【摘要】：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)由于其產(chǎn)業(yè)鏈長、稅收環(huán)節(jié)多,已日漸成為推動我國國民經(jīng)濟(jì)增長的重要力量,房地產(chǎn)領(lǐng)域所產(chǎn)生的稅收也已成為分稅制改革后我國地方政府財(cái)政收入的主要來源。同時,由于我國現(xiàn)有投資渠道的限制和房地產(chǎn)本身所具有的居住和資產(chǎn)雙屬性,其對我國個人和家庭財(cái)富保值增值的影響也日益重要。 為了盡快推進(jìn)我國房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)制度建設(shè),培育我國房地產(chǎn)市場在解決居民住房,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資源分配中的作用,我國政府從房地產(chǎn)市場啟動之初,就進(jìn)行了關(guān)于財(cái)稅、土地、金融等一系列改革。這些措施有力地推動了我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展壯大,但是由于我國房地產(chǎn)市場沒有現(xiàn)成的可借鑒經(jīng)驗(yàn),在發(fā)展的過程中,難免會出現(xiàn)一些問題,從而削弱房地產(chǎn)市場在配置資源方面的作用。特別是在我國政府將培育住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)后,我國房地產(chǎn)市場的價格波動更加劇烈,房地產(chǎn)市場供求關(guān)系在一定程度上被嚴(yán)重扭曲。 2003年以來,我國房地產(chǎn)投資增長速度持續(xù)處于高位,房地產(chǎn)市場價格整體呈現(xiàn)出不斷攀升的態(tài)勢,尤其是北上廣深等一線城市,以及蘇杭等部分二線城市,房地產(chǎn)價格上漲的速度更是驚人。房地產(chǎn)價格高企和我國居民可支配收入增長緩慢的矛盾,已經(jīng)引起我國社會各界的普遍關(guān)注,進(jìn)而造成了所謂的“蟻?zhàn)濉�、“蝸居”等網(wǎng)絡(luò)詞匯的迅速竄紅。房地產(chǎn)價格的過快上漲已經(jīng)成為影響我國社會安定的重要問題。 為了保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,使人民群眾能夠普遍享有改革開放的成果,我國政府針對日益上漲的房地產(chǎn)價格,出臺了一系列關(guān)于土地、稅收、金融等方面的房地產(chǎn)調(diào)控政策。從初期的控制房地產(chǎn)投資過快增長到中期的從供求角度統(tǒng)籌調(diào)控房地產(chǎn)市場,再到最近的以建設(shè)保障性住房,確保城市低收入階層住房權(quán)利,并嚴(yán)厲打擊投機(jī)性炒房等政策的變化,無不顯示出我國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心和努力。但是歷史上除了2003年末的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致海南等地的房地產(chǎn)泡沫破裂外,其他時期的房地產(chǎn)價格在宏觀政策調(diào)控的大背景下,似乎陷入了一個“越調(diào)越漲”的怪圈。歷次房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的效果都被多種因素所沖抵。 從開放經(jīng)濟(jì)的角度而言,影響房地產(chǎn)市場價格波動的因素可以分為外部經(jīng)濟(jì)因素和內(nèi)部經(jīng)濟(jì)因素。內(nèi)部經(jīng)濟(jì)因素涵蓋政治、土地、財(cái)稅、金融、消費(fèi)者偏好等多個方面,而隨著我國對外開放程度的不斷加深,國際資本流動等外部經(jīng)濟(jì)因素對我國房地產(chǎn)市場的影響作用正在逐漸顯現(xiàn)。 改革開放30年來,我國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)高速的增長,市場開放程度不斷加深,國際資本等生產(chǎn)要素在我國與世界其他市場之間的流動更加自由。在世界正在進(jìn)入傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向新興市場經(jīng)濟(jì)國家進(jìn)行轉(zhuǎn)移的第三次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移浪潮中,各國資本巨頭紛紛進(jìn)入作為新興市場經(jīng)濟(jì)體領(lǐng)頭羊的中國市場,以期分享中國經(jīng)濟(jì)快速增長的盛宴。2002年我國國際收支平衡表誤差與遺漏項(xiàng)由負(fù)轉(zhuǎn)正,預(yù)示著外資向我國流動方向發(fā)生逆轉(zhuǎn),即由原來的凈流出變?yōu)閮袅魅�。特別是2005年7月以來,隨著我國不斷推進(jìn)人民幣匯率形成機(jī)制改革,外資流入我國的速度進(jìn)一步加快,這一事實(shí)可以通過分析2005年后我國外匯儲備的異�？焖僭鲩L得出。 在流入我國的國際資本中,我們通過對比不同經(jīng)濟(jì)時期,我國資本賬戶及對外貿(mào)易順差項(xiàng)目的波動,可以發(fā)現(xiàn)有相當(dāng)一部分的熱錢隨著國際資本流入了我國。近年來,各大媒體以及學(xué)者的研究不僅證實(shí)了這個事實(shí),并且指出熱錢流入我國的速度正在加快。 那么現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場價格的上漲與國外熱錢流入究竟有沒有必然的聯(lián)系?如果有,房地產(chǎn)價格的上漲在多大程度上可以用熱錢的流入來解釋?以及熱錢對房地產(chǎn)各分類市場具體有著什么樣的影響?回答并解釋這些問題,將是本文研究的主要目的。本文所進(jìn)行的研究不僅可以為公眾判斷熱錢與我國房地產(chǎn)市場價格變動之間的關(guān)系提供客觀依據(jù),而且將為政府制訂房地產(chǎn)調(diào)控政策提供更為明確的目標(biāo)主體,以增強(qiáng)政策調(diào)控的有效性。 本文首先對熱錢的概念、特點(diǎn)、流入途徑和規(guī)模等問題進(jìn)行了簡要地介紹,根據(jù)2002年誤差與遺漏項(xiàng)由負(fù)轉(zhuǎn)正所傳播的信息,筆者選取2002年作為研究區(qū)間的起點(diǎn)。隨后通過對2002年1月-2010年12月貿(mào)易順差數(shù)據(jù)的分析,得到外貿(mào)順差中包含熱錢的結(jié)論,并在假設(shè)其滿足不變速率增長模型的基礎(chǔ)上,得到了一種計(jì)算熱錢的新方法。隨后,運(yùn)用該方法計(jì)算出了2002年1月-2010年12月流入我國的熱錢規(guī)模。 其次,為了分析熱錢流入對我國房地產(chǎn)市場整體價格變動的影響,本文采用了理論和實(shí)證相結(jié)合的辦法來論證二者之間的關(guān)系。在理論推導(dǎo)部分,本文運(yùn)用貿(mào)易條件圖形法對熱錢流入與我國房地產(chǎn)市場價格變動的關(guān)系進(jìn)行了理論分析,得到房地產(chǎn)作為典型的非貿(mào)易品之一,從長期來看,在其他經(jīng)濟(jì)因素不變的情況下,熱錢流入會導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場整體價格上漲的結(jié)論；在實(shí)證分析部分,本文運(yùn)用2002年1月-2010年12月的相關(guān)數(shù)據(jù),通過建立VAR模型,進(jìn)行了相關(guān)檢驗(yàn)。通過運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)方法對熱錢和我國房地產(chǎn)市場整體銷售價格指數(shù)進(jìn)行分析,得到了熱錢流入是推動我國房地產(chǎn)市場整體價格上漲的單向格蘭杰原因的結(jié)論；通過運(yùn)用脈沖響應(yīng)函數(shù),分析發(fā)現(xiàn)熱錢對房地產(chǎn)市場價格有明顯的正向沖擊效應(yīng),并且持續(xù)的時間較長；通過運(yùn)用方差分解方法,得到熱錢流入數(shù)量對房地產(chǎn)市場價格變動的解釋比例較低,房地產(chǎn)市場銷售價格的變動主要是由非熱錢因素引起的結(jié)論。 再次,為了分析熱錢流入對我國房地產(chǎn)各分類市場的影響,本文采用2002年1季度-2010年4季度的熱錢及房地產(chǎn)各分類市場的價格數(shù)據(jù),通過建立VAR模型,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了脈沖響應(yīng)分析,得出在我國房地產(chǎn)各分類市場中,豪華住宅市場對熱錢沖擊的反應(yīng)時間最長,非住宅商品房市場對熱錢沖擊的反應(yīng)強(qiáng)度最大以及住宅商品房市場對熱錢的沖擊最為敏感,當(dāng)期即有所反應(yīng)的結(jié)論；為了分析熱錢對房地產(chǎn)各分類市場價格變動的具體解釋比例,本文隨后進(jìn)行了方差分解。發(fā)現(xiàn)熱錢流入對非住宅商品房銷售價格變動的影響最大,其解釋比例高達(dá)56.90795%；而對住宅商品房銷售價格變動的解釋比例最低,僅為0.8008885%。 最后,本文根據(jù)流入我國熱錢的計(jì)算數(shù)據(jù)和相關(guān)實(shí)證分析結(jié)果,針對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題和熱錢管理中的漏洞,提出了堵疏結(jié)合,合理引導(dǎo)熱錢流向的對策建議,以期明確我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策受體,引導(dǎo)熱錢在我國合理投資,為促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到一定的作用。 本文的創(chuàng)新點(diǎn)主要有兩個。一是通過對傳統(tǒng)的熱錢計(jì)算方法的分析,發(fā)現(xiàn)其忽略了貿(mào)易順差的不合理增長中掩蓋著熱錢流入的事實(shí)。隨后,本文在考慮同時期我國生產(chǎn)效率沒有明顯提高,國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有顯著改善的情況下,提出了我國貿(mào)易順差符合不變速率增長模型的假設(shè),并在此假設(shè)的基礎(chǔ)上推導(dǎo)出一種計(jì)算熱錢的新方法,為下文的實(shí)證分析提供了較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。另一個創(chuàng)新點(diǎn)在于,不同于大多數(shù)學(xué)者僅停留在熱錢對我國房地產(chǎn)市場整體價格變動影響分析的角度,本文較為詳細(xì)地分析了熱錢流入對我國房地產(chǎn)各分類市場價格變動的不同影響,對明確我國政府制定關(guān)于調(diào)控流入房地產(chǎn)市場的熱錢的宏觀調(diào)控政策提供了準(zhǔn)確的政策受體,增強(qiáng)了政策的有效性。 本文的不足之處在于,在推導(dǎo)計(jì)算熱錢的新方法時,由于數(shù)據(jù)可得性及準(zhǔn)確性的局限,沒有將影響熱錢流入數(shù)量的匯率變動因素及通過非法途徑流入的熱錢計(jì)算在內(nèi),所以實(shí)際流入我國的熱錢應(yīng)該大于本文計(jì)算出的規(guī)模,考慮這些因素對計(jì)算熱錢規(guī)模的影響,將是本文進(jìn)一步研究的主要方向。此外,本文在考慮熱錢對房地產(chǎn)市場的影響時,僅分析了熱錢對我國房地產(chǎn)各分類市場的影響,而由于篇幅的限制,沒有考慮到熱錢對我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同影響。由于我國房地產(chǎn)市場具有明顯的地域特征,所以明確熱錢對我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場的不同影響,具有重要的理論和實(shí)際意義,這將為各地區(qū)采取有差異的熱錢調(diào)控措施提供理論依據(jù),而這也是本文下一步要努力的方向。
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3.1.2近年來熱錢流入我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀簡述進(jìn)入后金融危機(jī)時代以來，隨著世界各主要經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇腳步放緩或者停滯不前，國際資本出于避險及套利的目的大量流入我國房地產(chǎn)市場。根據(jù)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)，從2010年2月份開始，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域吸收外資開始止跌回升，3月份房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資23.6億美元，同比增長65.7%，遠(yuǎn)高于3月使用外資的整體增速。截止2010年底，本年度房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H利用外資達(dá)到3127億美元，同比增長25.58%。外資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部資金來源中，從2010年初的單月增長23億元到8月份的67億元。2010年前8個月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中外資的規(guī)模就達(dá)到369億元。如果僅計(jì)算外商直接投資和境內(nèi)企業(yè)海外融資兩項(xiàng)，2010年上半年，進(jìn)入我國房地產(chǎn)行業(yè)外金額至少達(dá)182億美元，相當(dāng)于上半年直接投資凈流入額的二分之一。自2010年4月份的“新國十條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步落實(shí)以來，各

0203040506070809，OI—MAO、s曰。Nc曰A】圖4一 12000年1月一2010年12月貿(mào)易順差趨勢圖數(shù)據(jù)來源:中經(jīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫從貿(mào)易順差趨勢圖上可以看出，2000一2003年我國的貿(mào)易順差規(guī)模變化比較平穩(wěn)，均在一13至58億美元范圍內(nèi)浮動，最大振幅為71億美元。但是從04年開始我國貿(mào)易順差規(guī)模大幅上升，2004年我國的貿(mào)易順差為328億美元，，2005年我國的貿(mào)易順差為1021億美元，而2008年我國的貿(mào)易順差規(guī)模己達(dá)到2969.5億美元，增長了805.34%。金融危機(jī)前
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號】：F832.6;F293.3;F224

【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)會議論文 前1條

1 王傳會;公維鳳;方志耕;;二手房投資者與開發(fā)商討價還價博弈模型研究[A];第十四屆中國管理科學(xué)學(xué)術(shù)年會論文集(上冊)[C];2012年

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前1條

1 詹志超;2002年以來美元貶值對我國通貨膨脹的影響研究[D];財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所;2012年

本文編號：2589078