房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)的發(fā)展不僅關(guān)系著我國(guó)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展,更影響著國(guó)民居民生活水平和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)由于自身資金密集型的特點(diǎn),影響其發(fā)展最為關(guān)鍵的因素是融資環(huán)節(jié)。但是近年來(lái),由于政府對(duì)房地產(chǎn)貸款政策限制不斷加大,以銀行貸款為主要融資方式的房地產(chǎn)融資逐漸變得困難起來(lái)。為滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)融資需求,彌補(bǔ)銀行信貸短板,房地產(chǎn)信托應(yīng)運(yùn)而生。信托融資打通了間接融資與直接融資的通道,持有人持有信托憑證將資金借予房地產(chǎn)企業(yè),企業(yè)使用這筆資金開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,并在到期時(shí)依據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所獲得的利潤(rùn),按照產(chǎn)品約定收益率,給予持有人相應(yīng)報(bào)酬。本文H地產(chǎn)集團(tuán)海南有限公司“東方豪都”項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及信托計(jì)劃設(shè)計(jì)為研究對(duì)象,首先從信托的概念及其當(dāng)事人引入,介紹了房地產(chǎn)信托的具體含義、房地產(chǎn)信托的五大主要模式以及信托業(yè)務(wù)的基本流程,并歸納總結(jié)了國(guó)內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)信托的文獻(xiàn)。其次,針對(duì)性地介紹了“東方豪都”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體,并依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目背景、項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目定位以及項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)等情況進(jìn)行了描述與分析。第三,對(duì)海南省整體房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了供需分析,介紹了其住宅樓銷(xiāo)售情況并預(yù)測(cè)了今后海南房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的走勢(shì),繼而從項(xiàng)目所在地陵水縣的具體情況著手,闡述了項(xiàng)目自然資源、配套設(shè)施、陵水縣的發(fā)展前景并且探討了項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響,研究認(rèn)為,該項(xiàng)目規(guī)劃完善,配套水平高水準(zhǔn)、高檔次;項(xiàng)目區(qū)域條件及規(guī)劃與發(fā)展對(duì)項(xiàng)目建設(shè)具有良好的適應(yīng)性。由此可知,該項(xiàng)目產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)有較大的市場(chǎng)需求,符合陵水縣發(fā)展規(guī)劃,有利于海南國(guó)際旅游島及�？诼糜伟l(fā)展建設(shè),該項(xiàng)目有建設(shè)的必要性。第四,根據(jù)項(xiàng)目的成本預(yù)算、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)估算出項(xiàng)目的利潤(rùn)及其他財(cái)務(wù)指標(biāo),并對(duì)項(xiàng)目實(shí)施和建設(shè)的企業(yè)以及集團(tuán)的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行了分析。結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)工期設(shè)計(jì)了H地產(chǎn)集團(tuán)“東方豪都”項(xiàng)目的信托計(jì)劃方案。最后,從項(xiàng)目的質(zhì)量、政策變動(dòng)、資金流動(dòng)性、信用可靠四個(gè)方面對(duì)東方豪都項(xiàng)目的運(yùn)行和信托計(jì)劃的有效實(shí)施提出了合理的參考建議。本文的研究為對(duì)H地產(chǎn)集團(tuán)海南有限公司“東方豪都”項(xiàng)目信托融資計(jì)劃的實(shí)施提供了可靠的依據(jù)和方案,同時(shí)也為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新提供了思路。本文的研究方法和風(fēng)險(xiǎn)保障對(duì)策可以對(duì)我國(guó)其他房地產(chǎn)公司開(kāi)展信托融資提供有價(jià)值的借鑒和參考。
【學(xué)位單位】：西安電子科技大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2018
【中圖分類(lèi)】：F299.233.42;F832.49
【部分圖文】：

框架結(jié)構(gòu)圖

圖 3. 1項(xiàng)目區(qū)位條件項(xiàng)目交通非常便利，從“東方豪都”出發(fā)，通過(guò) 2 公里的景觀大道接清水灣大道上東線(xiàn)高速，到三亞市區(qū)約 50 公里，到三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)約 70 公里；高速交通：從項(xiàng)目出發(fā)通過(guò)高速連接，距離國(guó)家海岸海棠灣僅 20 公里，距三亞市中心 30 公里。動(dòng)車(chē)和諧號(hào)：陵水—三亞，僅一站路即可到達(dá)，如圖 3.1所示。3.2.3 項(xiàng)目定位項(xiàng)目整體定位為“熱帶風(fēng)情高端濱海度假社區(qū)”、“清水灣區(qū)域升級(jí)換代休閑旅游度假物業(yè)”，產(chǎn)品定位為高端休閑公寓+酒店式公寓+度假別墅，高端休閑公寓為主力產(chǎn)品，通過(guò)建筑設(shè)計(jì)和品質(zhì)的塑造尋求與周邊項(xiàng)目的差異化，滿(mǎn)足中高端客戶(hù)需求；酒店式公寓為現(xiàn)金流保障產(chǎn)品，保證銷(xiāo)售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提供全面優(yōu)質(zhì)服務(wù)；度假別墅為提升價(jià)值和形象的產(chǎn)品，擴(kuò)大利潤(rùn)空間，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資源價(jià)值最大化。度假別墅的客戶(hù)定位為北京、上海等一線(xiàn)城市、江浙、東北、成渝、華北經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，財(cái)富比較集中的富豪、大型私營(yíng)企業(yè)企業(yè)主；國(guó)際知名品牌外資企業(yè)的中方高管和

圖 4.1 財(cái)務(wù)敏感性分析圖4 項(xiàng)目建設(shè)企業(yè)財(cái)務(wù)情況分析4.4.1 企業(yè)財(cái)務(wù)總體狀況鑒于 H 集團(tuán)采用集中式資金管理模式，賬戶(hù)資金須經(jīng)過(guò)集團(tuán)統(tǒng)一的計(jì)劃和配。因此，H集團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)收入實(shí)質(zhì)上可作為該項(xiàng)目的第二還款來(lái)源。截至 2015 年末，H 地產(chǎn)（境內(nèi)母公司、本級(jí)）總資產(chǎn) 1026.5 億元，總負(fù)7.4 億元，所有者權(quán)益 69.1 億元。當(dāng)年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 12.7 億元、利潤(rùn)總額 33。綜合分析，H集團(tuán)近三年?duì)I業(yè)收入均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，盈利逐步提升，資產(chǎn)質(zhì)量較司業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)一、二、三線(xiàn)城市，土地儲(chǔ)備充足，開(kāi)發(fā)規(guī)模很大，成本控較強(qiáng)。公司以銷(xiāo)售為導(dǎo)向、以質(zhì)量為核心、堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)模式，有利于房地產(chǎn)行業(yè)整體增速下滑的背景下保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利。H 集團(tuán)較的業(yè)績(jī)表現(xiàn)和較強(qiáng)的再融資能力，預(yù)計(jì)在未來(lái)一年內(nèi)有能力實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2863433