本文選題：銀泰商業(yè) + 重資產(chǎn)擴(kuò)張�。� 參考：《上海交通大學(xué)》2014年碩士論文

【摘要】：并購(gòu)或自建購(gòu)物中心/綜合體的重資產(chǎn)擴(kuò)張是百貨企業(yè)自2011年以后的重點(diǎn)轉(zhuǎn)型方向。本文以轉(zhuǎn)型中的代表企業(yè)銀泰商業(yè)為例,對(duì)轉(zhuǎn)型中出現(xiàn)的問(wèn)題及解決方案提出探討,以期對(duì)百貨行業(yè)的集體轉(zhuǎn)型提供借鑒。銀泰商業(yè)的重資產(chǎn)擴(kuò)張方式主要是在母公司架構(gòu)下以“地產(chǎn)+零售”的商業(yè)模式參與綜合體開(kāi)發(fā)。該商業(yè)模式中,銀泰商業(yè)主要對(duì)關(guān)聯(lián)公司銀泰置地進(jìn)行資金輸血,待綜合體建成后參股或租賃其中的購(gòu)物中心。部分由銀泰商業(yè)全資開(kāi)發(fā)的綜合體則由銀泰置地整體代建及銷(xiāo)售除購(gòu)物中心以外所有產(chǎn)品。銀泰商業(yè)的重資產(chǎn)擴(kuò)張已經(jīng)暴露出了幾大問(wèn)題:一是其盈利模式可能不具備可持續(xù)發(fā)展性。銀泰商業(yè)力求仿效萬(wàn)達(dá)第三代綜合體的租售并舉模式,但目前僅停留在以售養(yǎng)租模式階段。而分析萬(wàn)達(dá)2014年的最新招股說(shuō)明書(shū)可見(jiàn),作為全國(guó)商業(yè)龍頭的萬(wàn)達(dá)其實(shí)也僅達(dá)成以售養(yǎng)租模式并存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是從傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型到購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng),收銀及財(cái)務(wù)系統(tǒng)、人員架構(gòu)、預(yù)售卡制度等均未能適應(yīng)百貨的聯(lián)營(yíng)模式到購(gòu)物中心租金模式的轉(zhuǎn)變,對(duì)供應(yīng)商的控制力有所減弱。三是銀泰商業(yè)與銀泰置地的協(xié)同增值效應(yīng)缺失,導(dǎo)致渠道下沉激進(jìn),育商期偏長(zhǎng),建造成本浪費(fèi),品牌價(jià)值損傷。四是稅務(wù)籌劃缺失,導(dǎo)致短期利潤(rùn)吞噬及長(zhǎng)期隱患。同時(shí),在商業(yè)地產(chǎn)泡沫化、地產(chǎn)上行周期可能關(guān)閉的宏觀背景下,本文對(duì)銀泰商業(yè)的重資產(chǎn)擴(kuò)張之路提出謹(jǐn)慎對(duì)待的建議。銀泰商業(yè)在重資產(chǎn)擴(kuò)張時(shí)要注意維持其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,挖掘項(xiàng)目的長(zhǎng)期商業(yè)價(jià)值,并有合理的退出套現(xiàn)機(jī)制以降低風(fēng)險(xiǎn)。
[Abstract]:M & A or the expansion of heavy assets of shopping malls / complexes is the key transformation direction of department stores since 2011. This paper takes Yintai Commercial, a representative enterprise in transition, as an example to discuss the problems and solutions in the transformation, in order to provide reference for the collective transformation of the department store industry. The expansion of heavy assets of Yintai Commercial is to participate in the development of the complex with the business model of "Real Estate Retail" under the framework of the parent company. In this business model, Yintai mainly transfusions funds to the affiliated company Yintai Land, and shares in or leases the shopping center after the complex is completed. Some of the complexes, which are wholly owned by Yintai Commercial, are built and sold by Yintai Land as a whole except the shopping center. Yintai's expansion of heavy assets has exposed several problems: first, its profit model may not be sustainable. Yintai seeks to emulate the third generation of Wanda complex, but at present it is only in the stage of rent-for-sale. The analysis of Wanda's latest prospectus in 2014 shows that Wanda, as a national business leader, has only reached a model of selling, raising and renting and has financial risks. Second, the transformation from the traditional department store to the operation of shopping center, cash register and financial system, personnel structure, pre-sale card system and so on can not adapt to the change from the joint mode of department stores to the rental mode of shopping center, and the control power of suppliers is weakened. The third is the lack of synergistic value added effect between Yintai Commercial and Yintai Land, which leads to channel sinking and radicalization, long education period, waste of construction cost and damage of brand value. Fourth, the lack of tax planning, resulting in short-term profits and long-term hidden dangers. At the same time, against the background of commercial real estate bubble and the possible closure of the uplink cycle of real estate, this paper puts forward some prudent suggestions on the expansion of heavy assets of Yintai Commercial. During the expansion of heavy assets, Yintai should pay attention to maintaining its core competitiveness in commercial operation, excavate the long-term commercial value of the project, and have a reasonable withdrawal mechanism to reduce the risk.
【學(xué)位授予單位】：上海交通大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2014
【分類(lèi)號(hào)】：F299.23;F721

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本文編號(hào)：1854851