【摘要】：城市化過程是任何國家市場化過程中必經(jīng)的階段,而房地產(chǎn)市場則在這一過程中扮演著極其重要的角色。國內(nèi)學(xué)術(shù)界在探討兩者之間的關(guān)系問題上,主要集中在分析二者的相互促進(jìn)作用的方面,對于我國城市化本身存在的非均衡發(fā)展問題及其與房地產(chǎn)市場的關(guān)系,探討的相對較少。 本文把城市化區(qū)分為土地城市化和人口城市化兩個方面,并進(jìn)一步把土地城市化區(qū)分為空間供給(主要表現(xiàn)為城市土地空間的住宅供給)和配套供給(包括教育、醫(yī)療、娛樂、商業(yè)、交通等)兩個方面。非均衡的過程主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一方面,各種配套被“行政之手”配置到主要城市,尤其是核心的大城市。大城市的這些資源相對于農(nóng)村和小城市都具有獨占性,盡管相對與城市的人口來說它依然短缺；另一方面,土地城市化的空間供給快于城市人口的需求,即城市土地空間的住宅供給速度快于城市人口(城市新增人口與城市已有人口)對住房需求增長的速度；前一個方面引起了很多人的關(guān)注,有大量的數(shù)據(jù)可以證明,而后一個方面則常為人忽視。面對著中國過去幾年快速上漲的房價,很多人基于基本的供給需求模型,提出應(yīng)該擴(kuò)大土地的供給來平抑房價。本文搜集并分析了31個省、自治區(qū)和直轄市在2000-2010間的數(shù)據(jù),得出了相反的結(jié)論：在21世紀(jì)的最初10年里,同房間的高速上漲相伴隨的,是中國城市里住宅的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于城市人口對住宅需求的增長速度。 DiPasquale and Wheaton (1992)所構(gòu)建的房地產(chǎn)市場運作的四象限模型是本文的研究基礎(chǔ)。但是該模型是一個長期的均衡模型,和中國目前的現(xiàn)狀有一定的差距。本文放松其關(guān)鍵的兩個假設(shè),即租金在未來保持不變和房價完全取決于基本面即租金,將其修改為短期的非均衡模型,以此作為本文的分析工具。修改后的模型表明：在短期內(nèi),當(dāng)房地產(chǎn)買賣市場和租賃市場的緊密關(guān)聯(lián)被破壞時,房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)供給量之間的正常的交互關(guān)系就會出現(xiàn)中斷,房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)的供應(yīng)量就呈現(xiàn)出了反常的正相關(guān)關(guān)系。這個正相關(guān)的關(guān)系,并不是說供應(yīng)量的上漲會導(dǎo)致房價的上漲,而是說,房價的上漲會帶來供應(yīng)量的上漲,但是,供應(yīng)量的上漲并不能通過租金的調(diào)整這一中介使得房價降低,從而使得供應(yīng)量和房價呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系。這種現(xiàn)象不僅在中國存在,諸多關(guān)于美國房地產(chǎn)市場的研究也呈現(xiàn)出這一現(xiàn)象,只是沒有中國嚴(yán)重而已。已經(jīng)有研究表明,在中國,這種現(xiàn)象的誘因是配套資源在城市尤其是大城市的過度集中,這正是非均衡城市化的一個方面；但是,這個現(xiàn)象導(dǎo)致了另外一個非常重要的后果,就是城市土地的空間供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人們的需要,這正是非均衡城市化進(jìn)程的第二個方面。當(dāng)然,需要再次強(qiáng)調(diào)的是,修改后的模型是一個短期的非均衡模型,在長期中,本文依然相信房價肯定取決于租金,DiPasquale and Wheaton的四象限模型是有效的。 然而,如上模型的成立需要三個基本的假設(shè)：房價和租金的關(guān)系微弱；房價能夠顯著的影響供應(yīng)量；供應(yīng)量不能顯著地影響房價。在隨后的實證模型中,采用基于省際的面板數(shù)據(jù)模型,對上述假設(shè)進(jìn)行了實證檢驗,分析結(jié)果基本驗證了這三個假設(shè)。最后,文章分析了導(dǎo)致我國非均衡的城市化的原因,并據(jù)此提出了相關(guān)政策建議。
【學(xué)位授予單位】：華東師范大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號】：F299.2;F293.3;F224

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本文編號：2767635