第一章緒論 

1.1 研究背景及意義 
房地產(chǎn)業(yè)由于其涉及的領(lǐng)域廣泛，并且有很強的帶動能力，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟增長的支柱型產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展中具有重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)的地位和特征決定了國家對其管制日益增加，在國家調(diào)控力度加大的同時，房地產(chǎn)業(yè)也在進行著戰(zhàn)略性改革，如何降低成本、增加盈利成為了房地產(chǎn)公司亟待解決的問題，而從哪個方面入手則成為這一問題的切入點，隨著稅務(wù)籌劃在公司戰(zhàn)略中的地位不斷增加，稅收的減少則成為企業(yè)獲取更多利潤的方式，納稅額度對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生了深遠的影響。 
在采用稅務(wù)籌劃方式時，許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有透徹理解稅務(wù)籌劃的真正意義和內(nèi)涵。稅務(wù)籌劃的真正內(nèi)涵在于在符合國家稅收法律規(guī)定的前提下，通過合理的籌劃方式來減少稅收成本，地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟中有著重要地位，但其涉稅較多，稅負較重，這一特征使其承擔較重的稅負，房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃可以降低企業(yè)的稅收成本，同時，也可以在一定程度上提高企業(yè)的利潤，因此，企業(yè)可以通過合理利用國家的相關(guān)稅收政策，進行稅務(wù)籌劃，以此來達到減少納稅成本增加企業(yè)利潤的目的，為企業(yè)的生存發(fā)展提供更廣闊的空間。房地產(chǎn)由于其涉及的環(huán)節(jié)和稅種較多，因此在進行納稅籌劃時要有針對性地將各個稅種綜合考慮制定籌劃方案來達到目標。很多企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時只考慮減輕企業(yè)稅負，而在進行稅務(wù)籌劃時忽視了減輕稅收負擔的同時可能存在的風險問題。

由于大型房地產(chǎn)企業(yè)和小型房地產(chǎn)企業(yè)在公司內(nèi)部管理制度和財務(wù)管理體系上還有很大的差距，因此其在稅務(wù)籌劃工作的認識和實施上也有很大的差別。有些企業(yè)已開展納稅籌劃，但是由于人員素質(zhì)或法律認知的不全面，使其在進行籌劃時，不能夠?qū)⑵髽I(yè)的整體利益與稅收政策相結(jié)合進行籌劃，而進行的都是比較單一的籌劃。也有一些企業(yè)增強了對稅務(wù)籌劃的重視卻忽視了稅務(wù)籌劃帶來的風險，進行了不符合國家法律規(guī)定的籌劃行為，受到國家法律部門的制裁，給企業(yè)帶來了巨大的風險和損失。因此，在國家加強調(diào)控時，面對房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃，應(yīng)該將企業(yè)的實務(wù)與籌劃方案密切結(jié)合，并盡最大努力發(fā)揮其積極作用，本文對房地產(chǎn)業(yè)進行稅務(wù)籌劃研究，希望通過研究，能夠提出合理的方案和一些合理的意見，能夠促進發(fā)揮稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)業(yè)中的積極作用。

……

1.2  研究思路及方法
在分析企業(yè)的經(jīng)營項目，選擇稅務(wù)籌劃方案時，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分考慮企業(yè)的納稅項目進行稅務(wù)籌劃的可行性，并結(jié)合相關(guān)的稅收政策，企業(yè)在進行籌劃時一定要遵守法律規(guī)定，而企業(yè)進行稅務(wù)籌劃的目的是降低納稅成本，提高企業(yè)利潤， 在研究房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案時，首先，要結(jié)合行業(yè)的特點進行分析，房地產(chǎn)企業(yè)具有涉稅廣泛，稅負較重的特點，而房地產(chǎn)的開發(fā)又涉及到很多環(huán)節(jié)和階段，每個環(huán)節(jié)和階段涉及到的稅種種類和數(shù)量又有很大的差別，因此，房地產(chǎn)企業(yè)提出的稅務(wù)籌劃方案也要充分結(jié)合各個項目特點進行籌劃，針對具體的建設(shè)階段進行籌劃分析，提出籌劃方案，當然，還要充分考慮稅收相關(guān)政策規(guī)定，這樣才能在不違反法律的情況下，達到籌劃的目的。稅務(wù)籌劃在企業(yè)發(fā)展中有著重要地位，而且在節(jié)稅方面有著積極作用。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅廣泛，稅負較重，因此，采取合理有效的稅務(wù)籌劃來降低企業(yè)稅負，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)的經(jīng)營更優(yōu)化，這樣，企業(yè)就可以緩解資金壓力，并充分利用資金，進行投資創(chuàng)造價值，企業(yè)通過稅務(wù)籌劃可以有效調(diào)節(jié)資金結(jié)構(gòu)，提高資金利用率，這樣不僅能夠降低納稅成本，還可以獲取資金時間價值，創(chuàng)造價值，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

本文考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點，以實現(xiàn)上述目標為前提，以 HR 房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，通過對公司建設(shè)過程中涉及的各個環(huán)節(jié)進行的稅務(wù)籌劃分析，采用理論和實際案例相結(jié)合的方式，即對企業(yè)開發(fā)過程中涉及到的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)進行稅務(wù)籌劃方法進行分析研究，結(jié)合開發(fā)經(jīng)營過程中的納稅狀況和財務(wù)狀況進行分析，結(jié)合相關(guān)的優(yōu)惠政策提出合理有效的納稅籌劃。另外，稅務(wù)籌劃方案可能由于一些主客觀因素而存在風險，本文結(jié)合具體籌劃方案進行分析，總結(jié)了在稅務(wù)籌劃過程中公司可能會出現(xiàn)的風險類型，提出應(yīng)對措施，降低損失。

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第二章HR 房地產(chǎn)公司及納稅基本情況

2.1  HR 房地產(chǎn)公司的基本情況 
HR 房地產(chǎn)有限公司時隸屬 HR 集團的開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的綜合型地產(chǎn)開發(fā)商，HR 地產(chǎn)公司以其在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的實力及質(zhì)量保障在業(yè)界占領(lǐng)著重要地位， HR 公司自 2010 年 3 月 8 日起，成為香港 43 只藍籌股之一。通過 HR 企業(yè)的不斷開拓和努力，企業(yè)的規(guī)模在不斷壯大，業(yè)務(wù)領(lǐng)域在不斷拓寬，資產(chǎn)也在不斷增加， 到 2009 年底，HR 公司的總資產(chǎn)超過了 960 億港元，企業(yè)凈資產(chǎn)超過 390 億港元，HR 房地產(chǎn)公司土地儲蓄面積超過 2210 萬平方米，HR 房地產(chǎn)公司不斷用新的數(shù)據(jù)證明其在中國地產(chǎn)界的實力，HR 公司 2014 年年報顯示，綜合營業(yè)額為 883.81 億港元(合人民幣 706 億元)，同比增長 23.8%。通過業(yè)績顯示，HR 企業(yè)在物業(yè)開發(fā)，建筑投資都有大幅度的提高，新簽約的項目計劃也有所增加，據(jù) 2014 年數(shù)據(jù)顯示，HR 企業(yè) 2014 年新增土地儲備面積達到 842.38 萬平方米，并且計劃將住宅業(yè)務(wù)繼續(xù)擴展，當前 HR 集團住宅開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)進入 51 個城市，在未來的幾年里，公司計劃擴大投資建設(shè)規(guī)模，并擴大項目覆蓋面積，HR 企業(yè)當前還有許多項目尚在建設(shè)當中，根據(jù)開發(fā)進度和狀況判斷，企業(yè)的營業(yè)額及項目數(shù)量還會有新的突破，這也證明了企業(yè)的發(fā)展實力，證明了企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位，隨著公司經(jīng)營項目的不斷增加 HR 企業(yè)也在不斷提高其工程質(zhì)量和服務(wù)品質(zhì)。 

HR 企業(yè)在項目開發(fā)過程中注重工程質(zhì)量，不斷更新開發(fā)技術(shù)，注重細節(jié)，嚴格的把關(guān)，先進的設(shè)備以及精益求精的精神使得 HR 公司在行業(yè)中樹立標桿。在注重質(zhì)量的同時，還注重產(chǎn)品的創(chuàng)新開發(fā)，能夠用獨特的眼光開發(fā)新的產(chǎn)品，走在時代的前列，，在提供創(chuàng)新的產(chǎn)品同時，提供了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、管理體系，讓買者放心，享受舒適的生活，這就是 HR 公司之所以不斷壯大發(fā)展的關(guān)鍵。截至目前，HR 企業(yè)已進入內(nèi)地 41 個城市，正發(fā)展項目超 70 個。HR 企業(yè)由此被評為“最注重品質(zhì)的城市運營商” 

……

2.2HR 房地產(chǎn)公司主要稅種納稅狀況分析  
房地產(chǎn)業(yè)由于其在國家經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位，具有涉稅廣泛，稅務(wù)結(jié)構(gòu)復雜的特征，進行稅務(wù)籌劃時需要對其稅務(wù)狀況進行分析，下面通過公司的財務(wù)報表了解主要稅種，包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，這是公司業(yè)務(wù)涉及最多，數(shù)額也較大的稅種；城建稅、教育費附加，這是隨著主要稅種一同必須繳納的；當然還有土地增值稅以及其他相關(guān)費用，這些稅種在后面也會列表說明，下面通過對這些稅種在公司稅務(wù)總量中所占的比重，來分析對公司納稅狀況的影響。

 

表 1-1 反映了在 HR 公司 2011-2013 年因為業(yè)績突出，營業(yè)收入的逐年上升而使得企業(yè)的稅額也在不斷增加，而各個稅種比例也有所上升，由數(shù)據(jù)表顯示應(yīng)納稅額中營業(yè)稅金及附加整體在逐漸增長；而同時反映了所得稅稅額也在隨利潤總額的增長而逐年增加，表 1-2 顯示的是 HR 房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)建設(shè)過程中涉及的稅種，以及這些稅種在應(yīng)納稅總額中的比重，通過表中數(shù)據(jù)可以看出，該企業(yè)中涉及到的主要稅種包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅，在納稅總額中占 24%到 35%的比例，其中營業(yè)稅和企業(yè)所得稅稅額在應(yīng)納稅總額中的比例呈逐年下降的趨勢，而通過分析比較還可以發(fā)現(xiàn)土地增值稅稅額在應(yīng)納稅總額的比例呈逐年上升的趨勢。表 1-3 是 HR 房地產(chǎn)開發(fā)公司各個建設(shè)經(jīng)營環(huán)節(jié)涉及的各個稅種在當期收入所占的比例，從圖表可以看出 HR 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負在這幾年的發(fā)展過程中有上升的趨勢，可見 HR 房地產(chǎn)公司面臨著營業(yè)收入增加帶來的企業(yè)稅負水平的上升，為了減輕稅收成本的增加，企業(yè)有進行稅務(wù)籌劃的必要，而進行籌劃的過程要結(jié)合企業(yè)的稅務(wù)特點，特別是近幾年的納稅情況和經(jīng)營項目特點。 

……

第三章HR 房地產(chǎn)公司開發(fā)項目不同發(fā)展階段的稅務(wù)籌劃 ······ 6 
3.1   項目準備階段的稅務(wù)籌劃 ············7 
3.1.1   融資方式的選擇 ··················· 7 
3.1.2   利息費用扣除方式的稅務(wù)籌劃·············· 9
3.2 項目開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃 ···············10 
3.2.1 建立合同訂立的籌劃 ············10 
3.2.2 開發(fā)間接費用的籌劃 ···········12 
3.2.3 企業(yè)建房代建自建的籌劃 ············13 
3.3 項目銷售階段的稅務(wù)籌劃 ··········14 
3.3.1 銷售方式的籌劃 ···············14 
3.3.2 銷售不動產(chǎn)與精裝修分離的籌劃 ·······16 
3.3.3 銷售價格的稅務(wù)籌劃 ··········17 
3.3.4  房地產(chǎn)公司促銷方式的籌劃 ··········19 
3.3.5 房產(chǎn)銷售價外費用的納稅籌劃 ··········21 
3.4 項目持有階段的稅務(wù)籌劃 ············· 22 
3.4.1 閑置房產(chǎn)的投資籌劃 ·············22 
3.4.2 以減值房產(chǎn)進行投資重組 ········23 
第四章 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風險分析及應(yīng)對措施 ········· 24 
4.1   納稅籌劃的風險分析················24 
4.1.1 把握稅收政策、優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案 ········ 24       
4.1.2   建立有效可行的的風險預(yù)警機制 ········ 25 
4.1.3 積極尋求當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的支持與幫助 ··········· 26 
4.1.4   加強培訓和提高稅收籌劃相關(guān)人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng) ··27 
4.2   應(yīng)對納稅籌劃風險的措施 ···· 27 
4.2.1 把握稅收政策、優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案 ····27 
4.2.2 建立可行有效的風險預(yù)警機制 ···········28 
4.2.3 積極尋求當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的支持與幫助 ···········28 

4.2.4 注重提高稅務(wù)籌劃人員專業(yè)素養(yǎng) ·············29 

……

第四章 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風險分析及應(yīng)對措施

4.1  納稅籌劃的風險分析 
企業(yè)的稅務(wù)風險是指企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃方案分析和制定過程中，由于沒有合理合法應(yīng)用稅收政策，而導致企業(yè)的籌劃行為違反法律規(guī)定帶來的籌劃風險。而房地產(chǎn)企業(yè)，由于其涉稅廣泛，經(jīng)營環(huán)節(jié)較多，也受到了稅務(wù)部門的嚴格監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，稅負較高，在進行籌劃時控制好納稅籌劃風險很重要。 
納稅籌劃存在利弊兩個方面，企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃的時都會在方案之間的利弊進行權(quán)衡，但有時會忽視稅務(wù)籌劃中存在的風險，因為企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案都是在實際業(yè)務(wù)發(fā)生之前利用稅收優(yōu)惠政策進行的,使其在實際施行過程中會受到稅法時效性的制約,而國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策在不斷變化，相關(guān)法律法規(guī)也在隨之變化，特別是在營改增之后，可以看到稅法相關(guān)政策的變化之快之大，面對這樣錯綜復雜的經(jīng)濟、政策環(huán)境的影響下，企業(yè)做出的稅務(wù)籌劃方案就面臨著很大的不確定性及風險，所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)進行風險分析并做出應(yīng)對措施。 

納稅籌劃作為一項有效的事前管理活動，具有計劃性和預(yù)測性,企業(yè)在進行經(jīng)濟活動時往往會臨時改變方案，這種不確定性就會對納稅籌劃方案能否實施產(chǎn)生影響，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，事先對一些納稅項目進行籌劃分析和方案的制定，而在運營過程中，可能會出現(xiàn)經(jīng)營活動改變的情況，這樣企業(yè)預(yù)先制定的方案就無法實施，這樣就會對企業(yè)的稅收管理造成很大的影響，甚至影響且的收益，企業(yè)后期的生產(chǎn)經(jīng)營活動需要按照之前進行的基于稅法相關(guān)政策的籌劃方案進行，但是稅務(wù)籌劃方案涉及到的稅收政策既定的要求既有可行性又有限制性，這樣企業(yè)的經(jīng)營活動會受限制而不能隨意改變。這樣在實際經(jīng)營過程中如果經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)生改變，可能會不符合稅收優(yōu)惠政策的要求，那么企業(yè)預(yù)期的經(jīng)濟效益就無法實現(xiàn)，就不能降低企業(yè)的納稅成本，還會給企業(yè)帶來經(jīng)營風險。

……

結(jié)論

由上文的相關(guān)論述,可以得知,在面對內(nèi)外激烈、復雜的競爭環(huán)境背景下，合理運用稅收法律政策規(guī)定對于房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務(wù)籌劃是勢在必行的,在進行稅務(wù)籌劃時，企業(yè)應(yīng)注重籌劃策略與公司實際財務(wù)狀況相結(jié)合，制定確實可行的方案，通過稅務(wù)籌劃能夠為企業(yè)降低成本，帶來更多的利潤，提高房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟效益。本論文中主要探討的是如何運用稅收的相關(guān)政策規(guī)定在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的過程中通過對各個階段進行納稅籌劃來降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。 
本文根據(jù)稅務(wù)籌劃的基本理論，結(jié)合我國稅法的實際情況，通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)階段結(jié)合實例對房地產(chǎn)企業(yè)的項目籌資準備階段、項目開發(fā)建設(shè)階段、銷售階段和房產(chǎn)持有階段涉及到的一些稅務(wù)籌劃方案進行了實例分析，結(jié)合了房地產(chǎn)企業(yè) HR 公司的項目開發(fā)過程的稅務(wù)特點，分析我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行各種稅務(wù)籌劃的具體流程，并結(jié)合了各個階段的經(jīng)營項目提出了一些籌劃方案，并進行效果分析，同時也對在稅務(wù)籌劃過程中可能存在的稅務(wù)籌劃風險結(jié)合前文的案例分析進行了分析總結(jié)，并針對這些風險類型提出了應(yīng)對措施。 

在房地產(chǎn)實際經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃，需要考慮到企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，具體的經(jīng)營項目特點，而能否真正做好稅務(wù)籌劃工作，還有許多問題需要注意，首先，企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時要結(jié)合到企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營狀況，其次，稅務(wù)籌劃要關(guān)注政策變化，要提前做出應(yīng)對的籌劃方案，當然，還要注重稅務(wù)籌劃風險的防范。本文通過研究分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個開發(fā)建設(shè)階段的項目特點，結(jié)合各個發(fā)展階段的稅務(wù)和經(jīng)營特點，進行實例分析，但是，由于水平有限，還有很多方面沒有研究到位。本文在結(jié)合企業(yè)進行稅務(wù)籌劃分析的過程中還有兩點需要改進和完善：第一，研究的方案還沒有的到實踐的檢驗。對于本文所提出的稅務(wù)籌劃方法主要是分析了理論上的可行性，雖然結(jié)合了公司實例，但實際效果還有待驗證。第二，在稅務(wù)籌劃風險的研究中，主要分析了風險的分類、形成原因與應(yīng)對措施，沒有提出控制風險的具體方案，在實際應(yīng)用中作用不夠顯著，有待進一步深入。 

參考文獻（略）

本文編號：36925