本文選題：銀泰商業(yè) + 重資產(chǎn)擴張��； 參考：《上海交通大學》2014年碩士論文

【摘要】：并購或自建購物中心/綜合體的重資產(chǎn)擴張是百貨企業(yè)自2011年以后的重點轉(zhuǎn)型方向。本文以轉(zhuǎn)型中的代表企業(yè)銀泰商業(yè)為例,對轉(zhuǎn)型中出現(xiàn)的問題及解決方案提出探討,以期對百貨行業(yè)的集體轉(zhuǎn)型提供借鑒。銀泰商業(yè)的重資產(chǎn)擴張方式主要是在母公司架構下以“地產(chǎn)+零售”的商業(yè)模式參與綜合體開發(fā)。該商業(yè)模式中,銀泰商業(yè)主要對關聯(lián)公司銀泰置地進行資金輸血,待綜合體建成后參股或租賃其中的購物中心。部分由銀泰商業(yè)全資開發(fā)的綜合體則由銀泰置地整體代建及銷售除購物中心以外所有產(chǎn)品。銀泰商業(yè)的重資產(chǎn)擴張已經(jīng)暴露出了幾大問題:一是其盈利模式可能不具備可持續(xù)發(fā)展性。銀泰商業(yè)力求仿效萬達第三代綜合體的租售并舉模式,但目前僅停留在以售養(yǎng)租模式階段。而分析萬達2014年的最新招股說明書可見,作為全國商業(yè)龍頭的萬達其實也僅達成以售養(yǎng)租模式并存在財務風險。二是從傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型到購物中心運營,收銀及財務系統(tǒng)、人員架構、預售卡制度等均未能適應百貨的聯(lián)營模式到購物中心租金模式的轉(zhuǎn)變,對供應商的控制力有所減弱。三是銀泰商業(yè)與銀泰置地的協(xié)同增值效應缺失,導致渠道下沉激進,育商期偏長,建造成本浪費,品牌價值損傷。四是稅務籌劃缺失,導致短期利潤吞噬及長期隱患。同時,在商業(yè)地產(chǎn)泡沫化、地產(chǎn)上行周期可能關閉的宏觀背景下,本文對銀泰商業(yè)的重資產(chǎn)擴張之路提出謹慎對待的建議。銀泰商業(yè)在重資產(chǎn)擴張時要注意維持其商業(yè)運營的核心競爭力,挖掘項目的長期商業(yè)價值,并有合理的退出套現(xiàn)機制以降低風險。
[Abstract]:M & A or the expansion of heavy assets of shopping malls / complexes is the key transformation direction of department stores since 2011. This paper takes Yintai Commercial, a representative enterprise in transition, as an example to discuss the problems and solutions in the transformation, in order to provide reference for the collective transformation of the department store industry. The expansion of heavy assets of Yintai Commercial is to participate in the development of the complex with the business model of "Real Estate Retail" under the framework of the parent company. In this business model, Yintai mainly transfusions funds to the affiliated company Yintai Land, and shares in or leases the shopping center after the complex is completed. Some of the complexes, which are wholly owned by Yintai Commercial, are built and sold by Yintai Land as a whole except the shopping center. Yintai's expansion of heavy assets has exposed several problems: first, its profit model may not be sustainable. Yintai seeks to emulate the third generation of Wanda complex, but at present it is only in the stage of rent-for-sale. The analysis of Wanda's latest prospectus in 2014 shows that Wanda, as a national business leader, has only reached a model of selling, raising and renting and has financial risks. Second, the transformation from the traditional department store to the operation of shopping center, cash register and financial system, personnel structure, pre-sale card system and so on can not adapt to the change from the joint mode of department stores to the rental mode of shopping center, and the control power of suppliers is weakened. The third is the lack of synergistic value added effect between Yintai Commercial and Yintai Land, which leads to channel sinking and radicalization, long education period, waste of construction cost and damage of brand value. Fourth, the lack of tax planning, resulting in short-term profits and long-term hidden dangers. At the same time, against the background of commercial real estate bubble and the possible closure of the uplink cycle of real estate, this paper puts forward some prudent suggestions on the expansion of heavy assets of Yintai Commercial. During the expansion of heavy assets, Yintai should pay attention to maintaining its core competitiveness in commercial operation, excavate the long-term commercial value of the project, and have a reasonable withdrawal mechanism to reduce the risk.
【學位授予單位】：上海交通大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2014
【分類號】：F299.23;F721

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本文編號：1854851