發(fā)布時(shí)間：2020-10-31 15:47

　　 房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)誕生于二十世紀(jì)六十年代的美國(guó),是金融創(chuàng)新歷程中的新興投融資方式,不僅為房地產(chǎn)行業(yè)解決了融資問(wèn)題,還未投資者帶來(lái)了穩(wěn)定的投資回報(bào)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展,城鎮(zhèn)化進(jìn)程加深,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。十八大期間,政府將去庫(kù)存、去杠桿作為房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)工作,在此背景下,房地產(chǎn)發(fā)展通過(guò)銀行貸款融資難度極高,高杠桿與融資難相互掣肘,拓寬融資渠道極為重要,我國(guó)推行房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品,探索房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)融結(jié)合道路迫在眉睫。我國(guó)REITs發(fā)展經(jīng)歷萌芽、停滯、試點(diǎn)與推進(jìn)四個(gè)階段,2008金融危機(jī)后大量關(guān)于REITs的研究表示,REITs在金融危機(jī)中相較其他同類金融工具表現(xiàn)優(yōu)異。在此背景下,REITs發(fā)展速度逐步回升,收益率表現(xiàn)穩(wěn)定而良好,我國(guó)亦于2010年批準(zhǔn)了北京、上海、天津保障性住房REITs試點(diǎn),但我國(guó)REITs法律法規(guī)不健全、監(jiān)管主體不明確、稅收政策缺失和收入分配比低等發(fā)展環(huán)境,因此對(duì)我國(guó)REITs市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析重要性凸顯。本文主要對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究,在研究過(guò)程中梳理了REITs的定義、類型、特征、運(yùn)作模式以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的定義與類型,為REITs市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分析進(jìn)行鋪墊,對(duì)我國(guó)REITs市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行規(guī)范性分析,通過(guò)篩選指標(biāo)、搜集數(shù)據(jù)、選擇模型對(duì)REITs市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)證分析,并最終根據(jù)研究結(jié)論提出防控建議,文章創(chuàng)新點(diǎn)體現(xiàn)為REITs產(chǎn)品的分析角度,運(yùn)用文獻(xiàn)分析法、理論分析法、實(shí)證分析法、規(guī)范分析法,剖析我國(guó)REITs市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),結(jié)合實(shí)證分析提出房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控建議。根據(jù)理論歸納與實(shí)證分析,本文通過(guò)分析得出REITs是一種具有穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)性穩(wěn)健型投資工具。REITs市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,作為一項(xiàng)金融產(chǎn)品,房地產(chǎn)投資信托基金注定與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相伴相生。風(fēng)險(xiǎn)是一種不確定性,風(fēng)險(xiǎn)管控旨在管理風(fēng)險(xiǎn)而非消除風(fēng)險(xiǎn),我國(guó)REITs市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分為經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、通脹風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),其中價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)包括股票價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)REITs收益率的影響隨時(shí)間增長(zhǎng)而逐漸減小,其中經(jīng)濟(jì)周期、溫和通脹、房地產(chǎn)價(jià)格與REITs收益率正相關(guān),利率與REITs收益率負(fù)相關(guān),通過(guò)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)剖析及實(shí)證分析得出,經(jīng)濟(jì)周期、溫和通脹、房地產(chǎn)價(jià)格與REITs波動(dòng)正相關(guān),而利率風(fēng)險(xiǎn)與REITs波動(dòng)負(fù)相關(guān),此外股票價(jià)格與REITs波動(dòng)關(guān)聯(lián)度不高,比較兩者收益率大小與變動(dòng)可得,房地產(chǎn)投資信托基金相較股票來(lái)說(shuō)收益率較高,且更穩(wěn)定,具備穩(wěn)定性、抗通脹、抗風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)良特性,是值得發(fā)展的穩(wěn)健型投資工具。結(jié)合分析結(jié)果,提出REITs市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防控對(duì)策,一是完善REITs法規(guī)制度,樹立市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)制度盾牌;二是提高REITs信息透明度,樹立市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)信息披露盾牌。信息披露程度越高,投資者對(duì)REITs收益率的準(zhǔn)確預(yù)估減少投資不確定性,市場(chǎng)與投資者信息不對(duì)稱程度越低,REITs預(yù)測(cè)更準(zhǔn)確,可以有效糾正市場(chǎng)偏誤,防控市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);三是規(guī)范REITs經(jīng)營(yíng)管理,樹立市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理盾牌。四是構(gòu)建REITs示警系統(tǒng),樹立市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警盾牌。通過(guò)構(gòu)建REITs風(fēng)險(xiǎn)示警系統(tǒng)評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理策略可將風(fēng)險(xiǎn)損失控制在最低,因此風(fēng)險(xiǎn)示警系統(tǒng)的構(gòu)建對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控具有重要意義。五是豐富REITs資產(chǎn)組合,樹立市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖盾牌。REITs應(yīng)合理地分散投資,在不動(dòng)產(chǎn)投資方面組合不同地域與類型的房地產(chǎn)通過(guò)多樣化投資策略分散持有不動(dòng)產(chǎn)以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn),達(dá)到在不減少預(yù)期收益率的情況下降低整體風(fēng)險(xiǎn)的目的,此外還可以投資少數(shù)金融衍生工具對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
【學(xué)位單位】：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2018
【中圖分類】：F299.23;F832.51
【部分圖文】：

圖 2.1 房地產(chǎn)信托結(jié)構(gòu)圖與 REITs 相比，兩者在本質(zhì)上都是投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得產(chǎn)業(yè)發(fā)展利潤(rùn)的投資工具。房地產(chǎn)信托根據(jù)投資形式不同可分為債權(quán)即固定收益、股權(quán)即浮動(dòng)收益以及上述兩種形式的結(jié)合（部分固定部分浮動(dòng)），但目前我國(guó)房地產(chǎn)信托剛性兌付尚未被打破。根據(jù)實(shí)際分析，房地產(chǎn)信托旨在融資，而 REITs 旨在投融資。在我國(guó)，房地產(chǎn)信托的優(yōu)勢(shì)有：一、掙脫銀行貸款約束。我國(guó)法規(guī)規(guī)定通過(guò)銀行貸款的企業(yè)，自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%，且只有房地產(chǎn)項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭。嚴(yán)苛的條件使房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行融資愈發(fā)困難，而充分利用信托獨(dú)特的制度優(yōu)勢(shì)可以實(shí)現(xiàn)多元化融資，鞏固資金鏈條。二、創(chuàng)新度高，方案設(shè)計(jì)靈活�？梢葬槍�(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，突出表現(xiàn)在信托對(duì)不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可量身定做方案。表 2.1 房地產(chǎn)信托與 REITs 對(duì)比表對(duì)比 房地產(chǎn)信托（我國(guó)） REITs

圖 2.2 MBS 結(jié)構(gòu)圖房地產(chǎn)投資信托基金與房地產(chǎn)抵押貸款支持證券在本質(zhì)上都屬于可公開流通、流動(dòng)性較強(qiáng)的證券，兩者有很多共同點(diǎn)。首先，作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，REITs與 MBS 把流動(dòng)性較弱的抵押債券和房地產(chǎn)投資證券化，增加流動(dòng)性的同時(shí)解決了投融資問(wèn)題；其次，房地產(chǎn)投資信托基金與房地產(chǎn)抵押貸款支持證券的底層資產(chǎn)都是房地產(chǎn)；第三，兩者皆是結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，將基礎(chǔ)資產(chǎn)與金融工具、金融衍生工具組合，通過(guò)匯集資金，由專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，能夠有效分散風(fēng)險(xiǎn)。REITs 與 MBS間的不同體現(xiàn)在多個(gè)方面：表 2.2 MBS 與 REITs 對(duì)比表對(duì)比 MBS REITs發(fā)起人 銀行 房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)資產(chǎn) 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的銀行信貸資產(chǎn) 一般直接是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入發(fā)行市場(chǎng) 銀行間債券市場(chǎng)和交易所市場(chǎng) 交易所市場(chǎng)

運(yùn)營(yíng)過(guò)程中 REITs 托管機(jī)構(gòu)接受 REITs 管理人的委托，代表 REITs 持有人的利益，獨(dú)立開設(shè)資產(chǎn)賬戶保管基金資產(chǎn)，進(jìn)行清算和交割，收取托管費(fèi)用監(jiān)督基金管理方的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。階段三：REITs 收益分配。通過(guò)階段二的經(jīng)營(yíng)管理，將所得收益按比例向 REITs 持有者分配收益，公開交易的房地產(chǎn)投資信托基金信息披露機(jī)制完善，其市價(jià)漲跌直接反映運(yùn)營(yíng)收益，受益份額或股份持有者通過(guò)證券市場(chǎng)買賣交易賺取價(jià)差或者持有REITs獲得分紅。REITs 收益來(lái)源主要包括以下幾部分：一、不動(dòng)產(chǎn)增值收益。將所持不動(dòng)產(chǎn)或相關(guān)項(xiàng)目完成后，根據(jù)市場(chǎng)情況選擇恰當(dāng)節(jié)點(diǎn)出售獲取增值收益；二、租金收益。包括持有的房地產(chǎn)租金與項(xiàng)目開發(fā)完成后的租金收入；三、其他收入。包括為應(yīng)付兌付，滿足流動(dòng)性需求而留存的部分現(xiàn)金，通過(guò)存入銀行獲取利息收入，少數(shù)股息紅利收入等。綜上所述，房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作過(guò)程如圖所示：
【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2864152