【摘要】：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)由于其產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、稅收環(huán)節(jié)多,已日漸成為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量,房地產(chǎn)領(lǐng)域所產(chǎn)生的稅收也已成為分稅制改革后我國(guó)地方政府財(cái)政收入的主要來源。同時(shí),由于我國(guó)現(xiàn)有投資渠道的限制和房地產(chǎn)本身所具有的居住和資產(chǎn)雙屬性,其對(duì)我國(guó)個(gè)人和家庭財(cái)富保值增值的影響也日益重要。 為了盡快推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)制度建設(shè),培育我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在解決居民住房,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資源分配中的作用,我國(guó)政府從房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)之初,就進(jìn)行了關(guān)于財(cái)稅、土地、金融等一系列改革。這些措施有力地推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展壯大,但是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有現(xiàn)成的可借鑒經(jīng)驗(yàn),在發(fā)展的過程中,難免會(huì)出現(xiàn)一些問題,從而削弱房地產(chǎn)市場(chǎng)在配置資源方面的作用。特別是在我國(guó)政府將培育住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)后,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)更加劇烈,房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系在一定程度上被嚴(yán)重扭曲。 2003年以來,我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度持續(xù)處于高位,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體呈現(xiàn)出不斷攀升的態(tài)勢(shì),尤其是北上廣深等一線城市,以及蘇杭等部分二線城市,房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度更是驚人。房地產(chǎn)價(jià)格高企和我國(guó)居民可支配收入增長(zhǎng)緩慢的矛盾,已經(jīng)引起我國(guó)社會(huì)各界的普遍關(guān)注,進(jìn)而造成了所謂的“蟻?zhàn)濉�、“蝸居”等網(wǎng)絡(luò)詞匯的迅速竄紅。房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲已經(jīng)成為影響我國(guó)社會(huì)安定的重要問題。 為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,使人民群眾能夠普遍享有改革開放的成果,我國(guó)政府針對(duì)日益上漲的房地產(chǎn)價(jià)格,出臺(tái)了一系列關(guān)于土地、稅收、金融等方面的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從初期的控制房地產(chǎn)投資過快增長(zhǎng)到中期的從供求角度統(tǒng)籌調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),再到最近的以建設(shè)保障性住房,確保城市低收入階層住房權(quán)利,并嚴(yán)厲打擊投機(jī)性炒房等政策的變化,無不顯示出我國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心和努力。但是歷史上除了2003年末的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致海南等地的房地產(chǎn)泡沫破裂外,其他時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格在宏觀政策調(diào)控的大背景下,似乎陷入了一個(gè)“越調(diào)越漲”的怪圈。歷次房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的效果都被多種因素所沖抵。 從開放經(jīng)濟(jì)的角度而言,影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的因素可以分為外部經(jīng)濟(jì)因素和內(nèi)部經(jīng)濟(jì)因素。內(nèi)部經(jīng)濟(jì)因素涵蓋政治、土地、財(cái)稅、金融、消費(fèi)者偏好等多個(gè)方面,而隨著我國(guó)對(duì)外開放程度的不斷加深,國(guó)際資本流動(dòng)等外部經(jīng)濟(jì)因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響作用正在逐漸顯現(xiàn)。 改革開放30年來,我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)高速的增長(zhǎng),市場(chǎng)開放程度不斷加深,國(guó)際資本等生產(chǎn)要素在我國(guó)與世界其他市場(chǎng)之間的流動(dòng)更加自由。在世界正在進(jìn)入傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家進(jìn)行轉(zhuǎn)移的第三次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移浪潮中,各國(guó)資本巨頭紛紛進(jìn)入作為新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體領(lǐng)頭羊的中國(guó)市場(chǎng),以期分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的盛宴。2002年我國(guó)國(guó)際收支平衡表誤差與遺漏項(xiàng)由負(fù)轉(zhuǎn)正,預(yù)示著外資向我國(guó)流動(dòng)方向發(fā)生逆轉(zhuǎn),即由原來的凈流出變?yōu)閮袅魅�。特別是2005年7月以來,隨著我國(guó)不斷推進(jìn)人民幣匯率形成機(jī)制改革,外資流入我國(guó)的速度進(jìn)一步加快,這一事實(shí)可以通過分析2005年后我國(guó)外匯儲(chǔ)備的異常快速增長(zhǎng)得出。 在流入我國(guó)的國(guó)際資本中,我們通過對(duì)比不同經(jīng)濟(jì)時(shí)期,我國(guó)資本賬戶及對(duì)外貿(mào)易順差項(xiàng)目的波動(dòng),可以發(fā)現(xiàn)有相當(dāng)一部分的熱錢隨著國(guó)際資本流入了我國(guó)。近年來,各大媒體以及學(xué)者的研究不僅證實(shí)了這個(gè)事實(shí),并且指出熱錢流入我國(guó)的速度正在加快。 那么現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲與國(guó)外熱錢流入究竟有沒有必然的聯(lián)系?如果有,房地產(chǎn)價(jià)格的上漲在多大程度上可以用熱錢的流入來解釋?以及熱錢對(duì)房地產(chǎn)各分類市場(chǎng)具體有著什么樣的影響?回答并解釋這些問題,將是本文研究的主要目的。本文所進(jìn)行的研究不僅可以為公眾判斷熱錢與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系提供客觀依據(jù),而且將為政府制訂房地產(chǎn)調(diào)控政策提供更為明確的目標(biāo)主體,以增強(qiáng)政策調(diào)控的有效性。 本文首先對(duì)熱錢的概念、特點(diǎn)、流入途徑和規(guī)模等問題進(jìn)行了簡(jiǎn)要地介紹,根據(jù)2002年誤差與遺漏項(xiàng)由負(fù)轉(zhuǎn)正所傳播的信息,筆者選取2002年作為研究區(qū)間的起點(diǎn)。隨后通過對(duì)2002年1月-2010年12月貿(mào)易順差數(shù)據(jù)的分析,得到外貿(mào)順差中包含熱錢的結(jié)論,并在假設(shè)其滿足不變速率增長(zhǎng)模型的基礎(chǔ)上,得到了一種計(jì)算熱錢的新方法。隨后,運(yùn)用該方法計(jì)算出了2002年1月-2010年12月流入我國(guó)的熱錢規(guī)模。 其次,為了分析熱錢流入對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格變動(dòng)的影響,本文采用了理論和實(shí)證相結(jié)合的辦法來論證二者之間的關(guān)系。在理論推導(dǎo)部分,本文運(yùn)用貿(mào)易條件圖形法對(duì)熱錢流入與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的關(guān)系進(jìn)行了理論分析,得到房地產(chǎn)作為典型的非貿(mào)易品之一,從長(zhǎng)期來看,在其他經(jīng)濟(jì)因素不變的情況下,熱錢流入會(huì)導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格上漲的結(jié)論；在實(shí)證分析部分,本文運(yùn)用2002年1月-2010年12月的相關(guān)數(shù)據(jù),通過建立VAR模型,進(jìn)行了相關(guān)檢驗(yàn)。通過運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)方法對(duì)熱錢和我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售價(jià)格指數(shù)進(jìn)行分析,得到了熱錢流入是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格上漲的單向格蘭杰原因的結(jié)論；通過運(yùn)用脈沖響應(yīng)函數(shù),分析發(fā)現(xiàn)熱錢對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格有明顯的正向沖擊效應(yīng),并且持續(xù)的時(shí)間較長(zhǎng)；通過運(yùn)用方差分解方法,得到熱錢流入數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的解釋比例較低,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格的變動(dòng)主要是由非熱錢因素引起的結(jié)論。 再次,為了分析熱錢流入對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)各分類市場(chǎng)的影響,本文采用2002年1季度-2010年4季度的熱錢及房地產(chǎn)各分類市場(chǎng)的價(jià)格數(shù)據(jù),通過建立VAR模型,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了脈沖響應(yīng)分析,得出在我國(guó)房地產(chǎn)各分類市場(chǎng)中,豪華住宅市場(chǎng)對(duì)熱錢沖擊的反應(yīng)時(shí)間最長(zhǎng),非住宅商品房市場(chǎng)對(duì)熱錢沖擊的反應(yīng)強(qiáng)度最大以及住宅商品房市場(chǎng)對(duì)熱錢的沖擊最為敏感,當(dāng)期即有所反應(yīng)的結(jié)論；為了分析熱錢對(duì)房地產(chǎn)各分類市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的具體解釋比例,本文隨后進(jìn)行了方差分解。發(fā)現(xiàn)熱錢流入對(duì)非住宅商品房銷售價(jià)格變動(dòng)的影響最大,其解釋比例高達(dá)56.90795%；而對(duì)住宅商品房銷售價(jià)格變動(dòng)的解釋比例最低,僅為0.8008885%。 最后,本文根據(jù)流入我國(guó)熱錢的計(jì)算數(shù)據(jù)和相關(guān)實(shí)證分析結(jié)果,針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問題和熱錢管理中的漏洞,提出了堵疏結(jié)合,合理引導(dǎo)熱錢流向的對(duì)策建議,以期明確我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策受體,引導(dǎo)熱錢在我國(guó)合理投資,為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到一定的作用。 本文的創(chuàng)新點(diǎn)主要有兩個(gè)。一是通過對(duì)傳統(tǒng)的熱錢計(jì)算方法的分析,發(fā)現(xiàn)其忽略了貿(mào)易順差的不合理增長(zhǎng)中掩蓋著熱錢流入的事實(shí)。隨后,本文在考慮同時(shí)期我國(guó)生產(chǎn)效率沒有明顯提高,國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有顯著改善的情況下,提出了我國(guó)貿(mào)易順差符合不變速率增長(zhǎng)模型的假設(shè),并在此假設(shè)的基礎(chǔ)上推導(dǎo)出一種計(jì)算熱錢的新方法,為下文的實(shí)證分析提供了較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。另一個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)在于,不同于大多數(shù)學(xué)者僅停留在熱錢對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格變動(dòng)影響分析的角度,本文較為詳細(xì)地分析了熱錢流入對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)各分類市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的不同影響,對(duì)明確我國(guó)政府制定關(guān)于調(diào)控流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱錢的宏觀調(diào)控政策提供了準(zhǔn)確的政策受體,增強(qiáng)了政策的有效性。 本文的不足之處在于,在推導(dǎo)計(jì)算熱錢的新方法時(shí),由于數(shù)據(jù)可得性及準(zhǔn)確性的局限,沒有將影響熱錢流入數(shù)量的匯率變動(dòng)因素及通過非法途徑流入的熱錢計(jì)算在內(nèi),所以實(shí)際流入我國(guó)的熱錢應(yīng)該大于本文計(jì)算出的規(guī)模,考慮這些因素對(duì)計(jì)算熱錢規(guī)模的影響,將是本文進(jìn)一步研究的主要方向。此外,本文在考慮熱錢對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響時(shí),僅分析了熱錢對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)各分類市場(chǎng)的影響,而由于篇幅的限制,沒有考慮到熱錢對(duì)我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同影響。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的地域特征,所以明確熱錢對(duì)我國(guó)各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同影響,具有重要的理論和實(shí)際意義,這將為各地區(qū)采取有差異的熱錢調(diào)控措施提供理論依據(jù),而這也是本文下一步要努力的方向。
【圖文】：

3.1.2近年來熱錢流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀簡(jiǎn)述進(jìn)入后金融危機(jī)時(shí)代以來，隨著世界各主要經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇腳步放緩或者停滯不前，國(guó)際資本出于避險(xiǎn)及套利的目的大量流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)，從2010年2月份開始，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域吸收外資開始止跌回升，3月份房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資23.6億美元，同比增長(zhǎng)65.7%，遠(yuǎn)高于3月使用外資的整體增速。截止2010年底，本年度房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H利用外資達(dá)到3127億美元，同比增長(zhǎng)25.58%。外資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部資金來源中，從2010年初的單月增長(zhǎng)23億元到8月份的67億元。2010年前8個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中外資的規(guī)模就達(dá)到369億元。如果僅計(jì)算外商直接投資和境內(nèi)企業(yè)海外融資兩項(xiàng)，2010年上半年，進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)外金額至少達(dá)182億美元，相當(dāng)于上半年直接投資凈流入額的二分之一。自2010年4月份的“新國(guó)十條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步落實(shí)以來，各

0203040506070809，OI—MAO、s曰。Nc曰A】圖4一 12000年1月一2010年12月貿(mào)易順差趨勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源:中經(jīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫從貿(mào)易順差趨勢(shì)圖上可以看出，2000一2003年我國(guó)的貿(mào)易順差規(guī)模變化比較平穩(wěn)，均在一13至58億美元范圍內(nèi)浮動(dòng)，最大振幅為71億美元。但是從04年開始我國(guó)貿(mào)易順差規(guī)模大幅上升，2004年我國(guó)的貿(mào)易順差為328億美元，，2005年我國(guó)的貿(mào)易順差為1021億美元，而2008年我國(guó)的貿(mào)易順差規(guī)模己達(dá)到2969.5億美元，增長(zhǎng)了805.34%。金融危機(jī)前
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號(hào)】：F832.6;F293.3;F224

【引證文獻(xiàn)】

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1 王傳會(huì);公維鳳;方志耕;;二手房投資者與開發(fā)商討價(jià)還價(jià)博弈模型研究[A];第十四屆中國(guó)管理科學(xué)學(xué)術(shù)年會(huì)論文集(上冊(cè))[C];2012年

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1 詹志超;2002年以來美元貶值對(duì)我國(guó)通貨膨脹的影響研究[D];財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所;2012年

本文編號(hào)：2589078