本文關(guān)鍵詞：市場(chǎng)比較法在新創(chuàng)家園征收項(xiàng)目評(píng)估中的應(yīng)用研究

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【摘要】：房地產(chǎn)行業(yè)自出現(xiàn)以來(lái),逐漸在我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中擔(dān)當(dāng)著財(cái)政收入的中堅(jiān)力量,代表著投資市場(chǎng)的剛性需求。雖然其在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間并不長(zhǎng),可是在出現(xiàn)后卻發(fā)展迅速,在市場(chǎng)調(diào)節(jié)與宏觀調(diào)控的共同合作下,房地產(chǎn)市場(chǎng)受到合理控制沒(méi)有出現(xiàn)脫韁之勢(shì),但是仍然暴露出投資增幅大、房?jī)r(jià)虛高等“泡沫”問(wèn)題,引起社會(huì)關(guān)注。從中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想按照科學(xué)、合理的發(fā)展路徑進(jìn)行有效地持續(xù)經(jīng)營(yíng),保證其盈利能力,那么如何確定房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)格,就成為房地產(chǎn)企業(yè)的首要問(wèn)題。資產(chǎn)評(píng)估方法中的市場(chǎng)比較法因?yàn)槠湓u(píng)估理論基礎(chǔ)在理解上容易、在評(píng)估價(jià)格上接近市場(chǎng)、在計(jì)算方法上簡(jiǎn)潔明了等特點(diǎn),成為評(píng)估人員在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)運(yùn)用最多的評(píng)估方法。鑒于這樣的研究背景,本文選題為如何運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)被評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估以及保證評(píng)估價(jià)格的準(zhǔn)確性的研究。本次研究目的在于通過(guò)在應(yīng)用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)比較法存在的一些問(wèn)題,結(jié)合最新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家政策,將具有時(shí)代性和創(chuàng)新性的思路帶入評(píng)估過(guò)程中,有策略地對(duì)被評(píng)估對(duì)象進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估,使得傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法能夠更好適應(yīng)于新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng),提高評(píng)估的準(zhǔn)確性和合理性。本文主要采用文獻(xiàn)研究法和市場(chǎng)調(diào)查法進(jìn)行研究評(píng)估。首先是檢索和查閱國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)資料,獲取寫作所需要的靈感和信息。其次是深入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)搜集相關(guān)信息。最后通過(guò)對(duì)比分析可比實(shí)例和被評(píng)估對(duì)象之間各項(xiàng)影響因素,結(jié)合各種渠道收集到的數(shù)據(jù),運(yùn)用市場(chǎng)比較法將可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行修正后作為被評(píng)估對(duì)象的價(jià)格。在研究過(guò)程中,本文采用整體評(píng)估到分戶評(píng)估的評(píng)估路線,先是搜索同一征收項(xiàng)目?jī)?nèi),區(qū)位狀況、交易用途與建筑結(jié)構(gòu)等因素與被評(píng)估對(duì)象新創(chuàng)家園情況類似的房產(chǎn),作為整個(gè)征收范圍內(nèi)同類可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格,進(jìn)行房產(chǎn)的整體評(píng)估,再是根據(jù)各房屋的層次、結(jié)構(gòu)、新舊程度等因素的修正系數(shù)對(duì)其基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整或修正,確定分戶評(píng)估價(jià)格。本文通過(guò)對(duì)被評(píng)估對(duì)象的綜合分析與測(cè)算,結(jié)合評(píng)估人員的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的目前交易情況,最后得出新創(chuàng)家園所屬房地產(chǎn)的補(bǔ)償總價(jià)值,基本接近當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)的平均價(jià)格,并且評(píng)估結(jié)果為征收主體部門采納。當(dāng)然,市場(chǎng)比較法在實(shí)際的運(yùn)用過(guò)程中必定會(huì)因?yàn)榘霃?qiáng)勢(shì)有效市場(chǎng)存在的市場(chǎng)尚未成熟、信息不充分等因素而影響最終的評(píng)估結(jié)果,因此除了在評(píng)估公式上對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行修正,我們還應(yīng)該通過(guò)對(duì)不充分有效市場(chǎng)的研究想出相應(yīng)的方法和對(duì)策,從而使得市場(chǎng)比較法能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)提供更準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)果。
【學(xué)位授予單位】：湘潭大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號(hào)】：F299.23

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