本文關(guān)鍵詞：中國房地產(chǎn)限購政策的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：房地產(chǎn)是一種具有消費(fèi)與投資雙重屬性的特殊商品,產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng),上下游產(chǎn)品眾多,其發(fā)展?fàn)顩r直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長與社會和諧。我國政府從1994年就開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控,2005年以來更是密集出臺了各項調(diào)控措施,但房價卻越調(diào)越漲。在各項調(diào)控手段均無法有效平抑房價的情況下,2010年4月中央政府出臺了房地產(chǎn)限購政策,但由于多種原因其實(shí)施效果不盡人意,至2014年9月,限購政策從全國大部分限購城市陸續(xù)退出。限購政策雖然已基本退出,但這一非常時期采用的非常手段,卻成為政府與市場關(guān)系研究的一個極為難得的典型案例。對這一政策的出臺、實(shí)施、退出過程進(jìn)行政治經(jīng)濟(jì)學(xué)分析,不僅可以深化對政策的形成、演變過程的理解,深化對政府與市場關(guān)系的認(rèn)識,更重要的是還可以為完善與改進(jìn)政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策提供理論依據(jù)與參考借鑒。關(guān)于限購政策,學(xué)者們的研究主要集中在這一政策的合法性、有效性和預(yù)期執(zhí)行期限三個方面,對限購政策的出臺、實(shí)施、退出過程及其背后利益關(guān)系的研究成果,筆者還未能檢索到。本文綜合運(yùn)用利益集團(tuán)、公共選擇、博弈論及計量經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論與方法,把中國房地產(chǎn)限購政策的出臺、實(shí)施、退出過程與制度分析和相關(guān)利益主體的理性選擇結(jié)合在一起,聯(lián)系限購政策不同階段的房地產(chǎn)市場運(yùn)行實(shí)際,深入研究中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商及投資性購房者的策略選擇及其利益權(quán)衡。綜合考察影響房地產(chǎn)限購政策及其實(shí)施效果的政治、經(jīng)濟(jì)因素,強(qiáng)調(diào)對不同利益主體的利益差異與矛盾的分析,運(yùn)用博弈論方法,分析了限購政策出臺、實(shí)施及退出過程中不同主體策略選擇的利益關(guān)系,突出了本文研究的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)視角。本文對國內(nèi)外房地產(chǎn)價格調(diào)控的研究成果進(jìn)行了系統(tǒng)梳理,重點(diǎn)綜述了國內(nèi)學(xué)者對限購政策研究的學(xué)術(shù)文獻(xiàn),并對此進(jìn)行了客觀評價。通過對國內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn)的深入研究,筆者確定了本文的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究視角,以及對限購政策背后利益關(guān)系分析的研究重點(diǎn)。本文從房地產(chǎn)市場失靈入手,分析了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的必要性,根據(jù)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的,論述了房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)及主要政策手段。在此基礎(chǔ)上重點(diǎn)探討了限購政策調(diào)控房價的作用機(jī)理及其發(fā)揮作用的約束條件,從而為本文的后續(xù)研究提供了理論支持。近十年來,我國房地產(chǎn)價格總體上呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢,為了抑制房價不斷攀升,中央政府出臺了一系列調(diào)控措施,但均未見成效。到2010年,初房價新一輪的快速上漲,不僅嚴(yán)重影響了金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)安全,更引起了廣大中低收入者的不滿。在這一背景下,中央政府出于保障國家經(jīng)濟(jì)安全和獲得公眾支持的考慮,在預(yù)期地方政府應(yīng)對策略的條件下,權(quán)衡不同策略選擇的成本與收益,決定出臺限購政策。盡管限購政策會影響地方政府的財政收入,但由于中央政府決定著地方官員的升遷與任免,地方政府也只能選擇支持。在限購政策的實(shí)施階段,從利益關(guān)系的角度考察,有中央政府與地方政府、地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商及投資性購房者兩個層次的博弈。中央政府在信息嚴(yán)重不對稱、需要在多項任務(wù)之間合理配置資源的現(xiàn)實(shí)約束下,考慮到地方政府對土地財政的高度依賴,選擇了不嚴(yán)格監(jiān)督地方政府對限購政策的執(zhí)行;在這一選擇條件下,地方政府實(shí)現(xiàn)其利益最大化的策略應(yīng)對當(dāng)然是不嚴(yán)格執(zhí)行。地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行限購政策,也就意味著不嚴(yán)格監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)商及投資性購房者對限購政策的遵守。如此一來,后兩個利益主體出于利益最大化原則,也會選擇“不嚴(yán)格遵守”。上述兩個層次博弈所形成的三個利益主體的策略均衡,決定了地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和投資性購房者會盡可能的規(guī)避限購政策的執(zhí)行或遵守,甚至通過“串謀”、違規(guī)的辦法減少其利益損失。限購政策執(zhí)行階段的博弈均衡決定了限購政策的實(shí)施效果。本文利用全國七十個大中城市從2009年1月到2014年12月的房地產(chǎn)價格及各個虛擬變量和經(jīng)濟(jì)變量的面板數(shù)據(jù),運(yùn)用雙重差分模型對限購政策的價格效應(yīng)分別進(jìn)行了固定效應(yīng)回歸分析、隨機(jī)效應(yīng)回歸分析、豪斯曼檢驗(yàn)和不同時間點(diǎn)的回歸檢驗(yàn)。其結(jié)論與邏輯推演和統(tǒng)計描述的結(jié)果基本一致,即限購政策在實(shí)施前期對平抑房價確實(shí)起到了一定的作用,但在后期卻加劇了房地產(chǎn)價格的上升。限購政策的退出博弈發(fā)生在中央政府與地方政府之間。先是地方政府迫于財政壓力屢次用試探性退出的辦法向中央政府施壓,中央政府基于成本和收益的權(quán)衡而不斷加以禁止。直到2014年6月,房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢發(fā)生逆轉(zhuǎn),房價出現(xiàn)較大幅度的回落,且下降趨勢明顯,中央政府才以默許的方式允許地方政府退出限購政策。從2014年6月至2014年9月,全國除北京、上海、廣州、深圳和三亞這五個城市外,其他城市都已退出了房地產(chǎn)限購。在對限購政策的出臺、實(shí)施、退出過程及背后利益關(guān)系進(jìn)行博弈分析的基礎(chǔ)上,本文對限購政策進(jìn)行了深刻的反思,認(rèn)為要保持房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,必須堅持市場化改革方向,轉(zhuǎn)變以行政性需求抑制為導(dǎo)向的調(diào)控政策。以改革土地財政和建立多層次保障性住房體系為重點(diǎn),理順政府與房地產(chǎn)市場的關(guān)系。根據(jù)上述的反思結(jié)論,本文最后論述了我國房地產(chǎn)市場調(diào)控方面存在的問題及其解決對策。
【關(guān)鍵詞】：限購 房地產(chǎn)價格 博弈分析
【學(xué)位授予單位】：遼寧大學(xué)
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號】：F299.23
【目錄】：

• 摘要4-7
• ABSTRACT7-17
• 第1章 緒論17-25
• 1.1 研究背景17-18
• 1.2 研究意義18-20
• 1.2.1 理論意義18-19
• 1.2.2 實(shí)踐意義19-20
• 1.3 研究方法20-21
• 1.4 論文的基本結(jié)構(gòu)和主要內(nèi)容21-23
• 1.4.1 論文的基本結(jié)構(gòu)21
• 1.4.2 論文的主要內(nèi)容21-23
• 1.5 論文的創(chuàng)新與不足23-25
• 1.5.1 論文的創(chuàng)新之處23-24
• 1.5.2 論文的不足之處24-25
• 第2章 文獻(xiàn)綜述25-37
• 2.1 房地產(chǎn)價格調(diào)控的文獻(xiàn)綜述25-32
• 2.1.1 國外房地產(chǎn)價格調(diào)控的文獻(xiàn)綜述25-29
• 2.1.2 國內(nèi)房地產(chǎn)價格調(diào)控的文獻(xiàn)綜述29-32
• 2.2 限購政策的文獻(xiàn)綜述32-37
• 2.2.1 關(guān)于限購政策合法性的研究32-33
• 2.2.2 關(guān)于限購政策的有效性的研究33-34
• 2.2.3 關(guān)于限購政策的實(shí)施期限的研究34-35
• 2.2.4 限購政策的研究述評35-37
• 第3章 房地產(chǎn)調(diào)控與限購的理論基礎(chǔ)37-49
• 3.1 房地產(chǎn)市場失靈與政府調(diào)控的必要性37-41
• 3.1.1 房地產(chǎn)市場的壟斷37-38
• 3.1.2 房地產(chǎn)市場的外部性38-39
• 3.1.3 房地產(chǎn)市場的信息不對稱39-41
• 3.1.4 房地產(chǎn)具有社會保障性的特點(diǎn)41
• 3.2 房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)和手段41-43
• 3.2.1 房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)41-42
• 3.2.2 房地產(chǎn)調(diào)控的手段42-43
• 3.3 限購政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)控43-49
• 3.3.1 房地產(chǎn)價格的自我支持及其形成原因44-46
• 3.3.2 限購政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)控原理46-47
• 3.3.3 限購政策取得良好效果的約束條件47-49
• 第4章 限購政策出臺和實(shí)施的博弈分析49-66
• 4.1 限購政策的相關(guān)利益主體特征分析49-51
• 4.1.1 中央政府49
• 4.1.2 地方政府49-50
• 4.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)商50
• 4.1.4 購房者50-51
• 4.2 限購政策出臺的博弈分析51-55
• 4.2.1 限購政策的出臺背景52
• 4.2.2 中央政府的策略選擇52-53
• 4.2.3 地方政府的策略選擇53-54
• 4.2.4 中央政府和地方政府的博弈均衡54-55
• 4.3 限購政策實(shí)施的博弈分析55-66
• 4.3.1 中央政府與地方政府在限購政策實(shí)施過程中的博弈55-60
• 4.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)商及投資性購房者的最優(yōu)策略選擇60-63
• 4.3.3 限購政策實(shí)施中相關(guān)利益主體的行為表現(xiàn)63-66
• 第5章 限購政策的房地產(chǎn)價格效應(yīng)66-84
• 5.1 限購政策實(shí)施前后的房地產(chǎn)價格及其變化趨勢66-69
• 5.2 限購政策對商品房價格影響的計量檢驗(yàn)69-84
• 5.2.1 雙重差分模型簡介69-73
• 5.2.2 樣本的選擇與數(shù)據(jù)說明73-76
• 5.2.3 變量定義與統(tǒng)計描述76-78
• 5.2.4 實(shí)證結(jié)果及圖形描述78-84
• 第6章 限購政策的退出及其博弈分析84-103
• 6.1 限購政策的退出過程84-86
• 6.1.1 限購政策退出的僵持階段84-86
• 6.1.2 限購政策的實(shí)際退出階段86
• 6.2 限購政策退出的背景分析86-94
• 6.2.1 房地產(chǎn)價格的變動情況87-90
• 6.2.2 商品房銷售面積與銷售額累計增長率變動情況90-91
• 6.2.3 土地購置面積和成交價款累計增長率變動情況91-92
• 6.2.4 房地產(chǎn)投資累計增長率變動情況92-93
• 6.2.5 限購政策退出階段房地產(chǎn)市場的運(yùn)行特點(diǎn)93-94
• 6.3 限購政策退出的僵持階段中央政府與地方政府的博弈分析94-99
• 6.3.1 地方政府的策略選擇94-98
• 6.3.2 中央政府的策略選擇98
• 6.3.3 中央政府和地方政府的博弈均衡98-99
• 6.4 限購政策的實(shí)際退出階段中央政府與地方政府的博弈分析99-103
• 6.4.1 地方政府的策略選擇99-100
• 6.4.2 中央政府的策略選擇100-102
• 6.4.3 中央政府和地方政府的博弈均衡102-103
• 第7章 房地產(chǎn)限購政策的效果評價與反思103-113
• 7.1 限購政策取得了階段性的積極效果103-105
• 7.2 限購政策的長期延續(xù)效果適得其反105-108
• 7.3 決策與執(zhí)行者利益不兼容導(dǎo)致“限購”難收實(shí)效108-111
• 7.4 理順政府與市場的關(guān)系才能有效調(diào)控房地產(chǎn)市場111-113
• 第8章 中國房地產(chǎn)市場調(diào)控方面存在的問題及其對策113-141
• 8.1 中國政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控存在的問題113-121
• 8.1.1 房地產(chǎn)調(diào)控的政府缺位113-119
• 8.1.2 房地產(chǎn)調(diào)控的政府越位119-121
• 8.2 理順政府與房地產(chǎn)市場關(guān)系的具體措施121-141
• 8.2.1 深化土地政策的改革121-123
• 8.2.2 建立競爭性房地產(chǎn)開發(fā)體系123
• 8.2.3 改革房地產(chǎn)稅收制度123-131
• 8.2.4 建立與完善房地產(chǎn)信息制度131-132
• 8.2.5 建立與完善住房保障制度132-141
• 參考文獻(xiàn)141-156
• 致謝156-157
• 攻讀博士學(xué)位期間發(fā)表論文以及參加科研情況157-158

【相似文獻(xiàn)】

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本文編號：294994