1 緒論

1.1 研究背景與意義
新型城鎮(zhèn)化是城市發(fā)展的需要，其核心是人的城鎮(zhèn)化，是農(nóng)民市民化的過程，它是以“安居”和“樂業(yè)”為目標(biāo)逐步提升的過程[1]，因此如何解決人的安居問題應(yīng)該是排在首要位置。經(jīng)濟(jì)會(huì)受到新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的影響。首先，隨著現(xiàn)代化的發(fā)展，人口大量流入城市，必然會(huì)引起住宅的大量需求，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)帶來新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。其次，隨著人們對(duì)于生活的需求層次上升，對(duì)于住宅也不再是易居，而是開始轉(zhuǎn)向安居。但是隨著住宅市場(chǎng)的空前發(fā)展也產(chǎn)生了一系列的問題，一是地價(jià)與房?jī)r(jià)不停的上漲產(chǎn)生的財(cái)富增量效應(yīng)并沒有抑制人們對(duì)住宅的需求，反而由于人口紅利刺激消費(fèi)使得城市住宅高品質(zhì)的強(qiáng)化。二是由于收入水平差異使得低收入人群購(gòu)房難，縱觀各個(gè)省份，我們可以發(fā)現(xiàn)存量住宅在城市建設(shè)和更新中扮演著越來越重要的角色，我們也不難理解國(guó)外對(duì)于存量與增量住宅的關(guān)注與重視，這些原因?qū)е挛覀儾坏貌粚?duì)存量住宅的提質(zhì)提上日程和高度。對(duì)于現(xiàn)有的很多既有住宅無論從質(zhì)量還是周邊環(huán)境都比新建住宅有許多不足，通過對(duì)存量住宅進(jìn)行綜合改造,從而使得基本功能更加完善、生活和服務(wù)配套更加健全、居住環(huán)境更加和諧的宜居城市進(jìn)而達(dá)到安居之所的效果就顯得很必要。筆者在太原生活了七年，對(duì)于其城市有了很大的了解，作為晉商文化的發(fā)源地在全國(guó)城市發(fā)展影響下也開始進(jìn)入轉(zhuǎn)型時(shí)期，面對(duì)大拆大建的社會(huì)建設(shè)問題不僅使得資源浪費(fèi)、更重要的是使得居民生活居住出現(xiàn)困境。尤其是太原上世紀(jì)八九十年代的建筑，這些住宅結(jié)構(gòu)基本上完好，通過提質(zhì)改造就會(huì)使其得以延續(xù)，對(duì)于以前開發(fā)商單純追求經(jīng)濟(jì)利益而將地方住宅大拆大建不僅不符合長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，而且遷走了當(dāng)?shù)鼐米【用瘛?br /> ........

1.2 國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述
西歐把對(duì)舊住宅區(qū)的革新作為城市更新的第一任務(wù)，其改造方法可分為重建、整治和維護(hù)開發(fā)三類[2]。重建性開發(fā)是拆除清理已經(jīng)沒有使用價(jià)值的舊住宅，之后通過對(duì)舊住宅區(qū)的環(huán)境質(zhì)量和土地利用進(jìn)行重新規(guī)劃布局，進(jìn)而重建住宅和設(shè)施[3]；整治性開發(fā)是在保留既有住區(qū)特色的基礎(chǔ)上，通過完善公共服務(wù)設(shè)施等來對(duì)存量住宅進(jìn)行改擴(kuò)建、維修和保養(yǎng)從而提高環(huán)境質(zhì)量和土地利用價(jià)值；維護(hù)性開發(fā)指通過維修、翻新和改進(jìn)服務(wù)對(duì)舊居住區(qū)的功能得以維持或恢復(fù)，提高土地的利用價(jià)值。美國(guó)提出的《住宅法》是實(shí)施城市更新計(jì)劃的開端，它的兩大任務(wù)是通過環(huán)境優(yōu)雅、生活安逸的高質(zhì)居住區(qū)代替陳舊住房以及強(qiáng)化市區(qū)功能[4]。德國(guó)的帕爾豪森住宅（第二十世紀(jì)六十年代）被重新設(shè)計(jì)。主要是通過競(jìng)標(biāo)進(jìn)行改造，甲方希望通過調(diào)整平面布局和重新的設(shè)計(jì)，加之對(duì)環(huán)境的進(jìn)一步改善實(shí)現(xiàn)地段的結(jié)構(gòu)化調(diào)整。設(shè)計(jì)方通過詳細(xì)研究制定出不同建筑不同改造方法[5]。具體方法是對(duì)有使用價(jià)值的住宅予以保留完善，并提出了太陽(yáng)能和雨水利用系統(tǒng)對(duì)社區(qū)的居住環(huán)境重新改造。德國(guó)居民住宅改造得到政府很大的支持，還設(shè)立公共資金用于住宅改造建設(shè)。荷蘭于 1974-1983 期間在二戰(zhàn)拆除了一大批的舊房之后對(duì)城市進(jìn)行修繕工作，進(jìn)行了大批量改造工作。荷蘭鹿特丹 HETOUDE NEORDEN 改造就是其中典型之一。這次改造同時(shí)考慮了保留和拆除一起進(jìn)行，改造過程中十分重視保留住宅的外貌、重視綠化景觀、住宅內(nèi)部改造三個(gè)方面的問題。具體方法是以營(yíng)造一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的住宅空間為原則基礎(chǔ)上，通過對(duì)住宅內(nèi)部進(jìn)行重新布局改造來加大住宅面積，提高容積率的同時(shí)使得居民生活更加安逸。
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2 相關(guān)概念及理論

2.1 存量住宅界定
《存量房時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究》顯示我國(guó)存量住宅相對(duì)新建住宅占據(jù)很大比重，已經(jīng)達(dá)到一定量，因而我國(guó)的住宅供給已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代。這樣看來我國(guó)未來的住宅交易將主要以存量房為主，不難發(fā)現(xiàn)發(fā)展較快的一二線城市已經(jīng)進(jìn)入以存量住宅的更新改造為主時(shí)代。這些現(xiàn)象表明，對(duì)于如何使得這些存量住宅更好的發(fā)揮作用從而發(fā)揮最大價(jià)值是很有價(jià)值和迫切需要進(jìn)行的課題。存量房市場(chǎng)的定義有廣義和狹義。（1）存量房從廣義角度來講，是指已經(jīng)建成并已經(jīng)交付產(chǎn)權(quán)的舊的住宅和建成但是尚未交易的新建住宅在特定時(shí)間點(diǎn)上以有形實(shí)體存在的量。國(guó)外多運(yùn)用此定義來研究存量房[58]。（2）我國(guó)將住宅市場(chǎng)區(qū)分為存量市場(chǎng)和增量市場(chǎng)，對(duì)于存量住宅的定義是狹義的，是包括新建商品房在內(nèi)的舊住宅，這些增量住宅的所有者可以通過出售與租賃等方式使這些住宅再次進(jìn)入市場(chǎng)流通[58]。2010 年《中國(guó)城市住宅發(fā)展報(bào)告》指出存量住宅有兩大類：被個(gè)人購(gòu)買、所有權(quán)已經(jīng)取得的住宅或居民自建的住房。這些存量住宅一般轉(zhuǎn)化為庫(kù)存待售的二手房[59]。這里的存量住宅是指嚴(yán)格的存量資產(chǎn)。本文所指的存量住宅是指已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)流通或者以后也會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)被消費(fèi)者購(gòu)買使用且未超出最大使用年限，這些住宅現(xiàn)在或未來不能夠滿足居民對(duì)住宅的要求，加之新建商品房?jī)r(jià)格較高、土地資源相對(duì)缺乏，對(duì)這些住宅進(jìn)行提質(zhì)改造，使得居民有一個(gè)安居之所。這些住宅包括各種保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的舊住宅。本文的研究重點(diǎn)是在存量住宅界定的基礎(chǔ)上通過提質(zhì)改造實(shí)現(xiàn)更加適宜居住生活的新安居。
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2.2 存量住宅提質(zhì)理念及途徑
針對(duì)我國(guó)存量住宅增加，面臨住宅的更新改造問題。本文所指的存量住宅的提質(zhì)主要是對(duì)能夠在保持住宅耐用性和繼續(xù)使用價(jià)值的前提下，依據(jù)政府倡導(dǎo)的資源節(jié)約、環(huán)境友好戰(zhàn)略，，對(duì)現(xiàn)有住宅進(jìn)行改造再利用，但是要結(jié)合居民意愿的實(shí)施，而并非大批的拆除重建。也就是說住宅提質(zhì)要從完全拆除重建性轉(zhuǎn)變?yōu)榫S護(hù)修繕等方式。具體表現(xiàn)為在基本保留原有住宅框架結(jié)構(gòu)的前提下，對(duì)現(xiàn)有住宅基于保護(hù)為主的改造、對(duì)周邊環(huán)境的改善以及生活配套的加強(qiáng)，使得住宅功能、環(huán)境和設(shè)施等更加完善，使其繼續(xù)發(fā)揮住宅價(jià)值，從而達(dá)到既經(jīng)濟(jì)又合理的效果。相對(duì)于一開始的基本生理需求居民在生活水平大幅度提高的同時(shí)開始對(duì)住宅有了更進(jìn)一步的要求，也就是說居民對(duì)住宅開始轉(zhuǎn)向品質(zhì)的提高。我國(guó)上世紀(jì)八九十年代新建了大批量的住宅，由于條件和環(huán)境的局限性導(dǎo)致這些住宅出現(xiàn)各種問題，但是這些住宅主要是處于城市的中心地帶，這些住宅的結(jié)構(gòu)基本完好，除了特別破舊的危房在改造基礎(chǔ)上是可以實(shí)現(xiàn)品質(zhì)提升的，這些住宅距離五十年的使用年限還有很久，再則完全拆除重建不符合資源節(jié)約和可持續(xù)發(fā)展的要求，加之新建商品住宅開始向城市周邊擴(kuò)張，政府也在積極響應(yīng)國(guó)家棚改和保障房建設(shè)，對(duì)于可以提質(zhì)的存量房在節(jié)約資金、保護(hù)環(huán)境的前提下既快又有效的滿足居民的安居需求建設(shè)需要考慮。
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3 國(guó)內(nèi)外住宅提質(zhì)案例的經(jīng)驗(yàn)與啟示.......17
3.1 倫敦住宅融匯歷史潮流打造宜居生活......17
3.2 德國(guó)德邦三大歷史性階段改造......18
3.3 杭州濱江區(qū)浙新小區(qū)改造........18
3.3.1 浙新小區(qū)改造.....18
3.3.2 古塘新村和教工宿舍改造.........19
3.4 上海威寧小區(qū)平改坡綜合改造提高居民舒適度........20
3.5 案例借鑒......21
4 存量住宅市場(chǎng)綜合分析.........22
4.1 存量住宅現(xiàn)狀分析........22
4.1.1 存量住宅發(fā)展的必要性.......22
4.1.2 存量住宅存在的主要問題.........22
4.2 住宅存量市場(chǎng)與增量市場(chǎng)協(xié)調(diào)性分析......23
4.3 城鎮(zhèn)化與存量住宅協(xié)調(diào)性分析......24
4.4 太原市存量住宅綜合分析........25
4.4.1 太原市存量住宅交易現(xiàn)狀.........25
4.4.2 存量住宅需求分析.........26
4.5 太原存量住宅提質(zhì)可操作性分析........30
5 存量住宅提質(zhì)策略建議——以老軍營(yíng)小區(qū)為例.....33
5.1 調(diào)研對(duì)象研究——老軍營(yíng)小區(qū)......33
5.2 老軍營(yíng)小區(qū)現(xiàn)狀分析....37
5.3 提質(zhì)對(duì)策......40
5.4 提質(zhì)效果評(píng)價(jià)....44
5.5 規(guī)劃效應(yīng)分析....45

5 存量住宅提質(zhì)策略建議——以老軍營(yíng)小區(qū)為例

5.1 調(diào)研對(duì)象研究——老軍營(yíng)小區(qū)

太原市存量住宅形式多樣，從簡(jiǎn)易房到現(xiàn)代化的高層住宅，從毛坯房到精裝修，現(xiàn)在的居民對(duì)于住宅的要求越來越高，未來住宅將是由健康住宅、宜居住宅向安居住宅過渡的時(shí)期�？傊�，就是實(shí)現(xiàn)太原住宅升級(jí)，從而滿足多方面需求。通過分析太原市各區(qū)分層編制圖 5.1 可以發(fā)現(xiàn)老軍營(yíng)小區(qū)位于城市發(fā)展的中心，占據(jù)著市區(qū)優(yōu)越的地段，周邊的商業(yè)圈對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用大，而且處于控制規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域。如今，老軍營(yíng)小區(qū)內(nèi)部的建筑本身及周邊設(shè)施開始老化，出現(xiàn)各種各樣的問題，在秉承可持續(xù)發(fā)展與安居評(píng)估原則的基礎(chǔ)上對(duì)其更新提質(zhì)進(jìn)行探討是本文的主要工作。雖然經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了人們生活水平的快速提高，政府、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)住宅進(jìn)行了一步步的改善，但是距離安居的要求還有一段距離。比如人們對(duì)于住宅的抗壓、抗震和抗噪音的要求越來越高，而不是簡(jiǎn)單的質(zhì)量和性能過關(guān)就好那么簡(jiǎn)單。安居住宅還要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的要求，這必然要求住宅的重建設(shè)計(jì)要能滿足未來需求。比如 6 層以下住宅實(shí)現(xiàn)裝電梯的可能來滿足未來要求，或者預(yù)留電梯井在未來要求時(shí)安裝以節(jié)省成本的同時(shí)實(shí)現(xiàn)性能的提高。

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結(jié)論

本文主要是針對(duì)太原市存量住宅如何提質(zhì)為新安居之所展開研究的，由于條件有限，本文只是選取了太原市有代表性的老軍營(yíng)小區(qū)進(jìn)行綜合分析，在分析其現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)際的提質(zhì)設(shè)想。對(duì)所要研究的老軍營(yíng)小區(qū)案例從經(jīng)濟(jì)性、合理性和可行性居民的參與認(rèn)可以及政府和第三方開發(fā)商的支持與鼓勵(lì)等方面進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)而對(duì)存量住宅的提質(zhì)提供一定的借鑒。本文所做的是在現(xiàn)有住宅的基礎(chǔ)上，從社區(qū)配套、住宅外部單體、住宅內(nèi)部和安居社區(qū)四大板塊進(jìn)行提質(zhì)建設(shè)。通過一系列的手段，從比如對(duì)住宅內(nèi)部空間進(jìn)行改進(jìn)、進(jìn)行功能完善、采用節(jié)能環(huán)保墻體材料等，盡量在保證原有住宅不拆除的情況下進(jìn)行提質(zhì)，其目的是在經(jīng)濟(jì)和生態(tài)環(huán)保的前提下打造更加適合居民居住與生活的空間，真正實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)的號(hào)召。筆者的用意在于通過典型案例研究，在考慮住宅的整體提質(zhì)與相應(yīng)的生活休閑配套、交通狀況等條件下，滿足居民安居的需求，并可以將各地方文化與傳統(tǒng)進(jìn)行傳承與延續(xù)。但是，對(duì)于不同城市、不同地段、不同地理位置的建筑差異很大，因此還是要站在實(shí)際角度進(jìn)行實(shí)地考察與規(guī)劃提質(zhì)。再則本文所提出的一些策略操作性較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性與可行性。
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參考文獻(xiàn)(略)

本文編號(hào)：38983