【摘要】：改革開放以來我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展,到目前為止已經(jīng)成為了為我國高利行業(yè)之一。自2010年至2017年間,我國大部分城市房地產(chǎn)市場都處于一個價格不斷上漲的過程中,房地產(chǎn)業(yè)受到了高度的關(guān)注。為了使我國的房地產(chǎn)市場能夠有秩序、穩(wěn)健地發(fā)展,我國在房產(chǎn)稅收制度上相繼推行了許多相關(guān)財稅政策。2011年以滬渝兩市進行了開征房產(chǎn)稅試點工作,雖效果不佳且目前已經(jīng)停止了擴展試點的工作,但在十八屆三中全會上我國將房產(chǎn)稅改革上升到了房地產(chǎn)稅體系的建設(shè),隨著2017年人的常委會提出的“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革列入五年立法規(guī)劃”,作為房地產(chǎn)稅最重要組成部分的房產(chǎn)稅,其改革也是相伴相生的。房產(chǎn)稅稅基評估是房產(chǎn)稅征收前的必要工作,使用傳統(tǒng)的單宗評估方法固然可行,但是方法耗時且評估成本高,不適合針對整個區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進行評估。本文在歸納總結(jié)國外的稅基評估工作,決定采用國際上主流的稅基評估方法——批量評估法進行房產(chǎn)稅稅基評估工作,并結(jié)合地理信息系統(tǒng)工具GIS輔助批量評估的模型建立。首先,通過對房產(chǎn)稅稅基批量評估應(yīng)用的研究基礎(chǔ)進行闡述和總結(jié),體現(xiàn)出批量評估方式的必要性。其次,對GIS技術(shù)在房產(chǎn)稅稅基批量評估的應(yīng)用進行可行性分析,構(gòu)造出GIS技術(shù)下的房產(chǎn)稅稅基評估的技術(shù)路線。再次,通過批量評估中的特征價值模型運用,進行模型自變量的設(shè)置和量化,并運用SPSS統(tǒng)計軟件進行多元回歸分析。最后,選取昆明市北辰片區(qū)作為模擬運用的對象并闡明選擇該片區(qū)為評估對象的意義,在利用GIS進行構(gòu)建批量評估模型的同時,進行GIS中房產(chǎn)稅稅基批量評估數(shù)據(jù)庫的構(gòu)建的探索。通過上述的應(yīng)用研究,本文得出了最后結(jié)論:GIS技術(shù)能很大程度地提高在房產(chǎn)稅稅基批量評估中的效率,并且能夠成為搭建數(shù)據(jù)庫的平臺工具。只要獲取的房產(chǎn)價格信息足夠可靠,就能在構(gòu)建的數(shù)據(jù)庫平臺中高效、高質(zhì)量地完成房產(chǎn)稅稅基批量評估的工作,并且評價的結(jié)果可以很直觀地在數(shù)據(jù)庫中進行闡述。對于將來的房產(chǎn)稅基按評估值為計稅基礎(chǔ)的研究具有一定的指導意義。
【學位授予單位】：云南財經(jīng)大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2018
【分類號】：F299.23;F812.42;P208
【圖文】：

這部分功能是為選取樣本提供快速的參考途徑，如圖5.1 所示，圖中顯示的是行政片區(qū)的房地產(chǎn)均價情況。圖 5.1 昆明市各個行政區(qū)二手房交易均價分布圖在考慮到批量評估方法的基本應(yīng)用前提中提及的要點：首先，必須具有相對成熟的房地產(chǎn)市場。其次，評估對象要以行政區(qū)劃片，又以同類房地產(chǎn)進行批量評估區(qū)域細分，最后，要對評估稅基范圍進行合理的分區(qū)。這些要點都是在選擇行政區(qū)時要注意的批量評估方法的前提。當今城市的發(fā)展速度飛快，核心商業(yè) CBD、大型的商城不只像過去一樣只存在于城中心，比如昆明除了市中心外，在北市區(qū)、南市區(qū)甚至西市區(qū)都有具有潛力的商業(yè)圈在飛速發(fā)展。其中以北辰的商圈發(fā)展的最有活力，由于新興商圈有26

第五章 房產(chǎn)稅稅基批量評估回歸模型在昆明市房產(chǎn)價格中的模擬應(yīng)用著巨大的發(fā)展前景，選擇新興的商業(yè)圈進行評估有著很重要的實用意義。綜合批量評估方式的應(yīng)用前提以及新興商圈的發(fā)展的考慮，選擇盤龍區(qū)行政區(qū)為一級的被評估對象，在 WebGIS 中選取“盤龍區(qū)”為篩選條件，將一級的配評估對象進一步細分至片區(qū)，目的在于提高被評估區(qū)域房地產(chǎn)的同類特征性，減少批量評估中帶來的個體差異性。使得所選取的數(shù)據(jù)可靠性和可比性提高�？紤]到商圈位置再選擇“北市區(qū)”為二級選擇。

圖 5.3 北辰片區(qū)二手房掛牌數(shù)量及均價分布圖由于批量評估方式的重心在于前期的預(yù)備階段，所以關(guān)于樣本的選取操作一定要嚴謹。預(yù)備階段每走的一步都是建模成功與否的關(guān)鍵點，必須做到有理有據(jù)。經(jīng)過上述的樣本范圍確定，將昆明市城區(qū)的房產(chǎn)數(shù)據(jù)作為研究對象，選取了昆明市盤龍區(qū)北辰片區(qū)范圍內(nèi)的二手商品住宅數(shù)據(jù)作為模型模擬的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。具體操作來說，根據(jù)北辰片區(qū)的各個小區(qū)掛牌套數(shù)量，選取了 2017 年第四季度的昆明市盤龍區(qū)北辰商業(yè)中心周圍掛牌套數(shù)較多的 21 個小區(qū)從中抽樣 200 份�；緮�(shù)據(jù)主要來源于 http://esf.km.fang.com（搜房網(wǎng)）和百度地圖，抽樣 200 份數(shù)據(jù)采用的是分層抽樣的方法。由于房產(chǎn)的特征因素的篩選工作是在建模階段完成的，所以在前期的樣本收集階段，對于每套二手商品住宅的特征數(shù)據(jù)只能盡可能多的收集，包括商品住宅掛牌單價、基礎(chǔ)設(shè)施配套、交通情況、建筑面積、臥室數(shù)、衛(wèi)生間數(shù)、裝修程度、主房間朝向、所處樓層、有無電梯、建筑樓齡、物業(yè)

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本文編號：2762652