階段性
全壽命周期成本發(fā)生在項(xiàng)目壽命周期內(nèi)的各個(gè)階段，因此其表現(xiàn)為多階段性。建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段的成本具有各自獨(dú)有的特點(diǎn)；同時(shí)各個(gè)階段的成本相互聯(lián)系、相互影響，前一個(gè)階段的成本往往影響后一個(gè)階段的成本的發(fā)生[24]。
（3）復(fù)雜性
以整個(gè)壽命周期內(nèi)的成本為研究對(duì)象，從而使建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期成本變得復(fù)雜。這種復(fù)雜性主要體現(xiàn)在：
1）全壽命周期成本的內(nèi)容涵蓋范圍很廣，不僅涵蓋了項(xiàng)目的資金成本，還擴(kuò)展到項(xiàng)目的社會(huì)成本、環(huán)境成本；2）全壽命周期成本控制的內(nèi)容比傳統(tǒng)的多，同時(shí)在進(jìn)行項(xiàng)目的全壽命周期成本控制時(shí)，要考慮壽命周期內(nèi)不同階段成本之間的相互影響；3）在整個(gè)壽命周期內(nèi)，建設(shè)項(xiàng)目的成本受到諸多因素的影響，從而使其全壽命周期成本管理變得復(fù)雜。

本章首先介紹了全壽命周期成本的內(nèi)涵及其特點(diǎn)，進(jìn)而對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期成本進(jìn)行劃分，按成本類型劃分有：資金成本、環(huán)境成本、社會(huì)成本等；按壽命周期階段劃分有：決策階段成本、設(shè)計(jì)階段成本、施工階段成本、使用維護(hù)階段成本、報(bào)廢拆除階段成本；同時(shí)闡述了建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本管理的內(nèi)涵及措施；最后剖析了建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本分析的概念及框架。

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3 保障性住房全壽命周期成本管理 ................................. 17
3.1 保障性住房的概念及特點(diǎn) ...................................... 17
3.1.1 保障性住房的概念 ........................................... 17
3.1.2 保障性住房的特點(diǎn) .......................................... 17
4 保障性住房的全壽命周期成本估算.................................29
4.1 常見的建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本估算模型..........................29
4.2 已有 LCC 估算模型的分析 ......................................31
4.3 基于盲數(shù)理論的保障性住房全壽命周期成本估算...................32
5 案例分析.......................................................47
5.1 項(xiàng)目概況......................................................47

5.2 香胡灣村 12#樓全壽命周期成本的數(shù)據(jù)收集及整理.................49

5 案例分析

5.1 項(xiàng)目概況
為了配合西安世園會(huì)以及其周邊配套設(shè)施的建設(shè)，香胡灣村、黃鄧村以及務(wù)東務(wù)西村進(jìn)行了搬遷。政府為了解決村民的住房問題，進(jìn)行了世園安置房的建設(shè)。世園安置房二期項(xiàng)目的參與主體見表 5.1。

本文以世園安置房二期香胡灣村 12#樓項(xiàng)目為例，運(yùn)用第四章介紹的全壽命周期成本估算的相關(guān)理論對(duì)其進(jìn)行全壽命周期成本的估算。世園安置房二期項(xiàng)目香胡灣村 12#樓的建筑概況表、結(jié)構(gòu)概況表分別見表 5.2、5.3。

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5.2 香胡灣村 12#樓全壽命周期成本的數(shù)據(jù)收集及整理
通過(guò)調(diào)查問卷的形式對(duì)香胡灣村 12#樓項(xiàng)目全壽命周期成本的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集。首先進(jìn)行居民問卷調(diào)查，調(diào)查的對(duì)象為在西安市與香胡灣村 12#樓工程相類似的并已投入使用的小區(qū)居民，調(diào)查的內(nèi)容是小區(qū)居民能耗費(fèi)用（主要包括：電費(fèi)、水費(fèi)、采暖費(fèi)等）和物業(yè)管理費(fèi)；其次進(jìn)行專家問卷調(diào)查，在制定專家問卷調(diào)查表時(shí)，結(jié)合本工程的招標(biāo)控制價(jià)、居民調(diào)查表的相關(guān)數(shù)據(jù)、西安市 2014 年的統(tǒng)計(jì)年鑒以及目前西安市房屋拆遷的相關(guān)費(fèi)用信息，給出了一些估算區(qū)間，讓專家判斷成本落在某個(gè)區(qū)間的可能性，同時(shí)專家可以給出自己認(rèn)為的估算區(qū)間以及成本落在該區(qū)間的概率。由于未來(lái)房屋的報(bào)廢拆除成本難于估計(jì)，所以香胡灣村 12#樓的報(bào)廢拆除期的單方造價(jià)成本，是以目前西安市房屋拆遷的相關(guān)費(fèi)用信息進(jìn)行估計(jì)的。因此，后面進(jìn)行計(jì)算時(shí)，對(duì)報(bào)廢拆除期的單方造價(jià)成本折現(xiàn)到建設(shè)期期初的年限設(shè)定為兩年；最后對(duì)收集到的專家問卷調(diào)查表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析與整理。從而得到香胡灣村 12#樓項(xiàng)目的建設(shè)期成本的專家估算區(qū)間及其可信度見表 5.4，使用維護(hù)期年均成本的專家估算區(qū)間及其可信度見表 5.5，報(bào)廢拆除期成本的專家估算的區(qū)間及其可信度見表 5.6。

在進(jìn)行香胡灣村 12#樓全壽命周期成本估算之前，必須對(duì)其壽命周期年限以及折現(xiàn)率進(jìn)行確定。由于香胡灣村 12#樓的設(shè)計(jì)壽命為 50 年，設(shè)定其建設(shè)期年限為2 年，則其壽命周期年限為 52 年。在 4.4.2 節(jié)中已說(shuō)明，本文選取的折現(xiàn)率為 11%。

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6 結(jié)論與展望

6.1 結(jié)論
近年來(lái)政府大力推動(dòng)保障性住房的建設(shè)，特別是“十二五”規(guī)劃以來(lái)，保障性住房的建設(shè)得到了空前的發(fā)展，然而在進(jìn)行保障性住房的建設(shè)過(guò)程中，資金問題仍然是約束其發(fā)展的一大障礙。要解決保障性住房的資金問題需要從兩個(gè)方面入手，即“開源”和“節(jié)流”�！伴_源”是指保障性住房應(yīng)該開展多種融資方式，減輕政府投資的負(fù)擔(dān)；“節(jié)流”是指保障性住房在建設(shè)過(guò)程中要控制好成本，做到資金的有效利用。本文研究的是保障性住房的“節(jié)流”問題，從全壽命周期成本的角度，分析了保障性住房全壽命周期成本構(gòu)成；運(yùn)用盲數(shù)理論，建立了保障性住房全壽命周期成本估算模型，旨在為保障性住房的成本管理提供理論參考。本文的主要結(jié)論有：
（1）依據(jù)全壽命周期成本理論，按成本類型對(duì)保障性住房的全壽命周期成本進(jìn)行了劃分，重點(diǎn)闡述了保障性住房的資金成本構(gòu)成，主要包括建設(shè)期成本、使用維護(hù)期成本、報(bào)廢拆除期成本；分析了影響保障性住房在決策、設(shè)計(jì)、施工、使用維護(hù)以及報(bào)廢拆除等各階段成本的因素，并給出了在其各個(gè)階段上進(jìn)行成本管理的措施。
（2）對(duì)建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本已有估算模型進(jìn)行了評(píng)述，分析了其特點(diǎn)和存在的不足；針對(duì)保障性住房全壽命周期成本信息的不確定性，提出應(yīng)用盲數(shù)理論進(jìn)行保障性住房全壽命周期成本估算，建立了基于盲數(shù)理論的保障性住房全壽命周期成本估算模型；剖析了影響該估算方法準(zhǔn)確性的因素，主要包括壽命周期、折現(xiàn)率以及專家估算的成本區(qū)間和可信度。
（3）針對(duì)估算模型中，盲數(shù)可能值區(qū)間和可信度計(jì)算復(fù)雜、手算的工作量大、且容易出現(xiàn)錯(cuò)誤等問題，本文采用 LabVIEW 語(yǔ)言，編寫了盲數(shù)運(yùn)算程序，較好地解決了盲數(shù)運(yùn)算結(jié)果中可能值區(qū)間有重合的現(xiàn)象，，提高了盲數(shù)運(yùn)算的效率和準(zhǔn)確性，為實(shí)際應(yīng)用提供了支持。

（4）以世園安置房二期香胡灣村 12#樓項(xiàng)目的成本管理，進(jìn)行了實(shí)例驗(yàn)證分析。采用問卷調(diào)查的方式，制定了居民問卷調(diào)查表和專家問卷調(diào)查表收集數(shù)據(jù)；同時(shí)結(jié)合本工程的招標(biāo)控制價(jià)、西安市 2014 年的統(tǒng)計(jì)年鑒以及目前西安市房屋拆遷的相關(guān)費(fèi)用信息，整理采集的數(shù)據(jù)，得到了香胡灣村 12#樓項(xiàng)目在建設(shè)期、使用維護(hù)期、報(bào)廢拆除期的成本估算區(qū)間和可信度；運(yùn)用基于盲數(shù)理論的全壽命周期成本估算的方法，計(jì)算出了香胡灣村 12#樓項(xiàng)目的全壽命周期成本，由其盲數(shù)表達(dá)式中不僅可以得到其全壽命周期成本在某個(gè)區(qū)間內(nèi)的可能性，也給出了其全壽命周期成本的均值，較之已有模型富含了更多信息。

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參考文獻(xiàn)（略）

本文編號(hào)：43689