【摘要】：南昌市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走過了18年的歷程，隨著南昌市國民經(jīng)濟的快速增長，消費結(jié)構(gòu)的不斷完善，人民生活水平以及收入的不斷提高，南昌市的房地產(chǎn)市場化進程得到不斷完善，從而使房地產(chǎn)市場得到了快速的發(fā)展和長足的進步，在開發(fā)投資、工程建設(shè)、市場交易、經(jīng)濟貢獻、房地產(chǎn)從業(yè)人員等各項指標(biāo)上都取得了跨越式的發(fā)展。 本文主要是針對南昌市房地產(chǎn)市場的發(fā)展進行實證分析。文章是以房地產(chǎn)市場發(fā)展的理論為基礎(chǔ)，以房地產(chǎn)市場的運行機制為導(dǎo)向，以房地產(chǎn)市場的供求理論為核心來研究南昌市房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況。通過分析南昌市房地產(chǎn)開發(fā)投資額的情況可以把南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展分為五個階段，即萌動期、發(fā)展期、井噴期、調(diào)整平衡期和復(fù)蘇高漲期。1999年9月南昌市遠東世紀(jì)花園的誕生標(biāo)志著南昌市房地產(chǎn)真正市場化的開始，2001年，從南昌市市政府提出建設(shè)“花園城市”的政策后，南昌市的房價就開始一路走高，到2008年由于受美國次貸危機的影響，南昌市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了波動，商品房銷售量開始下滑，銷售價格也小范圍的下降，正當(dāng)全國房地產(chǎn)市場都受金融危機影響的時候，2009年7月南昌市地鐵工程項目開建，促使南昌市房地產(chǎn)市場又開始回溫，到2010年南昌市商品房住宅價格與上年相比漲幅高達46%。通過分析南昌市與周邊城市房地產(chǎn)開發(fā)情況對比發(fā)現(xiàn)，南昌房地產(chǎn)市場發(fā)展比較晚，發(fā)展基數(shù)比較低，在對2010年南昌市房地產(chǎn)開發(fā)綜合統(tǒng)計中發(fā)現(xiàn)，南昌市各類型房地產(chǎn)發(fā)開比例很不協(xié)調(diào)，90平方米以下的住房以及經(jīng)濟適用房在開發(fā)、竣工以及銷售面積中所占比例都十分的低。而本文的重點之一在于，以南昌市統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，利用房地產(chǎn)經(jīng)濟指標(biāo)對數(shù)據(jù)進行定量分析，分析南昌市房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中的現(xiàn)狀。通過對房地產(chǎn)市場的宏觀因素和市場因素的分析來了解南昌市房地產(chǎn)需求高漲的原因，利用一元線性回歸模型對計量經(jīng)濟數(shù)據(jù)做進一步分析，通過分析發(fā)現(xiàn)人均可支配收入增加1%，其住宅銷售面積將會增加1.2%-1.3%。并從宏觀層面分析了收入、匯率、利率等因素對南昌市房地產(chǎn)市場波動的影響。本文的第二個重點是引入了房價收入所得比這一指標(biāo)來對南昌市房地產(chǎn)市場進行定性分析，通過計算發(fā)現(xiàn)南昌市2010年的房價收入所得比為7.23，該數(shù)據(jù)表明南昌市居民在購房當(dāng)中存在著相當(dāng)大的壓力。綜合上述分析發(fā)現(xiàn)南昌市房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中存在著諸多問題以及在發(fā)展過程中需關(guān)注的情況，尤其是南昌市房價一直居高不下的問題，并總結(jié)了房地產(chǎn)市場發(fā)展比較好的國內(nèi)外發(fā)達地區(qū)和城市的經(jīng)驗，為今后南昌市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供借鑒。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在問題，提出促進南昌市房地產(chǎn)健康發(fā)展的對策。
【圖文】：

1.1 選題的背景及意義南昌市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是從上世紀(jì)九十年代中期開始的，至今已有 18 年的歷程在這個過程中房地產(chǎn)市場得到了不斷的完善和發(fā)展。從 1999 年 9 月遠東世紀(jì)花園的誕生標(biāo)志著南昌市房地產(chǎn)真正市場化的開始之日起，南昌市房價就一路走高，，從 199年到2007年之間南昌市商品房平均銷售價格從1266元/平方米上漲到2003年的236元/平方米再到 2007 年的 3558 元/平方米，據(jù)國家統(tǒng)計局對有價格數(shù)據(jù)的 18 個城市（包括 5 個一線城市、13 個二三線城市）的統(tǒng)計，到 2010 年南昌商品住宅價格漲幅高達 46%，居全國之首。為此引發(fā)了民眾的空前關(guān)注，更吸引了國內(nèi)甚至國外資本的注入。在 2005 年我國宏觀政策高壓的情況下，南昌市房價不但沒有受到控制反而持續(xù)上漲，到 2007 年其漲幅為 37.5%。但進入 2008 年，其形勢發(fā)生了引人注目的變化2007 年年底央行出臺了關(guān)于提高購買第二套房首付的條列，南昌市住宅市場頓時進入了觀望和緊縮期，自身的周期性調(diào)整也遭受到了 2008 年的蔓延全球金融危機對國內(nèi)外經(jīng)濟的影響，致使全年住宅交易量下降，房價也有所下降。到 2009 年其價格又開始回溫，到 2010 年南昌商品住宅價格漲幅高達 46%，房地產(chǎn)市場進入快速發(fā)展階段（如圖 1.1 所示）。

久，從幼年發(fā)展到成年。18 年的歷程中，隨著南昌市國民經(jīng)濟快速發(fā)展，消費結(jié)構(gòu)的不斷完善，人民收入水平的逐步提高，再加上房地產(chǎn)市場體制的建立和市場化進程的推進，南昌市的房地產(chǎn)市場得到了快速的發(fā)展和長足的進步，在開發(fā)投資、工程建設(shè)、市場成交以及從業(yè)人員等各項指標(biāo)上，都取得了跨越式的發(fā)展。隨之也改變了很多南昌人 “重生活、輕住宅”，力爭在吃、穿等生活硬件上的傳統(tǒng)觀念。雖然南昌市房地產(chǎn)業(yè)始于 20 世紀(jì) 80 年代末 90 年代初，但是直到 1999 年 9 月遠東世紀(jì)花園的誕生才標(biāo)志著南昌市房地產(chǎn)真正市場化的開始。南昌房地產(chǎn)業(yè)己走過18 載，在這 18 年里南昌城市建設(shè)和社會經(jīng)濟得到了迅速發(fā)展，這同樣也是房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的 18 年�；仡櫮喜蟹康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的 18 年，大致經(jīng)歷了 5 個階段，即萌芽期—發(fā)展期—井噴期—調(diào)整平穩(wěn)期—復(fù)蘇高漲期這一系列歷程，如圖 3.1 所示。
【學(xué)位授予單位】：東華理工大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號】：F293.3

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本文編號：2606945