發(fā)布時間：2016-04-29 08:54

第 1 章 緒論

1.1 研究背景
1.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)
經(jīng)過了十幾年的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)日趨飽和，當(dāng)前的形式無論從競爭激烈性、消費(fèi)者的理性方面、以及消費(fèi)者的實(shí)際購買力來講，都已經(jīng)進(jìn)入了一個非常艱難的階段，以前那種只要拿到地就能夠賺錢的日子已經(jīng)過去，總體來說，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)如下三個特點(diǎn)：
首先，我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有典型的政府資源導(dǎo)向型特點(diǎn)。從上個世紀(jì)末啟動的逐步取消福利分房政策，將住房的需求推向市場化運(yùn)作開始，我國就開始了如火如荼的全國大興土木建設(shè)的序幕。而土地對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是必不可少的要素，在我國恰恰土地的分配權(quán)是掌握在政府的手里，想要拿到土地不僅僅是有錢就能夠辦到，很多時候要靠人脈關(guān)系，這其中的錯綜復(fù)雜只有身處其中的人能夠體味。
其次，房地產(chǎn)行業(yè)具有資金極度密集的特點(diǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)動輒千萬、上億資金的運(yùn)作，這些資金往往不是房地產(chǎn)商所自有，而是通過融資而形成的，，這些巨量資金都具有高額的融資成本，這也是很多房地產(chǎn)商追求快速開發(fā)、快速出手的動因，并且，加上當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入所謂的“白銀時代”，僅僅靠拿地、囤地，坐收土地價(jià)格上漲的紅利而最終獲利的時代已經(jīng)不在，當(dāng)資金成本已經(jīng)超過土地增值的部分，房地產(chǎn)商勢必要對項(xiàng)目進(jìn)度管理加大重視。

最后，房地產(chǎn)行業(yè)還具有運(yùn)營的高復(fù)雜性特點(diǎn)。由于前些年，房地產(chǎn)的利潤空間很大，很多小型房地產(chǎn)開發(fā)商只要拿到地，至于在具體運(yùn)營中只要搞好與銀行的關(guān)系，拿到資金，基本上處于一個比較粗放的運(yùn)營狀態(tài)。實(shí)際上，房地產(chǎn)的開發(fā)過程是一個資源整合的過程，房地產(chǎn)商作為這個資源整合的核心，要協(xié)調(diào)各種外部合作機(jī)構(gòu)的參與，共同完成從拿地到銷售這一個完整流程的過程，在這其中的任何一個環(huán)節(jié)出了問題，都會影響到項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度，最終影響盈利，而這其中，施工進(jìn)度是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的主體部分，而由于很多協(xié)調(diào)工作不是企業(yè)內(nèi)部的協(xié)調(diào)——可以通過強(qiáng)制定的命令完成，而是需要大量的協(xié)調(diào)、管理、敦促各個利益體，最終實(shí)現(xiàn)工期順利完成。[1]

1.1.2 我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

我國的 GDP 內(nèi)容中，與房地產(chǎn)相關(guān)的比例非常之高。而 GDP 的增量直接關(guān)系到我國工作崗位的提供數(shù)量，盡管我國已經(jīng)下調(diào)了 GDP 的增量指標(biāo)，但在一段時間內(nèi)來看，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位不可撼動。

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1.2 研究目的和意義
1.2.1 研究目的
1.2.1.1 梳理施工進(jìn)度管理關(guān)鍵點(diǎn)
本文從項(xiàng)目進(jìn)度管理最直接的施工管理作為切入點(diǎn)，分析施工管理中容易出現(xiàn)的問題點(diǎn)以及相應(yīng)對策，此外還分析施工管理以外的各個因素對于項(xiàng)目進(jìn)度的影響，從而系統(tǒng)的梳理了我國房地產(chǎn)住宅施工進(jìn)度管理中常見的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并提出應(yīng)對措施。
1.2.1.2 構(gòu)建可操作的施工進(jìn)度管理體系
研究一個問題往往要經(jīng)過系統(tǒng)的梳理，跳出問題本身，對于企業(yè)來講，往往是牽一發(fā)而動全身，出現(xiàn)問題的地方往往并非問題根源所在，因此，要從更高一個層面入手，系統(tǒng)的解決問題。以這種思維才能夠?qū)じ鶈栐�，找到根本的問題所在，因此，研究項(xiàng)目進(jìn)度管理不僅僅要從工程施工管理的角度出發(fā)，更重要的是要從整個企業(yè)運(yùn)作的角度，來構(gòu)建一個各個職能相互協(xié)調(diào)的有機(jī)體，這樣才能從根本上解決問題。[5]
1.2.1.3 探討施工進(jìn)度管理體系的實(shí)施方法
理想與現(xiàn)實(shí)之間往往存在著巨大的差異，很多時候是理想豐滿而現(xiàn)實(shí)骨感，一個在理想中完美的管理體系而往往在實(shí)施中面臨著如何讓企業(yè)接受的問題，很多時候不是企業(yè)不想去做，而是不愿意、沒有決心、或者現(xiàn)實(shí)客觀約束造成，因此，如何采用合適的方法讓企業(yè)去接受并且實(shí)施是問題的關(guān)鍵。
1.2.2 研究意義
1.2.2.1 研究住宅項(xiàng)目的意義

按照用途分類，房地產(chǎn)可以分為住宅類、商用、工業(yè)、教育醫(yī)療及科研、公共建筑、機(jī)關(guān)事業(yè)辦公以及涉外、宗教等其他類別，而其中的住宅類房地產(chǎn)是與廣大人民群眾生活聯(lián)系最為密切的，也是近年來的熱點(diǎn)話題，住宅類房地產(chǎn)不僅僅是一種商品，更是維護(hù)社會穩(wěn)定、關(guān)系到國計(jì)民生、人民大眾生活質(zhì)量的重要產(chǎn)品，更何況，住宅類投資一直是我國近幾年的重頭戲，以 2013 年為例，全年固定資產(chǎn)投資 436528 億元，占 GDP比例高達(dá) 76.7%，比 2012 實(shí)際增長為 9.9%，其中住宅投資增長 9.2%，可見其快速發(fā)展的勁頭，而相對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，尤其是一些中小型企業(yè)，住宅類房地產(chǎn)相對來說難度較小，不涉及到如商業(yè)地產(chǎn)的招商運(yùn)營問題，并且從工程建設(shè)的角度，住宅類項(xiàng)目所包括的從拿地、定位、設(shè)計(jì)、采購、工程、營銷這一系列價(jià)值鏈環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)行業(yè)典型的開發(fā)過程，因此，選擇住宅項(xiàng)目具有代表性意義。[6]

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第 2 章 項(xiàng)目進(jìn)度管理的理論基礎(chǔ)

2.1 概念介紹
項(xiàng)目進(jìn)度管理實(shí)際上就是對于項(xiàng)目在實(shí)施過程中對于時間的有效掌握，能夠按照預(yù)先的時間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃如期完成項(xiàng)目的各個階段，在考慮進(jìn)度的同時，兼顧質(zhì)量、風(fēng)險(xiǎn)、成本等方面，換句話說，進(jìn)度管理是項(xiàng)目管理的重要組成部分之一。因此，要研究施工進(jìn)度管理就要從項(xiàng)目管理這個概念入手，在這個理論領(lǐng)域中以項(xiàng)目時間管理為研究標(biāo)靶進(jìn)行分析。[18]項(xiàng)目管理是是保證項(xiàng)目順利完成的有效手段，是適合不同環(huán)境下的復(fù)雜的，不確定的一次性任務(wù)或者項(xiàng)目的一種管理方法。在項(xiàng)目管理知識體系(Project Management Bodyof Knowledge，PMBOK）中項(xiàng)目管理被定義為：為了滿足利益相關(guān)者的預(yù)期需求，在項(xiàng)目過程中使用技術(shù)、技巧與知識的過程。[19]

本人認(rèn)為項(xiàng)目管理是一個資源整合與協(xié)調(diào)的過程，就是基于一定的限制條件（時間、成本、質(zhì)量），對有限的資源（人員、物料、資金）進(jìn)行有效的調(diào)度與分配，從而實(shí)現(xiàn)資源整合的價(jià)值最大化的過程。

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2.2 常用理論和工具
2.2.1 魚骨圖法
魚骨圖最初由日本發(fā)明，這可能與日本對魚情有獨(dú)鐘有關(guān)。魚骨圖主要應(yīng)用于從問題出發(fā)剖析原因，具體來講，就是以魚骨作為一個邏輯框架，其基本思路就是將問題結(jié)構(gòu)化分解，逐層細(xì)化，直至分解到最小單位，直達(dá)可實(shí)施的層面，如此也就能夠找出問題的根本原因，并且通過這樣一個系統(tǒng)分解的過程，能夠不停留于問題的表面，而是系統(tǒng)化的“根治”問題。并且，各個子項(xiàng)的排列順序從魚頭逆序排列，由結(jié)果導(dǎo)出原因，體現(xiàn)了結(jié)果導(dǎo)向的原則。[20]
2.2.2 工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）
工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）是從整體任務(wù)出發(fā)，同樣是以結(jié)構(gòu)化的思維邏輯，將一個大的任務(wù)按照一定的維度分解成若干子項(xiàng)目，即：項(xiàng)目-子項(xiàng)目-任務(wù)-工作…，通過這種方法，能夠做到整體任務(wù)在具體實(shí)施過程中不缺失、不遺漏，并且將任務(wù)分解至崗位可操作的層面，能夠有效安排人力資源的協(xié)同，相互配合完成任務(wù)。[21]
2.2.3 關(guān)鍵日期表法
關(guān)鍵日期表是一種比較簡單的工具，其特點(diǎn)是只列出關(guān)鍵活動，體現(xiàn)了二八原則，針對這些關(guān)鍵任務(wù)制定起始與完成時間加以重點(diǎn)關(guān)注，優(yōu)點(diǎn)是抓住重點(diǎn)、編制難度低，但缺點(diǎn)也非常明顯，那就是不能做到細(xì)化，很容易造成實(shí)施起來預(yù)期與結(jié)果偏差較大。
工程進(jìn)度對于每個房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的重點(diǎn)，同時也是難點(diǎn)問題。針對于此，房地產(chǎn)企業(yè)通常會制定一套詳細(xì)的計(jì)劃，在項(xiàng)目動工之前就將未來要實(shí)施的每一項(xiàng)行動，按照時間序列、邏輯順序繪制出來，由于房地產(chǎn)開發(fā)任務(wù)涉及到的部門眾多、任務(wù)內(nèi)容量大，因此，通常會從宏觀到微觀、由粗到細(xì)設(shè)置多層節(jié)點(diǎn)：最高層面是里程碑節(jié)點(diǎn)，也就是在整個項(xiàng)目中設(shè)置一些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，通常為十幾個，比如產(chǎn)品定位報(bào)告完成、建筑用地規(guī)劃許可證的獲得、預(yù)售許可證獲得、開盤等，將這些點(diǎn)能夠如期完成視為一個階段完成的重要標(biāo)志；接下來是圍繞里程碑節(jié)點(diǎn)設(shè)置大量的所謂一級節(jié)點(diǎn)，通常可能有 50 到 80 個不等；而圍繞一級節(jié)點(diǎn)繼續(xù)細(xì)化，最終再形成更為具體、詳細(xì)的二級節(jié)點(diǎn)、三級節(jié)點(diǎn)，最終的目的是將一個為期數(shù)月甚至數(shù)年的建設(shè)工程項(xiàng)目逐層分解細(xì)化到每個月、每周應(yīng)該做什么，而每周、每月、每個季度的任務(wù)都能夠按期完成，整個項(xiàng)目的最終按期實(shí)現(xiàn)也就有了保證。[28]

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)本身是一個房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個部門協(xié)作、以及整合各類外部機(jī)構(gòu)共同完成這一生產(chǎn)過程，過程之中涉及到大量的溝通、協(xié)作，極為復(fù)雜，簡單粗放型的管理固然也能夠最終將項(xiàng)目完成，但如果能夠有效的管理，其成本、進(jìn)度周期、質(zhì)量等方面將不可同日而語。作為項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之——施工管理，實(shí)際上需要企業(yè)內(nèi)部多個職能要素相互配合才能完成，包括設(shè)計(jì)、成本、采購、資金、人員等，并非工程部門憑一己之力就能夠有效掌控進(jìn)度，因此，分析施工進(jìn)度管理要從房地產(chǎn)企業(yè)的整體視角出發(fā)來進(jìn)行剖析。為了系統(tǒng)的梳理影響施工進(jìn)度的因素，作者走訪了行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士，通過訪談溝通和問卷調(diào)查，加上個人的工作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出影響施工進(jìn)度的原因——那就是施工進(jìn)度一方面與工程管理部門自身存在著很大關(guān)系，同時，設(shè)計(jì)、采購、成本、資金、人員等的影響也是非常大的，并且還受制于自然環(huán)境、政府政策調(diào)整、社會活動等。[30]為了分析和驗(yàn)證對于施工進(jìn)度原因的思考，作者調(diào)研了行業(yè)內(nèi)的幾家地產(chǎn)公司，通過面談和問卷的形式進(jìn)行了數(shù)據(jù)收集，共發(fā)放問卷 60 份，回收 58 份，其中有效問卷55 份。

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第 3 章 房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目施工進(jìn)度管理問題綜述及原因分析...............12
3.1 工程施工管理對于進(jìn)度的影響 .................................12
3.2 工程施工管理以外的因素對于進(jìn)度的影響 ......................15
3.3 本章小結(jié).................................................17
第 4 章 進(jìn)度管理對策...........................................18
4.1 建立有效的組織結(jié)構(gòu)........................................18
4.2 樹立計(jì)劃運(yùn)營體系.............................................20
4.3 強(qiáng)化施工過程管理............................................23
第 5 章 案例分析——以金第夢想山項(xiàng)目為例........................33
5.1 項(xiàng)目基本情況..................................................33

5.2 0026 地塊及銷售接待中心項(xiàng)目進(jìn)度管理概況 ....................33

第 5 章 案例分析——以金第夢想山項(xiàng)目為例

5.1 項(xiàng)目基本情況

金第“夢想山”項(xiàng)目為首都北京國際影視城的影視文化、商業(yè)金融及居住配套大型綜合性文化地產(chǎn)項(xiàng)目，即北京市委宣傳部、懷柔區(qū)政府與金第公司共同打造的國家級掛牌影視文化中心。該項(xiàng)目位于北京市懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)，東至安平東路、西至鳳翔東大街、南至祥瑞路、北至和平路。規(guī)劃總用地面積 274653 平方米，其中規(guī)劃建設(shè)用地 155163平方米，代征道路用地 74197 平方米，代征綠化用地 45293 平方米。建筑控制規(guī)模為303132 平方米，建設(shè)內(nèi)容為居住、商業(yè)金融、文化娛樂，配建 10000 平方米租賃房。項(xiàng)目共分 6 個地塊，其中 0026 地塊和為住宅，0026 地塊共 6 個單體，其中 2 棟單體為保障房，面積 10000 平米。0019 地塊配套設(shè)計(jì)了一個 4 萬平米的主題公園，項(xiàng)目的銷售接待中心設(shè)計(jì)在這個地塊。

5.2 0026 地塊及銷售接待中心項(xiàng)目進(jìn)度管理概況
0026 地塊項(xiàng)目占地面積 13628 平米，規(guī)劃建筑面積 42124 平米，共計(jì) 7 個單體，4棟住宅，地下 2 層地上 17 層，一棟地下車庫，一棟配套動力中心，一棟開閉站。項(xiàng)目自 2011 年 2 月招拍掛拿地，2011 年 10 月 26 日取得土地證，2011 年 11 月 21 日取得立項(xiàng)， 2011 年 12 月 23 日取得規(guī)劃許可證，2012 年 3 月 31 日取得了 0026 地塊施工許可證，2012 年 10 月 15 日取得預(yù)售許可證， 2012 年 4 月 6 日破土動工，2012 年 6 月 10日完成了所有住宅樓的地下工程施工，2012 年 10 月 30 日完成了 0026 地塊住宅樓主體結(jié)構(gòu)，2013 年 10 月 25 日完成所有工程和驗(yàn)收并向業(yè)主如期交付。該地塊項(xiàng)目實(shí)施期共計(jì) 32 個月，辦理前期各項(xiàng)手續(xù)歷時 13 個月，項(xiàng)目建設(shè)期約 18 個月。

金第夢想山項(xiàng)目銷售接待中心位于項(xiàng)目 0019 地塊內(nèi)，項(xiàng)目總建筑面積 1886 平米，框架鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地上 2 層，精裝修。項(xiàng)目于 2012 年 10 月 8 日破土動工，2012年年底完成主體結(jié)構(gòu)，2013 年 4 月 25 日完成銷售接待中心的內(nèi)外檐及園區(qū)市政園林工程并達(dá)到交付使用條件。金第夢想山項(xiàng)目銷售接待中心從破土到竣工，總計(jì)歷時不到 7個月，其中還經(jīng)歷一個冬季。在條件不成熟情況下，在如此短的時間內(nèi)保質(zhì)保量完成了該工程，這在業(yè)界內(nèi)應(yīng)該非�？斓模瓦B本人的合作單位，地產(chǎn)界龍頭的萬科地產(chǎn)也到本人項(xiàng)目進(jìn)行參觀并接連稱贊。

5.3 實(shí)施過程中遇到的情況及相應(yīng)舉措

2011 年 6 月，本人有幸被調(diào)到金第夢想山項(xiàng)目，擔(dān)任項(xiàng)目總工，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期規(guī)劃及工程管理。在這里，本人充分借鑒了上一個項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，同時結(jié)合項(xiàng)目管理知識，對項(xiàng)目工程進(jìn)展進(jìn)行了全方位管理。通過本人和大家的努力，最終 0026 地塊如期完成所有項(xiàng)目建設(shè)和驗(yàn)收并如期竣工，銷售接待中心也如期開放。在該項(xiàng)目進(jìn)度管理中，本人利用了工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、柔性管理等管理思想，引入了進(jìn)度計(jì)劃編制的一些方法如甘特圖法、關(guān)鍵日期表法、關(guān)鍵線路法、計(jì)劃的評審技術(shù)、圖示評審技術(shù)、決策網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)以及風(fēng)險(xiǎn)的評審制度法等對項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行編制、執(zhí)行、檢查及糾偏，制定出了一系列組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同及信息化進(jìn)度管控的應(yīng)對措施，使進(jìn)度管理受控。

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第 6 章 總結(jié)與展望

6.1 全文總結(jié)
房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集型的特點(diǎn)，企業(yè)無時不刻承受著高額融資成本，在此情況之下，加快營運(yùn)周期一方面能夠有效提高盈利性，另一方面也可以大幅度降低融資成本，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理就顯得尤為重要，在這其中，施工環(huán)節(jié)作為房地產(chǎn)運(yùn)營中的核心環(huán)節(jié)對于整個項(xiàng)目的影響非常大，同時施工管理中也面臨著任務(wù)復(fù)雜性高、工作環(huán)境惡劣、內(nèi)外部協(xié)調(diào)對象繁多等特點(diǎn)，作為項(xiàng)目管理者要充分協(xié)調(diào)內(nèi)外部資源才能夠推動施工順利進(jìn)行。
當(dāng)前，工程進(jìn)度屢屢延期是困擾很多房地產(chǎn)企業(yè)的難題，究其原因，是因?yàn)橛绊懝こ踢M(jìn)度的因素實(shí)在是太多，并且相當(dāng)一部分的原因都不是發(fā)生在施工管理本身。作為工程管理者，每天要無時不刻的在現(xiàn)場處理繁雜的任務(wù)，時間碎片化的工作特點(diǎn)非常突出，那么如何盡可能的將工作內(nèi)容事前做好計(jì)劃和預(yù)案、事中做好把控、事后順利完結(jié)是擺在每個項(xiàng)目管理者面前的難題。面對這種情況，本文從施工管理作為切入點(diǎn)，通過對施工管理——這一典型項(xiàng)目制的工作類型，從項(xiàng)目管理的相關(guān)理論的發(fā)展歷程以及常用的項(xiàng)目管理工具、方法和模型出發(fā)，同時從企業(yè)運(yùn)作整體層面進(jìn)行分析，梳理出影響施工進(jìn)度的內(nèi)外部共十五大類的常見問題，并針對這些問題，系統(tǒng)的提出了從組織管理架構(gòu)-計(jì)劃運(yùn)營體系-過程管理實(shí)施-薪酬考核機(jī)制的全方位解決方案。

最后，本人常年從事項(xiàng)目工程管理工作，通過作者本人親身操作過的一個項(xiàng)目，在這個項(xiàng)目的實(shí)際工作時間中，本人通過運(yùn)用項(xiàng)目管理的相關(guān)技術(shù)和方法，并結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)，通過學(xué)習(xí)系統(tǒng)性項(xiàng)目管理理論以及相關(guān)管理理論的基礎(chǔ)上，應(yīng)用于現(xiàn)實(shí)工作，并創(chuàng)造性的提出了對施工人員的柔性管理并也在現(xiàn)實(shí)工作用加以應(yīng)用，最終實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目的順利完成，為讀者提供了一個案例借鑒的機(jī)會。

6.2 未來展望

項(xiàng)目管理的理論當(dāng)前已經(jīng)日趨成熟，相關(guān)的工具方法有很多，并且加之計(jì)算機(jī)的廣泛應(yīng)用和各種專業(yè)軟件的出現(xiàn)，為項(xiàng)目管理者提供了有力的工具，但在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，還是有很多項(xiàng)目管理失敗的案例出現(xiàn)，而由此倒下的房地產(chǎn)企業(yè)也比比皆是，究其原因，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的行業(yè)環(huán)境發(fā)生了變化，房地產(chǎn)企業(yè)賺錢越來越難，而另一方面，是因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)企業(yè)管理還屬于粗放型的階段，完善的項(xiàng)目管理體系尚未建立，因此，本文也為在實(shí)際工作中的廣大同仁提供借鑒的思路。在未來，本人也希望能夠通過在工作實(shí)踐中繼續(xù)運(yùn)用和驗(yàn)證項(xiàng)目管理相關(guān)的理論和方法，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展盡一份綿薄之力。

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參考文獻(xiàn)（略）

本文編號：35103