房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)誕生于二十世紀六十年代的美國,是金融創(chuàng)新歷程中的新興投融資方式,不僅為房地產(chǎn)行業(yè)解決了融資問題,還未投資者帶來了穩(wěn)定的投資回報。隨著我國經(jīng)濟飛速發(fā)展,城鎮(zhèn)化進程加深,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛。十八大期間,政府將去庫存、去杠桿作為房地產(chǎn)行業(yè)的重點工作,在此背景下,房地產(chǎn)發(fā)展通過銀行貸款融資難度極高,高杠桿與融資難相互掣肘,拓寬融資渠道極為重要,我國推行房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品,探索房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)融結合道路迫在眉睫。我國REITs發(fā)展經(jīng)歷萌芽、停滯、試點與推進四個階段,2008金融危機后大量關于REITs的研究表示,REITs在金融危機中相較其他同類金融工具表現(xiàn)優(yōu)異。在此背景下,REITs發(fā)展速度逐步回升,收益率表現(xiàn)穩(wěn)定而良好,我國亦于2010年批準了北京、上海、天津保障性住房REITs試點,但我國REITs法律法規(guī)不健全、監(jiān)管主體不明確、稅收政策缺失和收入分配比低等發(fā)展環(huán)境,因此對我國REITs市場風險進行分析重要性凸顯。本文主要對房地產(chǎn)投資信托基金市場風險進行了研究,在研究過程中梳理了REITs的定義、類型、特征、運作模式以及市場風險的定義與類型,為REITs市場風險的分析進行鋪墊,對我國REITs市場風險現(xiàn)狀進行規(guī)范性分析,通過篩選指標、搜集數(shù)據(jù)、選擇模型對REITs市場風險進行實證分析,并最終根據(jù)研究結論提出防控建議,文章創(chuàng)新點體現(xiàn)為REITs產(chǎn)品的分析角度,運用文獻分析法、理論分析法、實證分析法、規(guī)范分析法,剖析我國REITs市場風險,結合實證分析提出房地產(chǎn)投資信托基金市場風險防控建議。根據(jù)理論歸納與實證分析,本文通過分析得出REITs是一種具有穩(wěn)定性和抗風險性穩(wěn)健型投資工具。REITs市場風險是客觀存在的,作為一項金融產(chǎn)品,房地產(chǎn)投資信托基金注定與市場風險相伴相生。風險是一種不確定性,風險管控旨在管理風險而非消除風險,我國REITs市場風險分為經(jīng)濟周期風險、利率風險、通脹風險與價格風險,其中價格風險包括股票價格風險與房地產(chǎn)價格風險,市場風險因素對REITs收益率的影響隨時間增長而逐漸減小,其中經(jīng)濟周期、溫和通脹、房地產(chǎn)價格與REITs收益率正相關,利率與REITs收益率負相關,通過我國房地產(chǎn)投資信托基金市場風險剖析及實證分析得出,經(jīng)濟周期、溫和通脹、房地產(chǎn)價格與REITs波動正相關,而利率風險與REITs波動負相關,此外股票價格與REITs波動關聯(lián)度不高,比較兩者收益率大小與變動可得,房地產(chǎn)投資信托基金相較股票來說收益率較高,且更穩(wěn)定,具備穩(wěn)定性、抗通脹、抗風險等優(yōu)良特性,是值得發(fā)展的穩(wěn)健型投資工具。結合分析結果,提出REITs市場風險的防控對策,一是完善REITs法規(guī)制度,樹立市場風險制度盾牌;二是提高REITs信息透明度,樹立市場風險信息披露盾牌。信息披露程度越高,投資者對REITs收益率的準確預估減少投資不確定性,市場與投資者信息不對稱程度越低,REITs預測更準確,可以有效糾正市場偏誤,防控市場風險;三是規(guī)范REITs經(jīng)營管理,樹立市場風險管理盾牌。四是構建REITs示警系統(tǒng),樹立市場風險預警盾牌。通過構建REITs風險示警系統(tǒng)評估市場風險,及時調整經(jīng)營管理策略可將風險損失控制在最低,因此風險示警系統(tǒng)的構建對市場風險防控具有重要意義。五是豐富REITs資產(chǎn)組合,樹立市場風險對沖盾牌。REITs應合理地分散投資,在不動產(chǎn)投資方面組合不同地域與類型的房地產(chǎn)通過多樣化投資策略分散持有不動產(chǎn)以對沖風險,達到在不減少預期收益率的情況下降低整體風險的目的,此外還可以投資少數(shù)金融衍生工具對沖市場風險。
【學位單位】：山西財經(jīng)大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2018
【中圖分類】：F299.23;F832.51
【部分圖文】：

圖 2.1 房地產(chǎn)信托結構圖與 REITs 相比，兩者在本質上都是投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得產(chǎn)業(yè)發(fā)展利潤的投資工具。房地產(chǎn)信托根據(jù)投資形式不同可分為債權即固定收益、股權即浮動收益以及上述兩種形式的結合（部分固定部分浮動），但目前我國房地產(chǎn)信托剛性兌付尚未被打破。根據(jù)實際分析，房地產(chǎn)信托旨在融資，而 REITs 旨在投融資。在我國，房地產(chǎn)信托的優(yōu)勢有：一、掙脫銀行貸款約束。我國法規(guī)規(guī)定通過銀行貸款的企業(yè)，自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的 30%，且只有房地產(chǎn)項目主體結構封頂才能按揭。嚴苛的條件使房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行融資愈發(fā)困難，而充分利用信托獨特的制度優(yōu)勢可以實現(xiàn)多元化融資，鞏固資金鏈條。二、創(chuàng)新度高，方案設計靈活。可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產(chǎn)品，突出表現(xiàn)在信托對不同階段、不同水平的項目都可量身定做方案。表 2.1 房地產(chǎn)信托與 REITs 對比表對比 房地產(chǎn)信托（我國） REITs

圖 2.2 MBS 結構圖房地產(chǎn)投資信托基金與房地產(chǎn)抵押貸款支持證券在本質上都屬于可公開流通、流動性較強的證券，兩者有很多共同點。首先，作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，REITs與 MBS 把流動性較弱的抵押債券和房地產(chǎn)投資證券化，增加流動性的同時解決了投融資問題；其次，房地產(chǎn)投資信托基金與房地產(chǎn)抵押貸款支持證券的底層資產(chǎn)都是房地產(chǎn)；第三，兩者皆是結構化產(chǎn)品，將基礎資產(chǎn)與金融工具、金融衍生工具組合，通過匯集資金，由專業(yè)機構經(jīng)營運作，能夠有效分散風險。REITs 與 MBS間的不同體現(xiàn)在多個方面：表 2.2 MBS 與 REITs 對比表對比 MBS REITs發(fā)起人 銀行 房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)基礎資產(chǎn) 對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的銀行信貸資產(chǎn) 一般直接是房地產(chǎn)經(jīng)營性物業(yè)收入發(fā)行市場 銀行間債券市場和交易所市場 交易所市場

運營過程中 REITs 托管機構接受 REITs 管理人的委托，代表 REITs 持有人的利益，獨立開設資產(chǎn)賬戶保管基金資產(chǎn)，進行清算和交割，收取托管費用監(jiān)督基金管理方的經(jīng)營運作。階段三：REITs 收益分配。通過階段二的經(jīng)營管理，將所得收益按比例向 REITs 持有者分配收益，公開交易的房地產(chǎn)投資信托基金信息披露機制完善，其市價漲跌直接反映運營收益，受益份額或股份持有者通過證券市場買賣交易賺取價差或者持有REITs獲得分紅。REITs 收益來源主要包括以下幾部分：一、不動產(chǎn)增值收益。將所持不動產(chǎn)或相關項目完成后，根據(jù)市場情況選擇恰當節(jié)點出售獲取增值收益；二、租金收益。包括持有的房地產(chǎn)租金與項目開發(fā)完成后的租金收入；三、其他收入。包括為應付兌付，滿足流動性需求而留存的部分現(xiàn)金，通過存入銀行獲取利息收入，少數(shù)股息紅利收入等。綜上所述，房地產(chǎn)投資信托基金運作過程如圖所示：
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本文編號：2864152