1 緒論

1.1 研究背景

縱觀當今的經(jīng)濟總體環(huán)境，競爭壓力的逐漸增大，服務產(chǎn)業(yè)的日益增長，信息及生產(chǎn)技術(shù)的不斷進步，使得經(jīng)濟性質(zhì)發(fā)生了很大的變化。促使企業(yè)經(jīng)營、經(jīng)濟形勢不得不改變方式，所有的這些改變促進了成本管理活動的發(fā)展。

企業(yè)的經(jīng)營以盈利為目的，而盈利的多少取決于投入成本及產(chǎn)出價值的差額，在當前競爭激烈市場環(huán)境的下，產(chǎn)出價值的高低受到市場環(huán)境的制約，使得如何控制成本就成為了追求更高利潤的有效手段。針對我國的房地產(chǎn)業(yè)，國家相繼出臺了一攬子宏觀調(diào)控政策，在政策影響下，房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范化，迫使房地產(chǎn)企業(yè)不得不拋棄以往的粗放式管理，著眼于成本投入的科學管理，才可以滿足市場變化需求，一味依靠抬高房屋售價，以達到獲取利潤的時代已經(jīng)一去不復返了，使得控制和降低開發(fā)建設成本成為了房企提高經(jīng)營利潤的主要途徑，同時房地產(chǎn)企業(yè)也以此作為提升自身競爭力的有效手段和促使企業(yè)生存發(fā)展的致勝法寶。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),自 2000 年開始產(chǎn)業(yè)泡沫迅速膨脹，使得市場風險不斷增大，我國政府也相繼出臺了一系列調(diào)控政策，但收效甚微，在經(jīng)歷了 2011 年我國歷史上最為嚴厲的調(diào)控政策的洗禮之后，行業(yè)形勢有所好轉(zhuǎn)。隨著中國經(jīng)濟形勢的不斷改善，地產(chǎn)市場也在逐步回暖升溫，甚至在 2012 年底更是空前高漲的上演了土地、售房的新高潮。面對嚴峻的市場環(huán)境，中央政府一再強調(diào)未來絕對不會完全放松調(diào)控政策，未來的地產(chǎn)市場的發(fā)展也會以穩(wěn)定為大的主題。

我國 2012 年中央經(jīng)濟工作會議于 12 月份在北京勝利召開，會議將“穩(wěn)中求進”作為 2013 年政府工作的基本方針，將積極調(diào)控、保持地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康作為經(jīng)濟工作的重點任務，堅決做到地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。2013 年，政府調(diào)控樓市的手段在日常工作中逐漸顯現(xiàn)，樓市調(diào)控的顯著效果體現(xiàn)了政府將樓市調(diào)控到底的堅定決心。展望 2014 年，隨著政府新一輪政策的相繼出臺，房地產(chǎn)市場的競爭將會愈加激烈，未來的樓市調(diào)控政策依舊會圍繞“穩(wěn)”字而展開。

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1.2 研究意義

筆者所就職的天津陳塘園區(qū)建設投資有限公司，最初的定位是以城市配套和公共設施建設為主，后來逐漸涉足商業(yè)樓宇建設，尤其是近年來天津濱海新區(qū)的成立，給天津的建筑市場帶來了無限的生機。公司抓住有力的歷史機遇，加大商業(yè)樓宇的開發(fā)力度及建設投入，公司項目逐年增多，銷售產(chǎn)值也顯著增加，但企業(yè)效益卻一直無法實現(xiàn)預期。往往認為利潤豐厚的項目，卻因缺乏有效地成本控制手段致使施工成本遠遠高出預算而使得大部分利潤流失。為改變企業(yè)運營狀態(tài)，公司必須抓住項目管理環(huán)節(jié)中的重點，加強項目建設成本控制的管理力度，不斷發(fā)現(xiàn)和總結(jié)造成成本浪費的根源，找出應對成本控制難點的方法對策。期望以此提高企業(yè)的盈利空間和市場競爭能力。

本文通過對創(chuàng)智天地項目的全程總結(jié)分析，理論聯(lián)系實際，對地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中各個環(huán)節(jié)進行成本控制研究分析，通過實例總結(jié)成本控制管理的方式方法，強化成本管理體系建設，用實際案例加快完善成本管理理論，使房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理的問題上更加科學、系統(tǒng)、規(guī)范。本文的研究意義表現(xiàn)在： 

1）通過對創(chuàng)智天地項目建設過程中具體情況的分析，對成本管理理論進行實際推廣應用探索。

2）完善本文作者所在企業(yè)的成本管理手段，提升成本控制水平，降低地產(chǎn)項目建設成本投入，擴大企業(yè)經(jīng)營利潤空間，提升企業(yè)市場競爭力。

3）為企業(yè)積累成本控制經(jīng)驗，總結(jié)并積累合理的成本數(shù)據(jù)，為企業(yè)開發(fā)新項目提供有力的數(shù)據(jù)支持。

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2 相關(guān)理論綜述及國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

2.1 相關(guān)理論綜述

2.1.1 項目、房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)開發(fā)項目

美國的項目管理協(xié)會認為：所謂項目就是有針對性的對某種服務或者商品而付出的努力，這種努力具備階段性的特點。一般來說，項目具有明確的目標性和獨特的功能性。每個項目的共性特點是：不可復制性、唯一性、可變性、投入成本相對固定性。

正常來說，項目的實質(zhì)是一系列復雜的、獨特的，相互有聯(lián)系的活動統(tǒng)稱，這些活動有著明確和統(tǒng)一的目標，都是在規(guī)定時間與有限資源的限定內(nèi)，依照規(guī)定款項來完成。項目范圍、項目質(zhì)量、項目成本、項目執(zhí)行時間是影響項目的四大主要參數(shù)。

房地產(chǎn)項目是指在規(guī)定時間內(nèi)、耗費一定費用，達到規(guī)定質(zhì)量標準的要求下，按照事先規(guī)定好的操作程序建成具有使用功能或特定生產(chǎn)能力的不動資產(chǎn)，此項工作具備一次性且不可復制的特性。

房地產(chǎn)開發(fā)項目是工程項目中的一個種類，其本身有著很復雜特性：①項目本身實現(xiàn)時間周期有一定的限制，地產(chǎn)項目根據(jù)其自身所需資金量較大、市場需求瞬息萬變、同行競爭激烈等特點要求施工周期盡量縮短。②對于自身質(zhì)量要求相對較高。③所需費用具備很強的目標性。④具備很強的系統(tǒng)性，對操作程序具有特定要求，對組織系統(tǒng)具有特殊要求。⑤受復雜多樣的法律法規(guī)、政策條文等影響較大。⑥終端客戶復雜的多樣性。

2.1.2 成本控制

成本控制是指，成本控制的主體通過采取相應的預防和調(diào)節(jié)舉措，來滿足其在職權(quán)范圍內(nèi)，對企業(yè)生產(chǎn)的準備階段和生產(chǎn)過程中影響成本變化的因素進行控制的過程，是實現(xiàn)企業(yè)科學控制管理成本的行為。成本控制過程中，企業(yè)通常采用系統(tǒng)工程的原理，對系統(tǒng)統(tǒng)計的各種生產(chǎn)經(jīng)營成本，進行有效地管理和過程監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)成本增加的節(jié)點，從科學管理角度入手，找出一切有可能降低成本的有效方法。

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2.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

2.2.1 國外研究現(xiàn)狀

1950 年，美國由于典型的武器系統(tǒng)的運營和支撐成本投入太大，占產(chǎn)品購置成本的 75%，因此，美國國防部在可靠性考研過程中，建設性的提出了全過程成本想法。

從 20 世紀 50 年代到 70 年代，涌現(xiàn)出了大量關(guān)于全過程成本控制的研究文獻，這一時期被稱之為全過程成本理念的醞釀和探索階段。

1995 年，美國開始在各個自治州的公共設施工程建設中使用全過程成本控制的手段。1996 年 J. Infrastruct. Syst.對采用過程成本控制的美國各個自治州公共設施建設工程進行調(diào)研分析，發(fā)現(xiàn)全過程成本解析方面存在問題，繼而提出了相應的調(diào)整方案，同時提出了全過程成本分析應該使工程項目全過程總體成本最優(yōu)化的概念。

2003 年，Makarand  Hastak 通過估算合成材料使用壽命周期內(nèi)的成本，運用實際工程案例進行證明，找出了影響建材成本的原因，構(gòu)建了全過程成本評價框架體系。

2005 年，Suryawanshi, C. S（2005）構(gòu)建了混凝土結(jié)構(gòu)工程的全過程成本模型，闡述了全過程設計和全過程成本要素，通過混凝土結(jié)構(gòu)設計對成本投入的影響，驗證建筑材料對全過程成本的影響，并強調(diào)了混凝土結(jié)構(gòu)全過程設計受混凝土結(jié)構(gòu)的維護保養(yǎng)、質(zhì)量控制和性能檢測等條件的影響。

在國外，人們對于全過程成本理論研究都存在共同的特點：其一，表現(xiàn)為都具備比較成熟的理論研究基礎及背景，有著相對完善的研究體系，將定量分析作為研究重點運用到全過程成本研究中，且在全過程成本控制定量分析中普遍使用數(shù)學模型。其二是突出實踐運用，全過程成本控制理論及方法被廣泛用于各種類型的工程項目。

綜上所述，國外學者對于全過程成本的理論研究成果為國內(nèi)開展全過程成本管理與實踐提供了十分豐富的研究經(jīng)驗和參考價值。

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3 天津創(chuàng)智天地項目建設背景及基本情況 ...................... 17

3.1 天津創(chuàng)智天地項目建設背景 ................. 17

3.1.1 背景介紹 ............... 17

3.1.2 天津陳塘園區(qū)建設投資有限公司簡介 ............... 17

4 創(chuàng)智天地項目建設過程成本控制分析 ..................... 23

4.1 公司管理結(jié)構(gòu)模式對成本管理產(chǎn)生影響 ............. 23

4.2 土地勘測工作不到位對成本管理產(chǎn)生的影響 ............. 25

4.3 施工圖紙設計缺乏成本控制的管理 ............. 25

5 創(chuàng)智天地項目建設階段成本控制的調(diào)整 ................... 31

5.1 公司管理結(jié)構(gòu)調(diào)整 .................... 31

5.2 開工前準備工作的調(diào)整 ........... 33

5 創(chuàng)智天地項目建設階段成本控制的調(diào)整

筆者針對文章第 4 章中發(fā)現(xiàn)的問題，利用現(xiàn)有的成本控制理論，有針對性的對公司原有管理構(gòu)架進行了相應的調(diào)整，使得公司在項目建設成本控制水平有了很大的提升。

5.1 公司管理結(jié)構(gòu)調(diào)整

成本管理是一項綜合性較強的概念體系，針對房地產(chǎn)建設項目具有一次性且不可復制的特點，房地產(chǎn)項目的成本管理必須從整體入手，結(jié)合不同項目的不同特點，制定出相應的成本控制方案。

房地產(chǎn)項目的管理組織結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)項目成本控制目標實現(xiàn)的重要因素，判斷一個房地產(chǎn)項目管理模式對成本控制的影響程度，首先要分析其在組織結(jié)構(gòu)，組織分工、操作流程等方面存在的問題。

在本文第四章中，筆者介紹了天津陳塘建投公司的管理構(gòu)架，從中不難發(fā)現(xiàn)公司的管理構(gòu)架相對混亂，對創(chuàng)智天地項目的開發(fā)建設成本的控制產(chǎn)生了相當大的影響。

通過具體分析和細化研究，我們對公司的管理構(gòu)架進行了調(diào)整，并且針對房地產(chǎn)項目建設方面的管理構(gòu)架進行了有效細化，明確了管理構(gòu)架中每個環(huán)節(jié)的責、權(quán)、利，從而屏蔽了之前各個部門有過錯相互推諉、有成績相互爭搶的現(xiàn)象。 陳塘園區(qū)建設投資有限公司管理構(gòu)架調(diào)整如圖 5-1 所示

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6 結(jié)論與展望

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)建設項目管理越來越受到重視，特別是隨著地產(chǎn)行業(yè)競爭的愈加激烈，房地產(chǎn)建設項目的管理模式也越來越科學，越來越先進。受國家宏觀政策制約，在國家相關(guān)控規(guī)的影響下，土地作為不可再生資源，其市場價格日益升高，為了滿足地產(chǎn)產(chǎn)品適應市場價格需求，地產(chǎn)項目的建設成本控制就顯得尤為重要，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭取了更多的利潤空間，保證了地產(chǎn)項目建設的順利實施。在房地產(chǎn)項目建設過程中，全過程動態(tài)成本控制應運用于項目從立項測算到竣工投入使用的整個建設過程，涵蓋了成本概算、組織計劃、成本結(jié)算及成本分析等內(nèi)容。

天津陳塘園區(qū)建設投資有限公司作為一個老牌國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，管理形式上受到國有企業(yè)通病的影響，管理相對混亂、對工程成本控制不太重視、管理制度不健全等，嚴重限制了企業(yè)的健康發(fā)展。如今，隨著國家對于國有企業(yè)政策的一再調(diào)整，使得企業(yè)的生存環(huán)境發(fā)生了很大變化，企業(yè)要想在新的環(huán)境下站穩(wěn)腳跟，健康發(fā)展就必須要拋棄自身糟粕，用先進科學的管理手段武裝自己。

本文通過對天津陳塘園區(qū)建設投資有限公司創(chuàng)智天地項目成本管理過程的總結(jié)分析，，發(fā)現(xiàn)公司在對于項目建設的成本管理方面主要存在以下幾方面不足：

1）公司管理結(jié)構(gòu)模式對成本管理產(chǎn)生影響；

2）工程開工建設之前準備工作不到位；

3）施工圖紙設計階段缺乏有效的管理手段；

4）招投標階段缺乏有效地成本控制管理手段；

5）工程建設實施階段管理混亂，施工合同簽訂不夠嚴謹，施工時間安排不得當，現(xiàn)場項目變更簽證混亂；

6）成本控制管理方法相對匱乏。

參考文獻（略）