論文摘要：隨著我國(guó)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的不斷加強(qiáng)，農(nóng)村宅基地必將成為影響城鄉(xiāng)一體化的重要因素。目前宅基地使用權(quán)私下交易市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，房屋宅基地糾紛逐年增多，尤其是小產(chǎn)權(quán)房問題突出，而這一切問題的根源就在于缺少規(guī)范合理的宅基地流轉(zhuǎn)制度。因此應(yīng)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展建立宅基地流轉(zhuǎn)制度，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。本文從農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體，范圍，方式，條件，監(jiān)督管理五個(gè)方面提出了對(duì)建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建議，希望對(duì)我國(guó)社會(huì)主義新農(nóng)村及法制建設(shè)有所裨益。

　　論文關(guān)鍵詞：宅基地；使用權(quán)流轉(zhuǎn)；流轉(zhuǎn)制度

　　隨著城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的不斷加強(qiáng)，我國(guó)農(nóng)村人口從2000年的80837萬(wàn)人下降到2012年的64222萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘谋壤陆盗?6.35%，全國(guó)農(nóng)村新增住宅面積從2000年的7.97億平方米上漲到2012年的9.51億平方米，新增農(nóng)村宅基地面積增長(zhǎng)了19.32%，不難看出，從2000年到2012年的十幾年里，農(nóng)民人口和農(nóng)村宅基地呈“人減房增”的逆向發(fā)展趨勢(shì)，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，且宅基地使用權(quán)隱形流轉(zhuǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，房屋宅基地糾紛逐年增多。面對(duì)這樣的趨勢(shì)，建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制就相當(dāng)必要了，如何建立宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制？本文將主要從農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體，范圍，方式，條件，監(jiān)督管理五個(gè)方面闡述對(duì)建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的具體建議。

　　一、擴(kuò)大宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體范圍

　　目前僅宅基地使用權(quán)在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行流轉(zhuǎn)是符合我國(guó)法律要求的，但已不能滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，因此應(yīng)擴(kuò)大宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體范圍。宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體包括三類：一是同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。這是目前唯一一種受法律保護(hù)的主體。但仍然應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)督審查，必須以雙方協(xié)商一致并請(qǐng)求本集體經(jīng)濟(jì)組織同意的前提下，變更宅基地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證方才有效。二是不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員。我國(guó)法律規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一宅基地，所以對(duì)于不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在雙方協(xié)商一致的情況可以允許他們以互換、出租的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但是流轉(zhuǎn)后不得再申請(qǐng)新的宅基地。三是城鎮(zhèn)居民，包括自然人、法人和其他組織。目前我國(guó)法律禁止這一部分主體在農(nóng)村購(gòu)買宅基地，但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及戶籍制度改革，這部分主體勢(shì)必會(huì)成為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的交易主體，在這之前應(yīng)建立健全此類交易的相關(guān)法規(guī)和審核體系，并對(duì)其相關(guān)權(quán)利進(jìn)行限制，做到此類交易在法規(guī)的指引下做到守法交易、透明交易、有序交易。
　　對(duì)于上述三種情況，第一種雖合法但數(shù)量不多，只需按照現(xiàn)有法律法規(guī)督促其履行必要手續(xù)即可。當(dāng)然，對(duì)超出宅基地占用標(biāo)準(zhǔn)部分，準(zhǔn)許交易，但應(yīng)依法征收超標(biāo)準(zhǔn)占地的有關(guān)稅費(fèi)，以經(jīng)濟(jì)手段來(lái)控制擴(kuò)大宅基地占用的欲望；第二種亦符合法律，并能解決流轉(zhuǎn)方宅基地空置、接受流轉(zhuǎn)方缺乏宅基地的困難，故值得鼓勵(lì)；第三種在現(xiàn)有法律法規(guī)環(huán)境下，處于不合法境地，但卻出現(xiàn)最多，不能不說(shuō)有其存在的合理性，應(yīng)逐漸審慎放開，嚴(yán)格監(jiān)管。首先，可以現(xiàn)在允許一戶多宅者自由流轉(zhuǎn)其多出來(lái)的宅基地，不限制購(gòu)買者身份；其次，允許已經(jīng)事實(shí)上實(shí)現(xiàn)了城市化、脫離農(nóng)村生產(chǎn)生活的村民流轉(zhuǎn)其宅基地，不再限制其出售，也不再限制購(gòu)買者身份；第三，對(duì)那些初步具備了在城市工作與生活，并決心融入城市的農(nóng)村村民，也可以允許其宅基地流轉(zhuǎn)，作為實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)的一個(gè)助力。前兩點(diǎn)現(xiàn)在就可以放開，而最后一種情形，可以考慮根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、特別是社會(huì)保障體系構(gòu)建進(jìn)程分階段放開。

　　二、嚴(yán)格約束可流轉(zhuǎn)宅基地范圍

　　農(nóng)民宅基地的無(wú)償取得既是其作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的一種權(quán)利，也是國(guó)家對(duì)農(nóng)民基本住宅權(quán)的一種保障。鑒于農(nóng)民可能因流轉(zhuǎn)而喪失此項(xiàng)保障，建議可供流轉(zhuǎn)的宅基地限于以下三類：第一，一戶兩宅或多宅的。對(duì)于此類擁有多于一套宅基地的，應(yīng)允許其在保有居住地方的前提下，將多余的宅基地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，集體經(jīng)濟(jì)組織也可以進(jìn)行有償、合法的回購(gòu)，再將回購(gòu)的宅基地分配給其他村民；第二、在城鎮(zhèn)已經(jīng)購(gòu)買住宅的。大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，已經(jīng)有相當(dāng)一部分農(nóng)民在城鎮(zhèn)購(gòu)買了屬于自己的房子，而村中的房子則常年閑置，對(duì)于這樣的情況應(yīng)當(dāng)允許村民自由流轉(zhuǎn)，同樣本集體組織也可回購(gòu)；第三，在城市已有穩(wěn)定的生活來(lái)源、納入城市社會(huì)保障體系的農(nóng)民，也應(yīng)允許其轉(zhuǎn)讓宅基地。

　　三、限定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式

　�。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓
　　轉(zhuǎn)讓是目前宅基地流轉(zhuǎn)最主要的方式，但是不僅限于買賣，還包括互換等。目前僅集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓是得到我國(guó)法律認(rèn)可的，但已不能滿足現(xiàn)實(shí)發(fā)展的需要，因此本文認(rèn)為轉(zhuǎn)讓宅基地應(yīng)包括向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的轉(zhuǎn)讓。對(duì)于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地因其得到法律認(rèn)可，且目前轉(zhuǎn)讓狀況良好，在此就不作討論了。對(duì)于宅基地向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的轉(zhuǎn)讓因缺乏法律保障，糾紛較多，狀況也較為復(fù)雜，在此著重討論。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員主要包括其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員，城鎮(zhèn)居民，企業(yè)以及其他經(jīng)濟(jì)組織，向這些主體轉(zhuǎn)讓必會(huì)涉及到宅基地所有權(quán)的問題，在農(nóng)村土體歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，宅基地亦然。因此，轉(zhuǎn)讓宅基地時(shí)應(yīng)取得集體經(jīng)濟(jì)組織同意，并對(duì)宅基地所有權(quán)歸屬作明確規(guī)定，最好的方式是轉(zhuǎn)讓時(shí)保留宅基地所有權(quán)，僅對(duì)宅基地上房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，且限定不得改變宅基地的用途。若宅基地所有權(quán)被一并轉(zhuǎn)讓，則涉及到集體經(jīng)濟(jì)組織與現(xiàn)宅基地使用人之間的利益分配，法律適用等諸多問題，因目前缺乏相關(guān)法律支持且一旦允許將帶來(lái)諸多問題，本文認(rèn)為不應(yīng)允許。
　�。ǘ├^承
　　我國(guó)繼承法雖規(guī)定，被繼承人享有的宅基地使用權(quán)不得繼承，但是目前在農(nóng)村根據(jù)“地隨房走”原則，村民在繼承房屋時(shí)已經(jīng)實(shí)際繼承了宅基地使用權(quán)。因此本文認(rèn)為，宅基地使用權(quán)可繼承，但須進(jìn)行限制。首先，宅基地使用權(quán)不可單獨(dú)繼承流轉(zhuǎn)，可隨地上房屋發(fā)生流轉(zhuǎn)。其次，因繼承人不一定為該集體組織成員。若繼承人為該集體組織成員且未單獨(dú)成戶，則可繼承該房屋及宅基地；若繼承人均已單獨(dú)享有宅基地，則根據(jù)“一戶一宅”原則就不能再繼承該宅基地，可由集體經(jīng)濟(jì)組織按當(dāng)?shù)厥袃r(jià)購(gòu)買該房屋。繼承人均不是該集體組織成員的，也可由集體經(jīng)濟(jì)組織按當(dāng)?shù)厥袃r(jià)購(gòu)買該房屋。對(duì)于繼承人中有該集體組織成員，又有不是該集體組織成員的情形，若是該集體組織成員的繼承人尚沒有宅基地，可由他繼承后補(bǔ)償其他繼承人。

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　　我國(guó)農(nóng)村社會(huì)結(jié)構(gòu)已發(fā)生重大變化，農(nóng)民外出務(wù)工人員增加，房屋閑置浪費(fèi)問題也變得越來(lái)越突出，為了充分實(shí)現(xiàn)盡其用，將房屋出租是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。而且出租不會(huì)對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生大的影響，僅能有限的增加農(nóng)民收入。但出租時(shí)應(yīng)限定一個(gè)前提，承租者堅(jiān)決不能變更宅基地的用途，還需遵循集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的規(guī)章制度。當(dāng)然，對(duì)《物權(quán)法》、《合同法》所規(guī)定的承租人享有的權(quán)利是仍要保護(hù)的，如出租人對(duì)外轉(zhuǎn)讓房屋及宅基地時(shí)，承租人在同等條件下也擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等。
　　（四）抵押、質(zhì)押、典當(dāng)?shù)?
　　在宅基地使用權(quán)可以被轉(zhuǎn)讓、出租的前提下，通過(guò)抵押、質(zhì)押、典當(dāng)?shù)葥?dān)保物權(quán)方式實(shí)現(xiàn)其財(cái)產(chǎn)價(jià)值，是現(xiàn)實(shí)可行的，既符合法律規(guī)定，也能有效地保障權(quán)利人的合法利益。

　　四、明確宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的期限及程序

　�。ㄒ唬┫薅ㄞr(nóng)村宅基地使用權(quán)的使用期限
　　若允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，使用期限就變成了一個(gè)大家非常關(guān)心問題，因?yàn)檫@關(guān)系到宅基地價(jià)值大小，農(nóng)民受益的多少。因此須對(duì)宅基地的使用期限進(jìn)行限定，本文認(rèn)為參照國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的年限70年設(shè)定較為合理，因宅基地屬于居住用地，流轉(zhuǎn)后不能改變使用用途，仍為居住用地，所以采用居住用地的使用期限較為合理。
　�。ǘ┟鞔_農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的程序
　　在允許宅基地向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員的流轉(zhuǎn)后，就必須進(jìn)行對(duì)流轉(zhuǎn)進(jìn)行必要的審核和監(jiān)督。流轉(zhuǎn)雙方在就有關(guān)流轉(zhuǎn)的事項(xiàng)協(xié)商一致以后，報(bào)宅基地所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行審查，審查通過(guò)報(bào)縣級(jí)政府土地主管部門決定，同意則變更權(quán)屬登記，發(fā)放證書。除此之外，一方面應(yīng)加強(qiáng)審核，由流轉(zhuǎn)雙方共同向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，由村民大會(huì)進(jìn)行審核，并嚴(yán)格按照申請(qǐng)、審批、登記的法定程序進(jìn)行，審批通過(guò)后領(lǐng)取相關(guān)土地證書；另一方面應(yīng)加強(qiáng)事后監(jiān)督，以有效防止非法流轉(zhuǎn)方式的存在。同時(shí)，為了防止集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)正當(dāng)理由拒絕流轉(zhuǎn)申請(qǐng)，可以考慮設(shè)定強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓程序，即宅基地權(quán)利人在其流轉(zhuǎn)申請(qǐng)被沒有正當(dāng)理由拒絕時(shí)，有權(quán)要求該集體經(jīng)濟(jì)組織取代以此前流轉(zhuǎn)協(xié)議中受流轉(zhuǎn)人的地位，協(xié)議中的流轉(zhuǎn)條件不變。
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　　保持宅基地的土地用途不變，可以算宅基地可以流轉(zhuǎn)的一個(gè)前提條件，尤其在宅基地可以向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓之后。為確保宅基地的土地性質(zhì)不被改變，宅基地的受讓人必須按照宅基地的原有用途使用宅基地，而且要服從集體經(jīng)濟(jì)組織關(guān)于使用宅基地的規(guī)定。如果宅基地的使用權(quán)人擅自改變宅基地的土地用途，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)責(zé)令其限期改正，對(duì)于其違規(guī)建造的建筑區(qū)可以申請(qǐng)有關(guān)機(jī)關(guān)予以拆除。

　　五、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的監(jiān)督管理

　�。ㄒ唬┩晟普貙徟�、登記及管理制度
　　首先，實(shí)行宅基地審批登記合一制度。將宅基地審批和登記合并辦理，縣級(jí)人民政府收到使用宅基地申請(qǐng)后，應(yīng)審查是否符合宅基地批準(zhǔn)條件，對(duì)于符合條件的應(yīng)頒發(fā)宅基地使用權(quán)證書，并登記造冊(cè)，并對(duì)宅基地的具體權(quán)利主體、面積大小和四至范圍做具體細(xì)致記載。對(duì)于已經(jīng)擁有宅基地的補(bǔ)發(fā)宅基地使用權(quán)證，實(shí)地測(cè)量宅基地的范圍及面積并在使用證中明確標(biāo)記。其次，健全宅基地批后管理制度。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，發(fā)揮村民委員會(huì)自治作用，建立宅基地村內(nèi)監(jiān)管和變動(dòng)報(bào)告制度。為了更便捷的管理宅基地相關(guān)數(shù)據(jù)，適應(yīng)網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代的發(fā)展要求，我國(guó)應(yīng)建立起全國(guó)統(tǒng)一的宅基地信息網(wǎng)，便于對(duì)宅基地審批、登記、變更等信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)查詢和跟蹤監(jiān)管。
　�。ǘ┮虻刂埔酥贫ǹ茖W(xué)合理的宅基地流轉(zhuǎn)方案
　　首先，做好前期調(diào)查研究。對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)并不是所有地方均使用，不應(yīng)采取“一刀切”的方式，應(yīng)具體問題具體分析，在決定做出前應(yīng)做好前期實(shí)地調(diào)研，具體了解當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況，農(nóng)民對(duì)土地的依賴程度以及村民對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的具體想法等等，，以確定該地宅基地是否適合流轉(zhuǎn)。其次，合理選擇流轉(zhuǎn)方案。在確定該地宅基地適合流轉(zhuǎn)且符合當(dāng)?shù)卮迕竦陌l(fā)展需要和切身利益，地方政府應(yīng)結(jié)合該地具體情況合理選擇流轉(zhuǎn)方案，并要對(duì)流轉(zhuǎn)方案進(jìn)行反復(fù)論證、研究，確保合理，然后在實(shí)施前要組織專家論證，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。確定方案后再將方案提交村民大會(huì)討論，聽取村名的具體意見，對(duì)方案進(jìn)行調(diào)整力求完備。最后，加強(qiáng)流轉(zhuǎn)過(guò)程的監(jiān)督管理。對(duì)于流轉(zhuǎn)過(guò)程約束的最好方法是政府制定相關(guān)規(guī)章制度，在規(guī)章制度中對(duì)流轉(zhuǎn)的相關(guān)情況進(jìn)行限定，并指導(dǎo)流轉(zhuǎn)的有序進(jìn)行。

本文編號(hào)：32705