論文摘要 《物權法》的頒布讓人們逐漸認識到了維護個人權益，保護私有財產(chǎn)的重要性，這一思想短時間在國內(nèi)得到了較大的發(fā)展。但考慮到物權保護法的發(fā)展時間較短，條文中存在著諸多不完善的地方，因為，建立健全完善的物權立法體系顯得尤為重要。本文主要就不動產(chǎn)物權等級的性質(zhì)進行了討論，并根據(jù)實際中存在的問題提出了相應的解決措施，希望以此來不斷完善物權登記制度。

　　論文關鍵詞 不動產(chǎn)物權 登記 私法

　　所謂物權者，就是能夠直接對特定物進行支配，并能夠享受其利益的權利，從而滿足權利人對特定物的支配。從古自今，物權的存在和變動由其獨特的形式表現(xiàn)出來，讓世人通過其外在表現(xiàn)形式了解其內(nèi)在的基本內(nèi)容，特別是在物權變動頻繁的當下，安全交易更是促動經(jīng)濟發(fā)展的關鍵，所以，有民法將“公式原則”視為物權變動的根本原則之一。對于物權的公示方式則選取不動產(chǎn)登記。

　　一、不動產(chǎn)物權登記制度的基本概論

　　不動產(chǎn)因為其自身所具備的較高價值被視為稀缺性資源，尤其是對于個人和國家，更凸顯出其重大意義。因為，對于不動產(chǎn)物權的登記做出較為明確的規(guī)定顯得尤為重要。
　�。ㄒ唬┪覈粍赢a(chǎn)物權登記制度規(guī)定及其特征
　　在2007年，我國制定了《中華人民共和國物權法》，關于不動產(chǎn)登記制度在其中的第2章第1節(jié)中做出了專門規(guī)定，相關規(guī)定共14條。在第9條中明確指出：不動產(chǎn)物權只有依法登記的情況下，其設立、變更、轉(zhuǎn)讓以及消滅等才可以生效，如果沒有登記的情況下一概視為無效（除了法律給出的特殊情形）。若不動產(chǎn)物為自然資源，依法歸屬于國家所有，則不需要登記其所有權。第10條主要是對登記機構的一些規(guī)定，我國不動產(chǎn)登記工作應該由當?shù)氐怯洐C構負責辦理。我國采用統(tǒng)一登記制度登記不動產(chǎn)。其次，《物權法》的其他條款中明確規(guī)定了登記機構職責、申請人申請登記義務、預告登記、更正登記、錯誤登記賠償、異議登記、不動產(chǎn)登記薄等相關問題。不動產(chǎn)物按照我國當前法律規(guī)定以及《物權法》的相關規(guī)定主要分為以下幾種種類：（1）不動產(chǎn)擔保物權。也就是指不動產(chǎn)抵押權。（2）不動產(chǎn)所有權。主要包括集體所有權、國家所有權、其他權利人所有權、私人所有權等。（3）不動產(chǎn)用益物權。主要包括宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、自然資源使用權、地役權等。
　　我國《物權法》規(guī)定由行政法規(guī)以及法律規(guī)定不動產(chǎn)登記范圍、不動產(chǎn)登記方法、登記機構等。當前我國不動產(chǎn)登記機構主要由行政機關擔任。而且在不動產(chǎn)的14條規(guī)定中，第11、12、13、18、19條應該算是程序性規(guī)范，而第21、22條在某種程度上表現(xiàn)的是公法規(guī)范性質(zhì)，因此作為私法領域的法律規(guī)范，《物權法》中針對不動產(chǎn)登記的條文中大概有50%以上條文并非純粹的私法規(guī)范。很多學者認為，不動產(chǎn)登記并不是一種民事行為，而是一種公法確權行為。但是，如果立足于法律體系的角度分析，在《物權法》中確實夾雜了很多公法規(guī)范以及程序，這樣在司法實踐過程中，可能很難適用于法律，同時在理論上也會將物權法的私法品格變得模糊不清。因為《物權法》中并沒有明確規(guī)定不動產(chǎn)登記制度，因此導致學界學者對不動產(chǎn)登記性質(zhì)有不同的看法。
　　（二）關于不動產(chǎn)無權登記性質(zhì)的解說
　　不動產(chǎn)物權的登記主要從四個方面進行解說。
　　1.公法行為說。根據(jù)公法性質(zhì)以及公法類型，公法行為說又可以分為以下幾種學說：（1）行政行為說。由于不動產(chǎn)涉及到的行為主體均為國家機關部門，從本質(zhì)上講，不動產(chǎn)物權是一種行政權力，通過國家的公正力對不動產(chǎn)進行登記，也正是因為這一權力的介入才讓不動產(chǎn)登記具備了強大的效力。這種學說認為是國家干預了不動產(chǎn)物權關系，主要是為了明確各種不動產(chǎn)物權的歸屬，切實維護合法物權人的權益。（2）證明行為說。該學說主要是避免對民事行為的公法私法性質(zhì)進行避免。房屋產(chǎn)權管理機關僅僅是負責審查買賣雙方是不是具有辦證即交付的條件，進行房屋產(chǎn)權變更登記并非審查、批準房屋買賣合同，主要是為了確認、公示買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果。也有的學者認為，不動產(chǎn)登記實際上不是國家的批準行為，而是證明行為。（3）準行政法律行為說。準行政法律行為主要是指按照行政廳的意思表示外的表示以及判斷，通過法律結(jié)合一定的法律效果進而形成行政行為。準行政法律行為并非直接產(chǎn)生法律效果，行政主體在做出準行政行為后需要對相對人權利義務造成相應的法律效果，同時必須依靠新事實出現(xiàn)或者相關的法律規(guī)定。（4）司法程序性行為說。這種學說主要主張應該由司法機關擔任不動產(chǎn)登記的登記機關，而不動產(chǎn)登記行為應該是一種司法程序性行為。
　　公法行為說對社會和國家的物權秩序具有一定的維護作用，能夠確保交易的安全性，在此基礎上，國家還能變相的對不動產(chǎn)這一資源進行有效的調(diào)控和管理。
　　2.私法行為說。持有這種學說觀點的學者認為雖然登記過程中仍然反應是國家對不動產(chǎn)的宏觀調(diào)控手段，但實質(zhì)上還是屬于私法性質(zhì)的行為。因為不動產(chǎn)登記制度產(chǎn)生開始主要是作為公示的作用，主要目的是為了維護公民的私有財產(chǎn)不會受到侵犯。同時，在整個不動產(chǎn)物權登記過程中，當事人參與了登記請求以及申請兩個環(huán)節(jié)，而登記請求權無疑屬于一種民事權利。登記申請屬于意思表示內(nèi)容，體現(xiàn)了私法自治的原則，其性質(zhì)應該屬于民事法律行為。其次，如果立足于登記產(chǎn)生效力而言，登記行為主要產(chǎn)生私法效果。
　　3.雙重屬性說。持有這種學說觀點的學者認為不動產(chǎn)物權登記不能簡單的界定為單純的公法行為或者私法行為，應該具備公法和私法雙重屬性，也就是說不動產(chǎn)物權登記同時具有私法性質(zhì)以及公法性質(zhì)。不動產(chǎn)物權登記的公法行為性質(zhì)主要體現(xiàn)在其是國家證明行為以及準行政行為；私法行為性質(zhì)主要表現(xiàn)為其具有私法效果。申請不動產(chǎn)物權登記應該由當事人意思自治，但是只有依賴國家的公法要素才可以提高私法要素的產(chǎn)生效果。
　　經(jīng)過不斷的實踐證明，公法行為說在實際過程中存在著一定的邏輯上的缺陷和理論漏洞，現(xiàn)已被大多學者否定。證明行為說雖然從邏輯推理方法和理論設計方面均具備較強的說服力，但其實施性過于超前，無法與當前的實際相結(jié)合，故無法得到較好的發(fā)展。所以本文主要從私法行為說和雙重屬性說著手進行討論。

　　二、關于不動產(chǎn)物權登記性質(zhì)學說的爭辯及其理論依據(jù)

　　（一）雙重屬性學說
　　持有這種觀點的學者認為不動產(chǎn)物權登記行為具有雙重屬性主要有以下幾方面原因：
　　1.從登記行為上分析。雖然剛開始是當事人申請這種登記行為，應該屬于一種私法行為，然而登記機關只是根據(jù)職權從形式上或者實質(zhì)上審查登記申請，同時根據(jù)審查結(jié)果判斷有沒有滿足相關的法律規(guī)定，最終決定是不是可以登記，這種登記行為的公法性非常突出，屬于一種典型的行政行為。
　　2.立足于登記效力的角度分析，登記不僅會產(chǎn)生私法效力，也會產(chǎn)生公法效力。不動產(chǎn)物權登記如果從公法角度上分析應該是國家權力團體對于不動產(chǎn)稅權的權力控制基礎，登記機關行使公共權力，在登記的過程中貫徹國家的意志，同時以登記不動產(chǎn)交易事實視為不動產(chǎn)稅權征收的重要標準，這實際上反映的是公法性質(zhì)。
　　3.從救濟程序分析，登記雙重屬性可以更好的保護權利人。登記機關采取內(nèi)斂性行政行為可以更好的維護權利人，如果因為登記機關出錯而損害權利人的權利，這樣權利人可以發(fā)起行政訴訟，向國家申請賠償。
　　4.公法私法劃分標準分析，近年來社會上私人利益和公共利益有逐漸融合的趨勢，公法和私法之間的界限越來越模糊，私法公法化以及公法私法化已經(jīng)成為一種必然趨勢，由此可見，登記的雙重屬性是現(xiàn)代社會發(fā)展的一種必然結(jié)果。
　�。ǘ┧椒ㄐ袨閷W說
　　性質(zhì)代表一個事物的本質(zhì)，是區(qū)別其他事物的根本屬性。自然學科由于本身具有明確、客觀的特點，因此往往可以通過性質(zhì)區(qū)別事物。但是社會科學因為主觀研究立場對不同的事物在認識方面本身就帶有模糊性、交叉性的特點，想要通過明確性質(zhì)的方式從根本上區(qū)分事物實際上比較難，因此社會科學領域?qū)κ挛镄再|(zhì)的界定一般采用不同的標準。但是基本的標準要求是應該能夠反映事物或者行為自身的內(nèi)容，并不是外部影響產(chǎn)生。而且應該能夠反映出行為或事物本身的主要內(nèi)容。筆者主要根據(jù)這兩點標準分析不動產(chǎn)物權登記的私法性質(zhì)：
　　1.登記行為過程。登記申請是由當事人自己發(fā)出的，這是一種私法行為。登記機關審查登記申請是否符合相關的法律規(guī)定，這只是一種證明行為，并不是批準行為。同時登記機關的行為沒有自主決定權，如果登記申請符合相應條件的話，則必須登記，不能拒絕。因此，登記機關并不能影響登記內(nèi)容。一些形式上的強制性規(guī)定并不能認為是公法影響登記內(nèi)容，即使沒有這一項規(guī)定的話，當事人為了保護自己的權益也會盡可能清晰、明確的表達自己的意思。由此可見，登記機關作出的登記行為只是一種事實證明行為，不能并列于登記自身的私法性質(zhì)。
　　2.登記行為效力。登記行為其實是一種公示方式，主要是為了將不動產(chǎn)物權變動以及變動后物權的狀態(tài)以及內(nèi)容對外顯示出來，進而保證權利人可以直接排他性支配物權，也可以使善意第三人可以全面、詳細了解物權現(xiàn)狀，進而保證進行安全交易，這是一種典型的私法效力。有的學者認為不動產(chǎn)登記主要是國家從宏觀上調(diào)節(jié)不動產(chǎn)交易，同時將其作為稅收依據(jù)，這樣就會具有公法效力。但是這種“公法效力”并非權利人登記的主要目的，僅僅是國家公權力干預的結(jié)果，可以看成是公權力良性運用了私法行為效力。
　　3.公法、私法劃分標準。當前社會公法、私法日益融合，但是不能由于私法中存在一些公法內(nèi)容，從而使私法行為自身屬性改變。日本學筱冢昭次曾說過，不動產(chǎn)登記制度雖然是具有國家保障的權力機關行使，但是不動產(chǎn)登記制度和私權保護具有密切聯(lián)系。公法決策具有強制性的約束，私法決策具有很大的自由空間，由此可見，登記意思表示形式具有強制性體現(xiàn)了公法因素。然而，在不動產(chǎn)登記行為中，約束政策應該是指約束行政機關的法，并不是約束民事行為，因此不動產(chǎn)登記的強制性規(guī)定主要是限制公權力，并不是約束私權利。因此，，如果根據(jù)公法、私法劃分標準分析，不動產(chǎn)登記并沒有雙重屬性。
　　4.立法理念。一直以來，我國認為登記是一種純公法行為，但是登記機關并沒有登記義務，僅僅具有行政特權，這樣很難使登記機關人員樹立為當事人服務、為法律服務的意識，有的人員甚至會利用職權索取當事人的財物。因此，登記行為如果被視為私法性質(zhì)，應該嚴格區(qū)分登記和審批，不能由于是否登記而對合同自身的權利轉(zhuǎn)移效力造成影響，不然無法實質(zhì)性保護物權。

　　三、結(jié)語

　　總之，我國的基本國情決定了不動產(chǎn)物權登記制度屬于公法和私法雙重屬性，而私法屬性則為不動產(chǎn)物權登記制度最基本的屬性，不僅能夠適應整個時代發(fā)展需要，促進經(jīng)濟發(fā)展，更是法制建設發(fā)展的必然趨勢。

本文編號：39516