第1章緒論

1.1研究背景

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展而快速發(fā)展,逐漸變?yōu)閲?guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐。依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的信息,2015年第一季度我國(guó)GDP總額達(dá)到140667億元,其中房地產(chǎn)行業(yè)占比6.9%達(dá)道9703億元,比上年增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)。這些數(shù)據(jù)在一定程度上說(shuō)明了房地產(chǎn)與我國(guó)GDP的關(guān)系,它的發(fā)展可能直接或間接的拉動(dòng)了我國(guó)GDP的增長(zhǎng)。此外,房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng),它的正常發(fā)展直接關(guān)系到多個(gè)行業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好、健康、有序運(yùn)行。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)己從快速增長(zhǎng)期逐步進(jìn)入到成熟期,房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)賺不賠的時(shí)代已經(jīng)不復(fù)存在。究其原因,政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的加強(qiáng),乃至于對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的加強(qiáng),及房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的激烈化,這些因素都對(duì)促成這樣的變化起到了積極的作用。而民用住宅領(lǐng)域歷經(jīng)了一段時(shí)間的成長(zhǎng)壯大,國(guó)民的盲目買(mǎi)房,耗盡了房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)潛在的價(jià)值,住宅地產(chǎn)不再如之前那樣大熱。民用房地產(chǎn)中依然還具備著一些實(shí)力的開(kāi)發(fā)商,也已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,并期待在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中獲得成功。

商業(yè)地產(chǎn)是指通過(guò)把建筑實(shí)體和城市空間有機(jī)結(jié)合起來(lái)的一種城市實(shí)體,一種多功能、全方位、高效率的經(jīng)濟(jì)職能聚集體"。提及商業(yè)地產(chǎn),大家首先想到的,應(yīng)該就是大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司下簡(jiǎn)稱(chēng)"萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)開(kāi)創(chuàng)的。城市綜合體"開(kāi)發(fā)模式,它打造了商業(yè)開(kāi)發(fā)模式的先河,其萬(wàn)達(dá)模式更是受到了眾多房地產(chǎn)企業(yè)的爭(zhēng)相效仿。

然而,目前的商業(yè)地產(chǎn)仍處于一種海亂復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量持續(xù)上升,一些房地產(chǎn)企業(yè)不懂商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、忽視潛在風(fēng)險(xiǎn)、未能有效風(fēng)險(xiǎn)防控,僅僅看重短時(shí)間內(nèi)的收益,只是單純追逐短期利益及完全仿照成功公司的經(jīng)營(yíng)方式,最終會(huì)導(dǎo)致公司的核心利益受損,還有可能壓培公司。

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1.2研究意義

1.2.1理論意義

本文從房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)入手,系統(tǒng)的論述了萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的外部風(fēng)險(xiǎn)及內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn),著重論述了外部風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式、風(fēng)險(xiǎn)成因,然后運(yùn)用SWOT模型、邊際效應(yīng)等定性及定量分析進(jìn)行識(shí)別及評(píng)估,最后提出外部風(fēng)險(xiǎn)解決方案,并得出了一些有價(jià)值的結(jié)論。本文的結(jié)論對(duì)于研究其他房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)提供了參考,有一定的理論價(jià)值。

1.2.2現(xiàn)實(shí)意義

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前面臨著日益加劇的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn),比如近期國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力逐漸增大,房地產(chǎn)相關(guān)政策頻繁調(diào)整,房地產(chǎn)行業(yè)増勢(shì)愈發(fā)疲軟,行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)激烈化程度加劇等等。萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)開(kāi)創(chuàng)了先進(jìn)的商業(yè)開(kāi)發(fā)模式,擁有較為成熟完善的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式,其市場(chǎng)占有率穩(wěn)居全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)前列。在這些前提下,萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的外部風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及管理就顯得尤為重要。如何識(shí)別、評(píng)估、預(yù)測(cè)及管理房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各項(xiàng)外部風(fēng)險(xiǎn),不管是在理論層面還是實(shí)踐層面,都具有較高的意義和價(jià)值。提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)、處理外部風(fēng)險(xiǎn)的能力,并使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活下來(lái)并保持一定的生存能力、競(jìng)爭(zhēng)能力和盈利能力。

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第2章房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)概述

2.1房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

2.1.1風(fēng)險(xiǎn)及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的涵義

風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)上指的是一種可能性,即事件發(fā)生的我們通常所不希望看到或難以預(yù)測(cè)的后果的可能性,是某些或一系列特定情況發(fā)生的可能性(即發(fā)生頻率)及其后果(即發(fā)生強(qiáng)度)的組合。

在某種程度上,我們也可以這樣理解風(fēng)險(xiǎn)。它實(shí)除上可以看作是企業(yè)所擁有的一種特殊資源。風(fēng)險(xiǎn)突出了以下幾個(gè)方面:

風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于"未來(lái)的不確定性"。未來(lái)因?yàn)檫�未發(fā)生它是不可預(yù)知、不明確的,每個(gè)人都不能預(yù)測(cè)出未來(lái)會(huì)出現(xiàn)什么樣的情況,所以未來(lái)會(huì)一直有風(fēng)險(xiǎn)的伴隨。我們想要及時(shí)識(shí)別、評(píng)估及掌控風(fēng)險(xiǎn),通常情況下先要將其限制在l以后的規(guī)定時(shí)期以內(nèi)。

風(fēng)險(xiǎn)是與公司期望密切聯(lián)系的。通常情況下,企業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、利潤(rùn)指標(biāo)等期望值是和公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)成正比的。例如,定位于成為世界前一百名的企業(yè)所需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于僅以維持正常運(yùn)營(yíng)、盈虧平衡為目標(biāo)的企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)受多方面因素的作用,這些因素千變?nèi)f化,沒(méi)有任何的規(guī)律可尋。這些因素即是風(fēng)險(xiǎn)因素。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子,餐廳里食品的價(jià)錢(qián)有時(shí)是根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的糧食蔬菜的價(jià)格變動(dòng)的,農(nóng)產(chǎn)品的收益則會(huì)受到天氣因素的影響等。這些不同風(fēng)險(xiǎn)因素在未來(lái)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)、可能性及影響程度都是不確定的。風(fēng)險(xiǎn)本身就是一個(gè)分布。

風(fēng)險(xiǎn)通常以預(yù)定目標(biāo)和實(shí)際結(jié)果可能存在差距的形式來(lái)表現(xiàn)其對(duì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的影響。一方面表現(xiàn)在最終結(jié)果上的差距,另一方面可能表現(xiàn)為實(shí)現(xiàn)路徑上的差距,如實(shí)現(xiàn)最終結(jié)果的方法、手段或者經(jīng)過(guò),當(dāng)然也受到不確定性的影響。由于不確定性的大小與,其帶來(lái)的控制、管理風(fēng)險(xiǎn)的成本大小有正向的關(guān)系,而人們又不喜歡支出多余成本,所風(fēng)險(xiǎn)的存在及后果使得人們更傾向于已知的、穩(wěn)定的、明確的、可預(yù)期的情況。

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2.2房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)

在對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)事項(xiàng)上,有幾點(diǎn)需要提前予以明確。首先,房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)有很多種,并不存在唯一的、絕對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。通常來(lái)說(shuō)有以下幾種分類(lèi)依據(jù):風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、是否具有盈利的可能性、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的有效性角度及國(guó)際通用的標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)緣由可相應(yīng)劃為兩類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)因素,即外源風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)源風(fēng)險(xiǎn),也稱(chēng)為外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司的外源風(fēng)險(xiǎn)與公司運(yùn)行的政治及經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān),房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)源風(fēng)險(xiǎn)即來(lái)源于企業(yè)的內(nèi)部決策以及企業(yè)日常實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。

在房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是否具有盈利的可能性的標(biāo)準(zhǔn)下,可將房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分為純粹風(fēng)險(xiǎn)巧機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。其中,純粹風(fēng)險(xiǎn)是指純粹屬于損失、不具有絲毫盈利可能性的風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是既存在盈利又存在損失可能性的風(fēng)險(xiǎn)。

從評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效性角度來(lái)看,風(fēng)險(xiǎn)也可分為固有風(fēng)險(xiǎn)和剩余風(fēng)險(xiǎn)。在某種風(fēng)險(xiǎn)管理手段實(shí)施之前產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)稱(chēng)為固有風(fēng)險(xiǎn),之后產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)稱(chēng)為剩余風(fēng)險(xiǎn)。

此外,還可以將風(fēng)險(xiǎn)區(qū)別為策略、資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)及災(zāi)害類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。其中,策略風(fēng)險(xiǎn)即是來(lái)源于策略方面的無(wú)法預(yù)測(cè)的因素對(duì)公司完成既定經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及執(zhí)行成長(zhǎng)策略所產(chǎn)生的作用。為應(yīng)對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)公司的成長(zhǎng)應(yīng)該在順應(yīng)企業(yè)投資者建議下,聯(lián)系行業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r,努力提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,同時(shí),選取有利于本企業(yè)成長(zhǎng)壯大的產(chǎn)品,抓住市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì),對(duì)市場(chǎng)變化盡快做出反應(yīng),嚴(yán)格規(guī)避或控制可能導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)因素。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)上的不確定因素導(dǎo)致的。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的不確定因素對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響,不確定因素涉及到企業(yè)運(yùn)營(yíng)的多種環(huán)節(jié)和因素。災(zāi)害性風(fēng)險(xiǎn)是指可能對(duì)安全管理目標(biāo)產(chǎn)生較嚴(yán)重的、災(zāi)害性影響的不確定性因素,這些因素包括地震、水災(zāi)、火災(zāi)、偷盜、員工傷亡等。

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第3章萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)分析..............13

3.1萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)簡(jiǎn)介...............13

3.2萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)階段和定位.............13

第4章萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策分析...............25

4.1房地產(chǎn)企業(yè)消費(fèi)者行為特點(diǎn)................25

4.2萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)...................25

第5章萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策分析...............30

5.1萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)融資的特點(diǎn).................30

5.2萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因分析................31

第5章萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策分析

5.1萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)融資的特點(diǎn)

5.1.1開(kāi)發(fā)資金需求量龐大,對(duì)外源性融資依賴性強(qiáng)

我們都知道房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)一個(gè)工程的資金少則幾千萬(wàn),多則幾億元,是資金投入巨大的行業(yè),大型的住宅建設(shè)或城市綜合體的投資離達(dá)數(shù)十億乃至數(shù)百億元,房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)是無(wú)論如何也不可能支撐得起這樣的巨額資金。因此,房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)通過(guò)各種多樣化的手段進(jìn)行商業(yè)融資,比如向銀行商業(yè)貸款、發(fā)行信托融資、發(fā)行債券融資、公司上市融資等手段。原來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)外部融資幾乎全部是銀行貸款,近些年來(lái),雖然房地產(chǎn)企業(yè)外部融資比例并未顯著減少,但企業(yè)的銀行貸款比例有了顯著下降,這也說(shuō)明企業(yè)單純依賴銀行信貸的情況有所緩解。房地產(chǎn)企業(yè)利用多種新興金融工具進(jìn)行企業(yè)融資活動(dòng),實(shí)現(xiàn)了融資渠道的多元化,也使得融資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)得到一定程度的分散。

5.1.2土地及在連工程抵押成為重要條件

為了減少金融機(jī)構(gòu)自身風(fēng)險(xiǎn),金融機(jī)構(gòu)通常要求房地產(chǎn)企業(yè)提供一定的土地、在建工程或者房產(chǎn)作為抵押,抵押率根據(jù)各金融機(jī)構(gòu)要求及所屬城市略有不同,像北上廣這樣的一線城市抵押率控制在40%-50%左右,而二、三線城市大多在35%以內(nèi)。

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第6章結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)具有其獨(dú)特的特點(diǎn):它受市場(chǎng)及政策影響較大,房地產(chǎn)市場(chǎng)供需系數(shù)敏感,且所需投資規(guī)模大,資金回收期長(zhǎng)。因此,在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整時(shí)期,如何應(yīng)對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn),已成為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)亟待解決的首要問(wèn)題。本文以已有的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控的理論為基礎(chǔ),綜合運(yùn)用圖表、定量、定性、分析、歸納及案例等方法,從不同層面、不同角度對(duì)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的外部風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析、研究和總結(jié),本文的研究結(jié)論和創(chuàng)新點(diǎn)主要有下幾個(gè)方面:

(1)目前對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)研究的相關(guān)文獻(xiàn)、資料已有很多,但己有文獻(xiàn)大多是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的某個(gè)具體階段或角度作為突破口進(jìn)行研究。而本文是從房地產(chǎn)市場(chǎng)參與主體角度著手,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合、全面、系統(tǒng)的評(píng)估,并且本文有針對(duì)性的采用不同的分析方法來(lái)分析不同性質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)目前已有的大多數(shù)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的研究仍然以定性研究為主,涉及定量研究的較少。而本文引入了定量方法——股權(quán)資本期望報(bào)酬率服從正態(tài)分布下的融資風(fēng)險(xiǎn)定量分析模型的方法進(jìn)行評(píng)估,并結(jié)合萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的實(shí)際案例進(jìn)行分析,使得本文的研究更加深入、透徹、貼合實(shí)際。

(3)本文主要研究對(duì)象為萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)公司,將股權(quán)資本期望報(bào)酬率服從正態(tài)分布下的融資風(fēng)險(xiǎn)定量分析模型的理論應(yīng)用于此,并捜集、整理、統(tǒng)計(jì)和對(duì)比分析相關(guān)房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)指標(biāo),建立模型進(jìn)行分析,最終提出了兼具理論價(jià)值、實(shí)用價(jià)值的結(jié)論和建議。

參考文獻(xiàn)（略）