本文選題：商品住宅 + Hedonic模型��； 參考：《西南石油大學(xué)》2016年碩士論文

【摘要】：住宅價(jià)格形成依托的傳統(tǒng)理論有成本理論、均衡理論,開(kāi)發(fā)商首先根據(jù)成本理論對(duì)商品住宅進(jìn)行定價(jià),然后根據(jù)市場(chǎng)均衡理論逐漸形成一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格。而特征價(jià)格理論則直接從消費(fèi)者的角度進(jìn)行定價(jià)。特征價(jià)格理論指出,消費(fèi)者接受產(chǎn)品的價(jià)格不是因?yàn)楫a(chǎn)品本身的成本,而是由于產(chǎn)品的特征屬性產(chǎn)生的特征效用被消費(fèi)者接受。這種效用是價(jià)值的體現(xiàn),是客觀特征屬性效用的反應(yīng)。商品住宅價(jià)格形成的機(jī)制主要包括三個(gè)方面：全壽命周期的成本理論、市場(chǎng)供需均衡理論、特征價(jià)格理論,其中成本理論和均衡理論是市場(chǎng)上運(yùn)用最為普遍的兩種理論,特征價(jià)格理論使用較少。當(dāng)然,住宅價(jià)格也會(huì)受到內(nèi)部和外部的因素影響,包括經(jīng)濟(jì)方面、社會(huì)方面、住宅結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境等方面的影響,這些影響因素會(huì)隨著消費(fèi)者對(duì)住宅特征的接受程度而有所改變。通過(guò)研究商品住宅市場(chǎng)的特征價(jià)格應(yīng)用,能夠較為準(zhǔn)確的體現(xiàn)出住宅的真實(shí)價(jià)格。論文結(jié)合前人對(duì)特征價(jià)格的研究,基于成都市的樣本數(shù)據(jù)對(duì)特征價(jià)格模型進(jìn)行擬合回歸,計(jì)算出了特征價(jià)格模型的參數(shù)。首先,論文通過(guò)查詢資料和數(shù)據(jù),分析了目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題,并引出Hedonic模型在商品住宅定價(jià)方面應(yīng)用的可能性。整理了國(guó)內(nèi)外關(guān)于Hedonic模型研究的現(xiàn)狀和Hedonic模型在住宅定價(jià)方面應(yīng)用的研究現(xiàn)狀。特征價(jià)格理論從歐洲逐漸傳播到其他國(guó)家,在商品住宅定價(jià)上的應(yīng)用歐洲較為成熟,我國(guó)對(duì)Hedonic模型的研究主要集中住宅價(jià)格、大米價(jià)格指數(shù)、煤炭?jī)r(jià)格指數(shù)等方面。其次,Hedonic模型在住宅定價(jià)上的應(yīng)用是基于一定的理論基礎(chǔ)和假設(shè)條件的,涉及理論基礎(chǔ)有：消費(fèi)者決策理論、生產(chǎn)決策理論、市場(chǎng)均衡理論；Hedonic模型應(yīng)用的假設(shè)條件包括：(1)住宅的異質(zhì)性；(2)市場(chǎng)的隱含性；(3)市場(chǎng)的均衡性。Hedonic模型在幾十年的發(fā)展下,逐漸形成了多種函數(shù)形式,最具有代表的有三種形式：線性形式、對(duì)數(shù)形式、半對(duì)數(shù)形式,每一種形式使用的環(huán)境不一樣,估計(jì)的精確度也不一樣。Hedonic模型在應(yīng)用過(guò)程中,最關(guān)鍵的步驟是特征變量的選取和量化,特征變量的選取采用了專家評(píng)價(jià)法,將部分對(duì)商品住宅特征價(jià)格影響不大的特征屬性進(jìn)行剔除,并編制了特征屬性的量化標(biāo)準(zhǔn)表。特征價(jià)格模型中樣本選取有效性越高,最終估計(jì)的模型參數(shù)越準(zhǔn)確,確定商品住宅價(jià)格的時(shí)候準(zhǔn)確性也越高。此外,模型估計(jì)完成以后,需要對(duì)模型參數(shù)進(jìn)行檢驗(yàn),檢驗(yàn)的形式有顯著性檢驗(yàn)、方差檢驗(yàn)以及共線性檢驗(yàn)。最后,文章結(jié)合成都市住宅市場(chǎng)發(fā)展的情況,分析了成都市住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀。隨機(jī)選取了成都市三環(huán)以內(nèi)的50個(gè)項(xiàng)目作為研究樣本,統(tǒng)計(jì)了每個(gè)項(xiàng)目的特征屬性,根據(jù)量化標(biāo)準(zhǔn)表,對(duì)特征屬性進(jìn)行量化。采用SPSS.17軟件結(jié)合量化的數(shù)據(jù)對(duì)特征價(jià)格模型的三種函數(shù)形式進(jìn)行擬合,估計(jì)模型的參數(shù)。并對(duì)最終擬合出來(lái)的函數(shù)形式進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)、方差檢驗(yàn)、共線性檢驗(yàn),通過(guò)檢驗(yàn),三種模型形式的參數(shù)均滿足要求。論文引用頂峰·水岸匯景項(xiàng)目對(duì)模型進(jìn)行驗(yàn)證,頂峰·水岸匯景項(xiàng)目最近成交價(jià)格在9500元／平方米左右,而通過(guò)Hedonic模型計(jì)算出的價(jià)格：線性模型結(jié)果為9428元／平方米,對(duì)數(shù)模型結(jié)果為9897元／平方米,半對(duì)數(shù)模型結(jié)果為9548元／平方米。模型計(jì)算的特征價(jià)格與項(xiàng)目成交均價(jià)誤差控制在5%以下,說(shuō)明Hedonic模型三種函數(shù)形式均達(dá)到要求。Hedonic模型是一種準(zhǔn)確性高、合理性強(qiáng),且具有實(shí)際意義的模型。論文對(duì)Hedonic模型的研究具有實(shí)踐意義并能夠促使特征價(jià)格模型在我國(guó)的發(fā)展。
[Abstract]:The traditional theory of housing price formation depends on the theory of cost, the equilibrium theory, the developers first price the commodity housing according to the cost theory, and then gradually form a market price according to the market equilibrium theory, and the characteristic price theory is directly priced from the angle of the consumer. The price of the product is not due to the cost of the product itself, but the characteristic utility produced by the product's characteristic property is accepted by the consumer. This utility is the embodiment of the value and the response of the objective characteristic properties. The mechanism of the formation of commodity housing price mainly includes three aspects: the cost theory of the whole life cycle and the equilibrium theory of market supply and demand. On the basis of the theory of characteristic price, the cost theory and equilibrium theory are the two most common theories in the market, and the characteristic price theory is less used. Of course, the housing price will also be influenced by internal and external factors, including economic, social, residential, and peripheral environment. The consumer's acceptance of the housing characteristics has changed. Through the study of the characteristic price application of the commodity housing market, the real price of the house can be more accurately reflected. Based on the previous research on the characteristic price, the paper is based on the sample data of Chengdu to regress the characteristic price model, and calculates the characteristic price model. First, through inquiring the data and data, this paper analyzes the current problems of the real estate market in China, and leads to the possibility of applying the Hedonic model to the pricing of commodity housing. It collates the status of the research on the Hedonic model at home and abroad and the research status of the application of the Hedonic model in residential housing pricing. The theory is gradually spread from Europe to other countries. The price of commodity housing is more mature in Europe. The research on Hedonic model in China mainly focuses on housing price, rice price index, coal price index and so on. Secondly, the application of Hedonic model in housing pricing is based on a certain theoretical basis and hypothesis conditions. And the theoretical basis is: consumer decision-making theory, production decision-making theory, market equilibrium theory; Hedonic model application hypothesis includes: (1) residential heterogeneity; (2) the implied market; (3) the market equilibrium.Hedonic model in the development of several decades, gradually formed a variety of functional forms, the most representative of the three forms Formula: linear, logarithmic, semi logarithmic, the environment used in each form is different. The accuracy of the estimation is not the same as the.Hedonic model in the application process. The most important step is the selection and quantification of the characteristic variables. The selection of the characteristic variables adopts the expert evaluation method, which will not affect the characteristic price of the commodity housing little. The characteristic attributes are eliminated, and the quantitative standard table of characteristic attributes is compiled. The higher the sample selection is in the characteristic price model, the more accurate the model parameters are estimated, the higher the accuracy of the commodity housing price is determined. In addition, the model parameters need to be tested and the form of the test is significant after the model estimation is completed. In the end, the article analyzes the status of the housing market in Chengdu city by combining the situation of the housing market development in Chengdu, and randomly selects 50 items within the third ring of Chengdu as the research sample, statistics the characteristic attributes of each project, and quantize the characteristic attributes according to the quantitative standard table. Using SPSS.17 software and quantitative data to fit three functional forms of the characteristic price model, the parameters of the model are estimated, and the function forms of the final fitting are tested, the variance test, the collinearity test, the parameters of the three model forms meet the requirements. The thesis cites the peak, water bank view project. To verify the model, the latest price of the peak / water bank view project is about 9500 yuan per square meter, and the price calculated by the Hedonic model is 9428 yuan / square meter, the logarithmic model is 9897 yuan / square meter, and the result of the semi logarithmic model is 9548 yuan / square meter. The characteristic price and item of the model are calculated. The average price error is less than 5%, which shows that the three functions of the Hedonic model all reach the requirement that the.Hedonic model is a model with high accuracy, strong rationality and practical significance. This paper has practical significance for the study of Hedonic model and can promote the development of the characteristic price model in China.
【學(xué)位授予單位】：西南石油大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號(hào)】：F299.23;F224

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本文編號(hào)：1927370