1 引言

1.1   研究的背景

2013 年開始，國家為促進經濟發(fā)展、改善居民生活環(huán)境，決定使用財政性資金，對全國范圍內的老舊小區(qū)進行綜合整治，其中中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治項目是其重要的組成部分。

中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治項目一般情況下是一個系統(tǒng)性、復雜性、多樣性的項目，為了保證資金安全、合理、高效的使用，很多投資主管部門或建設單位聘用工程造價咨詢單位，參與到老舊小區(qū)建設的管理工作中來，工程造價咨詢單位為投資主管單位或建設單位在設計階段、招標階段、施工階段、結（決）算階段提供咨詢意見及工程造價管理方案。

中央國家機關老舊小區(qū)改造范圍包括：室外綠化工程，室外道路及路燈工程，給排水工程，采暖工程、墻面保溫工程，公共區(qū)域照明工程，公共區(qū)域裝飾工程，加固工程，安防門禁工程等；老舊小區(qū)建造年代多為七八十年代，普遍存在綠化率低，管道銹蝕嚴重，線路老化，保溫性差，結構不安全，缺少安全防范系統(tǒng)等現(xiàn)象，因此亟需對老舊小區(qū)進行綜合治理；老舊小區(qū)資金來源于中央財政預算內資金；由于建設單位不唯一，涉及國務院系統(tǒng)中的各部委及事業(yè)單位，因此制定一套行之有效的工程造價管理方案十分必要。

........................

1.2   研究的目的和意義

第一，中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治項目工程造價管理方案，有利于規(guī)范老舊小區(qū)綜合整治項目的建設管理，規(guī)范資金使用，提高建設項目投資效益，實現(xiàn)項目管理科學化。

第二，中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治項目工程造價管理方案，有利于保證造價咨詢單位工作程序合理合規(guī)，形成程序性、模塊化工作流程，老舊小區(qū)綜合整治項目應嚴格履行建設程序，并實行項目專業(yè)化管理。

第三，中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治項目工程造價管理方案，有利于投資主管單位或建設單位提高管理項目的主動性，對于潛在的、已經發(fā)生的風險性事件進行規(guī)避或者轉移。

第四，中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治項目工程造價管理方案，有利于各參建單位統(tǒng)一協(xié)調，無縫銜接，為共同建設好項目提供指導，為共同服務好項目投資主管單位或建設單位提供依據。

...........................

2 老舊小區(qū)綜合整治項目工程造價管理方案

2.1招標階段

綜合整治項目啟動施工招標應具備以下條件：

1.  投資主管部門已經批準項目的初步設計方案和投資概算；

2.  施工圖設計審查已經完成；

3.  各項審批或備案手續(xù)已經辦理完畢；

4.  已經完成拆除工程可回收物的清查、盤點和登記造冊工作；

5.  概算分解已經報投資主管部門審批或備案。

建設單位在施工總包招標前，應就以下關鍵事項與造價咨詢單位達成一致意見。

1.  工程量清單；

2.  招標控制價；

3.招標文件約定的招標方式、招標范圍、招標內容、投標保證金、評分標準、合同模式、計價原則、費用索賠、非甲供主要材料/設備的技術標準和要求、工期、工程款支付方式，以及施工現(xiàn)場和外圍條件等。

建設單位編報的概算分解，應執(zhí)行投資主管部門統(tǒng)一制定的《概算分解控制表》格式。概算分解未經投資主管部門批準，項目不得啟動招投標程序。

建設單位資產賬中的拆除工程可回收資產應根據《中央行政事業(yè)單位國有資產處置管理辦法》（國管資〔2009〕168 號）、《關于進一步規(guī)范中央行政事業(yè)單位國有資產處置工作的通知》（國管資〔2010〕165 號），以及投資主管部門批準的處置方案，在北京市產權交易所進行處置。處置收入按照收支兩條線原則進行管理。

綜合整治項目實行政府集中采購和合格承包人名錄制度。

1.  項目主要參建單位（包括設計單位、監(jiān)理單位、施工單位和工程造價咨詢單位等）均須從投資主管部門認可的承包人名錄中擇優(yōu)產生；

2.  施工單位和監(jiān)理單位應實行二階段招標模式。先委托專門機構采用封閉評審方式從投資主管部門認可的合格承包人名錄中選擇 7 家入圍單位，然后委托中央政府采購中心在北京市建設工程交易中心或其自己的平臺上進行招標。

3.  對于電梯單價在 10 萬元以上的電梯工程，其招標采購不宜納入施工總包的招標范圍，原則上應由建設單位單獨委托中央國家機關政府采購中心進行。 建設單位原則上應以投資主管部門批準的初步設計和投資概算為單元單獨組織項目的招標工作，并實行總承包項目管理模式。特殊情況下，可以將相同行政區(qū)域范圍內的 2 個及以上項目進行打捆招標，但不得違背基建財務“獨立建賬、獨立核算”的要求。

........................

2.2施工階段

建設單位應將戶內施工視同“隱蔽工程”進行管理，并實行監(jiān)理工程師的旁站制度。戶內施工完成后，建設單位應及時組織五方驗收，形成戶內施工五方驗收單。參與驗收的五方包括建設單位、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位和住戶。

安置補償費應專款專用，并以批復投資概算中的相應金額為最高限額，實行總額控制，據實列支。 建設單位可在項目投資概算批復后，施工總包招標前，向投資主管部門一次性申請動用安置補償費，但須滿足以下條件：

1.  對于抗震加固工程，安置補償協(xié)議簽署率應超過 95%；

2.  對于房屋翻建工程，安置補償協(xié)議簽署率應達到 100%。

建設單位應在小區(qū)居民完成騰房后，按月支付安置補償費。

建設單位應嚴格按照投資主管部門批準的初步設計方案所約定的建設規(guī)模、范圍、內容和標準，精心組織項目的施工。未經投資主管部門批準，建設單位不得擅自擴大建設規(guī)模、調整建設范圍、增加建設內容和提高建設標準，也不能在單項單位工程之間調劑投資。

工程變更應遵循“先審核、后實施、現(xiàn)場簽認、量清價定、同期支付、總量控制”的原則。對于建設規(guī)模、建設內容、建設標準發(fā)生較大變化的重大變更，建設單位應依據《中央國家機關基本建設項目工程變更管理辦法（試行）》報送投資主管部門審定后方可執(zhí)行。未及時履行簽認或審批手續(xù)的工程變更，不予計價。

綜合整治項目的預備費只能由投資主管部門決定全部或部分動用。建設單位欲使用預備費須向投資主管部門履行報批手續(xù)。預備費使用需滿足以下條件。

1.  在批準的初步設計范圍和建設標準內所增加的工程費用，包括設計變更和局部地基處理等增加的費用；

2.  一般性自然災害造成的損失和預防自然災害所采取的措施費用，但對于已進行工程保險的項目，其費用降低；

3.  階段性驗收或竣工驗收時為鑒定工程質量對隱蔽工程進行必要的挖掘和修復費用；

4.  市場價格波動較大或國家和地區(qū)出臺新的價格調整文件或規(guī)定時，對合理漲價因素導致的工程增加費用。

..........................

3 老舊小區(qū)綜合整治項目工程造價管理方案 ................... 5

3.1  設計階段 .................. 5

3.2  招標階段 .................... 6

4  中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治項目 工程造價管理方案實施建議 .......... 10

4.1  概算分解控制與審核 ................ 10

4.1.1  概算分解控制 ................... 10

4.1.2  概算分解審核 ................. 11

4 老舊小區(qū)綜合整治項目工程造價管理方案實施建議

4.1  概算分解控制與審核

4.1.1  概算分解控制

建設單位要加快推進項目前期工作，合理安排項目立項、初步設計及評審、施工圖設計及審查、工程量清單編制、工程招投標、施工許可辦理等各環(huán)節(jié)時間，疊加交叉開展相關工作，提高工作效率。

項目立項批復后，建設單位應與投資主管部門簽訂《中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治項目建設管理責任書》；項目初步設計及投資概算批復 4 個月內應完成開工前各項準備工作并開工。

參照《中央國家機關建設項目概算分解控制辦法（試行）》（國管房地〔2007〕291號）有關要求，簡化概算分解控制流程。

建設單位負責根據批準的項目初步設計投資概算、優(yōu)化后的施工圖、工程量清單等，結合建設項目實際情況，將投資總概算按照合同和費用構架進行預控分解，編制《中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治項目概算分解控制表》（以下簡稱《概算分解控制表》，見附表 A）。建設單位可請工程量清單及招標控制價編制單位協(xié)助編制《概算分解控制表》。

1．工程建設費用

一級分解：將批復的初步設計投資概算中工程建設費用分解為施工總包合同、若干個甲方直接發(fā)包合同等預控金額。

二級分解：施工總包合同再次分解為固定費用、暫估材料設備總額、若干個暫估工程等預控金額；甲方直接發(fā)包合同再次分解為暫估材料設備總額、若干個暫估工程等預控金額。

三級分解：將施工總包合同、甲方直接發(fā)包合同內各自暫估材料設備總額進一步分解，列出主要暫估材料設備，其中外窗、外墻外保溫、上下水管材、衛(wèi)生潔具、暖通管材、暖氣片、無負壓供水等主要大宗材料、設備信息，應在《概算分解控制表》附表《主要暫估價材料設備表》中列出。

........................

結論

2016 年和 2017 年將是中央國家機關老舊小區(qū)資金投入最多的兩年，幾十億甚至上百億的資金將投入到老舊小區(qū)改造項目當中，如此龐大，而且涉及部門又多的資金如何合理合規(guī)，，依法依規(guī)的使用將是一項復雜性，系統(tǒng)性的工作，要讓國家的資金能得到經濟高效使用，讓國家投入的人力、物力、財力得到最大的經濟效益和社會效益，是本方案制定的核心目的。本方案詳細設計了投資主管部門在設計階段、招標階段、施工階段、收官階段的主要工作內容及關注重點，并結合實際工作中的經驗，得出以下主要結論：

1、概算分解是建設單位根據投資主管部門的立項批復，優(yōu)化設計方案，預控合同金額的重要手段，投資主管部門應督促建設單位按時完成，最終實現(xiàn)項目總投資不突破投資概算的目標。

2、招標階段，招標內容要嚴格按照批復概算內容進行招標，不應擴大招標范圍、規(guī)模、標準。嚴格按照《招標投標法》，政府采購中心等相關要求進行招標。對于打捆招標現(xiàn)象，要根據投資計劃分開單獨建賬，獨立核算。

3、合同審核時，應重點關注擬簽合同的實質性條款與招標文件中的相關約定是否保持一致，合同模式、計價方式、計價原則、變更原則等條款要重點審核。

4、對于工程中的重大變更，首先要報投資主管部門審核備案，經投資主管部門審核批準后方可實施。

5、資金支付涉及單位較多，各單位要相互配合，相互協(xié)調，對資金支付所需要的資料，前文已有詳細約定，資金支付，簽合同時要有所約定。由于資金支付需財政部等相關部門辦理手續(xù)，時間跨度大，因此建設單位、投資主管部門需要做好協(xié)調工作。

6、工程竣工結算和財務決算，其審核資料的準確性，完整性、合規(guī)性十分重要，建設單位，造價咨詢單位要督促施工單位完善手續(xù)資料。

本文存在的不足：筆者畢竟只是站在造價咨詢公司的角度來分析和闡述問題,未能對中央國家機關老舊小區(qū)綜合治理項目造價控制與審核有全面細致的了解和認識,本文搜集的資料大多來自所經歷的工程項目,觀點和看法也大多從工作實踐的角度和立場出發(fā),難免失之片面和偏頗,對于中央國家機關老舊小區(qū)綜合治理項目造價控制與審核管理方案的探討還需要經過實踐的檢驗,不斷創(chuàng)新和豐富。

參考文獻（略）