【摘要】 我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)大多以開發(fā)商立項(xiàng)、設(shè)計(jì)單位與施工單位參與的模式為主，因此開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)中的影響占主要部分，人為因素會(huì)在項(xiàng)目的實(shí)施過程中產(chǎn)生各種干擾，影響到成本管控的科學(xué)性和合理性。設(shè)計(jì)單位與施工單位之間是相互對(duì)立的關(guān)系，因此在工作配合方面缺乏積極性和主動(dòng)性，客觀的降低了施工效率，項(xiàng)目開發(fā)的各環(huán)節(jié)銜接也就不能夠連續(xù)。雖然可以通過有效的監(jiān)管降低單一階段內(nèi)的成本，但是不同階段之間的銜接空隙，造成了人力資源的浪費(fèi)和工期的浪費(fèi)，從總體來看，反而增加了項(xiàng)目成本。在國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，成本控制的實(shí)際情況往往與預(yù)想情況相差甚遠(yuǎn)，各項(xiàng)目的實(shí)際消耗超出成本預(yù)算也是常見現(xiàn)象，因此必須高度重視我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要由土地成本、建筑施工成本、間接成本（公關(guān)、管理等）構(gòu)成，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理主要從投資、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購(gòu)和驗(yàn)收等環(huán)節(jié)入手，分階段進(jìn)行資金投資，分階段進(jìn)行成本控制，細(xì)化成本控制目標(biāo)、明確各階段成本控制舉措，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體成本的下降，從而提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力和利潤(rùn)空間。以科林集團(tuán)的金域緹香為例，分析項(xiàng)目本身成本構(gòu)成情況以及當(dāng)前成本控制的管理情況，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，結(jié)合成本控制理論分析其現(xiàn)存問題，并提出針對(duì)性的舉措和保障性措施，用以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目金域緹香的成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本控制舉措針對(duì)項(xiàng)目不同階段提出了具體的執(zhí)行方案，為了確保該成本控制體系的順利施行，制定了配套的成本控制措施保障措施，主要是三個(gè)方面的針對(duì)性舉措：一是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理部門、現(xiàn)場(chǎng)施工管理部門和公關(guān)部門進(jìn)行機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)，削減行政成本；二是加強(qiáng)自身成本控制人才隊(duì)伍建設(shè)，確保成本控制管理人員的素質(zhì)；三是強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督，杜絕項(xiàng)目成本的非正常支出。通過跳出傳統(tǒng)的成本控制框架，從更為全面的角度分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制方法，同時(shí)分析各環(huán)節(jié)中成本控制的實(shí)施方法，深入剖析項(xiàng)目成本的構(gòu)成，以探究更有效的成本控制方法。結(jié)合國(guó)內(nèi)外先進(jìn)成本控制理論，分析金域緹香的成本控制方法以及保障成本控制方案實(shí)現(xiàn)的措施。 

第 1 章   緒論

1.1 研究背景
房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速擴(kuò)張帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，但是也在發(fā)展中產(chǎn)生了許多的問題和矛盾，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間巨大，但是房屋建筑項(xiàng)目對(duì)資金的需求巨大，因此大量的資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)資金流動(dòng)的同時(shí)，也催高了房?jī)r(jià)。房屋價(jià)格上漲速度大大超過居民收入增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)行業(yè)成了加大貧富差距的主要因素，使得房屋價(jià)格嚴(yán)重影響了社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。國(guó)家對(duì)房屋價(jià)格重視程度的增加，推動(dòng)了一系列與控制房屋價(jià)格相關(guān)法律法規(guī)的產(chǎn)生，其中最主要的條例有：《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》、《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》等。國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)的上漲，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的審批、施工、銷售等環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格控制，同時(shí)配合金融環(huán)節(jié)的調(diào)控，試圖縮小房?jī)r(jià)與居民收入的差距。

1.2研究意義
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的控制最有效的方式是廣義的成本控制理論應(yīng)用，從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體入手，不僅對(duì)單一階段的成本進(jìn)行控制，同時(shí)協(xié)調(diào)不同階段的成本比例，從而實(shí)現(xiàn)資金的最優(yōu)投入。但是在實(shí)際的項(xiàng)目開發(fā)過程中，此理論的應(yīng)用面臨著許多的阻礙，因此難以有效的推廣。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)通用的成本控制舉措，以預(yù)設(shè)目標(biāo)、項(xiàng)目預(yù)算、項(xiàng)目評(píng)估等手段為主，雖然這些方法較為合理，但是缺乏一定的科學(xué)性，且與市場(chǎng)的實(shí)際情況不夠切合，存在較大的誤差，為進(jìn)一步提高成本控制精度增加了難度。我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)大多以開發(fā)商立項(xiàng)、設(shè)計(jì)單位與施工單位參與的模式為主，因此開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)中的影響占主要部分，人為因素會(huì)在項(xiàng)目的實(shí)施過程中產(chǎn)生各種干擾，影響到成本管控的科學(xué)性和合理性。設(shè)計(jì)單位與施工單位之間是相互對(duì)立的關(guān)系，因此在工作配合方面缺乏積極性和主動(dòng)性，客觀的降低了施工效率，項(xiàng)目開發(fā)的各環(huán)節(jié)銜接也就不能夠連續(xù)。
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第 2 章   科林集團(tuán)金域緹香項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀及問題 

2.1 項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論
在我國(guó)，土地屬于國(guó)有資源，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須預(yù)先向國(guó)家申購(gòu)?fù)恋氐淖≌ㄔO(shè)使用權(quán)限，隨著大量房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和房?jī)r(jià)的推高，使得集中開發(fā)區(qū)域的土地資源愈發(fā)稀缺，土地使用權(quán)的出讓價(jià)格也就不斷上漲，使得其稱為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的主要構(gòu)成之一。而在房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地成本概念中，除了土地使用權(quán)的購(gòu)買費(fèi)用外，還包括拆遷使用土地范圍內(nèi)的現(xiàn)有建筑費(fèi)用，如果是拆遷住宅建筑，還需要對(duì)房屋原持有者進(jìn)行額外補(bǔ)償，或是在項(xiàng)目完工后免費(fèi)提供住宅或是低價(jià)購(gòu)買權(quán)，無形中降低了項(xiàng)目的預(yù)期收益，因此也屬于成本的增加。

2.2 科林集團(tuán)金域緹香項(xiàng)目簡(jiǎn)介
金域緹香，建筑面積約35萬平方米，是科林集團(tuán)繼城市花園項(xiàng)目之后，在中國(guó)2008年奧運(yùn)會(huì)奧運(yùn)村預(yù)選址旁開發(fā)的一個(gè)新項(xiàng)目。位于亞運(yùn)村正北2.5公里的金域緹香，西鄰 13100 畝奧林匹克國(guó)家森林公園，北臨規(guī)劃中的中央體育公園,小區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率高達(dá)58%,內(nèi)部和外部環(huán)境交相輝映，錯(cuò)落有致，引人入勝。由國(guó)外高級(jí)設(shè)計(jì)公司，貝爾高林景觀設(shè)計(jì)所主持的景觀設(shè)計(jì),主題是“人和環(huán)境共生存”展開，10 多棟蝶式樓宇靈活布局，相得益彰，使樓間綠地錯(cuò)落有致，人與自然的完美結(jié)合。

第 3 章  科林集團(tuán)金域緹香項(xiàng)目成本控制措施.................................12 
3.1   投資與設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制 ................................ 12 
3.2   招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制 ...................................... 19

第 4 章  科林集團(tuán)金域緹香項(xiàng)目成本控制措施實(shí)施保障.................30 
4.1   精簡(jiǎn)組織機(jī)構(gòu) ................................. 30
4.2   提高人員素質(zhì) ................................... 31 
4.3   強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理 ...................................... 33
結(jié)   論............................35

第 4 章   科林集團(tuán)金域緹香項(xiàng)目成本控制措施實(shí)施保障

4.1   精簡(jiǎn)組織機(jī)構(gòu)
施工過程中精簡(jiǎn)項(xiàng)目機(jī)構(gòu),降低間接成本，使項(xiàng)目部門的各個(gè)成員各司其職，完成好本職工作。項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的設(shè)置、組織成員結(jié)構(gòu)、相關(guān)的管理人員要根據(jù)項(xiàng)目工程規(guī)模的大小和施工過程的難易程度等因素,依照組織設(shè)計(jì)的原則,按照每個(gè)項(xiàng)目成員的性格特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)等方面安排具體負(fù)責(zé)的工作。通過篩選出幾個(gè)能力較強(qiáng)的復(fù)合型人才,負(fù)責(zé)起項(xiàng)目的繁雜工作、承擔(dān)更多的責(zé)任和工作，從而降低工作人員的費(fèi)用。值得特殊強(qiáng)調(diào)的是，主要的工作是限制項(xiàng)目部的業(yè)務(wù)費(fèi),要從對(duì)項(xiàng)目有利方面著手,嚴(yán)格控制業(yè)務(wù)成本，避免不必要的支出和在項(xiàng)目建設(shè)過程中的鋪張浪費(fèi)。

4.2   提高人員素質(zhì)
而且對(duì)項(xiàng)目的施工和建設(shè)環(huán)節(jié)不是非常的熟悉，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施及管理是存在致命缺陷的，要使項(xiàng)目有一個(gè)良好、健康有序的進(jìn)行。歸納起來管理人員應(yīng)該具備以下幾項(xiàng)能力：  
（1）首先，應(yīng)掌握工程項(xiàng)目綜合管理的能力，有駕馭項(xiàng)目的水平。展開來說需要項(xiàng)目管理人員具備建設(shè)工程項(xiàng)目的組織與管理能力，建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)度控制能力，工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的能力，建設(shè)工程項(xiàng)目合同管理能力和建設(shè)工程項(xiàng)目信息管理能力，工程項(xiàng)目施工成本控制的能力。  
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結(jié)   論

通過以上四章的分析論證，可以看到，本文采用了一整套的成本控制的措施，從項(xiàng)目的籌備一直到項(xiàng)目投產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，運(yùn)用宏觀的論述與微觀的操作相結(jié)合，比較詳盡的論述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制體系的建立和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制、策略的確定等等，再結(jié)合企業(yè)的實(shí)際項(xiàng)目金域緹香，探求成本控制的新途徑、新思路、新辦法。房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)性質(zhì)比較特殊，企業(yè)所生產(chǎn)產(chǎn)品需要一定的生產(chǎn)周期，左右企業(yè)利潤(rùn)多少的因素又零零散散，十分繁雜，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作的特殊性和復(fù)雜性，但抽絲剝繭，房地產(chǎn)企業(yè)的主要矛盾是要求我們，只要以當(dāng)今新興的、普遍采用的、效果顯著的全程成本控制理論為指導(dǎo)，抓住成本產(chǎn)生的根源，結(jié)合項(xiàng)目本身及其企業(yè)的實(shí)際特色，有針對(duì)性的制定成本控制的方式方法，一定會(huì)事半功倍。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制的核心是需要項(xiàng)目的各個(gè)相關(guān)部門相互協(xié)作，公司制定一種制度，所有部門和人員安裝規(guī)章制度執(zhí)行，使企業(yè)的每個(gè)人都清楚自己如何做是對(duì)的，做錯(cuò)了如何改正，這樣才能是企業(yè)有更大的發(fā)展空間，整個(gè)企業(yè)進(jìn)入到良性的循環(huán)，但是還得遵循以下幾個(gè)重點(diǎn)：首先，需要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的所有人員進(jìn)行成本控制意識(shí)培訓(xùn)，將成本控制概念和重要性傳達(dá)到與項(xiàng)目相關(guān)的所有人員，從而奠定成本控制措施的實(shí)施前提和基礎(chǔ)；其次，要內(nèi)外結(jié)合，從與項(xiàng)目相關(guān)的內(nèi)部事項(xiàng)和外部事項(xiàng)兩個(gè)方面入手，強(qiáng)化成本控制，確保事無巨細(xì)，都依照成本控制制度執(zhí)行；此外，還要重視資金的使用效率，一方面要提高資金的周轉(zhuǎn)效率，提高資金收益率，另一方面還要妥善管理資金的借貸問題，確保資本杠桿的平衡；最后，要從物料成本、時(shí)間成本和人力資源成本三個(gè)層面對(duì)成本控制進(jìn)行分層次的管理，確保項(xiàng)目的各項(xiàng)成本都能符合預(yù)期。

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