【摘要】：租賃型保障性住房的退出問(wèn)題是世界性難題。以英國(guó)為例,2012年英國(guó)國(guó)家審計(jì)委員會(huì)估計(jì)大約有100,000套社會(huì)住房被違規(guī)占用,政府每年為此付出的代價(jià)在90億英鎊左右。我國(guó)自2010年開(kāi)始大規(guī)模發(fā)展公共租賃住房,截至2015年全國(guó)建設(shè)的公共租賃住房(含廉租房)已有1800多萬(wàn)套,但由于退出機(jī)制不健全、退出管理不到位,各地違規(guī)占用公共租賃住房資源的現(xiàn)象非常普遍。2015年1月至3月,國(guó)家審計(jì)署組織各級(jí)審計(jì)機(jī)關(guān)審計(jì)調(diào)查了 4.08萬(wàn)個(gè)相關(guān)單位和29.96萬(wàn)戶(hù)家庭的后續(xù)管理及相關(guān)政策執(zhí)行情況,發(fā)現(xiàn)有2.34萬(wàn)戶(hù)因資產(chǎn)、收入等條件發(fā)生變化不再符合住房保障資格的家庭違規(guī)享受保障性住房1.53萬(wàn)套、住房租賃補(bǔ)貼1,421萬(wàn)元。目前,國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)公共租賃住房的退出問(wèn)題予以高度關(guān)注。但從總體上看,現(xiàn)有研究對(duì)退出問(wèn)題的研究相對(duì)籠統(tǒng),缺乏深入的調(diào)研與分析。且由于國(guó)內(nèi)外社會(huì)背景不同,退出問(wèn)題的成因和治理方式也存在很大差異,國(guó)外的已有研究無(wú)法直接描述和解決我國(guó)公共租賃住房的退出管理問(wèn)題。因此,從現(xiàn)實(shí)背景和理論發(fā)展的角度看,都要求對(duì)我國(guó)公共租賃住房的退出問(wèn)題作更深入的研究。本文將退出問(wèn)題進(jìn)一步劃分為賴(lài)租問(wèn)題和騙租問(wèn)題,前者是指不再符合辦法規(guī)定的繼續(xù)租住條件,但不按要求及時(shí)辦理退出手續(xù)的行為;后者是指采取隱瞞事實(shí)、提供虛假資料、偽造證明材料等手段,騙租公共租賃住房的行為。本文的主要工作和結(jié)論可分為以下四部分:第一,承租人賴(lài)租及騙租的影響因素分析。本文以杭州市公共租賃住房為例,隨機(jī)選取1,000戶(hù)承租人進(jìn)行騰退意愿調(diào)查,并基于無(wú)序多項(xiàng)Logistic模型對(duì)其中的806份有效問(wèn)卷進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。研究結(jié)果表明,賴(lài)租及騙租的現(xiàn)狀認(rèn)知、市場(chǎng)租金可承受性、懲罰力度認(rèn)知以及審核難度認(rèn)知等因素的影響是顯著的。此外,老年群體對(duì)退出非常排斥,他們渴望擁有一個(gè)安定的晚年生活。第二,公共租賃住房賴(lài)租行為的演化博弈分析。賴(lài)租是目前許多公共租賃住房管理部門(mén)最為棘手的問(wèn)題,一般的懲罰措施并無(wú)效果,唯有通過(guò)向法院起訴并強(qiáng)制執(zhí)行才能解決問(wèn)題。通過(guò)演化博弈分析發(fā)現(xiàn),政府部門(mén)在決定是否起訴時(shí),應(yīng)考慮承租人群體賴(lài)租的比例,而承租人在決定是否賴(lài)租時(shí),也會(huì)考慮政府起訴的比例。并進(jìn)一步通過(guò)算例分析表明,如果承租人按時(shí)退出的比例大于97.81%,則政府管理部門(mén)不需要起訴;當(dāng)賴(lài)租戶(hù)較多,政府部門(mén)決定起訴時(shí),起訴比例達(dá)到41.46%就有足夠的威懾力促使其余賴(lài)租戶(hù)主動(dòng)退出。第三,公共租賃住房騙租行為的委托代理分析。本文基于分布函數(shù)的參數(shù)化方法構(gòu)建了政府部門(mén)與公租房管理者間的道德風(fēng)險(xiǎn)模型,并基于激勵(lì)理論分析了政府部門(mén)的激勵(lì)契約設(shè)計(jì)過(guò)程,確定了政府部門(mén)最優(yōu)線性激勵(lì)合同的相關(guān)參數(shù)。在逆向選擇模型中,通過(guò)借鑒Spence M. Zeckhauser(1971)的研究成果,選擇社會(huì)服務(wù)作為信號(hào),構(gòu)建了信號(hào)傳遞模型,研究表明:若將向社會(huì)提供一定時(shí)間的社會(huì)服務(wù)作為獲得公共租賃住房資格的條件,對(duì)于收入達(dá)到一定水平的承租人,隱匿個(gè)人信息獲得的租金差額收益會(huì)小于參與社會(huì)服務(wù)帶來(lái)的成本,從而主動(dòng)選擇退出租住保障性住房,實(shí)現(xiàn)分離均衡。第四,公共租賃住房柔性退出機(jī)制的構(gòu)建。柔性與剛性是退出管理中的兩種主要模式,剛性退出強(qiáng)調(diào)的是形式上的退出,而柔性退出強(qiáng)調(diào)的是實(shí)質(zhì)上的退出。針對(duì)我國(guó)部分地區(qū)公共租賃住房的“遇冷”現(xiàn)象,以及調(diào)查發(fā)現(xiàn)的一些特殊群體的拒退問(wèn)題,本文在系統(tǒng)梳理西方國(guó)家退出機(jī)制演變的基礎(chǔ)上,構(gòu)建了我國(guó)公共租賃住房的柔性退出機(jī)制,主要包括柔性退出原則、模式及各自的適用情形。與現(xiàn)有研究相比,本文的學(xué)術(shù)價(jià)值和創(chuàng)新點(diǎn)主要包括以下方面:第一,基于無(wú)序多項(xiàng)logistic模型和問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù),證實(shí)影響承租人賴(lài)租及騙租的主要因素。已有研究并未對(duì)退出問(wèn)題作進(jìn)一步的細(xì)分,本文根據(jù)信息掌握情況的不同將其分為騙租及賴(lài)租兩個(gè)具體問(wèn)題,并基于無(wú)序多項(xiàng)logistic模型和問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù),對(duì)承租人賴(lài)租及騙租的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。此外,已有研究的因變量只考慮了退或者不退兩種情況,但試調(diào)查發(fā)現(xiàn),較大比例的承租人認(rèn)為將視政府對(duì)騙租及賴(lài)租的實(shí)際懲罰情況而定,因此本文的因變量設(shè)置考慮了三種選擇。第二,基于演化博弈理論視角研究公共租賃住房賴(lài)租問(wèn)題。文獻(xiàn)整理發(fā)現(xiàn),一些學(xué)者開(kāi)始利用博弈工具研究公共租賃住房的退出問(wèn)題,但多數(shù)采用經(jīng)典博弈方法,只有少量學(xué)者如艾建國(guó)等(2012)嘗試?yán)醚莼┺睦碚撗芯客顺鰡?wèn)題。本文受此啟發(fā)構(gòu)建了賴(lài)租問(wèn)題的演化博弈模型,并基于杭州市藍(lán)橋名苑公共租賃住房項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行了算例分析。演化博弈分析為政府部門(mén)起訴時(shí)機(jī)的選擇和起訴比例的確定提供了依據(jù)。第三,基于委托代理理論視角研究公共租賃住房的騙租問(wèn)題。已有研究一般默認(rèn)政府部門(mén)與公共租賃住房管理者是同一主體,因此很少考慮公共租賃住房管理者本身的激勵(lì)問(wèn)題。但調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些公共租賃住房管理者在退出審核中存在形式化問(wèn)題,對(duì)賴(lài)租行為也常常因難而退、聽(tīng)之任之,因此本文認(rèn)為公共租賃住房管理者實(shí)際只是政府部門(mén)的代理人,并構(gòu)建了道德風(fēng)險(xiǎn)模型。此外,針對(duì)公共租賃住房管理者與承租人間的信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題,構(gòu)建了以社會(huì)服務(wù)時(shí)間作為信號(hào)的逆向選擇模型。研究結(jié)論為政府部門(mén)的契約設(shè)計(jì)提供了依據(jù),也為公共租賃住房管理者的騙租管理提供一個(gè)新的思路。本文的研究結(jié)果可為公共租賃住房的政策制定及日常退出管理提供應(yīng)用價(jià)值,主要政策建議包括:第一,對(duì)賴(lài)租戶(hù)的起訴要把握準(zhǔn)確的時(shí)機(jī)和確定合理的比例;第二,要重視對(duì)公共租賃住房管理者的監(jiān)督與激勵(lì);第三,可以考慮將社會(huì)服務(wù)作為公共租賃住房申請(qǐng)的一個(gè)條件,或是在輪候時(shí)同等條件下優(yōu)先考慮參與社會(huì)服務(wù)時(shí)間較多的申請(qǐng)人;第四,應(yīng)根據(jù)公共租賃住房的供需狀況及時(shí)補(bǔ)充和完善柔性退出機(jī)制,應(yīng)特別關(guān)注老年人等特殊群體的退出方式。
【學(xué)位授予單位】：浙江工業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類(lèi)號(hào)】：F299.23;F224.32
【圖文】：

研究思路與技術(shù)路線

３．１．１深圳市公共租賃住房退出管理的機(jī)構(gòu)與職責(zé)逡逑深圳市公共租賃住房主要由市住房和建設(shè)局的兩個(gè)內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)和一個(gè)直屬單逡逑位負(fù)責(zé)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理（見(jiàn)圖３．１）。住房改革與發(fā)展處的主要職責(zé)是擬訂全市逡逑住房改革和住房保障有關(guān)政策；制訂全市保障性住房供應(yīng)計(jì)劃，統(tǒng)籌指導(dǎo)和監(jiān)督逡逑全市保障性住房的出售、出租等工作。住房規(guī)劃與建設(shè)處的主要職責(zé)是擬訂保障逡逑性住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施；牽頭推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造工作；擬訂保障性逡逑住房籌集政策及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；負(fù)責(zé)全市保障性安居工程及棚戶(hù)區(qū)改造檢查及考核；逡逑承擔(dān)保障性安居工程指揮部辦公室日常工作。逡逑深圳市住房保障署是２０１６年４月新成立的直屬于市住房和建設(shè)局的事業(yè)單逡逑位，由原深圳市住宅發(fā)展事務(wù)中心、深圳市住宅售房管理服務(wù)中心、深圳市住宅逡逑租賃管理服務(wù)中心合并而成。主要職責(zé)是貫徹執(zhí)行住房保障、人才安居法律法規(guī)逡逑和政策，具體實(shí)施住房保障規(guī)劃和計(jì)劃、保障性住房租售管理以及住房制度改革逡逑措施等工作。整合之后，提供租售“一站式”服務(wù)，可以方便市民、提高辦事效逡逑率。逡逑深圳市住房和建設(shè)局逡逑邐￣邐逡逑內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)邐直屬機(jī)構(gòu)逡逑邐邋Ｉ邋邐逡逑住邐住邐深圳市住房保障署逡逑綜計(jì)違租政資法逡逑＾邐ｆ邐合劃設(shè)售策產(chǎn)律逡逑部發(fā)管業(yè)事運(yùn)事逡逑ｍ邐Ｓ邐展理丨務(wù)！務(wù)維逡逑：邐：邐部部｜部｜部部＾逡逑圖３．１深圳市公共租賃住房管理體系逡逑深圳市住房保障署由七個(gè)部門(mén)組成，其中與退出管理有關(guān)的是租售業(yè)務(wù)

房的建設(shè)和房源分配的協(xié)調(diào)、管理工作；組織、指導(dǎo)住房保障對(duì)象的資格審查和逡逑備案管理，以及危舊房改造和古都風(fēng)貌保護(hù)工作；并組織開(kāi)展相關(guān)政策的宣傳和逡逑交流合作（見(jiàn)圖３．２）。逡逑北京市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)逡逑邐５邐逡逑北京市住房保障辦公室逡逑綜邋發(fā)邋．審〗邋標(biāo)邋宣．？使＿邋建逡逑合邐展邐核邐準(zhǔn)．傳：用邐設(shè)逡逑處邐規(guī)邐分邐和邐聯(lián)邐監(jiān)邐管逡逑劃邋：配信邐絡(luò)邐督邐理逡逑處邋：管．息邐：處：■管邐處逡逑理ｊ化邐「理．逡逑處：邋處邐々卜逡逑■邐Ｌ＾—＾ ？邐Ｉ邐邐逡逑圖３．２北京市公共租賃住房管理體系逡逑北京市住房保障辦公室由七個(gè)部門(mén)組成，其中與退出管理有關(guān)的是審核分配逡逑管理處、宣傳聯(lián)絡(luò)處和使用監(jiān)督管理處。審核分配管理處主要負(fù)責(zé)保障性住房房逡逑源分配的協(xié)調(diào)、管理工作，組織、指導(dǎo)區(qū)縣住房保障對(duì)象的資格審查，負(fù)責(zé)備案逡逑管理等工作。宣傳聯(lián)絡(luò)處主要負(fù)責(zé)住房保障對(duì)外宣傳聯(lián)絡(luò)、新聞采訪、輿情應(yīng)對(duì)、逡逑信息公開(kāi)與發(fā)布，以及突發(fā)事件應(yīng)對(duì)、信訪舉報(bào)投訴等工作。使用監(jiān)督管理處主逡逑要負(fù)責(zé)保障性住房入住后使用管理、再上市交易、退出、回購(gòu)管理等工作，組織、逡逑３５逡逑

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