杭州 TC 綜合體項目成本管理問題及對策研究
1 緒論
1.1.1 研究背景
我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過二十多年的發(fā)展，尤其是 2002 年以來的高速擴張，吸引大批資金進入房地產(chǎn)行業(yè)，房價一路高企，泡沫隨之衍生。與此同時，政府宏觀調(diào)控也是一輪嚴(yán)于一輪，從 2005 年以來相繼出臺了“新老國八條”、“國六條”、“國十五條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策，2011 年出臺了限購令，2013 年初出臺的“國五條”特別強調(diào)住宅房地產(chǎn)調(diào)控要將限購、限貸一并執(zhí)行，近幾年效果顯現(xiàn)，隨著經(jīng)濟發(fā)展趨緩，房價下行。
政府對住宅市場的連續(xù)調(diào)控，迫使部分開發(fā)商開始尋找新的模式——綜合體。商業(yè)綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各功能部分間建立一種相互依存、 相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體[7]。隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，大量人口遷居城市，使得城市土地資源日益稀缺、珍貴，生活成本增加。在這個情況下，商業(yè)綜合體逐漸成為近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，萬達集團、萬科、中海等都有做“城市綜合體”的戰(zhàn)略規(guī)劃，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。而在一些二線城市，如杭州、南京、沈陽、成都的建設(shè)均以城市綜合體為主進行招商和開發(fā)，開啟了城市綜合體的快速發(fā)展期。2014 年 4 月在武漢舉行的第七屆中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上，三益佳柏資產(chǎn)管理有限公司總裁潘韜援引世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)指出，到 2015 年，國內(nèi)商業(yè)綜合體非住宅開發(fā)量將達到5.64 億平方米，相當(dāng)于全球商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量的半壁江山。2016 年之前，杭州在建和規(guī)劃中的商業(yè)綜合體還將新增 90 個，總建筑面積約 780 萬平方米，同杭州一樣，中國很多主要城市的商業(yè)綜合體市場即將面臨供大于求的壓力。
中國住宅、商業(yè)房地產(chǎn)市場均已從供不應(yīng)求發(fā)展到供大于需階段，從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。同時，土地市場、建材市場、勞動力市場價格隨著經(jīng)濟的發(fā)展快速上漲，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)盈利空間，房地產(chǎn)行業(yè)的微利時代已經(jīng)來臨。任興洲在《中國住房市場發(fā)展趨勢與政策研究》一書中指出房地產(chǎn)行業(yè)毛利潤率在 2003 年前后大致在 20%左右，2007 年之后年均達到 30%左右，國內(nèi)部分知名開發(fā)商的毛利潤率接近甚至超過了 50%[23]。然而 2013 年以來在政策調(diào)控下上漲趨緩，同時放量供應(yīng)，競爭加劇。前幾年招拍掛拿到的高價土地，開發(fā)利潤空間受到擠壓，某些地王甚至面臨虧損。未來若干年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日子必定不會太好過，部分中小型企業(yè)資金鏈斷裂面臨淘汰，核心競爭力的提升是當(dāng)務(wù)之急。在市場需求旺盛，高利潤會掩蓋一切，很少有人會去關(guān)注成本控制的問題，但隨著房地產(chǎn)暴利時代的終結(jié)，為了生存，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強成本管理，將成本管理作為核心競爭力。
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1.2.1 研究內(nèi)容
本文以杭州 TC 綜合體項目為研究對象，運用基于全壽命成本管理的價值工程理論以及全面成本管理理論，分別從項目背景、成本管理理念、成本管理組織架構(gòu)及具體開發(fā)建設(shè)各階段成本管理存在的問題等方面進行闡述和分析，歸納總結(jié)問題所在，并針對存在的問題提出綜合體項目成本管理的對策。
第一章 緒論。分析了選題的背景、研究的意義，研究內(nèi)容與流程以及研究方法與創(chuàng)新點。
第二章 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及相關(guān)理論綜述。本章系統(tǒng)梳理了國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)成本管理相關(guān)理論發(fā)展歷程，結(jié)合現(xiàn)狀，提出基于全壽命成本管理的價值工程理論以及全面成本管理理論作為指導(dǎo)，為后續(xù)實踐分析打好理論基礎(chǔ)。
第三章 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)類似項目成本管理經(jīng)驗與借鑒。本章通過對萬達的進度計劃執(zhí)行力、萬科的標(biāo)準(zhǔn)化成本管理、中海地產(chǎn)的全過程精細化成本管理思路分析，吸收借鑒其優(yōu)勢經(jīng)驗。
第四章 杭州 TC 綜合體項目成本管理存在問題及原因分析。本章主要分析該綜合體項目現(xiàn)行成本管理模式存在的幾大問題：進度計劃把控不力、工期嚴(yán)重滯后；缺乏全面全過程成本控制意識；設(shè)計管控與設(shè)計審查嚴(yán)重缺失；成本管理制度流程不完善；沒有目標(biāo)成本計劃與動態(tài)成本控制；績效考核獎懲體系不健全且執(zhí)行不力等。
第五章 綜合體項目成本管理的對策。在第二章相關(guān)成本管理理論的基礎(chǔ)上，借鑒國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)類似項目成本管理經(jīng)驗，針對綜合體項目成本管理存在的問題提出相應(yīng)的對策。
第六章 結(jié)論與展望�？偨Y(jié)本文主要結(jié)論，提出不足和進一步研究的問題。
1.2.2 研究方法
本文擬采取的研究方法、技術(shù)路線：一是文獻研究法。充分利用網(wǎng)絡(luò)資源和圖書館等手段，查閱了國內(nèi)外相關(guān)文獻資料，收集到了相關(guān)觀點和數(shù)據(jù)，把國內(nèi)外成本控制方法進行分析比較，總結(jié)出國內(nèi)外成本控制的理論成果，為本文提供理論依據(jù)；二是實地調(diào)查法，結(jié)合參與 TC 綜合體項目的實踐經(jīng)驗，并與房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士廣泛交流學(xué)習(xí)，充分利用現(xiàn)場調(diào)查、問卷調(diào)查等方法，對杭州 TC 綜合體建設(shè)過程中成本管控情況進行資料的調(diào)查搜集，結(jié)合實證分析法對項目建設(shè)過程中成本管理存在問題進行分析；三是理論分析與實證研究相結(jié)合，分析成本管理理論和標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)類似項目成本管理模式，縱向與橫向比較法，對綜合體項目成本管理體系進行優(yōu)化論證。
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2 建設(shè)項目成本管理相關(guān)理論綜述
2.1.1 建設(shè)項目成本的含義
工程項目成本管理（Project Cost Management），其定義：為保證工程項目實際成本不超過預(yù)算成本而進行項目資源計劃編制、項目成本估算、項目成本預(yù)算、項目成本控制和核算等方面的管理活動。[12]工程項目成本管理是整個工程項目總成本的控制管理中不可或缺的一部分，主要的有成本計劃、成本估算、成本控制、成本核算等環(huán)節(jié)，，各個環(huán)節(jié)相互間聯(lián)系相互作用從而使得整個項目成本管理達到最優(yōu)的效果。建設(shè)項目成本管理的發(fā)展經(jīng)歷了成本核算階段、成本控制階段、成本策劃階段。
工程項目管理貫穿于項目整個生命周期，以不斷降低項目成本為宗旨，以項目實際發(fā)生的成本不超過項目預(yù)算成本為目的，從而使項目實施能夠達到：在預(yù)定時間、預(yù)定質(zhì)量的前提下，通過改善項目管理工作，采用組織、合同、技術(shù)、經(jīng)濟等措施，挖掘降低成本的潛力，以盡可能少的費用，實現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)成本，最終使得項目達到質(zhì)量高、消耗低、工期短、安全好等目標(biāo)。成本管理的效率高低直接制約項目的經(jīng)營成果，是項目管理過程中的重要方面。[11]
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2.2.1 全生命周期成本管理理論
這種理論主要是由英國人提出的，現(xiàn)在能找到的最早文獻是英國的戈登（A.Gordon）于 1974 年 6 月在英國特許測量師協(xié)會《建筑與工料測量》季刊上發(fā)表的“3L 概念的經(jīng)濟學(xué)”一文，文中最早使用了“全生命周期工程成本管理”這一名詞[8]。其后，奧桑（O.Orshan）在《全生命周期造價：比較建筑方案的工具》一文中首次從方案比較的角度討論了在建筑設(shè)計中全面考慮建設(shè)項目建造和運營維護成本的概念和思想[4]；然后弗萊內(nèi)根（R.Flanagan）在《全生命周期造價管理問題》一文中從建筑經(jīng)濟學(xué)角度討論了這一模式的主要內(nèi)涵[1]。Raymond 等把全生命周期成本理論看做一種比較建筑設(shè)計方案的有效方法，并對其在實踐應(yīng)用上存在的問題進行了分析[5]。Kati Herzog 等認(rèn)為全壽命周期成本控制是實現(xiàn)工程項目全壽命周期成本最小化的有效途徑，決策和設(shè)計階段對全壽命周期成本控制的影響尤為重要，從而提出了加強全壽命周期成本控制在決策設(shè)計階段的應(yīng)用以實現(xiàn)建筑的可持續(xù)性[3]。
國內(nèi)對于全生命周期成本的研究開始時間較晚，直到 20 世紀(jì) 80 年代才開始正式對這一理論進行研究。1987 年，中國設(shè)備管理會引進了全生命周期成本技術(shù)，成立了設(shè)備全生命周期成本委員會，并將總部設(shè)在武漢海軍工程大學(xué)三系。而在此以后，關(guān)于全生命周期成本理論的研究開始慢慢出現(xiàn)并不斷增多。2000 年，戚安邦博士所編著的《工程項目全面造價管理》一書成為了國內(nèi)最早介紹全生命周期工程成本管理的作品。這本書中簡要的介紹了全生命周期成本控制理論及其方法。此后在 2006 年，戚安邦從概念、應(yīng)用方法、應(yīng)用現(xiàn)狀和未來發(fā)展等方面對全生命周期成本控制理論做了更加詳盡的闡述，這全部體現(xiàn)在他的另外一本著作《項目成本管理》中，他認(rèn)為中國建筑業(yè)現(xiàn)狀己具備應(yīng)用工程項目全生命周期成本控制的行業(yè)狀況和社會條件。
任國強、尹貽林(2003)認(rèn)為我國的全過程工程造價管理模式在考慮建設(shè)成本的同時忽略了未來的運營和維護成本，而這也是全生命周期成本管理重要的考慮因素之一。其在《基于范式轉(zhuǎn)換角度的全生命周期工程造價管理研究》一文中，從范式轉(zhuǎn)換的角度探討了在我國實施全生命周期工程造價管理的可行性，闡明了全生命周期工程造價管理范式形成的三個條件，其研究結(jié)果表明目前全生命周期工程造價管理模式正處在它的形成時期，在我國實施全生命周期工程造價管理是完全可行的。最后提出了在我國實施全生命周期工程造價管理模式的方式和重要意義。這種理論的根本點是要在項目決策和設(shè)計階段就從建設(shè)項目全生命周期出發(fā)去考慮項目的成本和價值問題，努力做到項目全生命周期總成本的最小化和總價值的最大化，最有實際可操作性的是基于全生命周期成本的價值工程理論。
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3.1 萬達進度計劃執(zhí)行力 .........................................10
3.1.1 權(quán)責(zé)清晰..............................................10
3.1.2 進度計劃編制合理......................................11
4 杭州 TC 綜合體項目成本管理問題及原因分析 ...............20
4.1 項目概況 ...................................................20
4.2 影響 TC 綜合體項目成本的因素分析 ............................20
4.3 TC 綜合體項目成本管理問題分析...............................21
5 綜合體項目成本管理對策 ................................29
5.1 綜合體項目與一般住宅項目產(chǎn)品定位上的區(qū)別 ...................29
5.2 綜合體項目成本管理的特殊性 .................................29
5.2.1 綜合體項目成本控制必須考慮項目運營成本................29
5 綜合體項目成本管理對策
通過分析 TC 綜合體項目成本管理存在的問題及原因分析，提出綜合體項目成本管理的對策，為今后開發(fā)類似綜合體項目提供經(jīng)驗借鑒。
在產(chǎn)品定位上，一般住宅項目是以銷售為導(dǎo)向的產(chǎn)品，綜合體項目側(cè)重于以租戶價值為導(dǎo)向，持續(xù)為租戶創(chuàng)造價值，從而保證資產(chǎn)價值得以體現(xiàn)，核心指標(biāo)差異見下表
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正是因為綜合體項目與一般住宅項目相比的特殊性，使得綜合體項目在建設(shè)過程中成本管理呈現(xiàn)出以下特點。
5.2.1 綜合體項目成本控制必須考慮項目運營成本
綜合體項目前期業(yè)態(tài)決策定位為項目的規(guī)劃設(shè)計、招商營銷、開發(fā)策略提供依據(jù)，確定業(yè)態(tài)組合及不同業(yè)態(tài)合理規(guī)模并充分考慮其未來發(fā)展，將直接影響到項目的整體規(guī)劃布局及綜合價值最大化的實現(xiàn)。綜合體的建設(shè)與一般住宅項目不同，并不僅僅只是建造一個產(chǎn)品，銷售完了資金回籠就完事了，后續(xù)費用都是小業(yè)主的事情。綜合體開發(fā)中不光要考慮一般房地產(chǎn)項目中的建造成本控制，還要同時考慮項目的運營成本控制[28]。在規(guī)劃設(shè)計時需綜合考慮項目建設(shè)開發(fā)成本、運營維護成本和拆除成本，同時兼顧建筑節(jié)能與二氧化碳排放最低，這種理念是以綜合體的建造費用加上后期運營費用以及拆除費用等合計最小化為目的，減少使用中的能源消耗、減少維護費用和避免后期大幅度改造來降低運營成本和環(huán)境成本，對綜合體建筑設(shè)計及其優(yōu)化有更高的要求。而 TC 綜合體項目的開發(fā)者并沒有足夠的全生命周期成本管理理念，從而導(dǎo)致了一些環(huán)節(jié)上的成本的忽視，無謂的加大了整個項目的造價。
5.2.2 綜合體項目必須對質(zhì)量成本工期進行全要素集成管理。
與一般住宅項目不同的，綜合體并不是以為住戶提供住所為目標(biāo)的，它需要為眾多商戶提供一個做生意的場所平臺。然而綜合體中的商業(yè)部分通常對開業(yè)時間有著嚴(yán)格的要求，如果不能按照規(guī)定時間開業(yè)，開發(fā)商不僅需要對眾多小業(yè)主及商家進行賠償，開發(fā)商在信譽上也將受到重大損失，從而影響更加長遠的利益。另外工期的延長也會帶來成本的變動，因此，保證工期是綜合體項目成本管理一大重點。綜合體項目應(yīng)合理的處理工期與成本的關(guān)系，權(quán)衡兩者將各種資源進行合理的配置，尋找最佳工期成本點，把工期成本控制在最低點。在特殊施工條件下，應(yīng)比較為保證工期所支付的趕工費與工期延誤而造成的損失大小，確定工期與成本的控制方式，保證取得最佳經(jīng)濟效益[14]。除此之外，為了保障項目的質(zhì)量需要投入檢驗成本以及出現(xiàn)問題后的補救成本，因此保障項目的質(zhì)量與節(jié)約成本之間也相互聯(lián)系著。由此可見，一個綜合體項目的成本與其質(zhì)量和工期有著密不可分的關(guān)系。而在 TC 綜合體項目中管理者明顯就是忽視了項目制造質(zhì)量與工期對于整體成本的影響，從而導(dǎo)致了 TC 綜合體項目的成本管理失效。
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6 結(jié)論與展望
2010 年國家出臺新一輪調(diào)控政策以來，近幾年效果漸現(xiàn)，隨著經(jīng)濟發(fā)展趨緩，房價下行，2014 年以來政府取消限購限貸等調(diào)控政策，逐步退出行政干預(yù)，房地產(chǎn)行業(yè)的高增長時代已經(jīng)終結(jié)，依賴土地增值帶來暴富成為歷史，要想在激烈的競爭中生存，必須加強成本管理。本人結(jié)合10多年房地產(chǎn)項目成本管理經(jīng)驗和在浙江工業(yè)大學(xué)就讀MBA所學(xué)相關(guān)理論知識，針對 TC 綜合體項目在投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、招標(biāo)合約階段、項目實施階段、竣工結(jié)算階段等全過程各階段的成本控制存在的問題進行了梳理：
（1）成本管理理念的缺失，在土地市場走冷之際高位沖進，放任設(shè)計方設(shè)計等行為體現(xiàn)了其成本管理意識的薄弱。
（2）相關(guān)人才的缺失，低薪金與過度平均主義使得企業(yè)引進人才，培養(yǎng)人才，留住人才均存在困難，從而進一步影響對于項目成本的管理。
（3）無權(quán)選擇承包商，國有投資的項目業(yè)主在施工承包單位的選擇上沒有任何的權(quán)力，招標(biāo)實行資格后審。
（4）全過程管理框架的缺失，成本管理模式處于被動的事后核算型，沒有制定目標(biāo)成本，更沒有實施過程的成本監(jiān)督和分析。
（5）管理流程執(zhí)行不到位，績效考核不力，制訂了一系列制度流程卻缺少了落實與問責(zé)體系，
當(dāng)前我國正處在全面推進城鎮(zhèn)化進程中，具有前導(dǎo)性和拉動性的商業(yè)綜合體的開發(fā)已成為推動城鎮(zhèn)化進程和發(fā)展的新動力。全生命周期、價值工程理論和全面成本管理理論在房地產(chǎn)行業(yè)的運用還遠遠不夠，應(yīng)用于綜合體項目的成功案例更少，沒有形成成熟的實施辦法，全面成本管理思想更多的是一種理論指導(dǎo)，基于全生命周期的價值工程理論等定性研究轉(zhuǎn)化為定量分析尚未成熟，缺少定量分析的數(shù)據(jù)資料，需要政府、行業(yè)、企業(yè)三方的積極配合和共同努力。
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參考文獻（略）
本文編號：41281
本文鏈接：http://sikaile.net/wenshubaike/lwfw/41281.html
