【摘要】 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的一個(gè)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，無疑在推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長、緩解就業(yè)壓力、保證財(cái)政收入等方面起到了極其重要的作用，但其關(guān)乎社稷民生、深刻影響社會和諧穩(wěn)定的特殊作用更是日益受到全社會的廣泛關(guān)注和政府的高度重視，這使之成為近年來政府宏觀調(diào)控的最主要行業(yè)之一。由于市場化改革的起步較晚、基礎(chǔ)薄弱、政府推動(dòng)改革的經(jīng)驗(yàn)不足等多方面原因，我國房地產(chǎn)行業(yè)也面臨諸多問題。近年來，持續(xù)的宏觀調(diào)控對于進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生了一定的積極效果，但卻一直難以徹底解決諸如土地價(jià)格猛漲、房價(jià)過高及漲幅過快、供需失衡拉大、保障房建設(shè)進(jìn)度緩慢等根本性問題。本文在利用詳實(shí)數(shù)據(jù)對1998年以來我國房地產(chǎn)調(diào)控效果及績效進(jìn)行客觀、全面地評價(jià)的基礎(chǔ)上，深入探索影響調(diào)控效果的原因，進(jìn)行系統(tǒng)理論研究，并借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、結(jié)合我國實(shí)際，提出提升我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控效果的對策建議，以期為房地產(chǎn)調(diào)控政策的優(yōu)化提供借鑒依據(jù)。論文研究主要包括以下幾個(gè)部分：第一部分：明確選題的目的和意義，在系統(tǒng)詳盡地梳理國內(nèi)外學(xué)者在房地產(chǎn)調(diào)控方面的研究成果及相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，擬定本選題研究的研究思路、主要內(nèi)容，明確重點(diǎn)、難點(diǎn)以及創(chuàng)新點(diǎn)。第二部分：對選題涉及的相關(guān)范疇進(jìn)行理論研究，從公共管理學(xué)、公共經(jīng)濟(jì)學(xué)等多學(xué)科的角度，對房地產(chǎn)調(diào)控的定義內(nèi)涵、主體與客體，以及房地產(chǎn)調(diào)控的必要性等幾方面進(jìn)行深入的理論詮釋。第三部分：系統(tǒng)梳理1998年以來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)政策，理清房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)展演化的脈絡(luò)，根據(jù)不同時(shí)期的調(diào)控特點(diǎn)對我國的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行階段劃分，對各個(gè)階段政策的著力點(diǎn)、切入點(diǎn)、調(diào)控工具組合等進(jìn)行歸納和分析。第四部分：基于研究對象的特點(diǎn)，結(jié)合近年來的研究成果，選擇適宜的評價(jià)方法，構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控的評價(jià)指標(biāo)體系，實(shí)證研究在1998年以來我國房地產(chǎn)政策調(diào)控的實(shí)施績效。第五部分：根據(jù)實(shí)證分析得出的結(jié)論，并結(jié)合現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的相關(guān)理論，分析影響我國房地產(chǎn)調(diào)控政策績效的深層次原因，繼而提出增強(qiáng)我國房地產(chǎn)行業(yè)政府宏觀調(diào)控效果的對策建議，為制定科學(xué)的調(diào)控政策提供借鑒及決策支持。第六部分：歸納研究結(jié)論并進(jìn)行相應(yīng)討論，對未來的進(jìn)一步研究提出展望。 

第 1 章  緒論 

1.1   研究背景 

近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈現(xiàn)快速增長趨勢，房屋價(jià)格連年高漲、居高不下，在相當(dāng)程度上超出了民眾承受能力；房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速膨脹，房地產(chǎn)抵押貸款在信貸資產(chǎn)中的比重也在日益上升。由于房地產(chǎn)抵押貸款本身是一種風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款，隨著其規(guī)模和比重的擴(kuò)大，其風(fēng)險(xiǎn)程度總體在不斷上升，這種風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，對金融機(jī)構(gòu)和金融體系造成打擊的嚴(yán)重程度也在上升。這些問題引起了政府和人們對房地產(chǎn)市場能否健康發(fā)展的擔(dān)憂。 

為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)穩(wěn)定增長，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，我國政府相繼出臺一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。我國目前主要運(yùn)用行政手段和經(jīng)濟(jì)手段對兩種手段房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理，在運(yùn)用行政手段時(shí)經(jīng)常依靠行政權(quán)力，因此，很多文件主要是以國務(wù)院或者國家部委辦的名義發(fā)布的。近幾年我國房地產(chǎn)調(diào)控主要政策如下： 

2008 年由于美國金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)市場的沖擊，中央為鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場發(fā)展，實(shí)施多項(xiàng)寬松的金融政策；2009 年國務(wù)院相繼出臺“國四條”等多個(gè)政策，加強(qiáng)對投機(jī)性、投資性購房的管理，要求進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)的調(diào)控力度。 

2010 年政府出臺“國十一條”或稱“新國十條”，借此展開以“抑制房價(jià)過快上漲”為基調(diào)的新一輪調(diào)控；2011 年國務(wù)院出臺的“國八條”，全面升級限價(jià)、限貸和限購等政策，并推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革政策；2012 年政府、住建部等行政機(jī)構(gòu)綜合利用土地政策、金融政策等手段繼續(xù)鞏固和維持房地產(chǎn)調(diào)控成果，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管，控制房價(jià)增長速度；2013 年國務(wù)院出臺“國五條細(xì)則”，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房、提高商品房供應(yīng)量和土地供應(yīng)數(shù)量、加速推進(jìn)保障性住房建設(shè)并提出要嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)市場。具體政策如表 1-1所示： 

要想了解這些調(diào)控政策是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則需要進(jìn)行政策評價(jià)研究。然而長期以來，人們并不十分重視政策評價(jià)，政府部門常常只重視政策的制定和執(zhí)行，對政策的有效性和效果關(guān)心較少。 

1.2   研究意義 

1.2.1   理論意義 

房地產(chǎn)行業(yè)推動(dòng)了我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的力量。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展不僅帶動(dòng)其他相關(guān)聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，而且改善了居民的居住條件，但隨之而來也暴露出許多問題，甚至影響了經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會穩(wěn)定。政府在對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，不同時(shí)期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策會有其特有的目標(biāo)和特點(diǎn)，在制定政策時(shí)考慮的因素也各不相同，所以調(diào)控效果也有所不同。 

近年來國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效性和政策評價(jià)做了大量研究，提出了政策評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)及需要考慮的因素，但是這些研究運(yùn)用定性分析方法較多，很少運(yùn)用定量分析。對政策的評價(jià)方法很多，如:對比分析法、專家訪談法、模糊數(shù)學(xué)法等,但是無論哪種方法，現(xiàn)在都缺乏相對完善的評價(jià)實(shí)踐研究，特別是針對房地產(chǎn)調(diào)控政策，其評價(jià)的指標(biāo)體系和方法等理論體系都不夠完善。通過本文的研究能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)調(diào)控政策評價(jià)模型的構(gòu)建有一定的了解，并為房地產(chǎn)調(diào)控政策評價(jià)指標(biāo)體系和方法的完善提供了補(bǔ)充、借鑒。 

1.2.2   實(shí)踐意義 

從實(shí)踐角度看，通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控目標(biāo)、調(diào)控政策運(yùn)行機(jī)理系統(tǒng)分析，以及調(diào)控政策實(shí)施路徑研究，不僅為政府部門制定房地產(chǎn)調(diào)控政策提供參考，也可以為房地產(chǎn)企業(yè)和購房消費(fèi)者提供政策分析工具，使房地產(chǎn)供需雙方更加了解房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況。 

（1）政府部門可以科學(xué)、有效地制定調(diào)控政策。 

政府部門對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)調(diào)控政策是維護(hù)房地產(chǎn)市場正常、穩(wěn)定運(yùn)行的重要保障。通過系統(tǒng)分析我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的有效性，各行政部門能夠深入的認(rèn)識房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及走勢，以便為政府和各行政部門制定及時(shí)、有效地房地產(chǎn)調(diào)控政策提供參考。 

通過對我國房地產(chǎn)調(diào)控政策效果進(jìn)行評價(jià)，有利于政策制定部門分析政策的自身價(jià)值，從而決策這項(xiàng)調(diào)控政策是否需要持續(xù)、調(diào)整或者終結(jié)。另外，對調(diào)控政策效果進(jìn)行評價(jià)，有助于了解、掌握政策在不同階段發(fā)揮的作用和政策的運(yùn)行過程，同時(shí)能夠幫助找出影響調(diào)控政策發(fā)揮效用的因素，并為后期政策的制定、實(shí)施提供借鑒、指導(dǎo)。 

（2）房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者可以根據(jù)調(diào)控政策更改其行為模式，引導(dǎo)雙方理性投資。 

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展尚未成熟，多數(shù)購房消費(fèi)者的盲目跟風(fēng)行為和預(yù)期心理會造影響房價(jià)的上漲或下降，甚至?xí)䦟?dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“過冷”或者“過熱”現(xiàn)象。通過對我國房地產(chǎn)調(diào)控政策效果進(jìn)行分析、評價(jià)，可以有助于房地產(chǎn)企業(yè)和購房消費(fèi)者更加清晰的理解當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策，準(zhǔn)確把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢，避免盲目決策，減少非理性投資。與此同時(shí)，可以幫助房地產(chǎn)中介、金融機(jī)構(gòu)等參與主體了解市場，當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)生變化時(shí)，能夠及時(shí)做出應(yīng)對措施。更重要的是，可以有助于強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施效果。 

第 2 章  論文研究相關(guān)理論基礎(chǔ) 

2.1   產(chǎn)業(yè)組織理論 

2.1.1   產(chǎn)業(yè)組織理論定義 

產(chǎn)業(yè)組織理論起源于西方國家，以特定產(chǎn)業(yè)內(nèi)部市場結(jié)構(gòu)、市場行為和市場績效及其內(nèi)在聯(lián)系為主要研究對象，以揭示產(chǎn)業(yè)組織活動(dòng)的內(nèi)在規(guī)律性，為顯示經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與者提供決策依據(jù)，為政策的制定者提供政策建議為目標(biāo)的一門微觀應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)。 

2.1.2   SCP 分析范式 

結(jié)構(gòu)—行為—績效（structure-conduct-performance，簡稱 SCP）分析范式。SCP 三段論范式是由 Scherer  在貝恩的市場結(jié)構(gòu)—市場績效兩段論范式基礎(chǔ)上發(fā)展而成的。 

市場結(jié)構(gòu)主要是涉及影響競爭過程的市場特征，主要強(qiáng)調(diào)進(jìn)入壁壘條件，包括廠商的規(guī)模及其分布、產(chǎn)品差異化程度、廠商成本結(jié)構(gòu)及政府管理制度。行為主要包括產(chǎn)品定價(jià)和非價(jià)格行為�？冃е饕ㄟ^規(guī)范的“好壞”標(biāo)準(zhǔn)來判定。從短期看來，結(jié)構(gòu)決定行為，行為決定績效，即結(jié)構(gòu)→行為→績效。長期來看，市場結(jié)構(gòu)作用于績效，績效作用于企業(yè)行為，行為影響市場結(jié)構(gòu)，市場結(jié)構(gòu)決定企業(yè)行為。也就是說，從長期角度而言，結(jié)構(gòu)、行為、績效三者之間具有雙向因果關(guān)系。 

在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、發(fā)展速度、各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額與分布情況和行業(yè)壁壘（如土地、資金、政府制定和房地產(chǎn)調(diào)控政策）等方面的狀況以及由此而形成的壟斷與競爭關(guān)系反映了市場結(jié)構(gòu)。行為是指房地產(chǎn)市場參與主體的行為，房地產(chǎn)市場參與主體包括政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行、消費(fèi)者（購房者），參與主體為了各自利益互相博弈，最終達(dá)到某種均衡狀態(tài)。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和參與主體行為反映房地產(chǎn)市場績效。 

2.2   政府管制理論 

2.2.1   政府管制概念 

管制是由行政機(jī)構(gòu)制定并執(zhí)行的直接干預(yù)市場配置機(jī)制或間接改變企業(yè)和消費(fèi)者供需決策的一般規(guī)則或特殊行為。政府管制，也稱政府規(guī)制，就是政府采取的干預(yù)行動(dòng)。它通過修正或控制生產(chǎn)者或消費(fèi)者的行為，來達(dá)到某個(gè)特定的目的。這是衡量政府和市場之間相互作用的一個(gè)尺度。曾國安認(rèn)為政府管制是指政府基于公共利益或者其他目的，依據(jù)政府制定的法規(guī)對被管制者的活動(dòng)進(jìn)行的管制，其中被管制者包括個(gè)人和組織，組織包含政府組織和非政府組織�？偨Y(jié)以上觀點(diǎn)，政府管制就是政府根據(jù)法律法規(guī)對被管制者的行為、活動(dòng)采取的一系列行政性的規(guī)制和限定。 

按照管制的對象和特點(diǎn)，政府規(guī)制可以分為經(jīng)濟(jì)管制和社會管制兩類。經(jīng)濟(jì)管制以特定產(chǎn)業(yè)部門為對象，對企業(yè)的市場進(jìn)入退出行為、產(chǎn)品價(jià)格和服務(wù)收費(fèi)等實(shí)施的管制。經(jīng)濟(jì)規(guī)制的領(lǐng)域是存在著自然壟斷和信息不對稱問題的部門，管制對象是特定行業(yè)的市場準(zhǔn)入、產(chǎn)品、投資、價(jià)格和服務(wù)質(zhì)量，管制目的是為了防止無效率的資源配置和確保需要者的公平利用。 

社會性規(guī)制是指從環(huán)境保護(hù)、安全健康保障等角度出發(fā)，從產(chǎn)業(yè)橫斷面上對特定企業(yè)活動(dòng)所實(shí)施的管制，社會性管制主要以應(yīng)對公共產(chǎn)品、負(fù)價(jià)值性物品（毒品、武器等）和外部不經(jīng)濟(jì)為目的，其管制范圍包括健康、衛(wèi)生領(lǐng)域，安全方面，公害和環(huán)境保護(hù)方面。簡而言之，社會管制主要是政府為保障勞動(dòng)者和消費(fèi)者的健康、安全、衛(wèi)生和保護(hù)環(huán)境，對物品生產(chǎn)、消費(fèi)行為活動(dòng)的規(guī)制、限定和制約。 

2.2.2   公共利益理論 

傳統(tǒng)公共利益理論認(rèn)為，政府規(guī)制的依據(jù)是市場存在失靈，即與完全競爭市場相比，實(shí)際的市場存在缺陷，市場調(diào)節(jié)效率低下。導(dǎo)致市場效率低下的原因眾多，常見的有自然壟斷、信息不對稱、外部不經(jīng)濟(jì)和機(jī)會主義等。在此情況下，為了彌補(bǔ)市場缺陷帶來的效率損失和提高資源配置效率，政府對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行直接管制，以糾正市場失靈。如在外部性存在的情況下，通過對導(dǎo)致外部不經(jīng)濟(jì)的企業(yè)行為（例如污染）征稅，可以使資源配置向有利于社會福利的方向（環(huán)境保護(hù)）發(fā)展�？傊�，政府管制就是對出現(xiàn)市場失靈的地方進(jìn)行管制，管制的目的是為了增加公眾福利，使社會的收入分配情況更加被認(rèn)可。 

公共利益理論的是建立在三個(gè)前提條件之上：一是所有相關(guān)的利益各方都是純粹的“經(jīng)濟(jì)人”，都是收入最大化的追求者；二是自由放任的市場運(yùn)行特別脆弱且運(yùn)作無效率；三是政府規(guī)制無成本的，即政府管制無需花費(fèi)任何代價(jià)。公共利益理論意在說明政府為使市場獲得競爭性程序化操作而對市場失靈進(jìn)行管制。 

第3 章   房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策分析 .................13 

3.1   我國房地產(chǎn)調(diào)控政策體系 ..........13 

3.1.1   行政政策 ............. 14 

3.1.2   經(jīng)濟(jì)政策 ................. 14 

3.1.3   引導(dǎo)政策 ................ 16 

第4 章   房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策效果評價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建 ........... 27 

4.1   指標(biāo)體系的構(gòu)建原則 ........... 27 

4.2   指標(biāo)體系的構(gòu)建依據(jù) ............ 28 

4.2.1   評價(jià)方法對指標(biāo)的要求 ........... 28 

4.2.2   相關(guān)指標(biāo)體系借鑒 ................ 29 

第5 章   房地產(chǎn)調(diào)控政策效果評價(jià)模型的構(gòu)建與運(yùn)用 ........... 39 

5.1   評價(jià)方法的選擇 .............. 39 

5.1.1   指標(biāo)權(quán)重確定的方法 ........ 39 

5.1.2   綜合評價(jià)方法的選擇 ........... 40 

5.2   評價(jià)模型框架 ................. 41 

5.2.1   構(gòu)建評分矩陣 .............. 41 

5.2.2   確定評價(jià)權(quán)矩陣 ................... 41 

第 5 章  房地產(chǎn)調(diào)控政策效果評價(jià)模型的構(gòu)建與運(yùn)用 

5.1   評價(jià)方法的選擇 

5.1.1   指標(biāo)權(quán)重確定的方法 

在綜合梳理相關(guān)文獻(xiàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)，確定指標(biāo)權(quán)重的方法有主觀賦權(quán)法和客觀賦權(quán)法，其中常用的方法主要有德爾菲法、層次分析法、因子分析法、主成分分析法和熵權(quán)法等。 

（1）層次分析法 

層次分析法（簡稱 APH 法），由美國運(yùn)籌學(xué)家托馬斯·薩提在 20 世紀(jì) 70年代提出，是一種系統(tǒng)化、層次化的分析方法，特別適用于那些很難完全定量分析的問題。層次分析法通過分析復(fù)雜系統(tǒng)的有關(guān)要素和要素之間的相互關(guān)系，把要素簡化成有序的遞階層次結(jié)構(gòu)，使這些要素歸并為不同的層次，形成一個(gè)多層次的分析結(jié)構(gòu)模型，把系統(tǒng)分析歸結(jié)為最底層（方案、措施等）對最高層（目標(biāo)層）相對重要性的權(quán)值確定問題。層次分析法是主觀賦權(quán)法，雖然它構(gòu)造了判斷矩陣，采用了客觀的計(jì)算方法，把定性的指標(biāo)作傾向于實(shí)際的定量化處理，但是仍然避免不了受主觀因素的影響，無法排除決策者個(gè)人可能存在的主觀片面性。 

（2）因子分析法 

因子分析是由 Charles  Spearman 于 1904 年提出的一種統(tǒng)計(jì)方法。因子分析是一種處理高維數(shù)據(jù)的方法，通過研究眾多變量之間的內(nèi)部關(guān)系，探求觀測數(shù)據(jù)的基本結(jié)構(gòu)，并用少數(shù)幾個(gè)“抽象變量”來表示其基本的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，這幾個(gè)“抽象變量”被稱作“因子”。 因子分析方法可以起到降低數(shù)據(jù)維數(shù)，簡化變量結(jié)構(gòu)的作用。因子分析法可以通過因子旋轉(zhuǎn)對降維后的變量進(jìn)行解釋，比較適用于綜合性評價(jià)，但是它對變量的數(shù)據(jù)和成分具有一定的要求。因子分析法是一種客觀賦權(quán)法，排除了主觀干擾。 

（3）熵權(quán)法 

熵的概念來自于熱力學(xué)，是對系統(tǒng)狀態(tài)不確定的一種度量。熵權(quán)法確定因子的權(quán)重主要是通過對待評價(jià)單元的各個(gè)指標(biāo)進(jìn)行量化和綜合，考察量化后的指標(biāo)對系統(tǒng)整體的相對變化程度，來確定指標(biāo)的權(quán)重。指標(biāo)的信息熵越小，說明系統(tǒng)的無序程度越低，指標(biāo)所反映的信息效用越大。也就是說，熵值越小，指標(biāo)相對變化程度越大，該指標(biāo)對評價(jià)結(jié)果影響越大，該指標(biāo)的權(quán)重越大。反之，如果指標(biāo)的熵值越大，說明該指標(biāo)對系統(tǒng)整體的相對變化程度越小，對評價(jià)結(jié)果影響越小，該指標(biāo)的權(quán)重就越小。 

第 6 章  結(jié)論與展望 

6.1   結(jié)論 

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)乎到國計(jì)民生。近些年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，隨之也帶來了諸多問題。針對這些問題，政府出臺了許多房地產(chǎn)調(diào)控政策以確保房地產(chǎn)業(yè)能夠穩(wěn)定、健康發(fā)展。為了了解房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果，本文對房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果進(jìn)行評價(jià)，研究成果如下： 

（1）本文在產(chǎn)業(yè)組織理論、宏觀調(diào)控理論等理論基礎(chǔ)上對我國房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行分析，不僅分析了我國房地產(chǎn)調(diào)控政策體系，還分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施效果的影響因素，并且定性的分析我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性。在上述分析基礎(chǔ)上，初步確定了能夠反映房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的評價(jià)指標(biāo)。 

（2）通過運(yùn)用相關(guān)分析法對評價(jià)指標(biāo)進(jìn)行二次篩選，對一些在數(shù)值上能夠相互代替并且代表意義相近的指標(biāo)進(jìn)行取舍。然后從對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響、對房地產(chǎn)業(yè)競爭力影響和對社會經(jīng)濟(jì)影響等三個(gè)方面，確定了 11 個(gè)指標(biāo)全面反映房地產(chǎn)調(diào)控政策效果。論文在研究過程中，主要運(yùn)用了均值法、z-score法對處理指標(biāo)數(shù)據(jù)。 

（3）在對2000 年-2012年十三年間房地產(chǎn)調(diào)控政策效果評價(jià)過程中，本文將熵權(quán)法、灰色系統(tǒng)理論中的部分方法和模糊綜合評價(jià)法結(jié)合在一起，構(gòu)建基于熵權(quán)法的灰色綜合評價(jià)模型，同時(shí)將該模型引入到房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果評價(jià)體系當(dāng)中，并且對房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果進(jìn)行定量化分析。評價(jià)結(jié)果表明，我國近13 年的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果基本在中等水平，并且效果在逐年遞增，直到 2012年調(diào)控政策效果才稍微下降。因此，如果想要使房地產(chǎn)調(diào)控政策效果更為明顯，政府需要綜合考慮政策及政策組合發(fā)揮效用的原理與周期性。 

6.2   研究不足與展望 

房地產(chǎn)調(diào)控政策效果評價(jià)研究具有重要的理論意義和實(shí)踐意義，但是由于筆者能力有限，以及外部客觀條件的局限，本文在使用研究方法上和收集、整理數(shù)據(jù)等方面存在許多不足。 

（1）在構(gòu)建指標(biāo)體系的過程中，為了使研究結(jié)果客觀、減少主觀的人為影響，筆者所選的指標(biāo)都是定量化指標(biāo)，缺少對定性指標(biāo)的研究與分析。在選擇定量指標(biāo)時(shí)，雖然反映房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的指標(biāo)眾多，但是由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的評價(jià)指標(biāo)體系尚未完善，部分指標(biāo)數(shù)據(jù)獲取困難，因此，在確定指標(biāo)體系時(shí)，只選取了具有代表性的部分指標(biāo)來反映房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果。 

（2）在對指標(biāo)進(jìn)行定量化分析時(shí)，由于指標(biāo)數(shù)據(jù)的量綱不同，需要對指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。利用處理后的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，難免會對最后的評價(jià)結(jié)果產(chǎn)生細(xì)微的影響。 
 

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