論文摘要：房屋買賣不破租賃與房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)最初存在宗旨為保護(hù)房屋承租人生存權(quán)利，但在實際實施過程中非但沒有尊重此原則立法精神，反而更加嚴(yán)重?fù)p害承租者利益，并且忽視房屋所有人與新繼受人利益，激發(fā)了三者矛盾之爭。隨著整個社會公平意識的提高，我們不僅需要以更加合理方式尊重制度存在宗旨，保護(hù)社會最底層者居住利益，更需要協(xié)調(diào)房屋出租人、承租人與新繼受人之間利益關(guān)系，淋漓盡致地發(fā)揮上述制度效用。

　　論文關(guān)鍵詞：利益紛爭；房屋買賣不破租賃；房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)

　　一、房屋出租人、承租人、繼受人之間的利益紛爭

　　居住是每個人在激烈社會環(huán)境中最基本目標(biāo)，在此背景下孕育了房屋買賣不破租賃與承租人優(yōu)先購買權(quán)。但上述制度法律規(guī)定不完善，在出租人、承租人、繼受人之間出現(xiàn)眾多利益紛爭，使兩種制度作用大打折扣。
　　（一）各大城市仍存在供不應(yīng)求、租金高昂狀況
　　五年前相關(guān)部門對進(jìn)城務(wù)工人員數(shù)量的統(tǒng)計已經(jīng)達(dá)到1.6億的狀況下，聯(lián)系當(dāng)前實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長7%的宏偉目標(biāo)，使各大城市房租賃呈現(xiàn)供不應(yīng)求加之租金居高不下境況。出租人為自己利益最大化會與有潛力的買受人私下磋商提高租金逼迫承租人挪出房屋，使買賣不破租賃制度形同虛設(shè)，無法保護(hù)人最基本生存需求。
　　（二）房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)與房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)存在沖突
　　我國存在房屋承租人與共有人兩種優(yōu)先權(quán)，但沒有兩者優(yōu)先權(quán)發(fā)生沖突時，如何選擇適用的相關(guān)規(guī)定。查看現(xiàn)有案例，法院更愿意保護(hù)共有人權(quán)利。房屋買賣不破租賃制度的目的是為保障弱者生存利益，但上述現(xiàn)象與該宗旨相違背，這無疑會激發(fā)出租者、承租者與繼受人相互矛盾。
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　　《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)于租賃的房屋應(yīng)登記的描述，但不是效力性規(guī)定，當(dāng)事人是否登記不會影響租賃合同效力。如果該行不涉及繼受人無傷大雅。一旦涉及第三人，沒有登記信息而出賣人又隱瞞信息，必定會影響買受讓對房屋的使用利益。不難想象，在帶氣繼續(xù)履行先前合同的繼受人，難免會對承租人擺出頤指氣使的態(tài)度，這必定會使三者矛盾炙熱化。承租人不僅居住利益得不到保障，還默默承受來自各方給予心理上壓力。
　�。ㄋ模⿲Τ鲎馊诵畔⑼ㄖx務(wù)缺乏規(guī)制
　　《合同法》230條提出出租人有責(zé)任將房子欲轉(zhuǎn)手的事情告知買受人，將房子出租狀況告知購房人，但此條缺失消極法律后果并不能發(fā)揮實質(zhì)性作用。這兩項制度在多大程度上發(fā)揮最優(yōu)效果與出租人告知責(zé)任的履行效果有莫大關(guān)系。在弱肉強(qiáng)食的競爭市場里，為獲得金錢利益，房子出賣者更愿意向買受者發(fā)出友好信號彈，采取私下磋商手段提高租金方法，故意制造房屋承租者與買受者之間種種不同等假象，如果上述狀況無法緩解必然導(dǎo)致三者利益沖突。

　　二、房屋出租人、承租人、繼受人相互利益協(xié)調(diào)

　　住房問題仍是國家安定與否的瓶頸，能夠在大千世界安身立命是每一個人的追求。我們不能像判例法國家一樣，以判例的形式詳細(xì)規(guī)定該制度，但可以出臺相關(guān)司法解釋從源頭上協(xié)調(diào)三方利益。
　�。ㄒ唬⿲Τ凶馊死孢M(jìn)行更深層次的保護(hù)
　　1.城鄉(xiāng)戶籍一體化下對低保戶承租人利益保護(hù)
　　2015年城鄉(xiāng)戶口一體化改革，吸引更多人員進(jìn)入各大城市，對于一無所有的他們只能靠承租房屋解決居住問題，但昂貴租金使他們望而卻步。我們應(yīng)該進(jìn)一步完善廉租房制度，注意廉租房制度適用人群的擴(kuò)大，使更多低收入人群能夠獲得國家福利的庇護(hù)。使低收入人群不至于由于買受者與出租者暗箱操作無法租房。因此應(yīng)該將廉租房制度與房屋買賣不破租賃與承租者先買權(quán)相結(jié)合，使三方當(dāng)事人的利益紛爭減少。
　　2.學(xué)習(xí)推定驅(qū)逐制度保護(hù)承租人居住環(huán)境
　　居住問題不僅包括有無居住處所，在當(dāng)今時代下更重要的是良好的居住環(huán)境。現(xiàn)行法律只有合同法中象征性規(guī)定出租人具有維修或者提供適合約定用途房子的義務(wù)，并沒有具體涉及房子所有者提供適宜居住環(huán)境的責(zé)任，更不用說對出租人沒有做好提供適居房子的情況下，承租者應(yīng)該怎樣保護(hù)自己居住利益的規(guī)定。美國19世紀(jì)就開始關(guān)注居住環(huán)境，并將由于房子所有者沒有為承租者營造適宜居住環(huán)境而使承租人無法繼續(xù)居住確定為推定驅(qū)逐原則，以此來保護(hù)承租人的利益——賦予其解除合同或者減少租金的權(quán)利。我國雖然不一定引進(jìn)推定驅(qū)逐這個制度，但是可以對出租人沒有盡到提供適宜居住房屋責(zé)任時做出否定性法律后果界定——要求房子所有者為承租者營造適宜居住環(huán)境或者是賦予承租者減少租金或者解除合同權(quán)利。既能保障承租者居住利益，又能使承租者、出租者、買受者在相對公平的狀態(tài)下使租賃市場健康發(fā)展。
　　3.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于房屋共有人優(yōu)先購買權(quán)
　　我認(rèn)為租賃權(quán)屬于有權(quán)占有，我國法律既然承認(rèn)占有保護(hù)請求權(quán)，并且從物權(quán)返還請求權(quán)僅針對無權(quán)占有人的規(guī)定看，對于占有的保護(hù)并沒有比對物權(quán)保護(hù)的程度更低。并且基于這兩項制度本就是為弱者居住利益維護(hù)，因此在此兩者發(fā)生沖突時，應(yīng)該使前者優(yōu)于后者。
　�。ǘ⿲I受人與房屋新繼受人利益的保護(hù)
　　1.登記對抗原則逐步建立
　　公示公信一直是物權(quán)法秉承的重要原則。既然租賃權(quán)是基于法律對有權(quán)占有保護(hù)而承認(rèn)其對抗效力。不管是出于占有是變異物權(quán)的特質(zhì)還是其外在對抗效力，都需要對房子租賃行為界定公示方法。既然在法律上承認(rèn)房屋買賣不破租賃制度存在的合理性，就應(yīng)該在法律高度上而不僅應(yīng)該以行政法規(guī)的層面上規(guī)定登記。為了保護(hù)新買受人知情權(quán)，原則上應(yīng)該堅持登記對抗原則。
　　2.承租人優(yōu)先購買權(quán)與房屋買賣不破租賃的協(xié)調(diào)
　　《合同法》229條使用與230條需要進(jìn)一步協(xié)調(diào)。筆者認(rèn)為，房雖被租，但是出租人仍是房屋所有者，所有出租人繼續(xù)具有處分權(quán)能，仍可以處分此房，但是由于出租人肩負(fù)提供適居義務(wù)，因此在房被轉(zhuǎn)手前，要在法定有效期告知承租人，如果承租人有意愿在與第三者相同條件下購買，首先應(yīng)該滿足承租人購買意愿，如果承租人不愿在相同條件下購買就應(yīng)該保護(hù)買受人利益，不能為了房屋承租人生存利益維護(hù)而影響商品市場流通。《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》118條已經(jīng)被廢止，但是“應(yīng)該提前三個月通知承租者”中的三個月仍然可以為合理期限確定提供參考標(biāo)準(zhǔn)。在這個合理期間內(nèi)，如果出租人通知了承租人，告知房屋需要轉(zhuǎn)讓的需求，如果承租人在此時已經(jīng)獲得購買了房屋的能力，，承租人可以優(yōu)先購買此房屋，既保障自己了生存利益，又便利了出租人，使其無需尋找下家轉(zhuǎn)讓房屋，這雖然是一種房屋租賃、買賣中最令人滿意方式。但是此時，承租者仍然無力購買房屋，而房屋擁有者有急需轉(zhuǎn)讓房子，根據(jù)承租者擁有地優(yōu)先購買權(quán)，出租人需要給予承租人因為其轉(zhuǎn)讓房屋所造成的損失，那么獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)某凶馊巳匀豢梢岳^續(xù)尋找將要租賃的房屋，而出租人也可以按照其意愿轉(zhuǎn)讓房屋，這樣既變相維護(hù)了承租人的利益，又能按照出租人的意愿流轉(zhuǎn)房屋，并且房屋買受人也可以獲得無權(quán)利瑕疵的房屋，可以不受原租賃合同的限制，可以享受買賣合同帶來的全部利益。因此，在房屋所有者按照《合同法》230條，尊重承租方優(yōu)先性權(quán)利，就不該受此原則束縛，因為該原則的適用已經(jīng)切實保障了承租人利益，如果在該情況下，仍然適用該原則，無疑會影響商品自由流通而忽視租賃市場其他參與人的利益。

　　三、結(jié)語

　　居住是每個人最基本的生存需求，雖然房屋買賣不破租賃與承租人優(yōu)先權(quán)確立宗旨為保護(hù)社會低收入者基本居住需求，但由于現(xiàn)行法律法規(guī)的不完善之處，不僅沒能切實實現(xiàn)該宗旨，還損害了承租者、買受者利益，使三者矛盾激化。因此我們可在戶籍改革大背景下使更多低收入者獲得國家福利庇護(hù)，學(xué)習(xí)美國推定驅(qū)逐制度，改善居住環(huán)境，使承租者利益獲得最大程度保護(hù)。同時應(yīng)該通過登記對抗公示方法與兩者制度內(nèi)部協(xié)調(diào)，保護(hù)出租者、新買受人利益，最終使三方當(dāng)事人利益達(dá)到最大限度平衡，房屋租賃市場健康發(fā)展。

本文編號：35900