第1章緒論

1.1研究背景

國內(nèi)房地產(chǎn)市場隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展而快速發(fā)展,逐漸變?yōu)閲窠?jīng)濟(jì)的重要支撐。依照國家統(tǒng)計局披露的信息,2015年第一季度我國GDP總額達(dá)到140667億元,其中房地產(chǎn)行業(yè)占比6.9%達(dá)道9703億元,比上年增長2個百分點。這些數(shù)據(jù)在一定程度上說明了房地產(chǎn)與我國GDP的關(guān)系,它的發(fā)展可能直接或間接的拉動了我國GDP的增長。此外,房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng),它的正常發(fā)展直接關(guān)系到多個行業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的良好、健康、有序運行。

我國房地產(chǎn)行業(yè)己從快速增長期逐步進(jìn)入到成熟期,房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)賺不賠的時代已經(jīng)不復(fù)存在。究其原因,政府對房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的加強(qiáng),乃至于對整個房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的加強(qiáng),及房地產(chǎn)市場內(nèi)部競爭的激烈化,這些因素都對促成這樣的變化起到了積極的作用。而民用住宅領(lǐng)域歷經(jīng)了一段時間的成長壯大,國民的盲目買房,耗盡了房地產(chǎn)行業(yè)未來潛在的價值,住宅地產(chǎn)不再如之前那樣大熱。民用房地產(chǎn)中依然還具備著一些實力的開發(fā)商,也已經(jīng)開始陸續(xù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,并期待在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中獲得成功。

商業(yè)地產(chǎn)是指通過把建筑實體和城市空間有機(jī)結(jié)合起來的一種城市實體,一種多功能、全方位、高效率的經(jīng)濟(jì)職能聚集體"。提及商業(yè)地產(chǎn),大家首先想到的,應(yīng)該就是大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司下簡稱"萬達(dá)地產(chǎn)開創(chuàng)的。城市綜合體"開發(fā)模式,它打造了商業(yè)開發(fā)模式的先河,其萬達(dá)模式更是受到了眾多房地產(chǎn)企業(yè)的爭相效仿。

然而,目前的商業(yè)地產(chǎn)仍處于一種海亂復(fù)雜的競爭環(huán)境,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量持續(xù)上升,一些房地產(chǎn)企業(yè)不懂商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式、忽視潛在風(fēng)險、未能有效風(fēng)險防控,僅僅看重短時間內(nèi)的收益,只是單純追逐短期利益及完全仿照成功公司的經(jīng)營方式,最終會導(dǎo)致公司的核心利益受損,還有可能壓培公司。

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1.2研究意義

1.2.1理論意義

本文從房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險入手,系統(tǒng)的論述了萬達(dá)地產(chǎn)的外部風(fēng)險及內(nèi)部風(fēng)險,著重論述了外部風(fēng)險的主要表現(xiàn)形式、風(fēng)險成因,然后運用SWOT模型、邊際效應(yīng)等定性及定量分析進(jìn)行識別及評估,最后提出外部風(fēng)險解決方案,并得出了一些有價值的結(jié)論。本文的結(jié)論對于研究其他房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部風(fēng)險提供了參考,有一定的理論價值。

1.2.2現(xiàn)實意義

當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前面臨著日益加劇的各項風(fēng)險,比如近期國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力逐漸增大,房地產(chǎn)相關(guān)政策頻繁調(diào)整,房地產(chǎn)行業(yè)増勢愈發(fā)疲軟,行業(yè)內(nèi)部競爭趨勢激烈化程度加劇等等。萬達(dá)地產(chǎn)開創(chuàng)了先進(jìn)的商業(yè)開發(fā)模式,擁有較為成熟完善的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作模式,其市場占有率穩(wěn)居全國房地產(chǎn)企業(yè)前列。在這些前提下,萬達(dá)地產(chǎn)的外部風(fēng)險識別及管理就顯得尤為重要。如何識別、評估、預(yù)測及管理房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各項外部風(fēng)險,不管是在理論層面還是實踐層面,都具有較高的意義和價值。提高房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對、處理外部風(fēng)險的能力,并使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠在激烈的市場競爭中存活下來并保持一定的生存能力、競爭能力和盈利能力。

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第2章房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險概述

2.1房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險

2.1.1風(fēng)險及企業(yè)風(fēng)險的涵義

風(fēng)險實質(zhì)上指的是一種可能性,即事件發(fā)生的我們通常所不希望看到或難以預(yù)測的后果的可能性,是某些或一系列特定情況發(fā)生的可能性(即發(fā)生頻率)及其后果(即發(fā)生強(qiáng)度)的組合。

在某種程度上,我們也可以這樣理解風(fēng)險。它實除上可以看作是企業(yè)所擁有的一種特殊資源。風(fēng)險突出了以下幾個方面:

風(fēng)險是關(guān)于"未來的不確定性"。未來因為還未發(fā)生它是不可預(yù)知、不明確的,每個人都不能預(yù)測出未來會出現(xiàn)什么樣的情況,所以未來會一直有風(fēng)險的伴隨。我們想要及時識別、評估及掌控風(fēng)險,通常情況下先要將其限制在l以后的規(guī)定時期以內(nèi)。

風(fēng)險是與公司期望密切聯(lián)系的。通常情況下,企業(yè)經(jīng)營指標(biāo)、利潤指標(biāo)等期望值是和公司的經(jīng)營風(fēng)險成正比的。例如,定位于成為世界前一百名的企業(yè)所需承擔(dān)的風(fēng)險,遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于僅以維持正常運營、盈虧平衡為目標(biāo)的企業(yè)所面臨的風(fēng)險。

風(fēng)險受多方面因素的作用,這些因素千變?nèi)f化,沒有任何的規(guī)律可尋。這些因素即是風(fēng)險因素。舉個簡單的例子,餐廳里食品的價錢有時是根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的糧食蔬菜的價格變動的,農(nóng)產(chǎn)品的收益則會受到天氣因素的影響等。這些不同風(fēng)險因素在未來發(fā)生的時點、可能性及影響程度都是不確定的。風(fēng)險本身就是一個分布。

風(fēng)險通常以預(yù)定目標(biāo)和實際結(jié)果可能存在差距的形式來表現(xiàn)其對實現(xiàn)目標(biāo)的影響。一方面表現(xiàn)在最終結(jié)果上的差距,另一方面可能表現(xiàn)為實現(xiàn)路徑上的差距,如實現(xiàn)最終結(jié)果的方法、手段或者經(jīng)過,當(dāng)然也受到不確定性的影響。由于不確定性的大小與,其帶來的控制、管理風(fēng)險的成本大小有正向的關(guān)系,而人們又不喜歡支出多余成本,所風(fēng)險的存在及后果使得人們更傾向于已知的、穩(wěn)定的、明確的、可預(yù)期的情況。

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2.2房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的分類

在對于房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的分類事項上,有幾點需要提前予以明確。首先,房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的分類標(biāo)準(zhǔn)有很多種,并不存在唯一的、絕對的風(fēng)險分類標(biāo)準(zhǔn)。通常來說有以下幾種分類依據(jù):風(fēng)險來源、是否具有盈利的可能性、評估風(fēng)險的有效性角度及國際通用的標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)風(fēng)險緣由可相應(yīng)劃為兩類風(fēng)險因素,即外源風(fēng)險和內(nèi)源風(fēng)險,也稱為外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險。房地產(chǎn)公司的外源風(fēng)險與公司運行的政治及經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān),房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)源風(fēng)險即來源于企業(yè)的內(nèi)部決策以及企業(yè)日常實際經(jīng)營管理活動。

在房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險是否具有盈利的可能性的標(biāo)準(zhǔn)下,可將房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險分為純粹風(fēng)險巧機(jī)會風(fēng)險。其中,純粹風(fēng)險是指純粹屬于損失、不具有絲毫盈利可能性的風(fēng)險。機(jī)會風(fēng)險是既存在盈利又存在損失可能性的風(fēng)險。

從評價風(fēng)險管理的有效性角度來看,風(fēng)險也可分為固有風(fēng)險和剩余風(fēng)險。在某種風(fēng)險管理手段實施之前產(chǎn)生的風(fēng)險稱為固有風(fēng)險,之后產(chǎn)生的風(fēng)險稱為剩余風(fēng)險。

此外,還可以將風(fēng)險區(qū)別為策略、資產(chǎn)、經(jīng)營及災(zāi)害類風(fēng)險。其中,策略風(fēng)險即是來源于策略方面的無法預(yù)測的因素對公司完成既定經(jīng)營指標(biāo)及執(zhí)行成長策略所產(chǎn)生的作用。為應(yīng)對這一風(fēng)險,房地產(chǎn)公司的成長應(yīng)該在順應(yīng)企業(yè)投資者建議下,聯(lián)系行業(yè)的實際發(fā)展?fàn)顩r,努力提升公司的市場競爭力,同時,選取有利于本企業(yè)成長壯大的產(chǎn)品,抓住市場發(fā)展機(jī)會,對市場變化盡快做出反應(yīng),嚴(yán)格規(guī)避或控制可能導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險因素。財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)上的不確定因素導(dǎo)致的。運營風(fēng)險是指企業(yè)運營方面的不確定因素對企業(yè)運營目標(biāo)實現(xiàn)的影響,不確定因素涉及到企業(yè)運營的多種環(huán)節(jié)和因素。災(zāi)害性風(fēng)險是指可能對安全管理目標(biāo)產(chǎn)生較嚴(yán)重的、災(zāi)害性影響的不確定性因素,這些因素包括地震、水災(zāi)、火災(zāi)、偷盜、員工傷亡等。

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第3章萬達(dá)地產(chǎn)發(fā)展和風(fēng)險分析..............13

3.1萬達(dá)地產(chǎn)簡介...............13

3.2萬達(dá)地產(chǎn)的開發(fā)階段和定位.............13

第4章萬達(dá)地產(chǎn)消費者風(fēng)險及其對策分析...............25

4.1房地產(chǎn)企業(yè)消費者行為特點................25

4.2萬達(dá)地產(chǎn)消費者風(fēng)險分類...................25

第5章萬達(dá)地產(chǎn)融資風(fēng)險及其對策分析...............30

5.1萬達(dá)地產(chǎn)融資的特點.................30

5.2萬達(dá)地產(chǎn)融資風(fēng)險產(chǎn)生原因分析................31

第5章萬達(dá)地產(chǎn)融資風(fēng)險及其對策分析

5.1萬達(dá)地產(chǎn)融資的特點

5.1.1開發(fā)資金需求量龐大,對外源性融資依賴性強(qiáng)

我們都知道房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)一個工程的資金少則幾千萬,多則幾億元,是資金投入巨大的行業(yè),大型的住宅建設(shè)或城市綜合體的投資離達(dá)數(shù)十億乃至數(shù)百億元,房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)是無論如何也不可能支撐得起這樣的巨額資金。因此,房地產(chǎn)企業(yè)就會通過各種多樣化的手段進(jìn)行商業(yè)融資,比如向銀行商業(yè)貸款、發(fā)行信托融資、發(fā)行債券融資、公司上市融資等手段。原來,房地產(chǎn)企業(yè)外部融資幾乎全部是銀行貸款,近些年來,雖然房地產(chǎn)企業(yè)外部融資比例并未顯著減少,但企業(yè)的銀行貸款比例有了顯著下降,這也說明企業(yè)單純依賴銀行信貸的情況有所緩解。房地產(chǎn)企業(yè)利用多種新興金融工具進(jìn)行企業(yè)融資活動,實現(xiàn)了融資渠道的多元化,也使得融資活動風(fēng)險得到一定程度的分散。

5.1.2土地及在連工程抵押成為重要條件

為了減少金融機(jī)構(gòu)自身風(fēng)險,金融機(jī)構(gòu)通常要求房地產(chǎn)企業(yè)提供一定的土地、在建工程或者房產(chǎn)作為抵押,抵押率根據(jù)各金融機(jī)構(gòu)要求及所屬城市略有不同,像北上廣這樣的一線城市抵押率控制在40%-50%左右,而二、三線城市大多在35%以內(nèi)。

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第6章結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)具有其獨特的特點:它受市場及政策影響較大,房地產(chǎn)市場供需系數(shù)敏感,且所需投資規(guī)模大,資金回收期長。因此,在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整時期,如何應(yīng)對外部風(fēng)險,已成為萬達(dá)地產(chǎn)亟待解決的首要問題。本文以已有的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管控的理論為基礎(chǔ),綜合運用圖表、定量、定性、分析、歸納及案例等方法,從不同層面、不同角度對萬達(dá)地產(chǎn)的外部風(fēng)險進(jìn)行了分析、研究和總結(jié),本文的研究結(jié)論和創(chuàng)新點主要有下幾個方面:

(1)目前對于房地產(chǎn)風(fēng)險研究的相關(guān)文獻(xiàn)、資料已有很多,但己有文獻(xiàn)大多是從房地產(chǎn)開發(fā)管理的某個具體階段或角度作為突破口進(jìn)行研究。而本文是從房地產(chǎn)市場參與主體角度著手,對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的外部風(fēng)險進(jìn)行綜合、全面、系統(tǒng)的評估,并且本文有針對性的采用不同的分析方法來分析不同性質(zhì)的風(fēng)險。

(2)目前已有的大多數(shù)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的研究仍然以定性研究為主,涉及定量研究的較少。而本文引入了定量方法——股權(quán)資本期望報酬率服從正態(tài)分布下的融資風(fēng)險定量分析模型的方法進(jìn)行評估,并結(jié)合萬達(dá)地產(chǎn)的實際案例進(jìn)行分析,使得本文的研究更加深入、透徹、貼合實際。

(3)本文主要研究對象為萬達(dá)地產(chǎn)公司,將股權(quán)資本期望報酬率服從正態(tài)分布下的融資風(fēng)險定量分析模型的理論應(yīng)用于此,并捜集、整理、統(tǒng)計和對比分析相關(guān)房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)指標(biāo),建立模型進(jìn)行分析,最終提出了兼具理論價值、實用價值的結(jié)論和建議。

參考文獻(xiàn)（略）